模式簡介
CM(Construction Management)模式是美國湯姆森(Charles B．Thomson)等人1968年在研究關於如何加快設計和施工進度及改進管理控制方法時，提出的快速路徑施工管理方法(Fast Track Construction Management)的簡稱，有學者將其譯為快速軌道法或快速路徑法。快速路徑施工管理方法又稱階段施工法(Phase Construction Method)。Construction Management的中文直譯為“施工管理”或“建設管理”，這兩個概念在我國已有明確的內涵，而CM方式的內涵要比“施工管理”或“建設管理”豐富。事實上，即使在CM的發源地美國，對CM模式也沒有一個統一的、準確的定義。因此，目前習慣上仍採用CM模式這一提法。
由圖1可見，採用CM模式可以將工程的詳細設計(簡稱詳設)工作和招標工作與工程施工搭接起來。建設工期若從詳細設計開始計算，CM模式的整個建設工期為：
建設工期=第Ⅰ階段詳設時間+第Ⅰ次招標時間+整個工程施工的時間
從理論上講，CM模式比DBB模式可縮短建設工期，其縮短的量△T為：
△T=詳設總時間+各次招標時間-第Ⅰ階段詳設時間-第Ⅰ次招標時間
對於大型、複雜的工程項目，△T有時會較長，甚至會超過一年。但要注意到，與DBB方式相比，這種快速施工方法在實施過程中的組織協調和目標控制的難度會大大上升。如，設計變更可能會增加；設計與施工方的協調、施工方之間的協調頻數會增多，並導致工程施工效率的降低。顯然，這需要一種與其相適應的新的組織管理模式。在這樣的背景下，CM模式應運而生。
與傳統的DBB模式相比，在CM模式下，除有項目業主、工程設計、工程施工的供應商參與工程建設外，增加了一個新的角色——CM公司/單位，其受業主的委託，在整個工程實施中扮演一個十分重要的建設組織者和管理者的角色。
通過上述分析介紹，可以對CM模式的內涵作這樣的解釋：在採用快速路徑法施工時，從工程建設詳設階段開始，業主方就選擇具有施工經驗的CM單位(或CM經理)，如諮詢單位建設開發公司、工程總承包公司等，大多選擇施工總承包公司，參與到工程實施中來。為設計方提供施工方面的建議，並且隨後負責施工管理。這種治理結構的設定，目的是將工程建設的實施作為一個完整的過程來對待，並考慮到協調設計、施工的關係，以在儘可能短的時間內，高效、經濟地完成工程建設的任務。
要強調的是，不能將組織快速施工與CM模式混為一談，在DBB方式下也可組織快速施工。CM模式的主要特點是，在工程實施階段，業主建立以CM單位為核心的治理結構，即建設管理組織體系，以及相應的契約體系。
美國建築師學會(American Institute Of Architects，AIA)和美國總承包商聯會(Associated General Contractors Of America，AGC)於20世紀90年代初共同制定了CM模式標準契約條件，但FIDIC至今尚沒有CM標準契約條件。
模式類型
(1)代理型CM模式(CM/Agency)
CM單位是業主的諮詢單位，業主與CM單位簽訂諮詢服務契約，CM契約價就是CM費，其表現形式可以是百分率(以今後陸續確定的工程費用總額為基數)或固定數額的費用；業主分別與多個施工單位簽訂所有的工程施工契約。代理型CM模式中的CM單位通常是由具有較豐富的施工經驗的專業CM單位或諮詢單位擔任。
(2)非代理型CM模式(CM/Non-Agency)
業主一般不與施工單位簽訂工程施工契約，但也可能在某些情況下對某些專業性很強的工程內容和工程專用材料、設備，業主與少數施工單位和材料、設備供應單位簽訂契約。業主與CM單位所簽訂的契約既包括CM服務的內容，也包括工程施工承包的內容；而CM單位則與施工單位和材料、設備供應單位簽訂契約。
