檔案全文
第一章 總則
第一條 為加強住宅小區物業管理，保障住宅小區物業的合理使用和維護，提高居住環境質量，根據國家和省的有關情況，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區，是指在大連市城市規劃區、建制鎮和獨立工礦區內，以住宅房屋為主，並具有相應配套基礎設施及非住宅房屋的居住區。住宅小區物業管理的範圍由大連市房地產管理局會同有關部門劃定。
本辦法所稱物業，是指住宅小區內各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。
本辦法所稱住戶，是指住宅小區內房屋產權人和使用人。
住宅小區內的市政公用基礎設施的管理，按照《大連市市政公用基礎設施管理條例》的規定執行。
第三條 大連市房地產管理局是市人民政府負責全市住宅小區物業管理的行政主管部門，其派駐中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區的房地產管理機構和各縣（市）、區的房地產管理部門是本行政區域內住宅小區物業管理的行政主管部門（以下稱小區主管部門）。
小區主管部門的職責是：負責住宅小區管理工作的組織、協調和業務指導，統一制定有關住宅小區管理的具體政策和管理標準，對住宅小區管理委員會和物業管理公司的管理和服務工作進行監督、檢查。
各級規劃土地、公用事業、城建、衛生、公安、郵電、愛衛會等部門和單位以及住宅小區所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協助小區主管部門加強對住宅小區的管理工作。
第四條 住宅小區物業管理以住戶自治與專業服務相結合，實行社會化、專業化管理。住宅小區制定的住戶公約對小區內房屋產權人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區物業管理機構與職責
第五條 住宅小區交付使用且入住率達50%以上時，由小區主管部門會同街道辦事處、住宅小區開發建設和經營單位組織召集第一次住宅小區住戶代表大會，選舉產生小區管理委員會（以下簡稱管委會）。
第六條 住宅小區住戶代表大會由住宅小區內房屋產權人和使用人及居委會推選的代表組成。住宅小區住戶代表大會代表數額及產生和罷免方法，由小區主管部門根據住宅小區規模等情況確定。
住宅小區住戶代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會的組成人員；
（二）監督管委會的工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）決定住宅小區內涉及房屋產權人和使用人利益的重大事項；
（五）制定和修改住宅小區住戶公約；
（六）改變和撤銷管委會不適當的決定；
（七）批准管委會章程。
第七條 住宅小區住戶代表大會由管委會負責召集，每年至少召開一次，管委會負責在會議召開前15日將日期及內容通知住宅小區住戶代表大會各位代表。
經有20%以上代表提議，管委會應於接到該項提議後15日內召集住宅小區住戶代表大會。
第八條 管委會向住宅小區住戶代表大會負責並報告工作。
管委會每屆任期3年。
管委會可根據需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。
第九條 管委會委員人數根據住宅小區的規模等情況而定，一般為5～15人。管委會委員由住宅小區住戶代表大會在代表中選舉產生，管委會也可聘請居民委員會、有關管理部門和服務單位的人員擔任管委會委員，但住戶代表不得少於管委會委員總數的60%。
管委會設立主任1名（由房屋產權人代表擔任），副主任1～2名（街道辦事處1名）。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
第十條 管委會在住宅小區住戶代表大會的監督下，代表住戶的合法權益行使以下職權：
（一）召集和主持住宅小區住戶代表大會，討論確定住宅小區物業管理重大事項；
（二）制定管委會章程和小區管理目標；
（三）以招標或協定方式，選聘或續聘物業管理公司，並與其簽訂物業管理契約；
（四）監督物業管理公司對本住宅小區的管理工作，接受住戶對物業管理公司的投訴；
（五）審議物業管理公司制定的物業管理計畫和管理措施及重大的工程項目計畫；
（六）審議住宅小區物業管理服務費收費項目和標準；
（七）審議和決定住宅小區管理費用的收支情況。
前款其中第（二）、（三）項須經住宅小區住戶代表大會批准。
第十一條 物業管理公司必須依法登記，取得法人資格，並持有市房地產管理局頒發的《物業管理企業資質證書》，方可從事住宅小區物業管理業務。
第十二條 物業管理公司應與管委會簽訂住宅小區物業管理契約，並可根據需要與市政府公用基礎設施專業管理單位及房屋產權人簽訂有關委託維修養護契約。上述契約須報小區主管部門備案。
住宅小區物業管理契約文本由市房地產管理局統一印製。
第三章 住宅小區物業的使用及維護
第十三條 住戶應愛護和正確使用住宅小區物業，任何單位和個人不得在住宅小區內從事下列活動；
（一）未經房屋產權人同意和小區主管部門批准擅自改變房屋使用用途；
（二）超過設計負荷使用房屋或拆動房屋承重結構；
（三）安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備；
（四）占用公共場所，損壞公用設備和設施；
（五）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（六）踐踏、占用綠地，攀折花木；
（七）亂拋垃圾、堆放雜物；
（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；
（九）、飼養禽畜；
（十）聚眾喧鬧；
（十一）排放或存放有毒有害物品；
（十二）市人民政府規定的其他禁止行為。
第十四條 物業管理公司在住宅小區內就物業使用及維護的下列事項進行管理：
（一）接受房屋產權人的委託，有償進行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養護管理；
