辦法全文
第一章 總 則
第一條 為規範住宅小區管理，改善居民的生活環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於市、縣城市規劃區範圍內住宅小區管理活動及其監督管理。
本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設形成的居住小區、居住組團，以及街區制住宅小區。
第三條 住宅小區由所在地縣、區人民政府負責統一管理，由街道辦事處（鄉鎮人民政府，下同）具體實施。
市、縣人民政府房地產管理部門、區人民政府住房和城鄉建設部門是住宅小區行政主管部門，負責本行政區域內住宅小區的監督管理工作。
城鄉規劃、城市管理、發展改革（物價）、公安、環保、財政、民政、工商、質監、消防等有關部門，依照各自職責，相互配合，做好住宅小區相關監督管理工作。
第四條 業主對住宅小區專有部分享有所有權，對共有部分享有共有和共同管理的權利。
物業服務企業受業主委託，為業主提供專業化物業管理服務。
第五條 根據業主意願，業主可以自行管理住宅小區，也可以委託物業服務企業或者其他單位、個人管理：
（一）成立業主大會的住宅小區，由業主大會或其授權的業主委員會委託物業服務企業管理；
（二）未成立業主大會的住宅小區，由街道辦事處成立臨時管理委員會選聘物業服務企業管理，直至業主大會成立；
（三）不能施行獨立管理的連片住宅或者單幢樓宇，由街道辦事處會同住宅小區行政主管部門按照道路或自然分界線合理劃定區域，形成區域連片、利於管理的街區制住宅小區，逐步實現按區域成立業主大會，實施物業管理或委託管理。
第六條 市、縣、區人民政府應當加大對老舊住宅小區基礎設施和公共服務設施的整治改造投入，逐步推行街區制，實行規範的物業管理。
第七條 街道辦事處和住宅小區行政主管部門應當建立投訴舉報制度，公布投訴舉報電話、信箱和電子信箱等。
第二章 管理標準
第八條 新建住宅小區的建設，應當符合以下條件：
（一）執行國家、省、市有關設計規範和工程建設標準；
（二）按照規劃完成物業服務用房的配置，物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等，其中，業主委員會辦公用房建築面積不低於二十平方米；
（三）按照規劃完成教育、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區工作和活動用房建設；
（四）按照規劃完成綠化建設及車庫、車位的配置；
（五）按照規劃完成消防設施建設；
（六）法律、法規、規章規定的其他條件。
已建成住宅小區，未規劃建設物業服務用房、社區工作和活動用房、養老服務設施等公共配套設施的，由縣、區人民政府負責建設，或者通過購買、置換等方式解決。
單位以解決職工住房為主建設的住宅小區，由單位負責建設物業服務用房、社區工作和活動用房、養老服務等基本公共配套設施。
第九條 老舊住宅小區整治改造應符合以下標準：
（一）道路達到規範標準，路面平整；
（二）水、電、氣實現出戶管網改造，收費到戶；
（三）排水通暢；
（四）合理設定垃圾桶（箱）等環衛設施；
（五）設定必要的消防設施；
（六）合理規劃設定行車線路和停車位；
（七）滿足基礎設施和公共服務設施的其他基本功能需要。
第十條 物業服務企業提供的服務應當符合以下標準：
（一）環境保持乾淨、整潔，垃圾及時收集、清運；
（二）公共綠化及其設施定期檢查、養護、保持狀態完好；
（三）機動車停車位正常使用，非機動車定點停放；
（四）消防通道保持暢通，消防設施設備保存完好；
（五）按規定時間和路線巡邏，發現異常情況，及時處理，安保設施設備二十四小時運轉正常，圖像保存時間不少於三十天；
（六）道路、排水管道、窨井、電梯等共用設施設備及時清理、維修、保養，保持完好；
（七）法律、法規、規章規定和物業服務契約約定的其他標準。
街區制住宅小區，應當實現保潔、保綠、保全等基本要求。
第十一條 住宅小區內的公共建築和共用設施未經業主大會同意，不得改變用途。
利用住宅小區共用部位、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當在徵得有利害關係的業主同意、提請業主大會或者其授權的業主委員會決定後，按照規定辦理有關手續並公示。所得收益按照省有關規定或者物業服務契約約定使用。
第十二條 住宅小區內應當規劃和劃定用於停放汽車的車位、車庫。車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
車位、車庫不能滿足業主需要，確需占用共用道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會或者其授權的業主委員會同意後，由物業服務企業劃定車位進行管理。
第十三條 住宅小區內的單位和個人應遵守以下規定:
（一）不得在裝修過程中擅自變動房屋建築主體和承重結構；
（二）不得侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；
