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第 18 號
《天津市以宅基地換房建設示範小城鎮管理辦法》已於2009年5月31日經市人民政府第30次常務會議通過，現予公布，自2009年8月1日起施行。
市 長 黃興國
二○○九年六月十三日
天津市以宅基地換房建設示範小城鎮管理辦法
檔案全文
第一章 總 則
第一條 為規範以宅基地換房建設示範小城鎮工作，改善農民生產、生活環境，促進城鄉統籌發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國村民委員會組織法》、《天津市土地管理條例》等法律、法規及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內經批准村民以宅基地換房建設並管理示範小城鎮工作，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱以宅基地換房建設示範小城鎮（以下簡稱示範小城鎮），是指村民以其宅基地按照規定的標準置換小城鎮中的住宅，遷入小城鎮居住，建設適應農村經濟和社會發展、適於產業聚集和生態宜居的小城鎮。
第四條 示範小城鎮建設堅持土地承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重村民意願、維護農村集體經濟組織和村民合法權益的原則。
示範小城鎮應當科學規劃、特色設計、適於產業聚集和生態宜居。
示範小城鎮建設除建設村民安置住宅區外，可以規劃供市場開發、出讓的土地，以土地出讓金政府收益部分用於平衡建設資金。
第五條 示範小城鎮建設工作由市人民政府統一領導，市發展改革行政主管部門具體負責協調推動、組織實施。
市農業、建設、規劃、土地、財政等行政主管部門根據各自職責協調推動、組織實施。
第六條 示範小城鎮建成後，對村民原有的宅基地和其他集體建設用地統一組織整理復墾，實現耕地總量不減、質量不降、占補平衡。
第七條 示範小城鎮所在區縣和鄉鎮人民政府、村民委員會應當加強組織領導，成立專門工作班子，具體組織落實建設項目征地、拆遷補償、置換主體資格認定、房屋權屬認定、分配選房、簽訂換房協定、城鎮管理等工作。
第八條 區縣人民政府應當建立示範小城鎮建設監督保障機制，對規劃管理、土地利用、工程建設、村民宅基地置換、投融資等方面依法進行監督管理。
第九條 示範小城鎮建設和管理，可以根據國家和本市有關規定，享受稅費減免優惠，市和區縣財政給予適當資金支持。
第二章 規劃管理
第十條 示範小城鎮應當根據有關法律規定，編制鎮總體規劃和控制性詳細規劃，並按照規定的許可權和程式審批。
第十一條 示範小城鎮的規劃建設，應當堅持節約集約利用土地，城鄉統籌、因地制宜、可持續發展，維護村民利益的原則。
第十二條 示範小城鎮的規劃，應當符合城市總體規劃和土地利用總體規劃；與當地的地理環境、風土人情和地方文化相協調；體現小城鎮的布局特色、產業特色、環境特色、建築特色和文化特色。
第十三條 示範小城鎮在規劃時，應當根據其在區域經濟和社會發展中所處的地位和作用，統籌考慮區位條件、自然條件、經濟發展水平、交通狀況、社會環境等因素，使小城鎮的發展方向與區域整體發展相協調。
第十四條 示範小城鎮在規劃時，應當充分考慮村民的生產、生活需求，科學規劃村民居住社區、工業或服務業產業園區、設施農業產業園區，促進“三區”統籌聯動發展，提高農村工業化、城鎮化和農業現代化水平，不斷增加村民收入，實現可持續發展。
第十五條 經依法批准的示範小城鎮規劃是示範小城鎮建設和規劃管理的依據，未經法定程式不得修改。
