南京國際商城

南京國際商城的投資方是南京國際集團股份有限公司。 裴稼康說，我們的基本目標是要達到真正的國際標準。 裴稼康說，美聯有一個觀點，在這個物業建好後，他們的作用就是提高物業的附加值。

南京國際商城位於南京繁華路段中央路中段玄武飯店旁，是南京市“十五”期間建設的主要標誌建築之一。該商城占地3.2萬平方米，建築總面積超過37萬平方米，由呈品字型的三座塔樓和裙樓組成，其中主塔樓62層，高達216米，建成後將是江蘇省內第一高樓。
南京國際商城的投資方是南京國際集團股份有限公司。它是一家大型非上市股份制企業，現有總股本27123萬股。公司於1993年6月成立，由23家大型骨幹企業、上市公司、銀行及金融機構等股東發起設立，並於1994年初於中證交（NET）網上募集法人股。目前公司共有73家法人股東。
據介紹，南京國際集團股份有限公司的股東包括武漢鋼鐵(集團)公司、揚子石化、金陵石化等內地20多家大型企業、上市公司、銀行及投資機構等，實力雄厚。其目標是把南京國際商城建成華東地區首屈一指的集購物、娛樂休閒、酒店、商務辦公、國際會議、展覽、空中別墅等多功能於一體的大型建築群體。
總投資高達24億元人民幣的南京國際商城建設項目，將分兩期建設。自去年11月正式動工以來進展順利。國際商城的基礎工程部分已經完工，8月8日將進入土方工程階段。
一期工程包括超大型購物休閒廣嘗展覽中心、辦公區、酒店、高級住宅等，總投資11億多元，計畫於2005年建成使用。
這樣一個“巨無霸”級商業項目是怎樣籌劃的？將怎樣定位？如何發展？近日,本網記者獨家專訪了南京國際集團股份有限公司副總裁裴稼康。
拆遷花了2個億 這是南京的“地王”
裴稼康說，這個項目用地，是1993年從政府手裡一次性付款買到的,並在當年拿到了土地證。買地花了4600萬元拆遷卻花了2個億。
這塊地位於南京繁華路段中央路中段玄武飯店旁,共有3.2萬平方米。它坐西朝東，下瞰玄武湖，遠眺紫金山，湖光山色盡收眼底。　
一位國內的知名建築權威看後說，玄武湖和紫金山在這裡的視野中，正好呈黃金分割比例，這裡是南京的“地王”。裴稼康透露說，本來有人要在這建南京國際大廈，後來市政府沒有把地給他。
為了突出特色，南京國際商城在門前臨中央路旁規劃設計了一個8000多平方米的廣場，這在整條中央路上是惟一的。南京市市長羅志軍看後簡直有點不相信，他驚訝地問“真的有那么大的廣場嗎？”當得到證實後，他說“你們真的不簡單，給南京作貢獻了！”
目前，這個項目南京市政府已經把它作為“十五”計畫期間南京首要標誌性建築項目。
“擁有3棟塔樓，一個8層裙樓，地下兩層，總建築面積超過37萬平方米，門口就是湖南路，面前就是中央路，捷運、玄武湖湖底隧道、火車站也不遠，交通極為便利，又擁有湖光山色，這裡應該就是南京真正的中央商務區了。”裴稼康得意地說：“新街口太擁擠，也沒有湖光山色。”
南京國際商城建成後，它的功能類似上海南京西路的波特曼商城，而且外觀形狀也差不多。但波特曼商城只有18.6萬平方米，而這個項目就有37萬平方米，是前者的兩倍。
項目擱置了七八年 方案設計了兩次
這個項目方案的第一稿是委託給香港的一個測建行搞的。誰知這個項目後來竟然一下子被擱置了七八年。原因是拆遷過程中遇到了一些困難，大大小小600多戶居民、20多個單位，花了2個億，直到1999年9月份才拆遷完畢。
擱置的結果是,設計方案不得不推翻了重新設計，重新進行市場調研，政府對這個項目重新審批。這一做，又又整整花了2年時間。
二稿的設計方案請的是美國芝加哥的洛翰建築師事務所。洛翰事務所是由建築師、規劃師和室內設計師組成的專業設計公司。它成立於1969年，總部設在芝加哥市。它譽滿全球的規劃和設計服務包括集團公司和事業文化機關設施，市區及郊區的商業開發，民居住宅和公共廣場的設計。
擔任南京國際商城總建築師的是美國新現代主義著名建築師、美國洛翰建築師事務所執行副總裁詹姆斯．蓋茨。　
