簡介
項目的核心是一個巨大的橢圓--既是此項目的特殊標誌，也是一個新型的人文地標。伸長的天篷遮住了公共廣場，是傳統與現代的結合體。廣場的主要標誌則是重建的代表嘉興歷史的孩兒塔。
嘉興華庭街到底怎么了？
在嘉興市，說起華庭街購物中心，可謂婦孺皆知。來到嘉興市區中心的建國路，華庭街以其恢弘的建築氣勢和獨特的建築風格，吸引著每一個外來遊客的目光。
華庭街於2003年12月31日正式開街迎客。她以好又多大型地下超市、華庭新喜洋觀景酒店、太平洋主力百貨店以及華庭國際五星級影院等四大業態為主力，兼具服飾、鞋類、餐飲、手機、網咖、咖啡吧、茶吧、娛樂天地等業態，集合了國內外356個商家，囊括了吃、喝、玩、樂、行、購、休閒、觀光、娛樂、辦公等多種功能，一度成為嘉興市民心中的商業地主。
現場掃描
人氣稀少滿目清涼
按照常理，既具建築規模和特色，又具功能齊全的商業實力，占盡城市地理優勢的華庭街，開街之後理當成為嘉興市區一個人氣最為集中的購物休閒中心。然而，經過一年多的運營，華庭街卻不斷地向人們提示著這樣的信號——運營業績每況愈下。
記者走進這條堪稱嘉興市商業地主的步行街，第一印象就是這裡的商業氛圍與商業規模反差太大。以車馬冷落來形容華庭街絕不為過。而太平洋百貨醒目的大招牌，指引給顧客的也僅僅是大門緊閉的空房子。
走在偌大的華庭街上，我們依然能見到她規劃之中恢弘的商業氣勢：好又多地下超市傳來悠揚的音樂；國際影城的電影海報繽紛奪目；肯德基、豪客來等許多餐飲連鎖店燈火輝煌；而各類服裝、鞋類、藝術品店的經營者也都抖擻著精神，等待顧客的光臨。
然而，與尚在開門營業的店家相比，大門緊閉的太平洋主力百貨店和成排空置的營業房，似乎更惹人注目。記者注意到，除了一樓到四樓成排關門的營業房外，尚在營業的商鋪當中，也有相當一部分在自己的門上貼出了“本店轉讓”或者“本店急轉”的字樣。這些經營者給人的感覺，分明是敗落沙場、急於抽身，希望儘早把自己的商鋪脫手。
走進步森服飾在華庭街的專賣店，店裡僅有一名售貨員坐在總台後面。見記者進門，以為顧客光臨，趕緊走上前來招呼。等弄清楚來意之後，這位女售貨員失望地嘆了口冷氣。問她能否保本經營？她向記者指指店面，“人都沒有，哪來生意？還保什麼本啊。”經過交談，記者了解到這家步森專賣店是進駐華庭街的首批商戶，租金每平方米每月150元，加上水電費、物管費等等費用，40平方米的店面每月至少需要八九千元的成本支出，依靠微薄的營業收入，根本無法正常運作。
高邦專賣店位於太平洋百貨正大門對面。走進店裡，卻哪裡還找得到高邦品牌的影子。記者以外地遊客的口吻同店主謝先生攀談了起來。謝先生向記者嘆起了苦經：“華庭街招商的時候宣傳做得好，商鋪非常好銷，加上地段優勢，大家對她的美好前景充滿期待。一開始，這裡生意確實還可以。可好景不長，太平洋百貨關門之後，這裡就極少有人光顧了。”謝先生告訴記者，太平洋百貨關門以後，華庭街失去了高檔消費的顧客群。為此，自己的專賣店也只好改變經營方向，到市場去批發一些低檔服裝來吸引剩下的顧客，以微薄的盈利艱難度日。
縱觀整個華庭街，國際影城的生意不行，好又多地下超市的生意一般，肯德基、豪客來等餐飲連鎖店也僅略顯人氣。每到夜間，依仗市中心的地段優勢，到華庭街散步的市民倒是不少。但休閒的市民並沒有把這裡作為購物的場所，在他們眼裡，華庭街成了豪華的公園，只是個散步逛街的好去處罷了。
歷史回放
華庭街的輝煌與敗落
在近3年時間的工程建設、銷售、招商過程中，華庭街創造了多個之最。2000年12月26日，嘉興市港澳華庭房地產有限公司以1．929億元拍得華庭街土地，創當時嘉興土地拍賣單價和總價兩個最高。此後，華庭街在嘉興第一次採用建築設計國際招標的形式，共有中國、美國等5家一流的設計公司參與。
