中華人民共和國住房保障法

1.“共有產權”曲折入稿在中國住房保障制度構建的進程中，“共有產權”一直是備受關注和爭議的。 目前相對明確的是，“即便政府參與的分成，也要用於新的住房保障建設之中。 《住房保障法》草案起草組人士透露，整個進程是，草案目前只是在住建部住房保障司手中。

中國住房保障體制重構 政府或參與“共有住房”收益分成 　新房改的制度構建進入衝刺階段。
本報記者獨家獲悉，《住房保障法》草案理論版和實踐版已經完成融合，並遞交至住建部住房保障司，目前正會同各方意見進行修改。
據了解，當前草案中，不僅宣示了所有公民的居住權利，還打算將住房保障體系納入地方政府的政績指標之列。《因此住房保障法》也被認為是現有中國住房保障制度體系的重構。
以經濟適用房是否進行“共有產權”制度重構為例，草案考慮把房子按成股份分成，政府出地、購房人出資金，把所有權量化成股份。經濟適用房交易收益分成按股份區分。
除共有產權之外，當前的草案，還對租賃房梯度補貼方式、打破戶籍局限等領域，都有很大突破。“合併後，遞交上去的稿子約100個條款，現在看來修改的幅度很大。”實踐版起草人之一的深圳市房地產研究中心法律所所長王玉國告訴本報記者。
《住房保障法》於2008年11月被列入11屆全國人大常委會五年立法規劃，住房城鄉建設部住房保障司負責該法的起草工作，並於2008年底委託清華大學法學院和深圳市房地產研究中心分別起草該法的理論版和實踐版建議稿。
《住房保障法》被認為是現有中國住房保障制度體系的重構。中國住房制度在由計畫體制主導向市場體制主導的演變中，目前已經逐步構建其廉租房、經濟適用房、限價房和住房公積金制度所組成的住房保障制度。
1.“共有產權”曲折入稿
在中國住房保障制度構建的進程中，“共有產權”一直是備受關注和爭議的。
一直參與《住房保障法》起草的人士告訴記者，在原先的分開起草中，理論版和實踐版都沒有提及，最後在修訂中方才補充進去。
以經濟適用房為例，政府投入非常大，又給予了稅收等各方面的優惠，購房人買了這個房子，若干年後可以上市的盈利由購房人獨享。對於這一存在不合理的現狀，草案的構想是，把房子按股份分成，政府出地，購房人出資金，把所有權量化成股份，最後交易分成按股份區分。
參與理論版修訂，並負責目前“共有產權制度理論課題支持”的清華大學副教授王洪亮告訴本報：“共有產權說到底就是最後收益的分成問題，我們的構想不是一刀切，可供選擇。”
王洪亮透露，目前這個方式，在上海、北京等都有試點、江蘇淮安是最典型。
雖然政府參與共有產權盈利分成在草案中成為共識，但是接下來引致的諸多麻煩不能迴避。首要的是對於政府分成的正當性的論述，有沒有與民爭利？其次是，同時和行政法、民法、物權法的衝突如何解決？再就是目前的實踐中，存在的其他問題。
目前相對明確的是，“即便政府參與的分成，也要用於新的住房保障建設之中。”王洪亮表示。
2.如何保障公民住房權利
本報記者了解，目前草案對住房保障的對象和保障範圍的基本思路是，“廣覆蓋、低水平、保基本、分層次”。
草案起草中的共識是，《住房保障法》的總體目的是保障所有中華人民共和國的公民住房權利，以低於市場價的價格，因地制宜保障他們住房，這樣目的也為了打破地方的戶籍局限。
“只要有住房困難，包括新畢業的大學生、進城務工的農民工全部納入體系。”草案實踐版起草參與人之一的深圳市房地產研究中心副主任王鋒告訴本報記者。
為了擴大保障房來源，深圳市房地產研究中心法律所所長王玉國告訴本報記者，目前市場上爭議的限價房也列入了草案保障性住房的範疇，“但可能不是這個稱謂。”
王表示，“在稱謂上各地有紛繁複雜的說法，但無非是‘租’和‘售’兩個框架，我們構想的總體稱謂是‘租賃式保障性住房’和‘產權式保障性住房’。但對此住建部尚未表態。”
租賃房的新模式探索是最大的創新，王鋒透露，目前的框架構想是鼓勵地方，把參與租賃房的對象，按其收入分成不同等級，進行梯度的補貼，“補貼的資金不必直接發到申請者手中，直接發放給租賃的產權方，同時根據申請者的收入變化進行調整。”
