介紹
企業管理論文實用性強，主要依託於管理理論的指導，運用全球化戰略思維，借鑑國際上先進的管理經驗，從企業戰略的規劃和制定到資產資本的運營，從人力資源的管理調配到企業的管理模式等等，包括對所有資源的整合和有效利用，使得資源效能充分發揮出來。管理論文將以現實案例為基礎，依據相關理論模型，得出研究結論，並提出合理化建議和解決方案，既能從微觀角度上幫助企業良性發展，又從巨觀角度上有助於整個社會經濟正常運行，對國家和社會的管理者和公司企業的決策者以及對學術界也有著重要的參考價值。更重要的是，一篇優秀的管理論文還可以使作者的管理理念和具有突破性的思想觀點、學術成果得以傳播，供業界人士、廣大讀者參考、借鑑，有助於提升作者在本行業和學術界的知名度和影響力。企業管理論文：展望淺新經濟時代背景下對我國房地產經濟的理性思索範文
論文摘要: 新經濟時代的到來，使我國的支柱產業——房地產業面臨著前所未有的機遇和挑戰。我國的房地產業論文發表向何處去，備受世人的關注。文章從房地產經濟對我國經濟的拉動功能，房地產經濟中存在著非理性行為，新經濟時代我國房地產經濟發展的未來走向等方面進行分析和思索，以期對我國房地產經濟的健康發展有些許的借鑑意義。論文: 新經濟；房地產；非理性行為；尋租
新經濟不同於傳統經濟 ，它呈現出很多特徵。首先 ，新經濟的社會網路化，使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為輕易和便捷。其次，發表論文在新經濟時代，人們的生活習慣開始改變，如電子商務的發展，使得人們逛商場購物的習慣將會逐漸改變。再次，新經濟時代的資本運作 、資金流動趨向數位化、虛擬化、迅速化。
傳統房地產行業的特徵是 ：生產周期長、資金投入大。傳統的房地產業，在項 目開發前往往需猜測一年後甚至若干年後的市場，並且一旦資金投入，就必須頂著各種風險，繼續投入下去 ，其中，成本的風險，往往難以約束。因為無法確定現在的產品是否符合一年後市場的要求，所以面對一年後的市場風險，更是形同於賭博。在其漫長的開發過程中一旦社會公眾形象出現新問題，項 目就可能陷於危機 。
新經濟時代的核心是產業信息化、信息產業化。當人類的生活 、辦公等行為在很大程度上通過網路來進行時，勢必對我國的房地產經濟產生巨大的衝擊。我國的房地產經濟向何處去，怎樣才能步入一個健康、正規的軌道?有必要進行理性的分析和思索。為此，筆者從以下三個方面提出自己的看法。
一、房地產經濟對我國經濟的拉動功能
近年來 ，有關房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論 ；二是政府不作為或調控不力論；三是開發商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的探究和分析中，必須要清醒地熟悉到房地產業在近十年國民經濟發展中的重要功能，在擴大內需，保持國民經濟健康、持續 、穩定 、協調發展 中的重要地位 。絕對不能因噎廢食，否定房地產業在促進經濟非凡是地方經濟發展、滿足社會需要 、提高人民民眾生活水平過程中的積極而重大的功能。必須要明確目前房地產發展過程中存在的新問題是前進中的新問題、發展中的新問題，在未來我國經濟社會發展中，房地產業仍然是我 國基礎性、支柱性產業之一。這主要體現在 ：
(一)房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業提供物質資料。和之配合發展
發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備 、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算，在我國當前的情況下 ，每投入100元的住房資金 ，可創造相關產業 70—220元的需求 ；每銷售 100元的住宅 ，便可帶動 130—150元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加 10個百分點，可望帶動國民生產總值增長 1個百分點，住宅行業每吸納 100人就業，可帶動相關行業 200人就業。由此可以看出，房地產業對推動國民經濟發展的重要功能。
(二)房地產業提供的產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所
房屋能為商業 、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家 庭特約服務業 、搬 家公 司 、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。假如沒有房地產業為這些部門和行 業的發展提供前提和場所 ，這些部 門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。
(三)住房消費是綜合性消 費 ，它帶動 生活消費的方方面面
房地產的消費非凡是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住 、行 、娛樂 、健身 、學習、社交 、享受 、發展等人們生活 的方方面面 。因而 ，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經濟成長的三架馬車之一的消費，它的增長和發展 自然會帶動經濟快速向前發展。
二、房地產經濟中存在著非理性的行為
我國地產市場中存在著的非理性行為，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現為：
(一)以供給決定需求，城市化規 劃脫 離市場化進程 ．
在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模 、范 圍和時機的選擇 ，應該是由市場的需求決定的，而不是 由政府 的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然後以優惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“築巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目 “築巢引風”是違反市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。從市場經濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結果，城市規劃中的選址 、規模和時機是由生產者(企業)和消費者(家庭)的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益 、規模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優惠政策恩賜。政府在這個新問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規劃協調，這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態，從而促進國民經濟向前發展。假如還是不問時間 、地址 、條件到處盲 目地“築巢引鳳”，其結果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發，基本建設的投資效益大大下降。
(二)片面追求高層次產業結構，產業結構調整脫離市場化導向
在市場經濟中，產業結構的變動是平均利潤規律功能的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思索是尊重其合理性，調整其盲 目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發展階段上的最佳化產業結構，發揮城市集聚經濟的功能。現在的新問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業。我國是一個開發中國家，正處於社會的轉型時期，產業結構的調整應該是一個循序漸進的過程。所以在以後相當長的時間內，產業結構的特徵是：第一產業仍是基礎，第二產業還將占主要比例，然後慢慢地由以第一、二產業為主的結構向以第三產業為主的結構過渡，由中低技術產業、中低消費結構向高新產業、高消費結構過渡，需要經過多次產業結構調整才能實現，何況各地經濟發展很不平衡。另外，各種城市集聚經濟的功能是不同的，有工業帶動型城市、經貿匯聚型城市 、港口交通樞紐型城市 、消費服務型城市、文化風光旅遊型城市，還有各種因素的相互交叉滲透，這就對產業結構、就業結構、消費結構、交通實施、建築風格、環境保護、文化教育等提出了不同的要求。