（三）不得違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關係的業主同意，改變建築物及其附屬設施的用途；
（四）不得違法搭建建築物、構築物；
（五）不得違反規定擺攤設點、占道經營；
（六）不得違反規定傾倒垃圾、污水和雜物；
（七）不得在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
（八）不得飼養家禽家畜、散養或者遛逛大型寵物；
（九）不得損壞公共綠化及其設施；
（十）不得擅自占用道路停放車輛，妨礙其他車輛和人員正常通行；
（十一）不得占用、堵塞、封閉消防車通道、樓梯間和安全出口等；
（十二）不得在午間（中午十二點至十五點）、夜間（晚二十二點至晨六點）和周六、周日裝修裝飾住宅，以及進行其他產生環境噪聲污染，影響居民正常休息的施工、娛樂等活動；
（十三）未經有利害關係的業主同意，不得占用樓頂、平台等共用部位安裝空調等設施；
（十四）不得從事法律、法規和規章禁止的其他行為。
第三章 行為規範
第十四條 建設單位應當履行下列義務：
（一）建設的住宅小區符合本辦法第八條第一款規定的條件；
（二）向前期物業服務企業移交竣工驗收、設施設備的安裝、使用和維護保養等相關資料；
（三）對住宅共用部位、共用設施設備查驗發現的問題，及時進行整改；
（四）按工程建築安裝總造價的百分之二提取工程質量保證金，按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔保修責任；
（五）法律、法規、規章規定的其他義務。
第十五條 業主在住宅小區管理活動中，享有下列權利：
（一）按照約定接受物業服務企業的服務；
（二）參加業主大會會議，享有表決權、選舉權和被選舉權；
（三）依法使用共用部位、共用設施設備；
（四）監督業主委員會工作和物業服務企業履行物業服務契約，向業主委員會和物業服務企業提出建議或者諮詢；
（五）法律、法規、規章規定的其他權利。
第十六條 業主在住宅小區管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約；
（二）遵守共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度；
（三）執行業主大會及其授權業主委員會作出的決定；
（四）按照規定繳納服務費用；
（五）法律、法規、規章規定的其他義務。
業主逾期交納服務費用的，物業服務企業可以向業主書面催交。業主在收到物業服務企業催交通知後，可以向業主委員會申訴，由業主委員會予以調解，調解不成的，業主委員會可以提出處理建議。
業主逾期交納服務費用超過一年，經兩次書面催交仍未交納，且未申請仲裁或者提起訴訟的，經業主委員會審核，物業服務企業可以將相關資料報送住宅小區行政主管部門，依法納入業主個人信用記錄。物業服務企業可以對拒不交納服務費用的業主申請仲裁或者提起訴訟。
物業服務企業催交通知應當載明業主有向業主委員會申訴、依法申請仲裁或者提起訴訟等權利，以及拒交服務費用應當承擔的法律責任等。
第十七條 業主大會履行以下職責：
（一）每年召開一次以上定期會議，有百分之二十以上業主提議或者有緊急事件、重大事項等需要處理的，及時召開臨時會議；
（二）制定業主大會議事規則、管理規約；
（三）決定涉及業主利益的重大事項；
（四）選舉業主委員會，聽取業主委員會工作報告；
（五）決定業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會委員補貼和執行秘書酬金的標準，確定資金來源和籌集方式；
（六）選聘和解聘物業服務企業；
（七）決定授權業主委員會行使的職責；
（八）法律、法規、規章規定的其他職權。
住宅小區業主人數較多的，可以以棟、單元或者樓層為單位，推選業主代表成立業主大會。
第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行以下職責：
（一）召集業主大會會議；
（二）每兩個月召開一次業主委員會會議，需議決重要事項的，及時召開；
（三）代表業主與物業服務企業簽訂物業服務契約，並監督履行；
（四）監督管理規約的實施；
（五）審議物業服務企業制定的住宅小區管理方案、配套工程和重大維修工程項目年度計畫；
（六）對公共配套設施的局部微調作出決定，涉及較大布局調整的，業主委員會提出方案，經業主大會同意後，按規定報有關單位批准；
（七）對侵占共用設施設備、拒交服務費用等損害其他業主合法權益的行為，向有關部門舉報並依照法律、法規和管理規約規定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；
（八）受理業主的申請、申訴，調解業主和物業服務企業間的糾紛；
（九）法律、法規、規章規定和業主大會授權的其他職責。
業主委員會任期一般為三年。業主委員會實行委員會負責制，會議由主任負責召集，作出決定應當經全體成員過半數通過，並在住宅小區內公告。
第十九條 物業服務企業依法享有收取物業服務費用等權利，同時應當履行下列義務：
