《辦法》印發
各物業服務企業：
依據相關法律法規政策，結合我市實際，市物價局、市住房與城鄉建設委員會對《蚌埠市普通住宅小區物業服務收費實施細則》做了進一步完善，制定了《蚌埠市普通住宅小區物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
本辦法實施前，已簽訂物業服務契約且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原契約約定執行，也可以由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業按照本辦法重新約定，契約到期後按本辦法規定執行；本辦法實施後，新建小區、首次移交小區的物業服務收費，嚴格按照本辦法執行。
二〇一一年十二月三十日
內容
第一章總 則
第一條 為進一步規範物業服務收費行為，提高物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業的持續健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市市轄區範圍內的普通住宅小區物業服務收費及其管理工作。
本辦法所稱物業服務收費，是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務契約的約定，對物業小區內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。
第四條 政府鼓勵支持物業服務行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業服務行業的發展；引導業主或業主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業。
第五條 市價格主管部門應當會同市房地產行政主管部門，加強對物業服務企業收費項目、標準的監督。市房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業服務質量的監督管理，建立物業管理投訴受理制度，促進物業服務企業提高服務水平。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務契約，為業主提供質價相符的服務。
物業服務及收費管理
第七條 物業服務收費根據物業性質、服務內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅小區內物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價。
非住宅物業（含已改變使用性質的住宅物業）、公寓區和別墅區（含獨棟、雙拼、聯排、疊加）的物業服務費、物業服務企業接受委託開展的代收代辦服務、特約服務等其他服務收費實行市場調節價。
物業服務企業不得以任何名目向業主、物業使用人等收取管理費、保證金和各種形式的押金、工本費等（國家、省另有規定的除外）。
第八條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由雙方當事人遵循平等、自願的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。
第九條 物業綜合服務收費，實行等級收費管理。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準收費標準和浮動幅度，並適時向社會公布。
我市物業服務由高到低設定為A級、B級、C級、D級，具體等級標準詳見《蚌埠市普通住宅小區物業服務等級標準》，具體等級收費標準詳見附屬檔案一（蚌埠市普通住宅小區物業綜合服務費基準收費標準）。
第十條 新建普通住宅小區的開發建設單位應當在房屋（物業）取得預售許可證之前，按照《蚌埠市普通住宅小區物業服務收費管理辦法》，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級標準，在相應的基準收費標準範圍內，按規定實行公開招投標選聘物業服務企業，中標價格即為前期物業綜合服務收費標準，並在前期物業服務契約中明確。
前期物業服務契約應當明確物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間等內容。
第十一條 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證前，應當向市房地產行政主管部門報送以下材料：
（一）建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務契約；
（二）經批准的物業項目規劃設計方案；
（三）標註物業服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾；
（四）應當招投標的物業管理項目招投標情況的書面材料；
（五）物業配套建築和設施設備的清單及產權歸屬說明等資料。
第十二條 開發建設單位與業主（物業買受人）簽訂的房屋（物業）買賣契約應包含前期物業服務契約約定的內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業服務契約作為物業買賣契約的附屬檔案，經業主（物業買受人）簽字確認，此附屬檔案對房屋買賣雙方和物業服務企業具有約束力。
第十三條 業主委員會成立後，由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業；具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據服務等級和相應的基準收費標準及浮動幅度在物業服務契約中約定，各等級收費標準上下浮動不超過20%。物業服務契約簽訂後及時報市價格主管部門備案。
第十四條 物業服務收費可以採取包乾制或酬金制等形式。
包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用包乾制的，物業綜合服務費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業綜合服務費用的成本構成因素為：
（一）服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護保養費用;
（三）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；
（四）物業服務企業辦公費用；
（五）物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊；
（六）經業主或業主委員會同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
