【發布單位】80705
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【所屬類別】地方法規
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長春市住房制度改革方案
（1993年7月29日長春市人民政府令第7號）
為全面推進住房制度改革，加速住房建設，儘快改善人民民眾居住條件，實現黨和國家提出在本世紀末“居住條件明顯改善”的戰略目標，促進我市經濟和社會發展，依據國家和省有關住房制度改革的規定，結合我市實際情況，制定本方案。
一、房改的指導思想及目標
（一）指導思想
住房制度改革的根本目的，是不斷改善居住條件，滿足人們日益增長的住房需求，從根本上解決社會的住房問題。
住房制度改革方向，是推進住房商品化，逐步把住房的生產、交換、消費納入社會主義市場經濟軌道，實現住房資金投入產出的良性循環，發展房地產業，進而帶動相關產業的發展。
住房制度改革的基本原則是堅持國家、集體、個人三者共同負擔的原則；堅持租、售、建並舉的原則；堅持機制轉換的原則。
（二）目標
近期目標－－在“八五”期間，要以改變低租金、無償分配住房為基本點。公房租金計租標準要實現相當於維修費、管理費、折舊費三項因素計租的水平，逐步增加家庭消費支出中住房消費支出的比重；住房建設緊緊圍繞“解困”進行，每年要解決1000戶住房困難戶的住房問題，使我市人均居住面積達到7平方米，住房成套率達到50%以上，從而使全市住房緊張狀況有明顯改善。
中期目標－－到2000年，公房租金計租標準要努力達到維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅五項因素計租水平；全市人均居住面積達到8平方米，住房成套率達到80%，戶均有一處（套）適用的住房，使居民消費結構中住房消費支出基本趨於合理；發展房地產市場，建立住房資金的融資體系，加速住房機制的轉換，初步實現住房資金投入產出的良性循環。
長期目標－－利用較長的時間，使公房租金計租標準達到在前五項因素基礎上再增加土地使用費、保險費和利潤八項因素計租水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產市場，完善住房融資體系，完成住房商品機制的轉換，實現住房的商品化、社會化，從根本上解決社會住房問題。
二、房改的基本內容
我市住房制度改革的基本內容是：提租補貼、住房買券、優惠售房、合作建房、建立基金。
（一）分步提租適當補貼
改革現行低租金制度，實行分步提租，適當補貼，逐步實現住房資金投入產出的良性循環。
1．提租的範圍和標準
我市直管和自管公房租金，自本方案實施之日起，一律按使用面積及其使用功能實行分等計租：一等為成套住房（有獨用廚房、廁所、上下水），月房租每平方米使用面積提高到0．40元；二等為一般非成套住房（比照成規套住房缺其中一項或多項的住房），月房租每平方米使用面積提高到0．35元；三等為簡易住房（結構簡易、土坯、土牆、磚土等材料建造的住房），月房租每平方米使用面積提高到0．30元。
在些基礎上，根據其樓層、居室朝向、地段環境、室內設備四項因素按基本租金加減法計租。
2．住房補貼對象和標準
各機關、團體、企事業單位的職工，以及離退休職工，由所在單位按住房補貼計算基數2．5%的比例一次核定，按月補貼。
發放補貼後，職工原來享受的各種住房減租待遇和住房補貼等一律取消。
3．住房補貼資金的來源
住房補貼資金，企業在住房折舊費和管理費中列支；全額預算行政、事業單位從原有住房資金中解決，不足部分經財政部門核定列入預算；差額預算事業單位，按差額比例分別比照全額預算單位和企業開支渠道列支；自收自支事業單位，比照企業開支渠道列支。
4．住房租金的使用
各產權單位回收的租金專項用於住房維修。新房較多的單位，用於房屋維修後仍有結餘的，可用於住房建設。各單位的房租要單獨建帳，按月收繳，不得放棄管理和挪作他用。