“這樣做，是為了有合理的準入和退出機制，政府方面享有較大自主權。”王表示。
3.保障房建設或成政績指標
正在進行的全國兩會上，致公黨中央遞交一份提案表示，應明確規定保障性住房和商品房土地供應的比例，如可以採取4∶3∶3的土地供應結構，40%用於經濟適用房，30%用於限價房，30%用於商品房，七成土地套用於建設保障性住房。
雖然致公黨中央所提的模式仍可存議，但也凸顯了一個難題：雖然住房保障體系改革方向擬定，而如何有效監督政府的執行力度，已是住房保障法的關鍵。
“這個是立法過程中首先要考慮的問題。”王洪亮向本報記者透露，建議稿中的想法是從總體的規劃、土地、資金、運作流程納入地方政府的總體規劃，甚至不排除將來單獨在政府工作報告中列出，向人大報告。
“我們希望能進行政府的問責，列出具體的問責領導，把保障房的建設作為考評、測評政府官員升遷的一個政績指標，納入其升遷考核標準。”王洪亮表示。
問題是，如果將規劃建設拆分開來，在資金和土地上，全國各地著實有各自的難度，在起草組人士眼中，這需要區分對待。
“在財力保障方面，各地財政的實力差別比較大，很難在這個基本法裡面確定當地財政的出資比例，所以現在只能說在做預算的時候要留這么一塊。”王洪亮表示。
3月5日，溫家寶政府工作報告同時提及。中央財政今年擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。
王洪亮認為：“中央財政對此的支持都是遞增的，將來會由省級政府、直轄市制定比例，包括國務院、住建部制定實施細則的時候也會去規範這個情況。
4.東西部地區保障模式探尋
全國政協委員、住房和城鄉建設部幹部管理學院王京京主任告訴本報記者，之所以希望加速《住房保障法》的制定，是因為房價飆升、且全國各地建設保障房規模不一，變化快，立法層面的統一規範嚴重缺失。
當此時，2010年，一線城市保障房建設也以聲勢浩大方式展開布局。
在北京提出2010年新開工建設和收購政策性住房13.4萬套，並將50%土地收入反哺保障房後；重慶市也首開內地城市大規模建設“公租房”先河，其規定，2010年開工建設500萬平方米公租房，重慶市長黃奇帆表示要用10年時間讓200萬人住進公租房。
深圳市計畫在2010年建設總面積為450萬平方米的約5萬套保障性住房，總投資逾35億元，深圳的這個建設面積，甚至超出了上海今年的建設力度。
“從2009年以來，我們也是大會小會不停的開，北京和深圳核心專家組，也就不到10個人，都不斷奔走這些做得好的城市，負責部門進行深入的交流。”王洪亮告訴本報，現在清華大學這邊，十幾個課題組已經分工完畢，涵蓋立法中的土地問題、公積金問題、租賃券問題、準入退出問題、共有產權問題等，下一步就是進行實地的調研研究，在理論框架上提供立法支持。
“我們接下來會去甘肅，河北去看一下，沿海的保障性住房體系相對成熟，而對於貧窮的地域情況希望多了解，西部有地方蓋了經濟適用房，甚至申請的人很少。”
5.新房改進程
立法起草部門正在加緊完善初稿意見，正在進行的全國兩會圍繞住房保障法已經熱烈開議。
起草組人士表示，非常關注全國人大代表、政協委員對此的意見，但是立法的進程中，每一個條款出來，其都希望能拿出有力的理論支持。
《住房保障法》草案起草組人士透露，整個進程是，草案目前只是在住建部住房保障司手中。在修訂完成後，通過住建部政策法規部門完善，再交由部長辦公室呈遞住建部部長，年內希望能通過住建部遞交至國務院法制辦。
“相信再由國務院法制辦遞交到全國人大法工委，進行三讀的時候，各方意見的爭論會比較集中，有些條款甚至會引發激烈爭議。”該人士表示。
“住建部現在對這部法律非常重視，去年我們起草組的專家不斷來往北京，住建部另外也組織了3次大規模的會議討論。”深圳市房地產研究中心法律所所長王玉國告訴本報，就在春節期間，又去了一次北京參與討論。
其透露，“實踐版大致有80多個條款、清華大學理論版近100個條款，在2009年7月各自修訂完後，2009年的11月，整合成100多條的初稿，目前還在和住建部進行反覆的討論修改。”