臨沂市房產和住房保障局、臨沂市財政局關於印發
《臨沂市住宅專項維修資金管理辦法》的通知
（臨房發〔2011〕43號）
各縣房產局（建設局）、財政局：
為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據國家和省法律、法規、規章，結合臨沂市實際情況，我們制定了《臨沂市住宅專項維修資金管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
臨沂市房產和住房保障局（章）臨沂市財政局（章）
二○一一年十二月三十日
臨沂市住宅專項維修資金管理辦法
第一章總則
第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主的合法權益，根據有關法律、法規、規章，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條第二條本市行政區域內的商品住宅（含經濟適用住房、拆遷安置住房）專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條本辦法所稱的住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或單幢住宅內業主及與之結構相連的非業主共有的部位，主要包括：住宅的基礎、承重牆、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所說共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由住宅業主或住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，主要包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條維修資金實行屬地化管理，堅持專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條市、縣物業主管部門（以下統稱物業主管部門）負責本行政區域內維修資金的交存、使用的指導和監督工作，市、縣財政部門負責本行政區域內維修資金的監督管理。市區範圍內維修資金的交存、使用等日常管理工作由臨沂市房產和住房保障局下設的住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱維修資金管理機構）負責，保證資金安全、使用便利。
第二章交存
第六條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應按照本辦法交存維修資金。
第七條商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，市區範圍內的首期住宅專項維修資金暫按以下標準交存：未配備電梯的多層房屋每平方米70元，配備電梯的房屋每平方米110元。市房產和住房保障局今後可根據實際情況，適時調整首期交存標準。
各縣行政區域內維修資金首期交存標準由縣物業主管部門根據實際情況，合理確定並適時調整。
第八條業主在辦理房屋入住手續前，將首期維修基金存入住宅專項維修資金專戶，專戶管理銀行出具由財政部門統一監製的財政專用票據，業主持維修資金專用票據辦理入住手續。
業主交存的住宅專用維修資金屬於業主所有，未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
第九條業主在辦理房屋權屬證書時，必須提交維修資金專用票據。未提交維修資金專用票據的，產權登記部門不予受理產權登記申請。
第十條業主大會成立前或業主大會未決定實行業主自主管理的，其維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。維修資金管理機構應委託所在地商業銀行，作為專戶管理銀行。開立維修資金專戶，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。
第十一條實行業主自主管理的，應當在街道辦事處的監督下召開業主大會，經該物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業務委員會負責維修資金的日常管理。
業主大會應當在維修資金管理機構應委託的商業銀行開立住宅專項維修資金專戶，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
業主大會開立的維修資金賬戶，應當接受物業主管部門監督。業主大會應當按照維修資金管理辦法、會計核算制度，設立業主明細賬目管理。
第十二條業主委員會應當持業主大會決定及書面報告通知並報物業主管部門備案。對於符合移交條件的，維修資金管理機構應當將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面餘額及有關賬目等移交業主委員會。
第十三條業主分戶賬面維修資金餘額不足本辦法規定的首期交存額30%的，該房屋的業主需及時續交，續交後的維修資金餘額應不少於本辦法規定的首期維修資金繳存金額。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，由物業服務企業在街道辦事處、物業主管部門的指導監督下組織實施；沒有物業服務企業的，由居民委員會在街道辦事處、物業主管部門指導監督下組織實施。
第十四條商品住宅已經出售但未建立維修資金的，應當補建。具體補交方式由業主大會決定；未成立業主大會的，由物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主決定。
第三章使用
第十五條維修資金應當用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十六條維修資金的使用應當堅持方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發建設單位按照尚未售出物業的建築面積分攤維修和更新、改造費用。
