政策
央行、銀監會的“房貸新政”公布已半月之久，而關於“第二套房”如何界定，滬上銀行卻仍在彼此觀望，誰都不願搶這份“頭功”。昨天，據靠近監管層的訊息人士稱，央行、銀監會接下來可能會再出一道“細則”，嚴明“第二套房”的界定標準。而在明確的界定出爐之前，滬上部分銀行已經暫停了“難界定”房貸申請。
利率
對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；期限在五年以上的二套房商業貸款年利率為不低於7.205%。
房貸部分暫停受理
昨天，滬上銀行表示，房貸實施細則仍在制訂中，最快本周內可公布。對“第二套房”如何界定，多數銀行不肯透露趨緊或趨松。不過，深發展等部分滬上銀行透露，在房貸新政的實施細則公布前，一些“難界定”的新申請房貸只能耐心等待，銀行暫時不能受理。另外部分銀行表示，在9月27日前通過審批的，仍可繼續按老的政策享受利率優惠。
上月27日夜，央行、銀監會聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求對“第二套房”首付提至40%，貸款利率提高至基準利率上浮10%。但哪些屬於“第二套房”範疇，滬上銀行目前仍未明確，而對“第二套房”解讀的松或緊，將直接關係新政的效果。
滬上部分銀行反映，新政出台以來，銀行兩塊房貸業務受到影響。一塊是難界定的房貸受理，比如夫妻中太太名下有房，老公再以個人名義貸款購房，或之前的房貸已結清，再貸款購房等特殊情況，是否應算“第二套房”。對於這些難界定房貸，多數銀行都暫停受理。另一塊業務是轉加按揭業務。新政前，不少涉及追加按揭的房貸抵押業務如今多已叫停。
銀行擔心界定不準將受懲罰
為何銀行寧願暫停業務，也不願儘早明確“第二套房”標準呢？一位股份制銀行上海分行個貸部負責人表示，這次房貸新政從內容上看，是商業銀行開辦房貸業務以來，遭遇的最嚴厲的調控。央行、銀監會意圖很明顯，即希望銀行收緊信貸，給樓市降溫。如果銀行解讀過松，政策落實效果不如預期，相關銀行可能受到政策警告或懲罰。但如果銀行解讀趨緊，房貸業務可能迅速下降，利潤將流失。上述兩方面，都是銀行不願看到的。
雖然外地已有銀行對“第二套房”表態，並以趨松的標準執行。但對於可能遭遇的政策風險，滬上銀行顯然十分審慎。
滬上一家本地銀行內部知情者透露，目前該行對落實新政的態度是：既要堅決落實中央要求，也要考慮銀行自身業務的良性發展。對於樓市偏熱、較熱的地區，房貸發放已經被要求適當收緊。在“第二套房”的定義上，這類地區可能執行偏緊的政策。
監管“細則”定義可能趨嚴
據一位靠近監管部門的訊息人士昨天透露，央行、銀監會可能會在近期再出台一道“細則”。就此，記者向央行、銀監會相關部門求證，但未獲明確答覆。
不過，據上述在某行個貸部門供職的訊息人士稱，新政發布後，各銀行在實際操作中確實遇到很多問題，並不是銀行可以界定的。此外，由於已經出台“細則”的部分銀行解讀過於寬鬆，監管部門也認為有必要進行矯正，否則將影響政策的調控效果。
值得關注的還有，從央行副行長蘇寧近日在上海對第二套房的認定講話來看，銀行認定應以央行徵信系統的信用報告為基礎，只有有房貸記錄的，都應算數。因此，監管部門如果再出“細則”，標準可能趨嚴。
不過，部分銀行人士認為：那些本已身負貸款的購房者，再貸款購房進行投資，承擔雙份甚至更多月供，才是銀行風險所在，政策調控的對象應該是這個群體。而已結清貸款的客戶，一般都有足夠的還款實力，銀行並不願放棄這群優質客戶。
部分滬上銀行認為，目前上海的樓市增幅適當，適用的政策應該是偏溫和的。
銀行認定為二套房的七種情況
1父母名下有住房，以未成年子女名義再購房詳解：根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭範疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
2未成年時名下有房產，成年後再貸款購房
詳解：根據目前銀行"認貸又認房"，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。
3個人名下有全款購買的住房，再貸款購房
詳解：過去只"認貸"，這種情況不算二套房，但現在加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
4個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房
詳解：目前銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。
5首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款
詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款[1]人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。
6婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起
詳解：夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
7婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房
詳解：只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那么即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過"假離婚"來規避二套房新政的想法也付之東流。
