土地共有使用權

概述

兩個以上的土地使用者依法共同使用同一宗地的權利。土地共有使用權有兩個顯著特徵：第一，主體的多主性。一宗地的使用權必定由兩個以上的單位或個人共有。第二，客體的整體性。在實際地表上，無法劃分各共有使用權擁有者之間的使用權界線。

詳述

土地共有使用權的形式多種多樣，概括起來主要是平面交叉共用和立體重疊共用，或者兩者兼而有之。常見的有以下幾種具體類型：①院落或場地共用；②多層或高層建築基底共用；③道路、河渠、管線（主要是指地表上與土地使用權有關的，不包括空中和地下）交叉共用；④不同用途共用。土地共有使用權擁有者對共同使用的土地都依法擁有使用的權利，都是該宗地的使用者。但是，各個使用者之間在行使土地使用權時，必須以不損害其他共用人的使用權為前提。土地共有使用權面積為按份共有。土地共有人占據的平面和空間位置、距離地表的遠近、最初使用土地的先後、不同用途等，一般不屬於影響面積分攤份額的主要因素。主要的影響因素是占用地表和空間的面積，通常用建築面積來表示（非建築物按實際占地面積表示）。在共有土地範圍內，每個共用人擁有的建築面積占該宗地總建築面積的份額，也就是應分攤的土地共有使用權面積份額。計算公式是：分攤土地面積=（自用建築面積÷總建築面積）×土地總面積。此外，土地共用人之間所占地表和空間位置及不同用途對土地利用有一定影響，可在分攤面積時將這些因素折合成不同係數加入到分攤面積的計算中去，從而使土地共有使用權面積的分攤更接近實際、更合理。