第十七條維修資金的使用按照以下程式辦理：
（一）物業服務企業應當根據業主、業主委員會或者社區居民委員會的意見及查勘結果，提出住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造計畫建議，制定維修和更新、改造方案。方案主要包括：
1、維修和更新、改造內容；
2、工程預算；
3、涉及戶數；
4、維修和更新、改造組織方式。
沒有聘請物業服務企業的，由相關業主、業主委員會或者社區居民委員會提出計畫建議，並在維修資金管理機構指導下，委託相關單位制定維修和更新、改造方案。
（二）維修和更新、改造方案應當經有利害關係的、已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主書面同意，並在物業區域內明顯位置進行公示。
（三）物業服務企業或者相關單位、業主委員會應持有關資料到維修資金管理機構辦理維修和更新、改造方案備案，並提交下列材料：
1、維修和更新、改造方案；
2、相關業主或者業主大會書面確認證明；
3、維修和更新、改造方案公示證明；
4、維修資金賬面餘額證明。
（四）維修資金管理機構審查同意後，通知專戶管理銀行將維修和更新、改造工程預算資金的70%劃轉至物業服務企業或者相關單位。
（五）物業服務企業或相關單位組織實施維修和更新、改造方案。
（六）工程竣工後，物業服務企業或者相關單位應當組織相關業主、業主委員會或者社區居民委員會、施工企業及工程監理單位對工程質量進行驗收，並簽署驗收報告；業主委員會或者社區居民委員會，或者其委託的具有專業資質的社會中介機構應當對工程決算進行審核，並出具審核證明。
（七）維修資金管理機構對驗收報告和審核證明核實後，通知專戶管理銀行撥付應付費用的剩餘款項。
第十八條物業服務企業或者相關單位可以採取公開招標或者邀請招標等方式選擇專業施工企業，並與中標的施工企業簽訂工程施工契約。
第十九條相關業主、業主委員會或者社區居委會可以委託物業服務企業或者相關單位聘請專業監理、鑑定單位對維修和更新、改造工程實施質量監理及鑑定，也可以委託專業中介機構對工程造價進行審核，費用均計入維修和更新、改造成本。
第二十條發生危及房屋安全、電梯停運等緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居委會證明核實，維修資金管理機構通知專戶管理銀行劃轉維修費用。物業服務企業或者相關業主未按規定及時實施維修和更新、改造的，維修資金管理機構可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金中列支。
第二十一條下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等管線和設施設備的維修養護費用；
（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。
第四章監督管理
第二十二條維修資金管理機構、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，並向業主通報相關情況。
第二十三條維修資金應建立查詢制度，接受業主對其分戶帳情況的查詢。
第二十四條在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金轉為定期存款，也可以購買一級市場新發行的國債，並持有到期，確保資金安全和保值增值。
利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經物業區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主同意。
禁止利用維修資金從事國債回購、證券、委託理財業務或將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十五條下列資金應當轉入維修資金滾存使用：
（一）維修資金的存儲利息；
（二）利用維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部分、共用設施設備進行經營所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值；
（五）罰沒收入。
第二十六條房屋轉讓時，該房屋分戶賬中結餘的維修資金隨房屋所有權同時轉移。受讓人應當持維修資金專用票據、住宅專項維修資金過戶協定、房屋權屬證書和身份證等到維修資金管理機構辦理分戶賬更名手續。
第二十七條房屋滅失的，該房屋分戶賬中結餘的維修資金應當返還業主。
第二十八條維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定。
第二十九條維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十條維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。
第三十一條開發建設單位、業主委員會、物業服務企業、物業主管部門及其工作人員違反本辦法規定的，依照《住宅專項維修資金管理辦法》及相關法律法規的規定予以處理，追究相應的責任。
第五章附則
第三十二條在一個物業管理區域內，凡單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應按照本辦法規定建立專項維修資金制度。
第三十三條用於銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修資金制度。
第三十四條售後公有住房專項維修資金的管理，按國家、省、市有關規定執行。
第三十五條本辦法由市房產和住房保障局、市財政局共同解釋。
第三十六條本辦法自2012年1月1日起施行。