示範小城鎮規劃區內的土地利用等各項建設活動必須符合規劃，服從規劃管理。任何單位和個人不得擅自改變土地使用性質和範圍。
第三章 土地管理
第十六條 示範小城鎮土地利用應當堅持增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地的原則；採取城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鈎的實施辦法。
第十七條 鄉鎮人民政府應當根據鎮土地利用總體規劃、示範小城鎮總體規劃和專項調查，編制示範小城鎮建設項目土地掛鈎實施方案、土地整理復墾規劃，並負責組織實施。編制的方案和規劃應當包括用地規模、範圍、布局、保障措施和土地平衡情況、土地整理復墾可行性研究、工作計畫等。
第十八條 示範小城鎮建設用地實行城鄉建設用地增減掛鈎周轉指標管理。周轉指標應當總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還。
區縣土地行政主管部門應當建立周轉指標使用管理台賬，並對周轉指標的使用和歸還進行全程監管。
掛鈎項目區應當分期實施，由其所在區縣人民政府按照建設時序申請周轉指標，周轉指標自下達到歸還的使用期限不得超過3年。
第十九條 示範小城鎮村民原有宅基地和其他集體建設用地整理復墾實行責任制，由區縣人民政府負責。
區縣或鄉鎮人民政府應當與具體實施整理復墾單位簽訂土地整理復墾契約。契約應當約定整理復墾期限、復墾範圍、質量標準、資金來源、後期管理等內容。
土地整理復墾的實施，應當依照有關規定，執行項目法人制、招投標制、工程監理制、公告制等制度。
第二十條 鄉鎮人民政府應當在歸還土地周轉指標之日起90日內，向區縣土地行政主管部門提出復墾土地驗收申請。申請應當包括下列材料：
（一）申請書；
（二）復墾工作報告；
（三）項目建設情況表、土地整理復墾前后土地利用結構變化情況表；
（四）土地整理復墾後實測的現狀地形圖或地籍圖及有關圖紙；
（五）項目工程總結報告；
（六）項目區實施前後1∶10000或更大比例尺的土地利用現狀圖和影像資料。
第二十一條 區縣土地行政主管部門接到復墾土地驗收申請後，應當在10個工作日內組織有關部門開展初審。初審合格後，由區縣土地行政主管部門報市土地行政主管部門組織竣工驗收。
市土地行政主管部門在接到初審報告後10個工作日內，會同市發展改革行政主管部門等有關部門成立竣工驗收組。驗收合格的，由竣工驗收組出具竣工驗收報告。
第二十二條 村民原有宅基地和其他集體建設用地整理復墾驗收合格後的新增耕地，可用於發展現代化設施農業產業園區，並且應當確認土地權屬，通過承包、租賃等方式確定土地使用權。
第四章 融資管理
第二十三條 區縣人民政府應當組建示範小城鎮投融資建設公司，作為項目法人，具體負責示範小城鎮建設項目投融資、土地整理、建設開發等工作。
第二十四條 投融資建設公司可以是政府出資組建的國有獨資公司，也可以是以政府為主導、吸收社會投資主體參與、共同組建的有限責任公司。
第二十五條 投融資建設公司根據區縣人民政府的授權，從事下列活動：
（一）對建設項目實行統一管理，負責示範小城鎮規劃區內土地整理，辦理前期手續、工程招標；
（二）負責項目投融資、以建設項目土地出讓金政府收益及其他資產收益作為還貸擔保、貸款償還；
（三）依法將土地出讓金政府收益用於平衡示範小城鎮建設資金。
第二十六條 示範小城鎮建設項目開發貸款必須專項用於示範小城鎮建設，不得挪作他用。
開發貸款實行封閉管理，設定資金監管賬戶。投融資建設公司、貸款人、區縣人民政府三方應簽訂資金監管協定。