（一）在承接新建住宅小區物業服務前，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題及時書面告知建設單位，並報告住宅小區行政主管部門；
（二）按照第十條規定的標準提供服務；
（三）定期公布服務費收支情況；
（四）向業主大會報告物業服務情況，接受業主和業主委員會的監督；
（五）勸阻、制止住宅小區內違反本辦法第十三條規定及其他有關治安、環保等方面法律、法規、規章規定的行為，勸阻、制止無效的，及時報告街道辦事處和有關部門；
（六）物業服務契約解除或終止時，與業主委員會辦理有關資料移交和物業服務用房、共用設施設備等交接手續，未辦理交接手續的，不得擅自撤離住宅小區、停止物業服務；
（七）法律、法規、規章規定和契約約定的其他義務。
第二十條 新建住宅小區，建設單位應當通過招投標方式，或者經住宅小區行政主管部門批准採用協定方式選聘物業服務企業，並按照《宿州市前期物業服務契約示範文本》簽訂契約。
業主大會或者其授權的業主委員會可以採用招標或者協定的方式選聘物業服務企業。業主委員會應當與物業服務企業按《宿州市物業服務契約示範文本》簽訂契約。
已聘用物業服務企業，但尚未簽訂契約的，建設單位、業主委員會應當與物業服務企業按本條規定補簽契約。
建設單位、業主委員會應當將契約在住宅小區內公示，公示時間不少於30日。
物業服務企業未履行規定義務或者未按有關規定和契約約定提供服務的，業主大會或者其授權的業主委員會可以提前解除契約，書面告知物業服務企業、縣、區住宅小區行政主管部門和街道辦事處，並在住宅小區內公告。
第二十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔住宅小區內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第四章 監督管理
第二十二條 縣、區人民政府履行以下職責：
（一）組織、領導住宅小區管理工作；
（二）監督有關部門依法履行住宅小區監管職責；
（三）實施老舊住宅小區整治改造；
（四）負責或者監督已建成住宅小區的基本公共配套設施建設；
（五）健全住宅小區監管體制和考核獎懲、聯席會議等工作機制。
第二十三條 市、縣、區住宅小區行政主管部門依照職權劃分，履行以下職責：
（一）對物業服務企業進行資質管理和從業人員培訓，建立物業服務質量量化考核制度；
（二）建立物業服務企業、業主不良行為記錄製度，依法將相關信息納入社會信用體系；
（三）健全專項維修資金的使用、管理和監督制度；
（四）指導業主選擇確定科學的住宅小區管理模式；
（五）組織住宅小區管理工作考核；
（六）對新建住宅小區的配套建築及設施設備進行綜合查驗；
（七）受理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業的投訴，並於5日內將處理情況書面答覆投訴人，屬其他有關部門職責的，及時轉送有關部門並告知投訴人；
（八）協調處理業主、業主委員會與建設單位之間的矛盾，監督建設單位履行義務。
城市管理、城鄉規劃、公安、物價、環保、質監、消防等有關部門，在接到當事人投訴、物業服務企業報告或者街道辦事處通報後，應當於5日內進行調查、處理，並反饋調查、處理情況。
第二十四條 街道辦事處在縣、區住宅小區行政主管部門指導下，履行以下職責：
（一）組織協調成立業主大會；對暫不具備成立業主大會條件的住宅小區，組織居（村）民委員會、建設單位、社區服務機構、業主代表等組成臨時管理委員會，代行業主大會、業主委員會職責；
（二）指導、監督業主大會和業主委員會開展工作，對業主大會、業主委員會作出的違反法律、法規、規章的決定，責令限期改正或者撤銷；
（三）組織居（村）民委員會、業主委員會等有關單位對物業服務企業進行服務質量年度考核；
（四）協調物業管理與社區管理、社區服務之間關係，調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在住宅小區管理活動中的糾紛；
（五）會同住宅小區行政主管部門召集聯席會議，協調處理業主委員會未依法履行職責、業主委員會未依法換屆、物業服務企業未依法退出和辦理交接手續、重大矛盾糾紛等相關事宜；
（六）組織、指導、監督老舊住宅小區和街區制住宅小區的規劃組建和管理工作。
居（村）民委員會應當予以協助和配合。
第五章 法律責任
第二十五條 違反本辦法第十三條第一項規定的，由住房和城鄉建設部門責令限期改正，恢復原狀，處五萬元以上十萬元以下罰款。
違反本辦法第十三條第八項規定，飼養家禽家畜，影響市容環境衛生的，由城市管理行政主管部門責令限期處理或者予以沒收，並可處五十元以上二百元以下罰款；散養或者遛逛大型寵物的，由公安部門責令限期改正，處二百元以上五百元以下罰款。
違反本辦法第十三條第十項規定的，由住宅小區行政主管部門責令限期改正，處一百元以上五百元以下的罰款。
違反本辦法第十三條第十一項規定的，由公安機關消防機構責令改正，單位處五千元以上一萬元以下罰款，個人處警告或者二百元以下罰款；拒不改正的，單位處一萬元以上五萬元以下罰款，個人處二百元以上五百元以下罰款；造成嚴重後果的，依法追究刑事責任。