(三)地產市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價
土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，並且受供求關係影響。現在可供計算地價的方法有 “收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩餘法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經成熟，有已經積累的市場統計數據作參數。可是，我國地產市場的“買方市場”還並未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個新問題顯得很突出：一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然。按市場經濟的運行規律，地價過高會使房地產業投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費，這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經濟的初期和上升期 ，都是以低地價為條件的，只有經濟發展到城鎮土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率功能下，地價水平才高居不下。因此，盲目性的高地價對經濟成長並不利 ，是一種非理性行為。二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露 的是現行政 治體制不適應市場經濟發展的要求。
(四)政府對 自由市場的干預 ，帶來 了愈演愈烈的“尋租”熱
在地產經濟中 ，由於政治體制 、權力結構 、經營管理方式等原因 ，創造 出了不平等的競爭環境 ，這樣就有可能給每個環節的直接經營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣 “土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣 ，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現象。現在地產經濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有i：第一 ，“地方保護主義者”的尋租，主要表現為不合理地分享本來屬於國家財政的份額，為“地方造福”，或利用國家在吸引外資投資方面的優惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地。第二，“經濟集團”的尋租。通過優先占有土地使用權獲得額外收益，以“增強企業活力 ”，其實它們 的活力相當程度上來 自本該屬於全民所有的地產收益，其 中以形形色色的房地產開發公司為最。另外一些“三資”企業、國有 、集體企業 以及機關 事業性單位也在積極“尋租”。第三，“個人”尋租。主要是國家機關、企業中極少數人利用職務之便，庇護親屬、裙帶關係、分配偏愛，給予特定戶優惠契約和價格，優先照顧追隨者 ，把本來屬於社會的財富裝入私人腰包。儘管這種“尋租者”的目的、性質和程度不同，但最終都是有資源流失 ，地產市場機制被扭曲，分配不公，將成為腐敗重要滋生地。
三、房地產經濟發展的未來應然走向
城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的功能。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來應然走向，下面主要談四點。
(一)合理規劃建設用地，搞好“城市經營”
很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升 GDP。這種簡單 的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。房地產開發項目有的是短期通過 出售直接獲利 ，比如商 品住宅 、小商鋪等 ；有 的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業廠房 、娛樂用房等 ；有 的則作為公共設施本身沒有獲利能力 ，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅遊觀光，使城市經濟收入增加，比如公 園 、旅遊景點 、綜合性大學 、大型集市 、金融市場等。在城市什麼位置?建什麼樣的房子?達到什麼樣 的規模?能否成為城市的記憶?能否複製和再生?這些新問題都要求我們一切從實際出發 ，以科學發展觀看待城市建設。
(二)強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化
綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處於繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處於不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年裡，市場理性將逐漸回歸。究竟房地產開發是作為城市建設重要的參和者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬於長期使用的大宗物品，盲 目不得。“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求 ，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整並不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將湧現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。
(三)加強政府巨觀調控 ，地價將趨於合理水平
如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業，對 GDP增長具有較強的帶動功能，同時又依靠於經濟發展所創造的市場需求 ，取決於經濟成長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下 ，政府有必要加強巨觀調控 ，藉助規劃 、計畫 、行政 、法律和經濟等巨觀調控手段 ，適當調整地產價格，使之趨於一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。這是 因為，房地產業是一個土地和金融兩種要素緊密結合的非凡產業，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業深入投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，假如房地產市場資金鍊忽然中斷，泡沫經濟將會馬上崩潰。自然將會給關聯產業及整個城市發展帶來致命破壞。日本、中國台灣和中國香港等均有這方面的經驗教訓。
(四)創新制度和體制，遏制“尋租”及腐敗
根據公共選擇學者的“尋租理論”，尋租是政府干預的必然產物，也就是說，政府運用行政權力對市場的干預和管制是尋租產生的根源。因此要抑制“地方保護主義者”、“經濟集團”和“個人”等尋租現象和腐敗的產生，必須從制度或體制創新方面人手，消除腐敗和尋租產生的土壤和條件，從而一方面保護好國有資源和地產市場機制，使國有資源不致白自流失，使地產市場機制不致被扭曲；另一方面，使資源和利益的分配做到公正公平，維護社會的穩定和健康發展。這就要求在加快市場體制形成、實現經濟體制變革、推進政治—行政體制改革的同時，形成一整套制約行政權力的行政法規和辦事制度，建立起一個靈活、高效、廉潔、透明和公正的政府管理體制。
