![萬達廣場[中國著名城市綜合體]](/img/c/0e7/nBnauM3XzgzMzIDN1gzM1EDN0UTMyITNykTO0EDMwAjMwUzL4MzL2MzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmL0E2LvoDc0RHa.jpg "萬達廣場[中國著名城市綜合體]")
第一代
2001年，第一代萬達廣場橫空出世 ：單店模式，每一層設定一種商業業態，但每種業態打造前，都引入例如沃爾瑪等知名品牌，帶動其他鋪位的銷售，業態和盈利模式較為簡單。代表：江漢路萬達廣場
![萬達廣場[中國著名城市綜合體]](/img/5/696/wZwpmL3cDM1kzNyATNzADN0UTMyITNykTO0EDMwAjMwUzLwUzL1IzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLxE2LvoDc0RHa.jpg)
萬達廣場[中國著名城市綜合體]說到第一代萬達，有一段往事不可迴避。2005年前後，正是萬達大力擴張的時期，萬達計畫赴港發行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團麥格理也在找尋進軍內地市場的契機，也是因緣巧合，雙方當時一拍即合。麥格理通過貸款，向萬達購買了9座萬達廣場(分別位於 南寧 、南京、濟南、哈爾濱、瀋陽、天津、武漢、長沙、大連)。2005年的萬達正是大力發展急需血液的時候，資本市場籌資無果，加上當時已擁有的21個已經運營或動工的商業廣場，資金壓力巨大。與麥格理達成協定，並藉此套現31億。在麥格理與萬達集團的委託管理契約期滿後，雙方協定分手。上述9個城市的萬達廣場全部更名為“悅薈廣場”。這9個萬達廣場，全部位於城市最核心的商圈，估值應該遠超當年的31億。不過話說回來，正是憑藉當年的31億現金，萬達抓住了擴張的機遇能做到如今巨無霸的規模，對雙方來說也可謂雙贏。
第一代萬達的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯，人流如織。項目占地1.8萬平方米，總建築面積約5萬平方米。所謂第一代萬達，通俗講就是一個“商業大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標配為沃爾瑪超市，四樓標配為萬達影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪的戰略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達藉此開創了訂單式商業地產的先河。其實這樣的單體商業規劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。
萬達廣場第一代萬達商業規劃簡單，便於快速複製。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達快速開發的現金流。這也是第一代萬達難以為繼，最後不得已壯士斷腕的原因。
第二代
2004年，第二代萬達出現： 商業組合店產品，規模較第一代擴大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業態和品牌店。
江漢路萬達(悅薈廣場)是江漢路商圈體量最大、業態最為豐富的商業項目，經過8年的運營發展，該項目已經成為江漢路商圈的一個重要標誌。所謂第二代萬達，筆者認為，從規劃來看，僅僅是第一代萬達的簡單升級而已。從原來的“主力店驅動型的單體商業”，進化為“主力店驅動型的多個單體商業”而已。
具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實就是一代產品的分拆強化，分別利用沃爾瑪和萬達影院的主力店聚客力提升一樓的散售價格。第二代產品的規模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個一樓這種簡單相加。其實質和一代沒有本質的區別。第二代萬達仍然難以解決萬達快速開發的現金流問題。
另外說個有趣的現象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什麼原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿家電，C座主力店為萬達影院(年票房排進全國十強)。江漢路商圈主力消費人群為15-30歲的學生及年輕時尚的上班族。而沃爾瑪和工貿家電的目標客群主要為家庭消費。不同主力店吸引的不同消費群當然帶來不同的消費表現，放在江漢路這個商圈自然是電影院能帶動更多的消費，其結果就直接反映在租金上。其實這也能說明第二代萬達在商業規劃上的另一個弊端，3座物業定位不同，主力店類別不同，消費者不同，使得3座商業客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去A座或者C座。在這一點上漢陽王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項目可以說是第二代萬達的改進版，也是A、B、C三座商業，3種不同業態定位，中間逐層用跨街通道聯通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業人流可做到有效共享。
