土壤固持金屬的機制可分為兩大類：一是以離子態吸附在土壤組分的表面；二是形成金屬化合物的沉澱。
土壤淋洗原理是運用試劑與土壤固相中的重金屬作用，形成溶解性的重金屬離子或金屬絡合物，然後用清水把污染物沖至根層外，再利用含有一定配位體的化合物沖淋土壤，使之與重金屬離子形成更穩定的絡合物;淋洗液可以是水、化學溶劑或其他可能把污染物從土壤中淋洗出的流體。淋洗液的注入可改變土壤與污染物的吸附-脫附特性、氧化還原電位、界面張力、酸鹼度及分配、溶解、沉澱狀態等，從而增加污染物的溶解度，使其與溶液形成乳液或發生化學反應，促使土壤中污染物去除。土壤質地、污染物類型及賦存狀態對土壤淋洗的效果有重要影響。土壤沖洗技術可用於放射性物質、有機物、重金屬或其他無機物污染土壤的處理或前處理，砂礫、沙、細沙以及類似土壤中的污染物更容易被淋洗出來，而黏土中的污染物則較難淋洗。
土壤沖洗有多種實現形式，包括原位修復和異位修復。 或用帶有陰離子的溶液，如碳酸鹽、磷酸鹽沖洗土壤，使重金屬形成化合物沉澱。該方法的技術關鍵是尋找一種既能提取各種形態的重金屬，又不破壞土壤結構的淋洗液。目前，用於淋洗土壤的淋洗液較多，包括有機或無機酸、鹼、鹽和螯合劑。Blaylock等檢驗了檸檬酸、蘋果酸、乙酸、EDTA、DTPA對印度芥菜吸收Cd和Pb 的效應。吳龍華研究發現EDTA可明顯降低土壤對銅的吸收率，吸收率與解吸率與加入的EDTA量的對數呈顯著負相關。
土壤淋洗以柱淋洗或堆積淋洗更為實際和經濟，適用於面積小污染重的土壤治理，但也易引起二次污染，導致某些營養元素的淋失和沉澱，破壞了土壤微團聚體結構，同時容易導致地下水污染。