（二）接受市政公用基礎設施專業管理單位的委託，有償進行上述設施的管理維護；
（三）環境（含樓寓內走廊）衛生保潔，園林綠化；
（四）車輛行駛和停放；
（五）維護公共秩序；
（六）保管物業管理檔案；
（七）小區主管部門及物業管理契約規定的其他事項。
物業管理公司可根據物業管理契約的約定，選聘專營公司承擔專項經營業務。
第十五條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的，責任人應及時修繕。經物業管理公司通知後，責任人在期限內未進行修繕的，經管委會同意後由物業管理公司修繕，所發生的費用由責任人承擔。
第四章 住宅小區物業的驗收與接管
第十六條 住宅小區物業應統一規劃、同步建設。小區主管部門應向規劃土地行政主管部門提出住宅小區規劃建議，並依法對住宅小區前期建設實行監督管理。
第十七條 住宅小區竣工後，城市規劃土地行政主管部門應會同小區主管部門及其他有關部門對小區物業建設嚴格按規定進行驗收，驗收合格的方可進住。
第十八條 管委會未組建前，在小區主管部門的監督下，由開發建設和經營單位或其委託的物業管理公司負責住宅小區物業管理，管理費用由開發建設和經營單位承擔。管委會組建後，開發建設和經營單位應將住宅小區物業移交給管委會管理，並提供下列資料：
（一）住宅小區建設各項批准檔案；
（二）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；
（三）房屋及配套的基礎設施、設備的竣工圖；
（四）地下管網圖；
（五）其他必要的資料。
在同等條件下，管委會應優先選聘住宅小區開發建設和經營單位委託的物業管理公司承擔住宅小區的物業管理工作。
第十九條 開發建設和經營單位辦理出售、出租或分配房屋手續時，應在房屋出售或租賃契約中對購、租房者有承諾遵守住宅小區物業管理規定的約定。
第五章 住宅小區管理費用和專用房屋
第二十條 住宅小區的開發建設單位，應按房屋成本造價的0.5%標準向市人民政府交納住宅小區管理啟動基金，該項基金計入建設成本，由市房地產管理局設立專帳，接受財政、審計部門的監督管理。
住宅小區管理啟動基金用於購買住宅小區經營用房和重大工程維修項目。
第二十一條 開發建設和住宅小區經營單位應按住宅小區總建築面積0.5%的比例，以成本價一次性提供住宅小區經營用房，其產權歸國家所有，由小區主管部門劃撥給管委會，並由管委會委託物業管理公司經營使用，其收入用於補充住宅小區的管理費用。
第二十二條 開發建設和經營單位移交住宅小區時，應按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶，其產權歸國家所有：
（一）小區建築面積5萬平方米以下的為100平方米；
（二）小區建築面積5萬平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區內的公有房屋及附屬設施，由房屋產權人委託物業管理公司代管，房屋租金由物業管理公司代收。代管費標準由市房地產管理局會同市物價局制定。
第二十四條 物業管理公司可根據物業管理契約和住宅小區住戶代表大會及管委會同意的標準，向住戶收取住宅小區管理服務費。
物業管理公司可為住宅小區住戶提供有償特約服務。
第二十五條 專業管理部門委託管理的住宅小區內的市政公用基礎設施，其維護費用從委託費用中支出。
第二十六條 房屋租金，公共部位、共用設施維修基金，供水（二次加壓）費，電梯費，採暖費等費用的收取和使用，仍按有關規定執行。
第二十七條 房屋需大、中修的，由物業管理公司提出修繕計畫及工程預算，經房屋產權人同意後實施，工程費用由產權人承擔。
公共部位、共用設施維修基金不足時，超出的費用由各產權人按其所有房屋建築面積占整幢房屋建築面積的比例分攤。
第二十八條 住宅小區管理費用專項用於住宅小區內物業管理的日常支出，不得挪作他用。
住宅小區各項管理費用的收支情況，每半年向住戶公布一次，接受住戶的監督。
第六章 法律責任
第二十九條 違反本辦法第十三條規定的，物業管理公司有權予以制止，並要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節嚴重的，由小區主管部門及其他有關部門按照有關規定給予行政處罰。
第三十條 對藉故拒交各項應交費用的住戶，物業管理公司可要求其限期繳交並按規定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業管理公司可向人民法院申請強制追繳。
第三十一條 物業管理公司違反本辦法有下列情形之一的，由管委會制止，並責令其限期改正：
（一）物業維修養護不及時的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；
（四）擅自將管理費用挪作他用的；
（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設施、設備用途的；
（六）違反物業管理契約約定的其他行為。
對無《物業管理企業資質證書》從事物業管理的，由小區主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業管理資格的處罰。
第三十二條 當事人違反規劃土地、公用事業、城建、衛生、公安、郵政等管理規定的，由有關主管部門依法處理。
第三十三條 開發建設和經營單位在管委會未成立前不按規定管理住宅小區或未按規定向管委會移交住宅小區，未提供專業用房和拒交小區管理啟動基金的，由市房地產管理局責令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地產管理局可申請人民法院強制執行。
第七章 附則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業管理可參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。
實施日期
本辦法自發布之日起施行。
