研究背景
2012年12月，國務院印發《服務業發展“十二五”規劃》“進一步明確物業管理行業的責任邊界，健全符合行業特徵和市場規律的價格機制，規範物業管理行業市場秩序”，物業服務行業收費將進一步市場化；同時要求“提高舊住宅區物業服務覆蓋率，城鎮新建居住物業全部實施市場化、專業化的物業管理模式”，這些都為物業服務企業的持續快速發展提供了更大的空間。另外，隨著消費者對居住環境、服務質量日益重視，提升服務品質與轉型升級已成為企業未來可持續發展的核心競爭力。在此背景下，中國房地產TOP10研究組以“最佳化服務，轉型升級”為主題，全面啟動“2013中國物業服務百強企業研究”，發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業，發揮示範帶頭作用，引領行業健康、快速發展。在總結歷年研究經驗的基礎上，研究組進一步完善了“2013中國物業服務百強企業研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業的綜合實力。在總結歷年研究經驗的基礎上，研究組進一步完善了“2013中國物業服務百強企業研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業的綜合實力。
研究目的
（1）以客觀的數據和研究結果，反映行業最新狀況和主流企業的發展態勢，為政府部門研究制定行業政策、有關部門加強行業指導提供參考和依據；（2）科學評價企業的真實實力，發掘一批綜合實力強、服務水平高、業主滿意度高的優秀物業服務企業；
（3）系統總結優秀企業的服務理念和經營模式，供廣大物業服務企業學習借鑑，促進物業服務企業提升運作水平和服務質量。
評價指標體系設計原則
“2013中國物業服務百強企業研究”以“最佳化服務，轉型升級”為主題，以客觀數據和社會評價為依據，堅持客觀、公正、準確、全面、自願的研究原則，遵循以下三個準則進行指標體系的設計：指標體系的設計遵循以下三個準則：
（1）服務規模與服務質量相結合。經營規模的持續擴大是物業服務企業提升市場占有率、獲得穩定業績的主要方式，而良好的服務質量是企業績效提升的有力支撐，只有實現經營績效與服務質量的結合，才能實現企業的持續健康發展。研究組繼續採用總資產、物業管理項目總數、總建築面積評價企業的服務規模，採用業主滿意度、物業服務費收繳率及物業管理項目續約率評價企業的服務質量，進入城市數量、員工總數兩項指標，更加全面地反映企業的規模化發展狀況。
（2）經營績效與發展潛力相結合。經營績效不僅是關注企業盈利能力和運營能力的重要指標，也是企業市場拓展和發展速度的重要保障，而是否具有豐富的儲備項目、較為完善的人才結構和規範化的管理體系則決定了企業未來的發展潛力。其中，三項費用率指標以客觀評估企業運營管理水平，新增企業智慧型化投入指標評價企業發展潛力。
（3）經營業績與社會責任相結合。作為與業主日常生活密切相關的行業，物業服務企業在構建和諧社會方面發揮了重要的作用。企業對社會的貢獻度有利於提升社會對物業企業的認知度，樹立企業品牌形象，促進企業快速發展。研究組採用年度納稅總額、就業崗位個數和保障性住房管理面積三個指標評價企業的社會責任貢獻，引導行業重視社會責任。