第二十七條 投融資建設公司應當實行全面風險控制管理。
投融資建設公司應當建立健全規範的公司法人治理結構，建立企業內部風險防控和審計制度。應當確保示範小城鎮建設投融資平衡，及時進行投融資風險評估，制定貸款資金“借、用、還”的具體方案。
示範小城鎮建設投融資計畫應當報送區縣人民政府審批。
第二十八條 投融資建設公司應當每季度向區縣和鄉鎮人民政府報告項目前期工作、土地整理、投融資、建設進度、貸款使用、工程招標、建設管理、貸款償還、財務會計報表等有關情況。
區縣人民政府應當指定專門機構通過資金監管賬戶對項目開發貸款的使用情況進行審核；定期或不定期對前款規定報告的情況進行監督管理。
第二十九條 示範小城鎮建設項目應當經審計機關審計後，方可辦理工程結算或竣工決算。
第五章 置換管理
第三十條 鄉鎮人民政府和村民委員會應當通過報紙、網際網路、電視、廣播、公開欄、入戶宣傳等多種形式，廣泛宣傳有關宅基地置換政策，應當徵求所有村民對宅基地置換工作的意見和建議，解答村民提出的各種問題，研究並提出具體解決辦法。
第三十一條 村民宅基地置換堅持村民自願申請與自願整理交付宅基地的原則。村民土地承包經營權互換、轉讓等流轉，依照有關法律、法規的規定辦理。
第三十二條 各村自願參加示範小城鎮建設的，應當由村民會議或根據村民會議授權村民代表會議對宅基地置換工作形成決定。
村民會議決定，應當由本村18周歲以上村民過半數參加，或者有本村三分之二以上農戶的代表參加，並經與會人員的百分之九十以上通過；村民代表會議決定，必須有三分之二以上代表參加，並經過與會代表的百分之九十以上通過。
村民委員會應當根據村民會議或村民代表會議決定，向鄉鎮人民政府提出參加示範小城鎮建設申請。
第三十三條 鄉鎮人民政府在接到村民委員會提出參加建設示範小城鎮建設申請後，應當對村人口、宅基地、房屋及附屬物等基本情況進行調查統計。調查統計情況由戶主、村民委員會主任簽字確認。
第三十四條 鄉鎮人民政府徵得村民委員會同意後，委託具有房屋評估資質的機構對村民房屋進行評估。評估結果應當向全體村民公布。
第三十五條 鄉鎮人民政府應當制定村民宅基地置換辦法。主要內容應當包括置換主體資格認定、房屋認定、置換標準、選房辦法、殘疾人和“五保戶”安置方式及其他事宜。
第三十六條 宅基地置換辦法應當經村民會議或村民代表會議討論後，提交鄉鎮人民代表大會審議通過。
第三十七條 置換的住宅房型應當充分徵求村民意見，按照村民意見進行設計。
第三十八條 村民以宅基地置換房屋應當簽訂書面協定，明確各方的權利義務。村民應當與村民委員會簽訂宅基地換房協定；村民委員會與鄉鎮人民政府簽訂宅基地換房協定；鄉鎮人民政府應當與投融資建設公司簽訂總體村民安置協定。
第六章 審批程式
第三十九條 示範小城鎮的建設，由區縣人民政府向市人民政府提出申請，市發展改革行政主管部門會同市農業、建設、規劃、土地、財政等行政主管部門對申報材料進行會審，在15個工作日內提出審核意見並報市人民政府。
第四十條 區縣人民政府提出申請時應當提交下列材料：
（一）申請書，主要內容包括項目基本情況、土地和資金平衡測算情況、投融資建設方式和實施步驟等；
（二）示範小城鎮總體規劃；
（三）示範小城鎮土地整理復墾規劃；
（四）復墾責任書；
（五）村民意見徵求情況說明書。
第四十一條 經市人民政府批准建設的示範小城鎮，建設項目立項由區縣發展改革行政主管部門向市發展改革行政主管部門提出申請，由市發展改革行政主管部門根據國家和本市有關建設項目管理規定組織審批。
第四十二條 經市人民政府批准建設的示範小城鎮，經濟適用房建設指標由區縣建設行政主管部門向市建設行政主管部門提出申請。經核定後，由市建設行政主管部門將建設項目列入經濟適用房建設計畫。
