發布信息
國土資源部住房城鄉建設部關於印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知
國土資發〔2017〕100號
北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、河南、湖北、廣東、四川省（市）國土資源主管部門、住房城鄉建設主管部門：
為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自願，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，現印發給你們，請指導、督促各有關城市認真執行。
國土資源部 住房城鄉建設部
2017年8月21日
自然資源部辦公廳 住房和城鄉建設部辦公廳關於福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函
自然資辦函〔2019〕57號
福建、江西、山東、海南、貴州省自然資源主管部門、住房和城鄉建設主管部門：
你們報送的利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案收悉。經審核，意見如下：
一、原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。
二、堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，促進建立多主體供給，多渠道保障、租購併舉的住房制度，實現城鄉融合發展、人民住有所居，增加人民民眾的獲得感。
三、嚴格落實試點城市人民政府主體責任，統籌推進試點工作，要將項目選址、開工建設、運營管理等各環節監管落到實處。健全契約履約監管機制，保護租賃利益相關方合法權益；建立租金監測監管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃。
四、試點城市要聚焦市場需求，堅持城鄉統籌。項目應與周邊區域基礎設施、公共服務設施配套工程統一考慮，明確配套設施建設主體與標準，實現與周邊地區公共服務均等化。儘量將項目安排在區位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區域。積極學習借鑑先行試點城市實踐經驗，加強政策宣傳和輿論引導，發展規範有序的住房租賃市場，形成可複製、可推廣的制度成果。
五、試點城市要規範審批和監管程式，明確集體建設用地建設租賃住房的項目申報主體，完善項目審批程式，戶型以90平方米以下中小戶型為主，住房建築質量、裝飾裝修符合相關標準。鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務，嚴禁違規提供“租金貸”。強化事中事後監管，確保有序可控。
六、試點城市要積極探索套用現代化信息管理平台和先進科技手段，在試點過程中研究加強公共服務配套，建立承租人基本公共服務保障機制，支持其依法享受教育、醫療衛生以及養老服務等基本公共服務權利，推進集體租賃住房納入政府主導的住房信息租賃服務與監管平台管理，落實住房租賃企業備案管理，加強土地市場動態監測監管，促進節約集約用地。
七、省級自然資源、住房和城鄉建設主管部門要加強對試點實施工作的指導和監督，及時研究解決試點推進過程中存在的突出問題，按時開展試點中期評估和試點總結工作，形成報告報自然資源部和住房和城鄉建設部。
八、試點城市要根據上述意見，認真組織實施試點工作，不得隨意改變試點實施方案內容。試點中的重大問題，及時向自然資源部、住房和城鄉建設部報告。自然資源部、住房和城鄉建設部將適時開展調研、督導。
2019年1月11日
政策全文
利用集體建設用地建設租賃住房試點方案
利用農村集體建設用地建設租賃住房，增加租賃住房供應，緩解低保貧困農民住房矛盾，有助於構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助於拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助於豐富農村土地管理實踐，促進集體土地最佳化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。按照中央有關精神，結合當前管理工作實際，制定本試點方案。
一、總體要求
（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租並舉的住房體系為方向，著力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。
（二）基本原則。
把握正確方向。堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協同，加強部門協作，形成改革合力。
保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進試點。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營，做到供需匹配。
堅持自主運作。尊重農民集體意願，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。
提高服務效能。落實“放管服”要求，強化服務意識，最佳化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便民眾辦事。
（三）試點目標。通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。
（四）試點範圍。按照地方自願原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批准的發展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧瀋陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總本轄區計畫開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉建設部批覆後啟動試點。
二、試點內容
（一）完善試點項目審批程式。試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程式，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規範。
（二）完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。完善契約履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行契約和登記檔案中所載明的權利和義務。
（三）探索租賃住房監測監管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃契約約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規範有序的租賃市場秩序。
（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃契約依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
三、組織實施
（一）加強組織保障。國土資源部和住房城鄉建設部共同部署試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規則和組織實施方案，建立試點協調決策機構。各地區各有關部門要加強協調配合，穩妥有序推進試點。
（二）推進試點實施。
1.編制實施方案。試點城市根據本方案編制實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總後，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批覆。
2.試點實施、跟蹤及總結。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。
2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部。
2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。
（三）強化指導監督。各地區各有關部門要按照職責分工，加強對試點工作的指導監督，依法規範運行。要加強分類指導，尊重基層首創精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發現問題及時糾偏。
（四）做好宣傳引導。試點地區要加強對試點工作的監督管理，密切關注輿情動態，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。
內容解讀
近日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都這13個城市開展試點。試點城市將如何做？這對住房供需情況和村鎮集體經濟組織有哪些影響？
為構建購租並舉的住房體系，緩解住房供需矛盾，今年4月，在《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中提出：“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展集體建設用地上建設租賃住房試點。”
7月時，有關檔案通知再次提出：“超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。”
此次，13個試點城市確定。國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶介紹，通過改革試點，要在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，“開通了農民集體經濟組織利用集體土地建設住房這一新的用途途徑。同時，對農民集體經濟組織和農民個人形成一個長期穩定的收入預期。它核心的目標是增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，緩解住房供需矛盾。特別是能夠促進建立租購併舉的長效機制，對完善房地產健康穩定的長效機制起到積極推動作用。”
13個試點城市是在超大、特大城市和發展住房租賃市場試點城市當中，按照地方自願原則來確定的。據介紹，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。
要在什麼城市試什麼？陳國慶介紹：“這次試點的重點內容是完善集體建設用地建設租賃住房的審批程式；完善集體建設用地建設租賃住房的建設和運營機制、監測和監管機制。同時，探索承租人享受公平社會公共服務的保障機制。”
具體來看，什麼樣的土地可以用於這類項目的建設呢？陳國慶表示，項目用地以存量土地為主，“這次試點是規劃確定為集體建設用地的存量建設用地可以用於建設租賃房的試點項目用地，耕地、農用地肯定不行。嚴格講是按權屬確定的，必須是集體經濟組織、村民小組以及鄉集體經濟組織所有的土地。目前，主要分布在城市郊區、廣大農村地區以及城鄉結合部和城市內部也有一些零散的集體土地。”
試點方案提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。要尊重農民集體意願，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作，“要拓展農村集體土地的用途，增加農民集體經濟組織和農民的財產性收入。這次，我們利用集體土地建設租賃房一個關鍵點就是只租不售。”
試點方案中明確，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃契約約定，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉租。而土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行契約和登記檔案中所載明的權利和義務。
對此，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波指出，“《試點方案》里有一點很明確，試點利用集體建設用地建設租賃住房只能租不能售。集體土地上的公共租賃住房和‘小產權房’不是一個概念。‘小產權房’嚴格地說不是一個法律上的概念。本身就是一個指代不明的東西。它規劃建設的一套手續不全或者房子賣給了不符合條件的人。”
據了解，集體租賃住房用地是符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批准建設，依法實施不動產登記，只用於租賃的住房。
