釋義
住房政策所謂住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同於產業政策，也不同於行業管理政策。我國的住房政策設計，必須從自己的基本國情出發，建立有中國特色的住房政策體系。我國住房政策體系應包括四個基本部分：累進制的房地產稅收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以貨幣工具為主 的房地產市場調控政策。
具體內容
住房政策●鑒於我國人地矛盾越來越突出的國情，統一的房地產稅稅率應該採用累進制，關鍵是稅率和容積率調整係數的確定。在具體的政策設計上，可按以下步驟操作：第一，明確基本居住面積的合理標準；第二，確定基準稅率；第三，確定基本容積率的合理標準；第四，確定容積率調整係數。
●住房消費總是與社會信用、尤其是消費信貸緊密結合的。為此，必須建立規範的政策性住房金融制度。首先，積極推進住房公積金向政策性住房金融轉變；其次，還可以通過招標方式允許相關商業銀行開展政策性住房金融業務。
●廉租房是以“租”的方式來解決低收入人群的住房問題，它不具備保值增值的功能，更適合我國國情。因此，必須進一步加強和規範廉租房制度建設，主要應做好以下工作：首先是要增加供給；其次是要完善相關制度；第三是要完善運行機制和管理體制；第四是要保障資金供應。
●政府有責任保持住房市場的穩定。政府應通過相繼抉擇的貨幣政策對房地產市場進行調控。政策工具除了常規的利率政策、總量政策、金融監管以外，還應保持貨幣政策信息的透明、連續、明確，穩定社會心理預期，切斷“漲價－預期漲價－再漲價”的鏈條。同時，政府還應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭較少受到影響。
存在的突出問題
住房政策當前，社會反響強烈的住房問題主要集中在以下幾個方面。
商品住房供不應求。與市場結構性問題相比，供給總量不足的矛盾是當前房地產市場面臨的主要矛盾。2004年以來，我國無論是土地總供給還是房屋總供給，其增速都呈下降趨勢。但城鎮化的進程卻持續快速推進，新增城鎮人口、需對原有住房條件進行改善的人口、因城鎮建設的需要而被動拆遷的人口、新就業等著成家的人口、投資性購房的人口等幾方面的需求，導致商品住房市場供不應求狀況進一步加劇。
商品住房價格上漲過快，特別是大中城市房價漲幅過大。2007年5、6、7月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格漲幅同比達到6.6%、7.4%、8.1%，11月份已達到10.5%。房價上漲過快已成為當前各方面關注的一個熱點問題。
住房保障機制一度不健全，措施不到位。我國住房制度改革的基本原則是：對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策，給不同收入的家庭提供不同的解決住房問題的途徑。但是，長期以來，我們過多地強調了市場對住房供應的調節作用，忽視了對部分城市低收入家庭的住房保障作用。目前，我國新建住房中，94%為商品房，“經濟適用住房”只占6%，廉租住房制度更是因各地的財力不同尤其是西部地區財政困難而相對滯後，直至今年，國家才出台較為具體的政策扶持措施。同時，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套。
房地產市場巨觀調控尚未達到預期目標。2005年５月，針對房地產市場發展中的有關問題，國家出台了兩個“國八條”對房地產市場進行巨觀調控，2006年５月，國家又出台了“國六條”進一步對房地產市場進行巨觀調控，上述調控措施的出台，對房地產市場的持續健康發展起到了一定的作用。但部分政策的執行不力、操作不便，使房價還是普遍上漲，人們對某些巨觀調控政策措施的有效性產生了疑慮。客觀來看，雖然一再調控，但住房建設與管理中存在的矛盾和問題並未得到根本解決，調控尚未達到預期目標。
住房市場秩序比較混亂。虛假廣告、預售監管、拆遷資金的監管還不到位；任意修改已經審定的規劃和設計圖紙的情況還大量存在；開發商為偷稅逃稅亂例開發成本的問題還未得到有效遏制。
產生問題的原因分析
住房政策對房地產政策和住房政策的混淆認識，導致長期的住房政策缺失。
長期以來，我國用房地產政策代替了住房政策，對住房和住房問題的特殊性認識不足，片面強調通過房地產市場來調節需求，解決住房問題。
從政策屬性上看，房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底主要著眼於市場效率；住房政策則應包括社會公共政策，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什麼手段，使不同收入狀況的居民住有所居。住房屬於生活必需品，擁有住房服務是每一個人的基本權利，即使是最低收入家庭，也需要住房消費，這是住房與一般消費品最大的區別。同時，在市場經濟條件下，住房又具有商品屬性，它是每個居民都希望擁有的資產。因此，政府在研究制定住房政策時必須考慮民眾對住房的雙重需求。多數國家的經驗證明，住房供應既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個表面相似而又有實質區別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位或不到位。
過度強調住房的經濟發展功能忽視了住房的保障功能。
由於歷史的原因和經濟發展的原因，我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔負了拉動經濟成長的功能。“房地產是國民經濟的支柱產業”，被地方政府推至極致並演變成畸形的