華庭街項目於2002年8月28日正式開盤銷售，開盤銷售當天就創造了嘉興商鋪銷售史的一個奇蹟——8月28日當天銷售額達4000餘萬元。此後，華庭街又創造了嘉興市單套商鋪單價每平方米6萬元和總價971萬元的雙紀錄。
另外，華庭嘉年華廣場是嘉興目前最大的一個活動展示及市民休閒廣場，是為街內及其街外的商家提供舉辦各類大型活動的極佳場地；好又多大型地下超市面積達1.5萬平方米，是目前嘉興面積最大的超市，也是嘉興第一家外資超市；華庭國際影城是嘉興目前規模最大、功能最齊全、設備最先進的多廳影院……
在整個建設過程中，所有商家、業主都付出了艱辛的努力，為的就是華庭街在開街迎客後能越做越旺，成為嘉興市、浙江省乃至全國中型城市的樣板商業步行街。遺憾的是，2003年12月31日華庭街正式開街以後，各種糾紛接踵而至。
2004年3月，華庭街服裝經營戶向本報投訴：稱其店面滲漏情況嚴重，每到雨天，店鋪之內無法正常經營。而他與華庭街主辦方交涉沒有任何結果。記者趕到現場，發現華庭街建築整體存在質量問題，在各大區塊的商鋪都存在雨天嚴重滲水的現象。當時經營戶反映，華庭街主辦方承諾2003年7月即可進場裝修，結果一直拖到11月份。加之當時商鋪滲水事件，他們要求主辦方賠償3個月房租。
2004年4月，太平洋百貨在華庭街開門迎客。然而，經過不到半年的運營，這家華庭街的主力店出現各類問題。到2004年10月，太平洋百貨已拖欠華庭街房租、水電費200多萬元。在此之前，為了追回進場保證金、貨款等資金，太平洋百貨幾十個經營戶將其告上了法庭。事後，太平洋百貨100多家經營戶撤櫃離開。10月下旬，太平洋百貨在華庭街徹底關門。
由於經營狀況蕭條等種種原因，華庭街經營戶共拖欠租金、物管費、水電費1000多萬元。此後，華庭街引進全國知名的家電連鎖商———五星家電。為了給五星家電的入駐騰出必要的經營空間，華庭街將原在二樓經營的3家商戶調整至一樓經營，在協商中，公司答應給予近一半的租金優惠。
華庭街30多戶經營戶因店面租金價格不一等問題，到華庭財富中心寫字樓九樓，欲與華庭街購物中心有限公司進行協商，要求降低房租。由於公司負責人遲遲不出面，部分情緒激動的經營戶與公司安保人員發生爭執，並有互相推搡踢打現象，致使一名經營戶的頭部當場流血。為此，部分經營戶拿起硬物砸寫字樓大廳的門窗玻璃，有的則與現場安保人員發生更激烈衝突……致使華庭街購物中心的財物有不同程度損壞，雙方都有人員受了不同程度的傷害。
理性思考
缺乏個性負擔太重
據了解，華庭街項目所在的建國中路，從宋代起就名店雲集、商賈如流，一直是嘉興的繁華地區。華庭街商業中心的建造，正是要傳承建國路的商業與文化精髓，形成一條與嘉興以及建國路協調的商業街，重現建國路昔日的輝煌。
然而，經過一年多的運營，為什麼華庭街不但沒有蒸蒸日上，反而紛爭頻現、日漸蕭條呢？
華庭街高邦專賣店業主謝先生表示，一個商業中心要聚集人氣，關鍵要靠主力店的吸引，形成自己的個性。太平洋百貨開張之後，以中高檔次的定位，確實吸引了很旺的人氣。那時，附近的各大專賣店借著這股人氣，都分享到了好處。遺憾的是，華庭街引進的太平洋百貨並非正宗的上海太平洋百貨，其投資者只想通過華庭街圈錢，並沒有用心好好地經營這家太平洋百貨，最終在短短的半年時間之內就夭折了。主力店夭折之後，由於房租上的差異，各家專賣店紛紛低價競爭，結果搞得整個商業氛圍不倫不類。