違反本辦法第十三條第十二項規定的，由環境保護行政主管部門責令停止違法行為，並可對經營單位處五千元以上一萬元以下的罰款，對其他單位和個人處五百元以上一千元以下的罰款。
違反本辦法第十三條第十三項規定的，由住宅小區行政主管部門責令限期拆除；逾期不拆除的，處五百元以上一千元以下罰款，並依法強制拆除。
第二十六條 建設單位不履行本辦法第十四條第一項規定義務的,由城鄉規划行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，不予核發建設工程規劃核實合格證。
建設單位不履行本辦法第十四條第三項規定義務的，由住宅小區行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
建設單位不履行本辦法第十四條第四項規定義務的，由住宅小區行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，不予竣工綜合驗收備案。
第二十七條 物業服務企業不履行本辦法第十九條第一項規定義務的，由住宅小區行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
物業服務企業不履行本辦法第十九條第五項規定義務的，由住宅小區行政主管部門處二千元以上五千元以下罰款。
第二十八條 住宅小區內的單位和個人違反本辦法第十三條規定、業主未履行本辦法第十六條規定義務的，納入單位或者個人不良行為記錄；除本辦法另有規定外，發生三次以上的，依法納入單位或者個人信用記錄，並由業主委員會在住宅小區內公示；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
建設單位未履行本辦法第十四條規定義務或者受到相關行政處罰的，依法納入企業信用記錄，並向社會公示；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業服務企業未履行本辦法第十九條規定和物業服務契約約定義務的，納入不良行為記錄；發生三次以上或者受到相關行政處罰的，依法納入企業信用記錄，並向社會公示；給他人造成損失的，依法承擔相應責任。
第二十九條 住宅小區行政主管部門、街道辦事處和其他有關部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
（一）違法干預依法成立業主大會和業主委員會,或者選聘物業服務企業的；
（二）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；
（三）未按規定處理住宅小區管理投訴、舉報的；
（四）發現違法行為或者接到違法行為報告，不及時作出處理的；
（五）有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第三十條 違反本辦法其他規定的，由有關部門依據相關法律、法規、規章處理。
第六章 附 則
第三十一條 市管各園區範圍內的住宅小區，由各園區管委會負責統一管理。
市、縣城市規劃區以外的住宅小區管理，可參照本辦法執行。
第三十二條 大型寵物的種類由市公安局規定。《宿州市前期物業服務契約示範文本》和《宿州市物業服務契約示範文本》，由市住宅小區行政主管部門會同市政府法制部門制定。
第三十三條 本辦法自2016年9月15日起施行。
解讀
為規範住宅小區管理，提高城市住宅小區整體管理水平，助力創建全國文明城市和全國和諧社區示範城市，2016年7月6日，市政府第74次常務會議審議通過了《宿州市住宅小區管理辦法》，即將印發實施。該《辦法》是宿州市政府在去年5月獲得地方立法權後，即將出台的第一部政府規章，也是全省新獲得立法權的市出台的第二部政府規章。
為增強立法的科學性、有效性，《辦法》出台過程中，廣泛開展調研活動並積極徵求社會各界意見。多次組織召開政府有關部門、市政府立法諮詢員、街道（鄉鎮）、居委會、業主委員會、業主代表、物業企業代表等參加的座談會，並將初稿及修改稿在政府網站和市民論壇公開徵求公眾意見，引起了廣泛關注。
《辦法》共六章三十三條，規定了住宅小區建設、整改、物業服務等管理標準；明確了建設單位、業主、物業服務企業等的權利義務；規定了縣區政府、住宅小區行政主管部門等的監督管理職責；對居民、建設單位、物業企業、政府部門等有關主體，規定了行政處罰、行政處分等法律責任。
總體來說，《辦法》主要呈現以下四方面特點：一是明晰了各級責任主體的管理職責，特別是夯實、明確了街道辦事處四個方面的職責任務；二是因地制宜，針對不同類型的住宅小區，規定了不同的管理模式。特別是針對我市單體連片或零星開發的住宅，結合中央關於推行街區制的精神，創新管理方式，推進、引導該類住宅形成區域連片的小區，逐步向街區制管理的方向過渡。三是進一步強化業主的主人翁地位，突出業主大會、業委會對小區管理方案、重大維修項目等重大事項的決定權，以及對物業服務企業的監督權，保障業主作為所有權人，其地位與享有的權利相適應；四是明確了小區管理的標準與行為規範，特別是針對物業費收交難，物業服務質量不高等難題，規定了建立物業服務企業、業主不良行為記錄製度，依法將相關信息納入社會信用體系等。
