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邯鄲市城市住宅區物業管理辦法
（邯鄲市人民政府令第76號，《邯鄲市城市住宅區物業管理辦法》已經市政府第十四次常務會議討論通過，現予發布施行。市長：張秋陽，一九九九年四月一日。）
第一章
第一條
為加強我城市住宅區的管理，逐步實現房屋管理專業化、服務社會化、經營市場化，保障住宅區物業的合理使用和維護，創造整潔文明、安全和方便的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條
本辦法適用本市城市規劃區內的住宅區、住宅組團及其它物業的管理（以下統稱住宅區）。
住宅區規模，為新建住宅區2萬平方米以上，舊城改造區為1萬平方米以上。
第三條
本辦法所稱業主是指物業的所有權人。
第四條
市房產管理部門是本市物業管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業管理主管部門）。
住宅區所在地人民政府和市政、綠化、環境衛生、交能、物價、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門應按照各自職責分工，對住宅區的物業管理工作進行指導和監督、檢查。
第二章 業主自治組織
第五條
業主管理委員會（以下科稱管委會），是代表和維護本住宅區內 物業來主和非業主使用人的 法權益，對住宅區物業實施民眾性自治管理的組織。
管委會由業主代表為主組成（不低於60%），可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員參加。管委會委員數額一般為5-15人，應由熱心公益事業，責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的人擔任，可以兼職。
管委會設主任、副主任，從管委會委員中產生，並可聘請執行秘收1-2人，負責處理管委會的日常事務。
第六條
新建住宅區在交付使用後，入住率達到50%或交付使用滿兩年的均應及時成立管委會；原有的住宅區在實施物業管理時要成立管委會。
第七條
管委會業主代珍大會選舉產生，委員每屆任期三年，可以連選連任。首屆管委會在住宅區所在地人民政府街道辦事處指導下，由建設單位或原管理單位牽頭，吸收業主或非業主使用人代表及居委會人員，成立管委會籌備級，微首屆業主代表大會的籌備，起草管委會章程，推薦管委會委員候選人。
管委會全體會議每季度如開一次，經管委會主任提議或有三分之一以一的委員建議，可隨時召開會議。涉及本住宅物業管理的重大事項，由管委會過半數以上組成人咒實行無記名投票表決制度。管委會決定事項必須達到三分之二以上多數通過。
管委會換屆工作，在住宅區街道辦事處指導下，由上屆管委會負責。
第八條
業主代表每屆任期三年，上一屆業主代表大會負責下一屆業主代表的產生。由每幢（單元）以戶為單位選舉建立3人左右的業主小組，並產生組長一人，參加住宅區業主代表大會。
業主單位可直接派代表，也可委託承租人或其他人參加，並由業主出具委託證明。
第九條
住宅區業主代表大會應由管委會負責召集，每年至少召開一次，由三分之一以上業主代表提議可臨時召開業主代表大會。（業主代表大會行使職權略）
第十條
管委會選舉產生後十五日內，持下列檔案，向住宅區所在地人民政府道辦事處辦理登記一）成立管委會登記申請書；（二）住宅區基本情況及業主情況；（三）管委會委員名單及基本情況；（四）管委會章程；（四）第一次業主代表大會決議。
住宅區所在地人民政府街道辦事處應自受理登記申請之日起十五日內，完成審核登記工作，對不符合規定的不予登記，並收面通知申請人。
管委會應辦理登記後一個月內向市物業管理主管部門備案。
第十一條
管委會在住宅區業主代表大會的監督下，維護業主的合法權益，履行下列職責:
（一）宣傳、貫徹和執行國家、省及本市有關物業管理的規定；督促業業主和非業主使用人自覺遵守《業主公約》，服從和配合物業管理工作；
（二）選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理舍同。物業管理契約期限一般不超過3年，到期右續簽或重新簽訂；
（三）審議物業管理企業提出的物業管理費標準、年度計畫、服務預算和決算；
（四）審議物業管理企業提高的大中修理和更新改造公用設施的報告；
（五）聽取業主非業主使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；
