四川省城市房地產交易管理辦法

四川省城市房地產交易管理辦法 （徵求意見稿）
第一章　總 則
第一條 在四川省城市規劃區國有土地範圍內從事房地產交易活動，實施房地產交易管理，均應遵守本辦法。 在四川省城市規劃區外國有土地範圍內從事房地產交易活動，實施房地產交易管理，參照本辦法的規定執行。
第三條房地產交易應當遵循平等自願、誠實信用、公平公正的原則。
第四條 房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。房屋所有權轉讓、抵押時，其占用範圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。
第五條省建設行政主管部門負責全省房地產交易管理工作。市（州）、縣人民政府房地產管理部門負責本行政區域內房地產交易管理工作。 縣級以上人民政府其他有關部門在其職能範圍內，協助做好相關工作。
第六條 房地產交易信息實行交易數據和綜合分析數據定期發布制度。房地產管理部門應加強房地產市場交易信息發布的監管，房地產開發企業、房地產中介服務機構應配合做好房地產市場交易信息發布工作。
第二章　一般規定
第七條取得商品房預售許可證的房地產開發企業和取得房屋所有權證書的法人、自然人或者其他組織，可以依法轉讓其房地產；有權屬證明的，可以依法抵押、出租其房地產。 共有房地產，應當經全體共有人書面同意，方可進行交易。
第八條當事人委託代理人進行房地產交易的，應當出具委託書。 無民事行為能力和限制民事行為能力的房地產權利人進行交易應當由監護人代為辦理，並出具監護人資格、處分房地產目的的有效證明。 第九條房地產交易實行成交價格申報制度。房地產權利人應當向房地產管理部門如實申報房地產交易成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
第十條房地產交易，當事人需要進行價格評估的，應當委託具有房地產價格估價資質的機構承擔，由註冊房地產估價師進行評估。
第十一條房地產交易，當事人應當依法辦理權屬登記或者契約登記備案。 房地產交易當事人應當對所提交證明材料的真實性負責。
第三章 房地產轉讓
第十二條房地產轉讓包括： （一）買賣（含以房地產抵償債務）； （二）贈與（含以房地產獎勵）； （三）產權調換； （四）以房地產作價入股房地產權屬發生轉移； （五）因企業被收購、兼併或者合併，房地產權屬發生轉移； （六）法律、法規規定的其他情形。
第十三條下列房地產不得轉讓： （一）權屬有爭議的； （二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； （三）已建成房屋未依法登記領取房屋權屬證書的； （四）在建工程不符合本辦法第十四條、第十五條規定的； （五）法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。
第十四條房地產開發企業預售商品房，應當依法取得房地產管理部門核發的商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售，不得收取購房款或其他與購房有關的任何費用。 商品房預售應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （三）主體結構的工程進度達到建築總層數的三分之一以上,並已確定施工進度和竣工交付日期。
第十五條房地產管理部門應採取措施，加強城市商品房預售資金的監管。金融機構、房地產開發企業、工程監理企業、商品房預購人應配合做好預售資金監管工作。 房地產開發企業在商品房預售前應與金融機構、房地產管理部門簽訂協定書，明確三方的權利、義務。並在金融機構設立商品房預售資金監管專用帳戶。房地產管理部門應在預售許可證上載明商品房預售資金專用帳戶信息。房地產開發企業預售房屋時，應當在商品房預售契約中註明商品房預售資金專用帳戶信息。
第十六條房地產開發企業進行商品房預（銷）售應當通過房地產交易管理網路實行網上籤約和預售登記備案管理，並對房地產交易管理系統上提供信息的真實性、準確性負責。
第十七條房地產開發企業轉讓在建房地產開發項目，應符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。 轉讓已取得商品房預售許可證的房地產開發項目，應當在項目轉讓契約簽訂之日起15日內，到房地產管理部門辦理商品房預售許可證變更登記，並書面通知已售商品房的預購人，預購人應在通知送達之日起15日內作出是否解除契約的決定。預購人未解除契約的，在建房地產開發項目的受讓人繼續履行商品房買賣契約。
第十八條建築設計為獨立成套的住宅不得分割轉讓。非住宅分割轉讓的基本單元必須有具體的權屬界限，且具備獨立使用功能的空間和出入通道。配套使用的房屋附屬設施、附屬設備、房屋共有部位不得單獨轉讓。
第十九條發布商品房銷售廣告應當載明商品房預售許可證號或者房屋所有權證書編號。 房地產廣告內容應當真實、合法，不得有誤導、欺騙公眾的內容。商品房的銷售廣告就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，且對商品房買賣契約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為契約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第二十條新建商品房銷售應當按套內建築面積或者按套（單元、幢）計價。 房地產開發企業銷售商品房，應當在契約中明確套內建築面積和分攤的共有建築面積，以及公共配套房屋的產權歸屬。