增長模式。地方政府熱衷於批租土地，包括徵用農用地用於大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，並通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。過於功利性地重視房地產對“經營城市”的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在經濟成長的衝動下，一些城市政府忽視了住房的保障功能。
住房政策片面強調調控供給，忽視調控需求，導致房地產市場巨觀調控成效不佳。
考慮到資源的有限性、環境承載力和可持續發展等問題，2005年以來的幾次房地產市場巨觀調控，是以調控供給為主。提出“90平方米以內的住宅要占70％”。把這作為一項符合中國國情的住宅建設模式和住宅消費模式的戰略任務，無疑是正確的，但實施效果並不理想。究其原因，除了住房建設一般需要２年左右的開發周期（有的因拆遷問題需要更長時間）使效應滯後，還存在對中小戶型的認識不統一，開發商對銷售中小戶型特別是小戶型商品房存在滯銷後積壓資金影響下一步土地的有效取得存在著不同程度的擔心。據對40個重點城市的統計數字測算，到2007年上半年，在批准預售的商品住房供應中，套型建築面積90平方米以下的住房面積占比雖逐月有所增加，但還不到25％，套型占比還不到40％；新建商品住房套均面積為107.8平方米，主力戶型以100－130平方米/套居多。
導致房地產市場巨觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了採用經濟手段從需求方進行調控。從需求方面看，一是人民幣升值、流動性過剩，大量資金流向房地產市場；二是在CPI居高不下的背景下，投資性資金進入樓市，家庭擁有多套住房的數量增加；三是人們對住房價格上漲的預期，提前進入消費，而且消費主流是較大戶型；四是中心城市不斷提升的城市品質，吸引了更多的外地（含境外）機構和個人購房。五是一些金融機構沒有嚴格執行個人住房抵押貸款的相關規定，客觀上支持了住房消費需求的增長。
過分強調“無形的手”的作用，忽視“有形的手”的作用，導致住房保障體系缺失。
在我國實施住房商品化政策的過程中，新房供給結構主要由開發商提供，而開發商的住房供應結構是根據當期利益最大化的原則決定的。完全把住房問題推向市場，讓市場自身去調節和完善，過分強調市場這隻“無形的手”的作用，忽視了政府這隻“有形的手”的作用，導致了保障性住房體系的缺失和長期滯後。
住房政策從國外來看，可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段，往往採取不同的住房政策。在經濟發展的初期，由於物資匱缺、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自有產權住房，這時公房比例往往較高；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現中產階級占主流時，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高。但即使如此，政府也沒有忘記為中低收入者提供保障性住宅。然而，我國在目前經濟尚不充分發達，社會收入分配差距較大的發展階段，一度把住房制度改革的重點放在了產權私有化上，把住房市場化簡單地等同於住房產權私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產”，在認識上存在較嚴重的偏差。因此，十七大報告中提出了“住有所居”，而不是“住有其產”，就是對我國現階段住房狀況科學的判斷和深刻的把握。
土地出讓制度存在缺陷，導致住房價格的快速上漲。
在現行體制下，由土地產生的資產（源）性收益和大部分稅費基本上歸地方所有。加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區已成為典型的“第二財政”。據調查，2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，占同期地方本級財政收入15092億元的1/3還強。而且我國還普遍沿襲以GDP增長率論政績的幹部考核體系。也使得地方政府在政績衝動下，或明或暗地支持土地出讓金的持續上漲。再有，現行的土地出讓制度把70年土地使用權一次性出讓給開發商，開發商再把這筆費用轉嫁到購房者身上。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發商在有意無意中結成了利益共同體，共同推高地價從而推高房價。
經濟適用房制度定位模糊，管理監督失控，導致保障政策的落實不到位。
一是經濟適用房政策定位不明確。老政策規定的受益群體是中低收入群體，2007年三季度出台的新政策調整為低收入群體；二是新政策的出台又將更廣大的中等或中等偏低收入的工薪階層推向了市場、無論從事何種職業，統一划定面積標準也似有欠妥；三是部分人群隨著收入的增加，超出了應享受經濟適用住房政策的規定而不能退出。
由於政策上的模糊和不穩定，在實際操作中，政府有關管理部門也很難有效地核實購房者的實際收入水平，致使一些中等偏高或高收入群體也享受了購買經濟適用住房的政策。經濟適用住房政策的實際受益人並不能與政策初衷完全相吻合。
二手房市場發育不完善，導致我國一二級住房市場的發展嚴重失衡。