二代萬達規劃硬傷和開發模式，直接導致了9個萬達的轉手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達轉變思路，思考能夠平衡現金流又支持快速複製的更佳產品，第三代萬達孕育而生。
第三代
第三代萬達廣場： 為萬達獨創的商業地產模式，將國外室內步行街與中國商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內容包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閒、餐飲、文化、娛樂等多種功能於一體，形成獨立的大型商圈。代表：菱角湖萬達廣場、武漢經開萬達廣場、武漢萬達中心、武漢中央文化區
萬達集團吸取了前兩代萬達廣場開發的教訓，學習國外開發城市綜合體的經驗，推出第三代萬達——萬達城市綜合體產品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業外街等可售物業的回籠資金，支持購物中心的開發與運營，有效解決了現金流的問題。憑藉這一模式和萬達強大的執行力，快速在國內複製並取得了階段性的成功。
建築平面規劃上，通過室內步行街和中庭，經過科學合理的動線設計將功能不同的主力店有機地聯繫起來，互相補充，人流共享。一條室內步行街，把萬達百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達影城等主力店及其他品牌店有機串聯。可以說，這條室內步行街，是萬達購物中心的靈魂。
功能組合上，考慮各類別主力店經營的特點，營業時間的差別，經營產品的類別，以及目標消費群體的類別等特點進行科學組合，形成聚留效應共享共贏。
節點空間上，將各箇中庭、廣場等特色節點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閒咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建築空間的商業感覺。
所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯繫，結合功能分區，通過清晰的VI導視系統，極大地方便顧客出入。
萬達室內步行街通常為三層，根據地塊形狀及規模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內步行街出入口一般通向不同城市道路。
室內步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區域設定可供行人休憩的長椅，節點區域設定休閒廣場，可定期舉辦市場推廣活動。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內步行街可直接到達與之直接貫穿的各大主力店。這有利於不同消費群的互相轉換，做到人流的有效共享。
如果說萬達的室內步行街集萬千寵愛於一身，那萬達的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達銷售回款的工具。其商業規劃也不用像內街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便於劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業步行街，總長一般500-1000米不等。商業外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節點有與室內步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售後無法做到統一招商運營管理，無好的品牌店願意入駐等諸多劣勢，注定商業外街的經營狀況比起內街有天壤之別。
第四代
關於第四代萬達廣場，有2種說法，一種說法是第四代萬達稱為“萬達城”，比第三代規模更大，投資更大，增加旅遊文化等主題，尚在規劃中。第二種說法是武漢的中央文化區是第四代萬達的先行者，其各項指標和規劃均符合“萬達城”的概念。萬達全國的項目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個等級,中央文化區是全國的A+級別 。
筆者從對中央文化區的了解來看，這個項目不管是不是屬於第四代，絕對是史上無法複製的萬達產品。因為沒有哪個城市市中心有這么多大型天然湖泊，並且由政府聯合開發商主導湖泊聯通工程與地產結合，也沒有哪個城市受到萬達如此關照，在一個城市開10個萬達。也沒有哪個城市的居民對萬達如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是無法複製的。相比第三代萬達，中央文化區在各方面都有大的突破，也有些共同點：以一條商業步行街為靈魂，串聯起萬達廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業。並通過住宅、寫字樓等可售物業回籠資金。500億的投資，是需要規劃大量的可售物業回款不斷支撐滾動開發的。
建築特色
第一代：業態簡單，交通組織簡單，只有簡單的沿街景觀。
第二代：業態開始豐富，除了百貨商業外開始出現了辦公樓，公寓以及酒店並開始自運營模式。交通組織也開始趨於多樣化，有人流、車流和貨運。在空間布局上呈現二維狀態。此時的萬達廣場具備一定的地域特徵但並不明顯。
第三代：業態多樣化，出現了商業廣場，商業街等並與社區融合。提倡“體驗性”。交通場所完備。
第四代：擁有屋頂花園和帶形廣場，逐漸演變為有主題性的文化氣息濃厚的商業城鎮。