雖然CM單位與各個分包商直接簽訂契約，但CM單位對各分包商的資格預審、招標、議標和簽約都對業主公開並必須經過業主的確認才有效。另外，由於CM單位介入工程時間較早(一般在設計階段介入)且不承擔設計任務，所以CM單位並不向業主直接報出具體數額的價格，而是報CM費，至於工程本身的費用則是今後CM單位與各分包商、供應商的契約價之和。
在採用非代理型CM模式時，業主對工程費用不能直接控制。為促使CM單位加強費用控制工作，業主往往要求在CM契約中預先確定一個具體數額的保證最大價格(Guaranteed Maximum Price，簡稱GMP，包括總的工程費用和CM費)。而且，契約條款中通常規定，如果實際工程費用加CM費超過了GMP，超出部分由CM單位承擔；反之，節餘部分歸業主。確定一個合理的GMP，取決於CM單位的水平、經驗和設計所達到的深度。
模式特徵
CM模式的特徵體現在以下幾個方面：
(1)採用“快速路徑法”的生產組織方式。
(2)新型的管理角色。由於管理工作的相對複雜化，要求業主委託一家單位來擔任這一新的管理角色。
(3)有利於設計最佳化。
(4)減少設計變更。由於設計與施工的早期結合，設計在施工上的可行性在設計尚未完全結束時已逐步明朗，因此在很大程度上減少了設計變更。
(5)有利於契約價格的確定。施工招標由一次性工作被分解成若干次進行，施工契約價也由傳統的一次確定變為若干次確定。
(6)“成本+利潤”的取費方式。由於CM單位與業主簽約時設計尚未結束，因此CM契約價通常既不採用單價契約，也不採用總價契約，而採用“成本+利潤”方式，即CM單位向業主收取其工作成本，再加上一定利潤。
契約結構
CM模式可分為CM/Non-Agency(CM/非代理型)模式和CM/Agency(CM/代理型)模式。
CM/Non-Agency契約結構的特徵有以下幾點：
(1)業主與CM單位簽訂CM契約，而與大部分分包商/供貨商之間無直接的契約關係(除業主自行採購和自行分包之外)，因此對業主來說，契約關係簡單，對各分包商和供貨商的組織協調工作量較小。
(2)CM單位與各分包商簽訂分包契約，與供貨商簽訂供貨契約。對CM單位來說，與分包商/供貨商簽約，一方面增加了CM單位對分包商/供貨商的管理強度，另一方面也增加了CM單位的工作量，同時也加大了CM單位的管理責任風險。
(3)CM單位介入項目時間較早，CM契約不需要等施工圖完成後才簽訂。
(4)CM契約形式一般採用“成本+利潤”方式。
(5)CM單位對各分包商的資格預審、招標、議標以及簽約，都必須經過業主的確認才有效。
(6)CM單位與設計單位之間沒有契約關係。
CM/Agency的契約結構具有以下特點：
(1)業主直接與各分包商或供貨商簽訂契約，與CM/Non-Agency相比，對業主來說，它所簽契約數量明顯增加，因此業主契約管理的工作量以及組織協調工作量將大大增加。
(2)CM單位與各分包商或供貨商之間沒有契約關係，因此CM單位所承擔的風險比非代理型減少，而業主承擔的風險較大。
(3)CM單位的身份是進行實質性施工管理，不直接從事施工活動。
適用場合
CM模式特別適用於以下類型的工程項目：
(1)項目組成或參與單位複雜，對變更的靈活性要求較高，各方面技術不夠成熟的項目；
(2)建設周期長、工期要求緊，不能等到設計全部完成後再招標的項目；
(3)投資量大、規模大的項目，如現代化的群體高層建築或智慧型化大廈；
(4)由於工作範圍和規模不確定而無法準確定價的項目。
下列項目則不宜採用CM模式：
(1)規模小、工期短的小型項目；
(2)設計已經標準化的項目(如普通宿舍、多層住宅等)；
(3)施工圖設計已經完成的項目；
(4)設計簡單、技術成熟的項目。