第二十一條商品房實際交付的面積與契約約定面積不一致的，按照建設部《商品房銷售管理辦法》的規定處理。
第二十二條房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。 經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現契約當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。 買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人要求退房的，房地產開發企業應當退房。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房，並由房地產開發企業承擔違約責任。 已取得商品房預售許可證的房地產開發項目，因規劃、設計變更涉及預售許可登記內容發生變更的，房地產開發企業應當自變更確立之日起15日內，到房地產管理部門辦理商品房預售許可變更登記手續。
第二十三條房地產開發企業交付商品房時，應當向買受人提供下列材料,並按規定移交依據規劃配套建設的 基礎設施以及屬於全體業主所共有的公共配套房屋等公共設施建築。 （一）房屋竣工驗收備案證明； （二）商品房住宅質量保證書和住宅使用說明書； （三）具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明檔案； （四）物業管理企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備等證明材料； （五）商品房買賣契約約定的應當提供的其他材料。
第二十四條房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任並及時維修。保修期自商品房交付之日起計算。 保修期限不得低於《建設工程質量管理條例》規定由建設工程承包單位向其承擔保修責任期限的存續期。存續期已過或較短時，屋面防水工程保修期限應不低於3年，牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道防滲漏保修期限應不低於1年。
第二十五條房地產開發企業預售商品房應當自契約簽訂之日起30日內持商品房買賣契約、預購人身份證明到房地產管理部門辦理契約登記備案，並於契約登記備案之日起15日內書面告知預購人。 房地產開發企業應當在商品房竣工驗收合格之日起60日內，持國有土地使用權證書、建設工程規劃許可證、房屋竣工驗收合格證明、房產測繪成果報告等有關證明檔案到房地產管理部門辦理新建房屋所有權初始登記。 新建商品房預購人應當自商品房竣工交付使用之日起90日內申請辦理房屋所有權轉移登記和土地使用權變更登記；現售商品房的購買人應當自銷售契約簽訂之日起90日內，持商品房買賣契約、身份證明等證明檔案，申請辦理房屋所有權轉移登記和土地使用權變更登記。房地產開發企業應當積極協助，並提供必要的證明檔案。 新建商品房以外的其他房地產轉讓，當事人應當在契約簽訂之日起90日內，持房屋權屬證書、房地產轉讓契約、當事人身份證明等有關證明檔案，向房屋所在地的房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
第二十六條　登記部門對權屬清楚、產權證明資料齊全的，應當自受理轉讓登記之日起10個工作日內對符合登記條件的核准登記，並核發房屋所有權證書；對不符合登記條件的，應當在10個工作日內書面答覆申請人並說明理由。
第四章　房地產抵押
第二十七條下列房地產不得抵押： （一）權屬有爭議的房地產； （二）列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物； （三）已依法公告列入拆遷範圍的房地產； （四）司法機關和行政機關依法查封或者以其他形式限制抵押的房地產； （五）法律、法規禁止抵押的其他情形。
第二十八條預購商品房抵押，當事人應當持生效的預售契約、主契約、書面抵押契約、當事人身份證明等證明檔案申請辦理抵押登記。 在建工程抵押，當事人應當持生效的主契約、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、書面抵押契約、當事人身份證明等證明檔案申請辦理抵押登記。 抵押房地產有地上建築物、構築物的，抵押當事人應在契約簽訂之日起30日內到房地產管理部門辦理登記；抵押無地上建築物、構築物的國有土地使用權，抵押當事人應在契約簽訂之日起30日內到土地管理部門辦理登記。
第二十九條抵押契約發生變更或者抵押關係終止的，抵押當事人應當在變更或者終止之日起10日內，到原登記部門辦理抵押變更或者註銷抵押登記手續。
第三十條登記部門對權屬清楚、證明材料齊全的，應當自受理抵押登記之日起10個工作日內，對符合條件的核准登記；對不符合登記條件的，應當在5個工作日內書面答覆申請人並說明理由。 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，房地產管理部門應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載後，由抵押人收執，並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。 以預購商品房或者在建工程抵押的，房地產管理部門應當在抵押契約上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人辦理房屋權屬證書時，轉為已建成房屋的房地產抵押登記。