第四十三條 經市人民政府批准建設的示範小城鎮，土地周轉指標由區縣土地行政主管部門向市土地行政主管部門申請，經市土地行政主管部門核定後下達。
第四十四條 示範小城鎮建設項目應當按照有關規定辦理建設項目審批手續。
第七章 建設管理
第四十五條 區縣人民政府應當成立示範小城鎮建設工程現場指揮機構。主要職責是：
（一）推動示範小城鎮建設項目實施；
（二）協調解決建設過程中存在的問題；
（三）對建設項目的質量、安全生產進行監督；
（四）協調解決村民宅基地置換工作中存在的問題。
第四十六條 示範小城鎮建設項目勘察、設計、施工、監理和設備採購，應當依照國家和本市有關規定實行公開招投標；擇優確定勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位及相關設備、材料供應單位。
第四十七條 示範小城鎮的規劃建設，應當充分保護和利用當地的綠地、樹木、河流等自然資源；鼓勵使用太陽能、風能、沼氣等清潔能源；鼓勵採用雨水收集，中水回用等節水技術；鼓勵實行生活垃圾分類，實施固體垃圾轉化成能源技術；鼓勵實施建築節能技術，推廣使用新型牆體材料，執行建築節能標準；禁止使用以粘土為原料製成的牆體材料。
第四十八條 示範小城鎮的公共建築配套建設，應當按照城鎮類型特點，採用相應配建標準。環城四區應當按城市標準配建；其他區縣按規定的標準配建，同時考慮為周邊村莊服務，完善居民日常生活必需的教育、醫療、文化等配套服務設施。
第四十九條 示範小城鎮的市政設施建設，應當結合城鎮規模和周邊市政工程配套情況，充分考慮其生產生活對供水、排水、供電、電信、燃氣、供熱等設施的需求。
第五十條 示範小城鎮的建設，應當依法做好安全防災工作，落實好消防、防震、防洪、人防、技防等規範要求。
第五十一條 示範小城鎮建設項目的施工單位及相關各方，應當對建設工程的施工質量負責，建立並落實質量責任制。
有關部門應當加強對有關建設工程質量的法律、法規、規章和強制性標準執行情況的監督檢查，發現有影響工程質量的問題時，責令及時改正。
第五十二條 示範小城鎮建設應當加強安全和文明施工管理，落實安全生產責任。
第八章 城鎮管理
第五十三條 示範小城鎮建成後，應當按照精簡、效能的原則，建立以社區居民委員會、鄰里和居民小組為基礎的新型社區管理體制。
（一）設立社區居民委員會。居民委員會為社區居民自治組織，一般以3000戶左右範圍設立，居民委員會成員由居民選舉產生。居民委員會由主任、副主任、委員5至9人組成。居民委員會依據有關法律、法規的規定管理社區。
（二）設立鄰里和居民小組。每8至11棟樓（約300戶）設1個鄰里，每1至2個樓門（約30戶）設1個居民小組。鄰里長和小組長由本鄰里、樓門居民推選產生，也可由戶派代表推選產生；任期與居民委員會相同，可以連選連任；主要任務是協助居民委員會開展居民互助活動，反映居民的意見和建議等。
第五十四條 撤村並鎮後，對原有農村管理體制採取漸進式改革。村民委員會可以暫時保留，與新型社區居民委員會在一定時期內並存，參與、配合社區居民委員會管理原村民日常事務。農村集體經濟組織積極穩妥地推進公司制或股份合作制改革。
第五十五條 示範小城鎮住宅小區實行物業管理，物業管理企業的選擇，應當採取公開招標的方式，擇優選定具有相應資質的企業。
物業管理服務標準和各方權利義務依法在物業服務契約中約定。
第五十六條 示範小城鎮園林、環衛管理實行市場化運作。各項養護管理、清掃保潔、施工作業單位應當通過公開招投標方式選定。