5．新增租金的免、補
對建國前參加革命工作的離退休職工及其配偶、烈士的配偶及其父母、特、一等革命傷殘軍人和無子女、無生活來源、無依無靠生活困難戶，提租後繳納新增租金困難者，在一定時期內要給予適當免、補照顧。
6．超標準加收房租
住房面積超過控制標準的，超過控制標準部分加倍收取租金。
7．有條件的單位，經過市房改辦批准，可以實行單位封閉式的大提大補，適當加大房租改革的力度。
（二）租住公有住房購買住房建設債券
1．對象和範圍
自本方案實施之日起，凡租住公有住房（包括新、舊直管和自管公房）的承租人，均按住房建築面積購買長春市住房建設債券，並按規定繳納房租。
個人以優惠價格買房，參加合作建房和屬於生活特困戶的，經市房改辦審批，可以免購住房建設債券。
2．認購住房建設債券的標準
計購債券標準，由市房改辦每年公布一次。
1993年新配新建住房，按住房建築面積每平方米50元認購；新配舊有住房，按住房建築面積每平方米30元認購；已租住的公有住房，按住房建築面積每平方米5元認購。
3．住房建設債券的利息與償還
住房建設債券從購買之日起，滿五年後兌付本息，年利率按3．6%計算。
4．住房建設債券的發售管理
住房建設債券由住房建設單位或承辦出租住房單位組織購買。新建住房購買債券需經市房改辦審查、批准認購債券數額，並由市住房資金管理中心（以下簡稱“中心”）與住房建設單位簽定債券代售契約。否則，市有關建房審批部門不予辦理建房手續。
已經租用住房的承租人購買債券，由承辦出租住房單位或住房產權單位核定應購債券總額，經市房改辦批准後，由單位組織統一購買。拒不認購債券的，從職工所在單位開戶行存款帳戶中直接劃轉，再由單位從本人工資中扣繳。
5．住房建設債券資金的使用
住房建設債券資金作為住房建設周轉專項資金。購買債券的單位，可在其購買債券額度內以低息貸款形式有償使用債券資金。職工購買現住房時，住房建設債券可抵付購房款。
（三）優惠出售公有住房
自本方案實施之日起，各單位分配的新房和調串分配的舊房，要先售後租，對買房者給予優惠。
1．範圍和對象
凡持有我市城市戶口的職工，每戶可購買一套不超過控制標準的公有住房。
下列公有住房不得出售：鑑定為危房或列入近期城市改造規劃的；主要街路兩側宜改造為鋪面房的；房屋產權不清或產權有爭議的；有歷史、文化保護價值的；獨立庭院式的；以及市人民政府認為不宜出售的住房。
2．優惠價房的售價
優惠價房的出售基價分為優惠價格基價和綜合價格基價。新建房優惠價格基價和綜合價格基價由市人民政府根據住房建築成本造價和居民承受能力，本著鼓勵個人購房的原則確定，一年公布一次。1993年新建磚混結構的單元式套房優惠價格基價每平方米建築面積300元，綜合價格基價每平方米建築面積860元；舊房以成新折扣作基價；然後兩者都按地段環境、居室朝向、樓層、室內設備四項因素，將基價增減後計價，但舊房最低價格不得低於每平方米120元。
3．優惠政策
承租人購買現住公房，給予20%的優惠。
職工購買現住公房按工齡長短給予以下優惠：工齡滿40年及其以上的給予10%優惠；工齡滿30年不滿40年的給予8%優惠；工齡滿20年不滿30年的給予6%優惠；工齡滿10年不滿20年的給予4%優惠；工齡不滿10年的給予2%優惠。
單位向職工個人出售新建的優惠價房，享受合作建房減免有關稅費的優惠。
購房者免繳一次性契稅、土地使用稅和房產稅。
4．付款辦法
職工購房可以一次付清房款，也可分期付款。一次交清房款的，在售價的基礎上優惠20%。分期付款的，首次交款不得少於30%，在此基礎上，每多交10%，可優惠2%。分期付款，還應當付利息。分期付款期限不得超過10年。
為方便職工購房，有關金融機構要開辦住房儲蓄和購房貸款業務。貸款購房的職工，按存貸結合的辦法，先存足購房金額的30%，其餘可向住房金融機構申請抵押貸款。
5．住房產權