第三十一條以在建工程已完工部分抵押的，其占用範圍內的土地使用權隨之抵押，但應扣除已經預售的商品房和拆遷安置協定約定為拆遷安置的房屋及其相應占用的土地使用權份額。 在建工程抵押貸款只能用於該在建工程建設。
第三十二條以共有房地產作為抵押物的，應當提供共有人同意的書面意見。
第三十三條學校、幼稚園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，可以將其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。
第三十四條抵押房地產因城市建設需要拆遷的，抵押人應當及時通知抵押權人，抵押人可提前清償債務或者另行提供其他擔保。
第五章　房屋租賃
第三十五條房屋租賃是指房屋出租人將房屋交付房屋承租人使用、收益，由承租人向出租人支付房屋租金的行為。 出租人以提供房屋使用權為條件與他人合作、合夥經營，不承擔風險而獲取收益的，或者將房屋內的場地分割提供給他人使用並獲取收益的，屬於房屋租賃行為。
第三十六條房屋租賃雙方應簽訂書面租賃契約，並自契約簽訂之日起30日內持房屋所有權證或者合法權屬證明、租賃契約、當事人身份證明，向房地產管理部門辦理契約登記備案。 房屋轉租、契約變更、租賃期滿或者提前終止時，當事人應當向原登記備案部門辦理租賃契約變更或者註銷登記備案手續。
第三十七條房地產管理部門應當自受理房屋租賃登記申請之日起5個工作日內，對符合條件的辦理租賃契約登記備案手續。
第三十八條經出租人同意，承租人可將承租的房屋部分或者全部轉租給第三人。轉租的租賃契約約定的租賃期限不得超過原租賃契約約定的最後租賃期限。 轉租契約生效後，轉租人享有並承擔轉租契約規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃契約規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方當事人另有約定的除外。
第三十九條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當依法將租金中所含土地收益上繳國家。
第六章　房地產中介服務
第四十條房地產中介服務機構應當在依法核定的營業範圍內從事房地產中介服務活動。
第四十一條房地產中介服務機構與房地產開發企業簽訂商品房代理銷售契約的，當事人應當自契約簽訂之日起15日內向當地房地產管理部門辦理代理銷售契約備案。
第四十二條房地產中介服務人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為： （一）索取、收受委託契約以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正當利益； （二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務； （三）同時在兩個或者兩個以上房地產中介服務機構執行業務； （四）與一方當事人串通，損害另一方當事人的利益； （五）違反國家規定的技術標準或技術規範； （六）法律、法規禁止的其他行為。
第七章　法律責任
第四十三條違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由房地產管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取預付款1%以下的罰款。 房地產開發企業提供虛假材料騙取商品房預售許可證明的，由房地產管理部門撤銷已取得商品房預售許可證，並可處3萬元以下的罰款。
第四十四條 違反本辦法第十五條規定的，由房地產管理部門責令其限期改正，並處3萬元以下的罰款。 第四十五條違反本辦法第十九規定的，由工商行政管理部門依法查處。
第四十六條房地產開發企業違反本辦法第二十二條第四款、第二十三條和第二十五規定的，由房地產管理部門責令限期改正，並處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第四十七條違反本辦法第四十條和第四十二條規定的，依照有關法律、法規及規章的規定予以查處；未有規定的，由房地產管理部門責令改正，並處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第四十八條偽造、塗改房屋權屬證書、商品房預售許可證的，由房地產管理部門收回證書或者公告證書作廢，並處5000元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第四十九條房地產交易當事人，採用欺騙手段隱瞞真實情況、提交錯誤或虛假的證明檔案辦理房地產交易與房屋權屬登記手續的，由房地產管理部門依法撤消登記，收回房屋權屬證書或者公告作廢。
第五十條違反本辦法規定，行政管理部門及其工作人員不按規定實施行政許可、處罰、管理等的，對其主管人員和直接責任人依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章　附則
本辦法自2007年 月日起施行。