“我們最求的是一代建築大師的經典作品，南京國際商城的風格是北美風格，紐約有很多這樣風格的建築”。裴稼康介紹說：“詹姆斯．蓋茨親自主持，光到南京就來了4趟。對這個項目，我們最求的是真正的國際標準。”
詹姆斯．蓋茨認為，南京國際商城即使以當今最先進的國際標準衡量，也是一個巨大無比的高水準的多功能開發項目，相信它將成為中國最富有魅力的建築項目之一。
處處強調國際標準
為確保項目順利建成和達到國際一流品質，除了設計是請國際大師經典設計外，南京國際商城項目在建設管理組合上採取國際市場分工策略，在每一方面的合作夥伴均為全球業界著名精英機構。
地產代理是委託給了美聯物業。美聯物業是香港聯交所唯一上市的專業地產代理機構。創建於70年代初的美聯集團經過27載積極擴展，現已擴大成為一家最具規模的地產服務公司，其擁有員工2000餘名，分行遍及世界主要城市。1995年6月，集團在香港聯合交易所上市，成為香港地產代理的首家上市物業代理公司，也是迄今為止唯一的一家代理上市公司。該集團現已逐步成為行業內全方位的地產服務公司。美聯物業的第一大股東是李嘉誠的“長實”。
2個大型國際酒店的管理則交給了法國雅高集團。法國雅高集團是全球網路最大的專業酒店管理集團之一。它在全球140個國家中擁有3400家酒店、16000名員工。雅高集團的品牌酒店分別有索菲特(Sofitel)、諾富特(Novotel)、莫丘而(Mercure)及伊比斯(Ibis)，其每一品牌都是市場的先鋒。雅高集團擁有綜合的全球酒店網路，最先進的全球行銷和預訂網路。諾富特品牌酒店是雅高知名的商務酒店，現代時尚的房間設計、全面的商務設施和舒適的環境，為客人提供物有所值的具有國際標準的膳宿及服務。諾富特網路全球共有340家酒店，其中亞洲有31家。
物業管理簽約給了第一太平戴維斯。第一太平戴維斯乃為香港上市公司第一太平集團旗下全資附屬機構，業務範圍包括物業中介、估價、市場研究、物業管理及工程建築管理服務等。於1998年，第一太平戴維斯更與英國四大上市物業顧問行之一SAVILLS公司合併，令本來已具規模的第一太平戴維斯更為壯大。現時，新公司業務遍及歐、亞、澳洲主要二十五個國家，服務範圍覆蓋七十多個城市。公司內在物業管理的業務亦是遍及各地、信譽超卓。憑藉多年來累積的物業管理經驗，1988年已開始在中國大陸地區開拓物業管理業務，為此，集團成立了第一太平戴維斯（中國）有限公司，專誠為國內客戶提供服務。第一太平戴維斯（中國）有限公司是FPDSAVILLS INTERNATIONAL集團成員之一，業務專注於中國國內之物業管理、估價、中介服務、市場研究及建築管理等。經過十年的發展，公司業務已遍及北京、天津、上海、南京、廣州、深圳等十多個城市，並分別在北京、上海、廣州成立了分公司，所管理及提供顧問服務的樓宇項目超過五十個，以總管理樓盤面積而立，亦超過390萬平方米。
裴稼康自豪地說，以上述全球頂級世界精英的強強組合，已為南京國際商城項目的建設成功和物業品質提供了不容置疑的專業保障。
我們的業態，南京沒有
裴稼康介紹說，這個項目的發展理念是來源於香港的太古廣場，它是綜合性、多功能的。地庫兩層，總共4萬平方米，地下二層有625個汽車泊位，地下一層有一個4000平方米的超市。裙樓8層，建築面積8.2萬平方米，整個裙樓不是一個傳統意義上的大型的百貨商場，而是一個現在國外流行的所謂的Shopping Mall。每一層的走廊寬9米，可以並排走兩輛車。人們到這來，是一個休閒的地方。
裴稼康說，傳統的商業環境好壞判斷標準觀念是看你能吸引多少人流，現在的觀念則是看你能夠吸引人在這個商業環境裡停留多長時間。我們的商業環境跟新街口的商業業態不一樣。你看新百、中央商場裡的顧客是買完了就走了，而我們這裡則不然。群樓的第8層是一個會展中心，一般中小型的展示、展覽活動都可以足不出戶地舉行。這裡面匯集了零售、休閒、娛樂、會展等功能，這樣一種模式現在在國內外很流行。在上海，像徐家匯的港匯廣嘗梅隴鎮廣場等都是這個業態。這樣的模式，南京現在卻沒有。南京的業態，你看酒店就是一個酒店，商場就是一個商場，辦公樓就是辦公樓，都各自分割。　