嘉興市廣告界人士倪先生也認為，華庭街給人的一個突出感覺就是特色不夠，人氣不足。開街後不斷的經營租賃糾紛和店面的紛紛轉讓轉租，說明經營沒特色的話，建築再有亮點也會黯淡下去。華庭街的各商家應改變經營思路，適應嘉興人的消費水平和習慣。商店布局宜以中檔為主，兼顧高、低檔商品，並以微利薄利吸引顧客。應充分利用和挖掘周邊市場，把西側雜亂無章的通道，進行包裝改造成一條小街，專營特色嘉興小吃。同時把街對面的港澳商城真正開發利用起來，可以創建一個社區服務中心（廣場），把所有中介、婚介、搬家、清潔等企業集中起來。
來自溫州的謝先生表示，華庭街搞宣傳時稱自己是“商業地主”、“黃金旺鋪”，可是開街之後，根本沒有顯示出商業至尊的個性。每到節假日，江南大廈、戴夢得購物中心都大肆搞活動，而華庭街卻毫無動作。這樣，華庭街在業態上高不如江南大廈、戴夢得，低又不如嘉興商城，當然沒法與他們競爭。
嘉興學院管理學院副教授張建華認為，華庭街售後返租方式值得檢討。以國外成功的經驗，像華庭街這樣巨大的商業項目，一般都不分隔成一間間來銷售的，都是由商業經營公司自己整個經營或大部分經營，而且在經營之初商業氛圍低迷時，以低租金吸引商家進駐，等整個商業氛圍搞熱後再逐步提高租金，而華庭街卻反其道而行之。
華庭街開發商像賣住宅一樣賣商鋪，並通過“返租”這樣一種商鋪銷售最有力的方法來銷售，為整個華庭街今後的可持續經營帶來了許多弊端。因為承諾了高額的“返租”，就決定了一開始商鋪的租金就不可能便宜，而高昂的租金就使招商的難度增加，招商難度的增加必然使原先的定位得不到落實，最終落到高不成低不就的尷尬地位。
多年從事市場管理工作，現任嘉興市工商局港區分局局長的謝華勛認為，除了沒有特色和租金過高之外，整個嘉興市區的商業氛圍也影響著華庭街的命運。謝局長認為，一般而言，城市的商業中心僅靠本市居民是無法興旺的，更需要外來人口的大力烘托。嘉興作為一個地級市，流動人口數量並不多。旅遊業雖然吸引了不少外來遊客，但嘉興缺乏留住客人的城市環境，遊客大多流向上海或者杭州。另外，整個嘉興城市建設呈向外發射狀態，隨著城市周邊社區及配套設施的建設，也大大分散了市中心的人氣。謝華勛局長認為，商業中心的建設，應該充分考慮整個城市的業態布局，準確定位。如果僅僅出於炒地產圈錢的目的，不下功夫營造商業特色，結果只能以失敗而告終。
華庭街華庭街項目區域市政配套分析
（1）華庭街項目周圍道路狀況及人流方向
本項目南至勤儉路，北至環城北路，東靠建國路，周邊的主要交通幹道為建國路、環城北路、勤儉路及中山路。拓寬後的建國路為機非實物分割的四車道市級主幹道，南起環城南路，北至中環北路。環城北路同樣為市級交通主幹道，與環城東路、環城西路相連，形成市中心內環線。
人流的導入主要通過三條路進來，即建國路、勤儉路、環城北路，建國路是最大人流導入量的道路，主要方向為建國北路由北向南，將嘉興市北部人流輸入建國中路，雖然北部由嘉禾北京城項目扼守，但其無論是規模或規劃都無法同本案匹敵，雖然可能有部分客流流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補。
建國南路由南向北，另兩股人流方向是從環城北路直接進入建國中路，環城北路西段與禾興路交匯，直接將嘉興市北部西北部人流輸入到建國路上，東段的環城北路連秀州路，環城路為第二大人流導入口。
而勤儉路由於路幅較窄，且人車混流，它將是主要以步行進入本項目的人流主要導入口，禾興路、少年路上諸多客流可通過勤儉路間接導入本項目。勤儉路為城市中心區生活性幹道，因商業氣氛較濃，甚至有夜市。
勤儉路、少年路由於沒有形成統一的規劃管理，而且車輛通行也十分困難，據調查分析，勤儉路、少年路一帶的經營戶都認為這兩條街雖然人氣比較旺，但由於缺乏好的規劃，等華庭街開出後都表示願意進入經營；況且，原先少年路上的許多經營戶都是從華庭街地塊上拆遷過去的。
