住房按揭貸款辦理產生背景
住房按揭貸款業務諮詢由於金融機構的參與，銀行向購房者發放貸款，使購房者得以提前獲得住房。對房地產開發公司來說，銀行向購房者發放貸款。使購房者提前買房，有利於房地產開發公司回憶資金的周轉，以獲得更多的利潤。對銀行來說，如果直接向房地產開發公司發放貸款，開發公司用貸款來建造的房屋並不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發公司的還貸能力。如果直接向購房者發放貸款，購房者將所得的貸款全部用於購房，由於給予購房者的貸款額要低於房價，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由於購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款，對於購房者、房地產開發公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地產開發公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告標明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般最高只能提供房價70%的貸款。
分類
住房按揭可以分為現樓按揭貸款和樓花按揭貸款。
（1）現樓按揭是指借款人借款購買現樓，而以購得現樓作抵押。
（2）樓花按揭是金融機構對購買樓花（尚未完工前整棟、分層或分單元先預售的樓房）的置業者提供的以借款人依據購房契約具有權利為抵押的按揭貸款。
條件
住房按揭貸款漫畫1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及複印件3份（如申請人與配偶不屬於同一戶口的需另附婚姻關係證明）。
2、購房協定書正本。
3、房價30%或以上預付款收據原件及複印件各1份。
4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。
5、開發商的收款帳號1份。
其貸款手續及程式是這樣的。 首先，請到銀行了解相關情況。並辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款。 然後接受銀行對您的審查，並確定貸款額度。 接下來就可以辦理借款契約，且由銀行代辦保險。辦理產權抵押登記和公證。 最後剩下的就是銀行發放貸款，借貸人每月還款和還清本息後的註銷登記。 經過以上手續及流程，您就可以通過按揭得到新房子了。 通過記者以上所述您應該對按揭有了更深的認識，並且了解了辦理貸款的相關事宜，希望按揭這把鑰匙打開更多的屬於你、我、他的新房之門。
具體程式
住房按揭貸款業務流程購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。
（2）辦理按揭貸款申請
購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關於購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律檔案，填報《按揭貸款申請書》。
（3）簽訂購房契約
銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律檔案，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售契約》。
（4）簽訂樓宇按揭契約
購房者在簽訂購房契約，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律檔案與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款契約》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。
（5）辦理抵押登記、保險
購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款契約》及購房契約到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。
（6）開立專門還款賬戶
購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款契約》後，按契約約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，並簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款契約有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款契約》約定義務。並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為購房者的購房款.
三大優點
住房貸款按揭就是貸款，也就是向銀行借錢，購房不必馬上花費很多錢就可以買到自己的房子，所以按揭購房的第一個優點就是錢少也能買房。
2.把有限的資金用於多項投資
從投資角度說，辦按揭購房者可以把資金分開投資，貸款買房出租，以租養貸，然後再投資，這樣資金使用靈活。
3.銀行替你把關
辦借款是向銀行借錢，所以房產項目的優劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會你審查開發商，為你把關，自然保險性高。
主要缺點
1.背負債務
說到缺點，首先是心理壓力大，因為中國人的傳統習慣不允許寅吃卯糧，講究節省，所以貸款購房對於保守型的人不合適。而且事實上，購房人確實負擔沉重的債務，無論對任何人都是不輕鬆的。
2.不易迅速變現
因為是以房產本身抵押貸款，所以房再出售困難，不利於購房者退市。
貸款規定
住房按揭貸款住房存儲原理用於支持個人在中國大陸境內城鎮購買、大修住房，目前其主要產品是抵押加階段性保證個人住房貸款，即通常所稱"個人住房按揭貸款"。
2、貸款對象：
具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳台自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。
3、貸款條件：
借款人必須同時具備下列條件：
（1）有合法的身份；
（2）有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（3）有合法有效的購買、大修住房的契約、協定以及貸款行要求提供的其他證明檔案；
（4）有所購（大修）住房全部價款20％以上的自籌資金，並保證用於支付所購（大修）住房的首付款；
（5）有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；
（6）貸款行規定的其他條件。
4、貸款額度：
最高為所購（大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準）的80％；
5、貸款期限：
一般最長不超過30年。
6、貸款利率：
貸款期限為5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%；貸款期限為5年以上的，貸款年利率為5.04%（按各地政府實際情況定）。
貸款風險
住房按揭貸款流程圖首先，中國住房按揭貸款市場具有良好的市場基礎。房地產市場健康發展是住房按揭貸款市場穩健運行的市場基礎，中國房地產市場最近二、三年在發展過程中的確暴露出一些需要高度警惕的問題，但市場的基本面還是積極正向的。在投資拉動型的巨觀經濟成長模式下，房地產投資對中國經濟成長具有舉足輕重的作用。同時，基於城市化、工業化和住房體制改革進程的不斷加快，再加上中國房地產的發展長期以來受到抑制，所以，在一段時期內保持較快發展是合理的。
其次，中國住房按揭貸款市場具有良好的制度基礎。相對於美國次級貸款市場，中國住房按揭貸款市場的運作規則比較規範、健全。我國銀行對住房按揭貸款制定的條件比較嚴格，制度安排在利率上升期容易引發還款危機。
第三，中國住房按揭貸款市場具有良好的技術基礎。一般認為，與已開發國家的先進銀行比，中國商業銀行的風險意識、風險管理體制、風險管理方法、風險管理技術都存在較大差距。應當承認，這是不爭事實。但是，也應當看到，近些年來，中國商業銀行在風險管理特別是信用風險管理的理念和能力方面都有了較大提升，信用風險管理和控制的體制、方法和技術已逐漸成熟。
以上三個方面確保了我國住房按揭市場目前的總體運行是健康良好的，使住房按揭貸款成為銀行的優質資產。迄今為止，全國銀行類金融機構住房按揭貸款的不良率始終保持在低於2%水平。當然，這並不是說我國的住房按揭貸款市場沒有風險。
在流動性過剩、部分地區房地產價格持續上漲的現實下，必須客觀理性地審視我國住房按揭貸款市場的風險。歷史事實反覆證明，任何一次的繁榮都會埋下緊隨其後的衰退的種子，美國次級貸款危機的爆發為我們敲響了警鐘，政府部門、金融監管部門和商業銀行都必須對這個問題高度重視。政府部門一方面要從制度和政策方面努力為房地產市場的健康運行創造條件，另一方面應該不遺餘力地幫助中低收入者置業，嚴控房價非理性暴漲。金融監管部門除了要加強對商業銀行住房按揭貸款的控制和監管外，更要加強對房地產信貸市場運行的預警和指導。對於商業銀行來講，必須密切關注巨觀經濟與金融市場變化，強化巨觀風險研究，準確判斷房地產走勢；積極對待房貸證券化；嚴格把握住房按揭貸款條件，堅決杜絕零首付。