按綜合價格基價購買的住房，在付清房款後，個人擁有完全產權，即對其購買的住房擁有占有權、使用權、處分權和收益權。
按優惠價格基價購買的住房，在付清房款後，個人擁有部分產權，即擁有占有權、使用權、有限處分權和部分收益權，可以繼承，不能贈與，允許出售或出租，原產權單位有優先購買權和租用權。售房收入在扣除雙方原投資後的增值部分，按售房單位和購房人原投資所得的產權比例分配。
6．售房資金的管理和使用
優惠售房資金必須存入市建設銀行房地產信貸部，除了用於歸還住房建設貸款，市政府提留一部分統籌金、售房單位提取房價10%用於住房共用部位和共用設備的維修費用外，只能用於新建、改建、擴建住房和發放住房補貼。
售房資金進入各單位住房基金帳戶，所有權不變。
7．公房出售管理
出售公房納入房地產市場統一管理，各種買賣交易均應按規定辦理手續。
優惠價房的出售基價，每年第一季度，由市房改辦、市房地產管理局、市國有資產局、市物價局聯合公布。
公房出售堅持先評估後出售的原則和報批制度，單位自管產和直管產的出售必須經市房改辦審批，由市房地立管理部門具有評估資格的專業機構進行評估、測定，不得自行確定出售基價。
公房售後管理原則上實行自有、自住、自管、自修，也可委託房產管理部門代管代征。
住房的供水系統和住房暖氣費用，在政府沒有新的規定之前，仍由原渠道解決。
8．鼓勵私營業主、個體工商戶和家庭收入較高及其他有承受能力的居民，按市場價格購買住房，其房屋產權為個人所有。
（四）圍繞“解困”、“解危”，開展合作建房
合作建房是系指單位、個人共同籌集資金，由政府扶持建設個人自住住房的一種建房形式。包括：住房合作社建房和集資建房。
1．合作建房對象
凡在我市有城市常住戶口的中低收入者、住房困難戶、危房改造戶，由本人提出申請，經其所有單位同意，均可參加合作建房。
2．合作建房的原則
合作建房堅持“個人出資、單位補貼、政府扶持”的原則，個人原則上負擔新建住房本身建築造價；住房綜合造價與住房本身建築造價和政府減免有關稅費和差額，由職工所在單位負擔；政府對個人出資部分免收有關稅費。
3．合作建房的優惠政策
合用建房按個人合資占住房本身建築造價加征地、拆遷補償費的比例，實行同比例免交下列稅費：營業稅，耕地占用稅，國有土地有償使用費，城市基礎設施配套費，使用實心粘土磚附加費，人防工程費，商業網點費，教育附加費，水、電、排污增容費，解困房源費等；個人出資部分，固定資產投資方向調節稅，適用“零”稅率。
合作建房的，免交插建費和拆遷費。
政府有關部門要對合作建房的計畫、用地、規劃、材料、資金、管理等方面提供方便條件，簡化各種審批手續，優先予以安排。
合作建房要和解決職工住房困難結合起來，嚴格執行既定的“解困”政策，保證“解困”工作的順利進行。
4．合作建房的組織和管理
市房地產管理局是我市合作建房的行政主管部門，負責我市住房合作社組建的資質審批；負責全市合作建房規模、項目、資金的審查和合作建房的開展等工作。
合作建房由職工所在單位負責組織。
有條件的單位和市屬各行政區域內的職工或居民可以組建住房合作社，合作社是公益性的社會服務機構，具有法人資格。住房合作社負責合作建房的計畫申報、資金籌集、財務管理、住房建設、住房分配、維修管理等項工作。
（五）建立穩定的住房基金
住房基金是指城市、單位、個人專項用於住房生產、建設、經營和消費的資金，它的建立要立足原有資金轉化，在同級財政部門參與下分別核定、理順，納入城市、單位、個人三級基金。
1．城市住房基金的來源
財政原來用於住房建設、維修和住房補貼的資金；按規定征自住房的房產稅及預算調節基金和能源交通重點建設基金收入；出售直管公房回收的資金；發行住房建設債券籌集的資金；提租後由市統籌房租收入10%和自管公房出售收入5%的資金；房改資金在運營使用中增殖後分配形成的資金；其它收入資金。
2．單位住房基金的來源
