二手寫字樓應該如何投資

答：寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。 7、寫字樓的大堂和走廊重要嗎? 8、為寫字樓服務的物業公司重要嗎?

1、準備投資二手寫字樓之前，如何計算年回報率?
答：年回報率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月。如果某個二手寫字樓單位年回報率達到8%-10%，則可投資購買。超過10%的年回報率，自然最佳。
2、哪些片區的二手寫字樓投資及升值空間最大?
答：目前地王商圈、國貿人民南商圈、上海賓館商圈、中心區及車公廟片區等極具投資及升值空間。以單位每平方米價格為例，地王商圈此前2萬-3萬港幣 /平方米，目前各樓層均價約1萬港幣/平方米;國貿人民南商圈此前超出1萬元人民幣/平方米，目前各樓層均價4000元-5000元人民幣/平方米;上海賓館商圈此前1萬元人民幣/平方米，目前各樓層均價7000元人民幣左右;中心區及車公廟片區的二手樓價格一直在漲，像車公廟創新科技廣場，此前起價 3800元/平方米左右，目前價格已達到6000元/平方米左右。而目前中心區在建項目很多，像特美思廣場、大中華國際交易廣場、聯通大廈等，已建成的寫字樓則有中電信息大廈、國際商會大廈、中央商務大廈等。中心區寫字樓全面啟動，預計總供應量將超過50萬平米，這些大廈無論從外觀、配套還是物業管理等方面看，較目前市場上的存量寫字樓均更具競爭力，尤其受中小企業青睞。
3、片區位置在投資中真的很重要嗎?
答：是這樣。目前上海賓館商圈、中心區、車公廟片區市場供應量較大，需求也很大，入駐的公司主要是一些廣告、貿易、IT、諮詢、設計及駐深辦事處等中小型公司和創業公司，其對寫字樓的形象、功能設施等要求較高，而上述片區的寫字樓非常適合其要求，這些寫字樓又具有如下特點：外觀形象突出，智慧型化高，檔次高，面積較小，可自由分割，24小時辦公，空調單獨控制。如早期的創展中心、國際文化大廈及近期的天安數碼時代、國際商會大廈等，均得到了市場的認可。
4、公共運輸在二手寫字樓投資中占據什麼位置?
答：寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。如某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，不適合投資。如寫字樓處於捷運旁，價格又合適，可以投資。除此外，寫字樓所擁有的停車位多少，也很重要，必須列入考查範圍。
5、寫字樓層高及電梯容量、數量重要嗎?周邊配套設施呢?
答：很重要。像地王大廈，高達69層，在裡面辦公，即感覺心情舒暢。而電梯數量的多少，決定上下班時的便利度，電梯容量則決定載運貨物時是否便利，以及載人的多少。至於周邊配套，就更重要了。選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考查周邊配套設施，像銀行、商店、餐飲、公寓等，功能是否齊全很重要。
6、寫字樓周邊自然景觀及樓層小花園、綠化等，起什麼作用?
答：如果某個寫字樓周邊全是高層建築物，其視線必然被擋，就談不上什麼自然景觀了。因為人工作到一定時候，勢必疲憊。樓層里設定的公共小花園及小花園裡的植被綠化，可以達到放鬆身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠眺心曠神怡，以利於休息養神。
7、寫字樓的大堂和走廊重要嗎?
答：當然重要。試想一想，如某個寫字樓一樓大堂和走廊陰暗狹窄，客戶進入該寫字樓會怎么想?而寬敞明亮高空間的大堂和走廊，必讓人心情舒暢工作愉快。大堂也是決定寫字樓檔次的標誌之一。
8、為寫字樓服務的物業公司重要嗎?
答：非常重要。因為物業管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調供應、車位管理等方方面面的問題。目前深圳甲級物管公司達幾十家之多，選擇投資某個寫字樓時，調查物管公司情況亦不容忽視。
9、如何辦理租賃手續?
答：投資者購買了某寫字樓後，如有租客求租，可先收租客定金，然後到寫字樓所在的租賃管理所領取一式四份市國土局印製的房屋租賃契約，並辦理稅本 (納稅登記本)。與租客簽訂完四份租賃契約並收取押金和稅金後，到租賃管理所呈交四份契約，由租賃所蓋章生效，並按稅金額繳納租賃管理稅費。(契約租賃所留置一份，業主一份，租客兩份，其中一份到工商局辦理公司註冊登記或公司地址變更之用。)
10、選擇帶租約的二手寫字樓如何?
答：此乃明智之舉，尤其帶租約的升值潛力大。據統計，租約長達3-5年的二手寫字樓，哪怕售價與附近寫字樓相比高出2000-3000元/平方米，也划算。因深圳高檔寫字樓普遍管理費高，管理費加中央空調費已高出租金的一半以上，如幾個月空置，管理費的損失對寫字樓整體租金收入影響很大。