第五十七條 示範小城鎮應當組建城市管理綜合行政執法機構，作為區縣城市管理綜合行政執法機關的派出機構，以區縣城市管理綜合行政執法機關名義集中行使行政處罰權。
示範小城鎮城市管理綜合行政執法機構除集中行使法律、法規、規章規定的城市管理綜合行政執法機關行使的城市管理集中行政處罰權外，行使愛國衛生、犬類、殯葬、環境保護、水利、衛生和食品監督、房屋、畜禽屠宰管理等相關城市管理方面法律、法規、規章規定的行政處罰權。
第五十八條 鄉鎮人民政府建立農民就業保障機制。以市場為導向，建立新型農民培訓、就業服務機制。採取下列措施促進村民就業、鼓勵村民自主創業：
（一）建立勞動保障服務機構和城鄉統一的勞動力市場，提供免費職業指導和職業介紹服務。對實施職業技能培訓和創業培訓的，按規定給予一定的培訓費補貼。
（二）示範小城鎮物業管理、清潔、綠化、公共設施管理等，同等條件下優先安排本鎮農民就業。
（三）鼓勵農民專業經濟組織健康發展，充分發揮農民專長，帶動農民就業。
（四）利用宅基地整理復墾發展設施農業，轉變農民作業方式，提高農民農業生產技能，鼓勵企業直接參與示範小城鎮農民的職業技能培訓。
（五）通過招商引資、產業結構調整，辦好工業園區，增加對勞動力的需求。
第五十九條 建立健全社會保障制度。根據經濟發展水平、社會承受能力和從業狀況，按照農民個人繳費為主、集體補助為輔、政策扶持的原則，示範小城鎮居民享受下列社會保障待遇：
（一）示範小城鎮居民已在城鎮企業就業，並與企業簽訂勞動契約的，可以按照本市城鎮企業職工養老保險和醫療保險的規定，繳納基本養老和基本醫療保險費，享受相關待遇；
（二）示範小城鎮18周歲以上居民，有土地承包經營權的，可以按照本市城鄉居民基本養老保障有關規定參加養老保險，享受相關待遇；
（三）示範小城鎮居民符合參加城鄉居民基本醫療保障條件的，可以按照本市城鄉居民基本醫療保險有關規定參加醫療保險，享受相關待遇；
（四）示範小城鎮被征地村民，可以按照本市被征地村民社會保障有關規定參保，享受相關待遇；
（五）示範小城鎮居民共同生活的家庭成員，人均生活水平低於本市居民最低生活保障標準的，可以按照本市最低生活保障有關規定，享受相關待遇。
第六十條 對小城鎮污水處理、垃圾處理、綠化、社區服務、養老、文化、體育等公益設施建設，市和區縣人民政府可以給予適當資金補貼。
第九章 法律責任
第六十一條 投融資建設公司違反本辦法第二十六條、第二十七條、第二十八條規定的，由區縣人民政府責令限期改正；情節嚴重的，由區縣人民政府收回示範小城鎮建設授權，並依法追究法律責任。
第六十二條 區縣人民政府使用示範小城鎮建設土地周轉指標有下列行為之一的，由市土地行政主管部門責令限期整改；情節嚴重的，市人民政府暫停該區縣新的示範小城鎮建設審批，相應扣減土地利用年度計畫指標，追繳相關費用，並給予有關負責人和直接責任人處分：
（一）未能按計畫歸還批准的示範小城鎮建設土地周轉指標的；
（二）擅自擴大周轉指標使用範圍，突破周轉指標規模的；
（三）其他違法使用土地周轉指標的行為。
第六十三條 示範小城鎮建設管理人員違反本辦法，有玩忽職守、濫用職權等行為的，由其所在單位或上級主管單位給予處分。
第六十四條 村民委員會成員違反本辦法，在示範小城鎮建設過程中有玩忽職守、濫用職權等行為的，由鄉鎮人民政府予以批評教育並責令限期改正；情節嚴重的，建議其辭職或者建議村民會議依法罷免。
第六十五條 違反本辦法，構成違反治安管理行為的，依照治安管理處罰法的規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章 附 則
第六十六條 本辦法自2009年8月1日起施行。