單位原來用於住房建設、住房維修、房租補貼的資金；從自有資金中分離出來用於住房建設的資金；出售自管公房回收的資金；單位自管住房的房租收入；上級撥款資金；從預算外收入中按一定比例提取的資金；其它收入資金。
3．推行公積金制度，建立起職工個人住房基金
公積金是一種義務性的長期儲蓄，公積金制度是通過強制儲蓄方式建立的社會住房保障制度。通過長期儲蓄積累，提高職工家庭解決自住住房的能力，擴大住房建設資金的投資渠道。
（1）凡在我市工作，具有我市常住戶口的黨政機關、民眾團體、企事業單位的在職固定職工、契約制職工，均實行公積金制度。離退休職工、臨時工和三資企業中的外籍職工，不實行住房公積金制度。
（2）公積金由職工和職工所在單位共同存儲。職工按公積金交繳計算基數5%逐月存儲；單位也按公積金交繳計算基數5%逐月給職工存儲，兩者均為個人所有。今後隨著經濟的發展，由市房改辦定期公布公積金交繳率。
（3）公積金存儲由職工所在單位承辦，單位為職工設存儲戶頭，並按照活期存款利率計息。
（4）公積金個人承擔部分，由個人支付；由企業承擔部分，從企業分離劃轉的單位住房資金中解決，不足部分經同級財政部門核定，可在成本中列支；公積金由行政事業單位繳交的部分，原則上從自有資金和劃轉的住房資金中解決，不足部分經同級財政部門核定，列入預算。
（5）公積金定向用於職工家庭購買、建造、大修、翻建自住住房。職工可使用本戶成員及直系親屬積累的公積金。
（6）職工離退休、調離我市或出國定居時，其結餘的公積金本息全部由職工提取；職工在市內調轉時，公積金隨工資關係劃轉；職工在職期間去世，公積金本息由其合法繼承人提取。
（7）各單位住房建設原則上可有償使用本單位職工結餘的公積金。
4．住房資金的使用範圍
住房資金必須專項用於住房制度改革的提租補貼和住房建設、維修與管理，專款專用，不得挪作他用。具體使用項目是：用於發放房租補貼；用於繳納或支付公積金本息；用於住房的維修和管理；解決住房困難戶、危舊房改造等其他住房問題；用於發放住房專項貸款；用於新建、改建和購買住房；用於住房建設債券本息歸還；用於房改的其他支出等。
5．住房資金的管理
“中心”對我市預改範圍內的各類住房資金進行管理、統一營運，保證政策性住房資金用於住房建設。“中心”要會同財政部門進行住房資金的核定和劃轉，並對各單位的住房資金進行監督管理。
城市住房基金和單位住房基金要同其他專項基金分離開來，專項用於新建、購買和維修住房。
房改資金的金融結算業務，由市建設銀行和市工商銀行房地產信貸部辦理。
三、房改的領導與組織
住房制度改革意義重大，涉及面廣，政策性強，是一項長期的工作，各級領導要站在實現第二步戰略目標的高度，統一思想，統一認識，精心組織，切實抓好這項改革。
市政府成立住房制度改革領導小組，對全市房改實施領導。下設辦公室，負責全市房改方案的制定、協調和實施，研究提出住房制度改革的各項配套政策；參與協調有關住房建設的規劃、計畫、建設和住房管理工作；籌集、管理住房建設資金，審批資金的合理使用；制定住房分配管理辦法，並對分配進行監督等。全市房改工作，要在市房改領導小組統一領導下，分級負責，單位包乾，列入各級領導的重要議事日程，要選擇熟悉房管、勞動人事、財務業務的人員，組成精幹班子負責本單位、本系統房改工作。
在全民討論，使廣大市民進一步認清房改的目的、意義和有關政策的基礎上，市、區兩級政府的各個部門和各級工會組織要積極配合，保證房改順利實施。
房改要堅持實行屬地管理的原則。全市房改堅持實行統一政策、統一標準、統一部置、統一行動，對拒不執行或違反房改政策的行為，各級紀檢、監察、檢察部門要按規定嚴肅處理。
四、附則
本方案在我市城區施行，各縣（市）、效區可參照本方案制定本地區實施方案，經市房改領導小組批准後施行。
經國務院和省房改領導小組批准獨立進行房改的部門和單位，按有關規定執行，交叉部分執行本方案。其它在長單位按本方案實施。
本方案由市住房制度改革領導小組辦公室負責解釋。
本方案自一九九三年七月一日起施行。