（六）召集並主持業主代表大會，至少每年召開一次，報告物業管理實施情況；
（七）直轄市業主和非業主使用人與物業管理企業的糾紛；
（八）法律、法規規定的其它職責。
第十二條
新建住宅小區建設單位應劃出使用面積不低於十平方米的管委會管理用房，原有的住宅小區，實行物業管理後，應在的有配套用房劃新建項目中統籌解決。
管委會的活動經費來源，已經建立物業管理專項基金的，可從增值部分中列支，未建立專項基金的與物業管理企業協商在物業管理服務費中適當補貼。
第三章 物業管理企業
第十三條
物業管理企業實行分級管理。其成立前應持有關檔案到市物業管理主管部門進行資 質審查，領取資 質證書後，到工商行下管理部門辦理註冊登記，方可接受管委會委託，承擔住宅區的物業管理。
物業管理企業可享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第十四條
物業管理企業根據管委會簽訂的委託管理契約，對住宅區的物業實行統一管理。契約文本由市物業管理主管部門會同市工商行政管理部門統一印製。
物業管理企業慶在簽訂委託管理契約十五日內，將委託管理契約報市物業管理主管部門、市工商行政管理部門備案。
第十五條
物業管理企業的權利:
（一）根據第託管理全同和有關的規定對住宅區實施物業管理；
（二）根據委託管理全同和省、市有關規定收取物業管理費用；
（三）勸阻、制止損害他人物業或妨礙物來管理的行為。並對造成的損害要求賠償；
（四）要求管委會協助管理；
（五）選聘專業企業或聘用專人承擔專項業務；
（六）開展多種經營和有償服務；
（七）其它依法享有的權利。
第十六條
物業管理企業的義務:
（一）履行委託管理契約，對受委託管理的物業進行有關服務；
（二）接受管委會和住戶監督，每年至少一次將物業管理實施情況報管委會，重大管理措施提交管委會審議決定；
（三）接受物業管理主管部門及其它有關主管部門的指導和監督；
（四）發現違反本辦法的行為，及時向有關主管部門報告；
（五）其它依法誚盡的義務。
第十七條
物業管理企業應在物業管理契約終止或解除後十五日內向管委會辦理下列事項，並向市物業管理主管部門各案。
（一）對預收的物業管理服務費用按實結算，多收的予以退還；
（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交提供給物業管理企業承租使用的房屋、場地和其它財物。
第四章 住宅區物業的驗收與接管
第十八條
住宅區的房屋及化共配套設施，必須統一規劃，同步建設。規劃配套設施中應增加物業管理企業和管委會辦公用房、經營用房等。
第十九條
住宅區竣工後，在市建委主持下，會同市規劃部門、市物業管理主管部門、綠化、環衛等專業部門、住宅區所在地街道辦事處及建設單位進行綜合驗收和交接工作。其中物業管理單位、資金、用房等事項均已落實，方可交付使用。
第二十條
住宅區管委會成立前，由開發建設單位負責物業管理，並可選聘物業管理企業提前介入進行前期管理，所簽全同日期至管委會成立並選聘物業管理企業時止。
公有住房出售後，未成立管委會前，仍由售房單位負責管理。
第二十一條
開發建設單位移交物業管理時，須一併移交下列資料:
（一）住宅區的規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體的建築、結構和設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）住房清冊；
（五）其它必要的資料。
物業管理企業發生變更時，原物業管理企業應將上述資料移交給新的物業管理企業。
第五章 物業的使用的管理
第二十二條
物業使用中禁止下列行為:
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌
（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或移裝共用設備；
（三）在天井、庭園、平台、屋頂及道路等搭建建築物、構築物或其他違章建築的；
（四）侵占綠地、毀壞綠化；
（五）亂設攤、亂設集貿市場；
（六）亂倒垃圾、雜物；
（七）在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（八）排放有毒、有害物質劃者發出超過規定標準的噪聲；
（九）法律、法規禁止的其它行為。
第二十三條
業主轉讓或出租住房時，應當將業主公約作為轉讓、出租契約的附屬檔案，並在簽訂契約之日起十日內書面告知管委會和物業管理企業。