第十五條 業主或使用人自辦理房屋（物業）交付使用手續之日起，應當按照物業服務契約的約定交納物業綜合服務費。物業出租的業主應當及時到物業企業登記備案,將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況告知物業服務企業。
物業綜合服務費按照房屋所有權證登記面積計收。未領取房屋所有權證的物業，以購房契約中的建築面積或房產測繪部門實測面積計算。
未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。
第十六條 已交付業主的物業，物業服務費由業主或物業使用人承擔。未交付業主的物業，物業服務費由開發建設單位承擔。
交付是指在房屋買賣契約約定的時間內，業主收到書面交付通知並辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知後，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。開發建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。
第十七條 業主與物業服務企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業服務契約期限。
對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業服務企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。
第十八條 前期物業服務住宅小區因開發建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成小區配套設施和綠化未全部完工的，業主交納的物業服務費應低於約定收費標準的20%，差額部分由開發建設單位承擔，待小區配套設施和綠化全部完工，再按約定的物業費標準執行。
第十九條 物業服務企業應當每年不少於一次向全體業主或業主大會公布物業服務資金的收支情況。
第二十條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當繳納裝修垃圾清運費。裝修垃圾清運費標準為每平方米建築面積不高於2.00元，業主與物業企業另有約定的從其約定。
因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用由業主（使用人）或裝修單位承擔，並承擔相關法律責任。
第二十一條 實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前，應當向價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》。
備案時，應提供以下資料：
1、營業執照；
2、物業管理資質證書；
3、前期物業服務契約及房屋買賣契約樣本；
4、工程竣工驗收備案表複印件；
5、物業綜合服務費收費標準備案表（見附屬檔案二）。
第二十二條 物業服務收費實行明碼標價制度。在物業管理區域內的醒目位置，將物業服務企業名稱、服務項目內容、服務等級標準、收費項目、收費標準、計費起止時間、收費依據、機動車停放收費標準、舉報電話等進行公示。
停車收費
第二十三條 住宅小區內規劃配置的車位、車庫及路面臨時停車泊位，在規定標準內可以收取車輛停放服務費，具體收費標準按蚌埠市物價局、房管局《蚌埠市普通住宅小區停車服務收費實施細則》（蚌價管〔2009〕39號）規定執行。
第二十四條 住宅小區內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要，業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
確需占用業主共有的道路或其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意並收取車輛停放服務費。車輛停放服務費收益屬於全體業主，收益的分配，按照本辦法第三十條規定執行。
第二十五條 實施物業服務區域車輛停放服務收費的物業服務企業，應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監視）和日常維護等服務工作。
共用設施設備收費
第二十六條 物業服務區域內，公共照明、單元防盜門的電費和物業企業辦公所用電費已列入物業綜合服務費，不得再向業主分攤收取。
第二十七條 水泵、電梯等公共設備設施運行電費由物業服務企業單獨列帳。水泵電費可按用水量、電梯電費可按戶的原則進行分攤，公示後結算；經業主委員會同意也可按其他方式公示後據實分攤。
第二十八條 物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數位電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收上述費用的，可向委託方收取手續費，具體標準在雙方委託契約中約定；物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十九條 設有集中供暖系統的物業小區，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業服務企業提出收費方案，經業主委員會同意後收取。物業服務企業在供暖期結束後，應向業主公示收支情況。
第三十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用於補貼物業綜合服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
責任與義務
第三十一條 物業服務企業必須按照物業服務契約約定的內容提供服務。物業服務企業將物業服務契約中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。
第三十二條 業主、物業使用人和開發建設單位，應當按照物業服務契約的約定按時足額交納物業服務費用。逾期不交納物業服務費用的，應按照物業服務契約約定承擔違約責任，業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第三十三條 物業服務企業有下列行為之一的，由市價格監督檢查機構依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
（一）越權定價或擅自設立收費項目，提高收費標準的；
（二）不按規定實行明碼標價的；
（三）只收費不服務或多收費少服務的；
（四）違反法律、法規和規定的其他收費行為。
附 則
第三十四條 市轄三縣價格主管部門和房地產行政主管部門，可依據本辦法，結合本地實際制定物業收費辦法，並報市價格主管部門、房地產行政主管部門備案。
第三十五條 本辦法由市價格主管部門負責解釋。
第三十六條 本辦法自二〇一二年三月一日起執行。
（物業行業門戶）