南塔樓、北塔樓建築面積合起來是9.1萬平方米。南塔樓總共36層156米高。上半部是一個國際大酒店，300個房間，定位四星級。下半部是2.6萬平方米的5A自動化高檔辦公樓。北塔樓38層是高檔公寓，174套所謂的豪宅，也叫空中別墅，面積在270平方米到340多平方米之間。
裴稼康說，總的說來，整個建築是集零售、娛樂、辦公、酒店、高檔公寓、展覽於一體的，而且各個功能之間的布局、尺寸、位置都是經過了審慎的考慮，功能與功能之間互補、互動，達到整體大於局部之和的效果。所以，綜合性、多功能在南京的所有建築中是沒有的。南京市區沒有第二塊這樣的地段，再加上如此綜合性、多功能的建築，可以說，南京國際商城20年以後還是標誌性建築，不會落後。房地產界有一個名言：地段、地段，除了地段，還是地段。我們這個地方是南京的“地王”。
方案設計完了以後，裴稼康和董事長去北美跑了一圈。見到了世界上最大的房地產發展商——那三個猶太兄弟。其中一個猶太兄弟看了我們的項目後說：這是一個非常令人鼓舞的項目。
裴稼康說，我們的基本目標是要達到真正的國際標準。從建設單位上來講，土建總承包是中國建築技術開發總公司，他們自己提出，這個項目要爭創“魯班獎”。材料上，為追求達到國際標準，他們不計成本，光進口的設備就有1個億，包括電梯、中央空調主機、弱電設備等。
“雖然有些理想完美主義，但我們也要堅持！”裴稼康的口氣是不容動遙的。
裴稼康說，我們最怕的是，請了國際一流的建築大師來設計，但在施工、管理上不斷地本土化，不斷地降格，到最後變成一個不倫不類的東西。這是我們最怕的。所以我們請國際一流的物業管理公司來管理，歐洲第一大酒店管理集團——法國雅高酒店管理集團來管理，銷售總代理是美聯物業。
我們是商業地產收租股
裴稼康說，我們的打算是，北塔樓全部賣掉，南塔樓的2.6萬平方米的辦公樓也全部賣掉，8層裙樓8.2萬平方米的品牌店只租不賣。據美聯物業的介紹，香港方面已經有100多人要求訂購北塔樓的豪宅，南塔樓的2.6萬平方米的辦公樓可能供不應求。雖然只是意向性的，但現在差不多已經招商出租完了，只剩下根據客戶的要求，進行面積分割了。租金將要成為公司未來的利潤來源。我們的主業是商業地產收租股。
裴稼康說，美聯有一個觀點，在這個物業建好後，他們的作用就是提高物業的附加值。這個樓里的租戶和住戶的檔次越高，就越能夠提高這個樓的附加值。北塔樓的豪宅住戶基本上一半都是海外人士，專賣店基本上都是國內外的知名品牌，不是什麼品牌都能進來的，美聯物業要檢客。現在，很多的國際品牌還沒有進到南京來。
累計已投3.9億 一年收租4個億
裴稼康介紹說，北塔樓的豪宅價格，市場預測保守估計按1萬元一平方米的價格算，能回收4.2億元，南塔樓按美聯物業的報價，能回收3億多。出售部分商場按3個億計算，總共能回籠10個億。基本上把第一期的投資平掉。剩下來的裙樓商鋪、超市、車位用於出租，租金是我門的主要收入來源。粗略地算了一下，整個一年的租金毛利在4個億左右。
南京國際商城第一期21萬平方米工程是從2001年11月16日開工的，計畫到2005年9月25日竣工開業。其中到2003年5月29日完成地庫4萬平方米麵積的封頂。2004年8月31日，南北兩個塔樓結構封頂，2005年春節前裙樓開業。在2005年南京舉辦第十屆全國運動會開幕之前，全部投入使用。
這兩期37萬平方米靜態總投資為24.2億，第一期總投資11.7億，工程建造費用是7.6億，從拆遷整地到目前已完成的樁基工程，已經累計完成投入3.9508億元了。
裴稼康說，我們希望，南京國際商城這個項目能夠大大提升南京市城市商業基礎設施的檔次和水準。