業主或非業主使用人進行裝修，應當報物業管理企業登記備查；有下列情況之一的，應當徵得管委會的書面同意，並報市房屋安全部門審批：
（一）改變房屋結構的；
（二）改變房屋使用功能的；
（三）加大房屋荷載的；
（四）其它影響房屋的。
第二十四條
住宅自用部位和自用設備，由業主負責維修。業主與非業主使用人另人協定的按其協定執行。
第二十五條
住宅區的共用部位、設備和公用設施，屬人為損壞的，其維修、更新用由責任人承擔。
住宅共用部位、設備維修時，相鄰業主、使用人應予以配合，由責任人負責賠償。
因維修、裝修給相鄰業主、使用人造成損失的，由責任從負責修復賠償。
第二十六條
宅區內綠化建設施工由小區建設單位或委託物業管理企業負責實施，資金由建設單位支付。綠化建設的施工質量監督和竣工驗收，由園林綠化部門負責。日常養護和管理由物業管理企業負責。
第二十七條
住宅區內環境衛生管理職責分工:
（一）清掃保潔。住宅區內住用戶室外的公共環境和清掃保潔，由物業管理企業。
（二）住宅區內居民生活垃圾由物業管理運至環衛部門的中轉丫，從中轉 站向外清運，由環衛部門負責，並按有關規定收費。
市直管公房住宅區（庭院）實行物業管理涉及垃圾由住宅區（庭院）運至中轉站的，環衛部門免收費用。
（三）住宅區內公共廁所，化糞池，垃圾道，箱等環境衛生設施的日常管理，維護和消殺工作，由物業管理企業負責。
第二十八條
住宅區內交通安全、治安、消防管理職責：
（一）住宅區交通設施，由物業管理企業負責維護、管理，並按規定對進入車輛收費，專業管理部門的工程作業車輛和住戶搬家車輛進入住宅區的應免收停車費、過路費。在住宅區內發生交通事故，報請公安交通管理部門處理。
（二）保全工作應在當地公安機關的指導下，由物業管理企業組織對管理區域的安全巡視工作。
（三）消防工作由公安消防部門負責。
第二十九條
住宅區內道路和排水設施的管理，以市政設施管理部門管理的道路及排水設施與住宅區內的道路及排水設施的連線處為界；住宅區內的由建設單位移交物業管理企業管理。
第三十條
會計室區供水設施、供熱設施管理職責分工，以產權歸屬為界，界限以外的供水管道及設備、供熱管道及設備，分別由供水部門、供熱部門負責維護管理。界限以內的，由業主或非主使用人負責維護管理並承擔費用，也可委託物業管理企業實施。燃氣管道設施仍由市煤氣公司管理、維修，並以產權為界，界限以內的設施維修管理費用由業主或埋業主使用人承擔。
第三十一條
住宅區供電設施的維護管理，按產權歸屬確定，界限以內的委託物業管理企業管理，界限以外的由供電部門負責維護管理。其中屬共用低壓供電的，以供電接戶線用戶端最後支持物為分界點，支持物屬供電企業。屬10千伏公用高壓線路供電的線路及高壓下戶線，以用戶配電室前的第一斷路或第一支持物為分界點，第一斷路器或第一支持物屬供電企業。
第三十二條
住宅區內有線電視、電信及相關設備、設施、線路等土均分別由有線電視、電信等專業管理部門各自負責維護、管理；住宅區內的路燈由物業管理企業負責維護、管理，費用由業主或非業主使用人支付。
第三十三條
各專業管理部門可按規定委託物業管理企業代收相關費用。
第三十四條
實施物業管理的新建住宅區，設立居委會由轄區街道辦事處按規定程式報批，經營性的管理服務由物業管理企業負責或逐步向物業管理企業移交，其經營收套用於小區物業管理。
第六章 住宅區物業管理費用與專用房屋
第三十五條
住宅區物業管理費構成。
（一）開發建設單位繳納的住宅區公用設施專用基金；
（二）房屋產權人繳納的住宅維修基金；
（三）住房繳納的管理服務費。
第三十六條
新建成住宅區，開發建設單位應當按小區建設總投資2%的比例，向物業管理主管部門繳納住宅區公用設施專用基金，該項基金計入建設成本，由市房產管理部門在辦理房屋產權交易手續時代收。
住宅區公用設施專用基金用於住宅區公用設施的維修養護 ，由物業管理主管部門設專帳管理，管委會向物業管理主管部門申請使用。
第三十七條
住宅維修基金由房屋產權人按規定定期向物業管理企業交納，並以房屋本體為單位，設立專帳管理，管委會向物業管理主管部門申請使用。
第三十八條
公有住房售房房款中預提取高層30%，多層20%的資金，作為公用設施、共用部位設備的維修基金，其管理和使用按照市公有住房售後管理辦法執行。
第三十九條
公用設施專用基金和共用部位、設備維修基金不足時，超出費用，由產權人（產權人與使用人另有約定的按約定執行）按其所有房屋面積占總建築面積的比例分攤。
第四十條
物業管理服務收費，應根據不同項目的性質和特點，分別實行政府定價，政府指導價和經營者定價。