一個成熟的住房市場構成包括一級市場、二級市場、租賃市場，而且二級市場的交易規模通常會遠大於一級市場。目前已開發國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交，租賃市場也相應發達。就是在經濟發達的美國，租房住的人也較高。二級市場、租賃市場的存在，應該使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新最佳化配置得到滿足。而目前我國的住房市場結構過度倚重一級市場。“十一五”發展規劃及“國六條”中提出了“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件”。但是，目前我們對二手房市場的政策指引不夠，缺少有關的法規制度，特別是針對二級市場發展的有關經濟政策更是嚴重缺失。
可見，目前我國住房領域存在的突出矛盾和問題，是經濟發展階段性特徵、住房改革進程以及市場發育水平的集中反映，也與當前巨觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期看，這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制、創建和諧社會的過程中逐步加以解決。
建議
住房政策摸清家底，為制定住房政策提供依據。自1985年全國第一次城鎮住房普查以來，我國已經有近23年沒有進行過住房普查了。在這近23年中，城市人口、家庭及其住房狀況、城市住房數量、質量和分布等，都發生了巨大變化。究竟我們的城市中，每100個家庭擁有多少套住房、每個居室居住幾口人等最基本的數據，沒有一個人能說清楚。所以，應該通過全國城鎮住房普查活動，掌握清楚當前的居民家庭及其住房狀況。
根據調查數據和我們所處的經濟發展階段及城市化進程，結合我國政府能力及未來發展，確定我國住房政策的發展目標。制定公開透明的近期和中長期住房建設計畫、尤其是公共住房建設計畫是當務之急。
完善政策法規，為住房政策提供法律支持。住房政策作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規。因此，應儘快出台相關法規，為住房政策實施提供法律支持。建議優先考慮出台《住房保障條例》，從法規上規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立，以及對違法違規行為的懲處措施等內容，待時機進一步成熟後再開展《住宅法》立法工作。從長期看，一部立法層面較高的《住宅法》出台，不僅是住房保障的客觀要求，也是住房市場持續、穩定、健康發展的主觀需要。
在政策法規中，要明確城市低收入家庭、參加過房改以後還想改善居住條件的人、剛就業的人、進城務工的農村人口等的住房政策，也就是說，政策法規要覆蓋低收入、中等收入、高收入的各類群體。特別要提出的是，在全國統一的政策中，應當規定以當地的房價收入比例來界定各類群體的住房政策。
住房政策加強對我國住房保障政策的落實力度。前面已經談到，單純依靠市場機制無法解決我國所有階層的住房問題。政府應對住房供需政策、總量和結構進行引導和調控，在保持房地產市場的健康持續發展的同時，解決中低收入家庭的住房問題。各級建設 (房地產)、發展改革、土地、財政、金融、稅收等部門，都必須在落實政府住房政策目標中，積極扮演相應的角色，做到目標一致、相互配合，形成合力，按十七大報告提出的“住有所居”、“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，全面落實我國住房政策。
用經濟手段對住房供需雙方進行調控。前面已提到，導致房地產市場巨觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了採用經濟手段從需求方進行調控。為此，建議調整稅收政策，實行差別稅率。對大戶型和別墅徵收高稅率。如對90平方米以下的住房可享受優惠的稅收政策，91-120平方米之間的住房按現行稅收政策，121平方米以上的住房和別墅按差額稅率加重徵收。
修訂房屋租賃市場的經濟政策。目前我國房產租賃市場不管是住房還是商業用房和工業用房執行的房產稅是統一的稅率政策，加之監管不力，偷、漏稅和避稅現象四處存在。為此，應針對住房租賃制定不同的房產稅，並規定凡不是產權人自己居住的均要納稅，以活躍房屋租賃市場並避免以各種理由偷、漏稅和避稅。
建立聯網產權登記制度。各城市應按每戶所有人口建立計算機聯網產權（使用權）登記制度，並與稅務部門協作。一可避免偷、漏稅和避稅現象的發生，二可利用計算機網路技術核查一邊有房改房、商品房，還在申購經濟適用住房甚至廉租住房的現象發生。
調整住房土地供應政策。一是對經濟發達地區財力增長較快而房價又畸高的城市，可探索由購房戶分期支付土地出讓金的辦法來建設特定商品房；二是對宗地的出讓面積應加以控制並限期開發完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出讓前必須要有規劃控制指標，在修建中不得突破，防止“暗箱操作”；四是在《物權法》實施之後，各地應儘量採取熟地出讓的方式出讓土地；五是國土、建設等部門要嚴格執行有關法規，對到期不進行開發的土地應收回土地使用權。
繼續規範房地產市場秩序。要加強對房地產開發的全過程監管，嚴格執行資本金制度和開發項目手冊制度，嚴肅處理無資質開發、違反規劃、虛假廣告、契約欺詐等行為，重點查處囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作等行為。要健全房地產中介服務規則，加強經紀機構及人員管理，堅決打擊各類侵害消費者權益的行為。
總之，住房問題是一個長期問題，同時也是一個複雜的系統工程，困繞政府，牽動民心。對住房問題解決的成敗得失，考量著一個執政黨的執政能力和執政水平。面對百姓的呼聲和需求，政府惟一能做而且也必須做的是：鐵肩擔道義，奮筆寫春秋。