為物業業主，非業主使用人提供的公共環境衛生清掃、綠化維護、保全、 車和腳踏車等車輛存放等服務，實行政府定價；對於室內設施維修、房屋本體公用設施的維修及住宅公用設施的管理維修實行政府指導價；對於未進住前房屋的管理及業主、使用人個別要求提供的特殊服務，實行經營者定價。
第四十一條
實行政府定價或政府指導價的物業管理公共收費標準，按有關規定執行，住宅區管委會和物業管理企業根據實際提供服務項目、內容及各項費用開支情況確定的具體收費標準，應向市物價部門申報，物價部門受理申報後，應當片求市物業管理主管部門意見，並以城市住宅區為單位化別核定。
實行經營者定價的物業管理服務收費標準，應報市物介部門和市物業管理主管部門備案。
第四十二條
物業管理服務收費的構成包括：
（一）物業管理企業職工的工資以及按照國家規定提取的福利費；
（二）城市住宅區公用設施和設備的運行、維修費；
（三）城市住宅區綠化、清潔衛生和保全服務所需的資損耗補償費；
（四）物業管理企業的辦公費；
（五）物業管理企業的固定資產折舊費；
（六）法定稅費；
（七）利潤。
凡物業管理企業已收到的費用，其它任何部門、單位，不得向業主、非業主使用人重複收取。
第四十三條
開發建設單位，在移交住宅區時，應當按照住宅區總建築面積0.1%的比例，無償提供住宅區物業管理用房（一般不超過200平方米），產權歸國家所有，移交給房產管理部門統一管理，由物業管理企業使用。
第四十四條
開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住區總建築面積的0.5%比例以建築成本是供物業管理商業用房，產權歸管委會所有，由物業管理主管部門監管，委託物業管理企業進行經營。
商業用房的購置費用可從住宅區公用設施專用基金中墊支，並從該商業用房的經營收入中回收。
商業用房和住宅區內其它有經濟收入的化用設施、設備和場地，均由物業管理企業按照委託管理契約經營，其收入用於補充住宅區的管理服務費。
第四十五條
企業、單位為單位建設的，而且沒有商品房的住宅生活區，第四十三條和第四十四條中所說的物業管理所需辦公用房和商業用房由該企業、單位統一管理，並提供給物業管理企業使用和經營。
第七章 法律責任
第四十六條
違反本辦法第二十二條規定的，物定管理企業有權制止，並要求其限期改正，期不改正的，可依法強制恢復，造成損失的，有權要求賠償。
違反第二十二條
（一）、（二）、（三）項，情節嚴重的，由物業管理主管部門責令限期改正，並可處一千元以下的罰款；違反（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項，情節嚴重，由有關行政管理部門根據相關法律、法規規定處罰。
第四十七條
業主、使用人未按照物業管理服務契約交納物業管理服務費用的，物業管理企業可按日加收應交納費用千分之三的滯納金或約定加收滯納金。
第四十八條
未經市物業管理主管部門資質審查而擅自承擔住宅區物業管理業務的，市物業管理主管部門責令限期辦理資質審查手續、逾期仍不辦理的，對其處以十千元以上，十萬元以下的罰款，並責令其停止對住宅區物業的管理。
第四十九條
物業管理企業違反本辦法，有下列行為之一的住戶有權向管委會投訴劃向物業管理主管部門反映，管委會有權予以制止並要求期改正，有權要求賠償給住戾造成的損失，情節嚴重的有權解除委託管理契約，有第（三）項行為的，由物價部門根據國家的關規定予以處罰：
（一）對房屋及公用設施、設備修繕不及時的；
（二）管理制度不健全的，管理混亂的；
（三）擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；
（四）擅自改變房屋和公用設施用途的；
（五）有其它不履行或不完全履行委託管理契約規定義行為的。
第五十條
違反本辦法第三十六條第款，第四十三條，第四十四條第款規定的，物業管理主管部門應當現令開發建設單位限期履行；在規定期限內仍不履行的，物業管理主管部門可申請人民法院 強制執行；並有權要求開發建設單位從逾期之日起，按日支付千分這一的滯納金。
第五十一條
當事人對行政處罰決定不服的可以提起訴訟或申請行政複議，逾期不提起訴訟或不申請複議又不履行處罰決定的，由信出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。
第八章 附則
第五十二條
本辦法發布後，新建的住宅區必須按照本辦法實行物業管理；本辦法發布前已交付使用的住宅區就按本辦法逐步實行物業管理。
第五十三條
各縣（市）、峰峰礦區城鎮住宅區的物業管理及全市範圍內寫字、商住、別墅等樓宇的物業管理可參照本辦法執行。
第五十四條 本辦法自公布之日施行。
