義烏市關於規範工業企業“退二進三”工作的實施意見(試行)
各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進一步推動全市產業結構調整，完善城市功能，促進經濟轉型升級，根據浙江省人民政府《關於推進低效利用建設用地二次開發的若干意見》（浙政發〔2012〕35號）、《關於全面推進城鎮低效用地再開發工作的意見》（浙政發〔2014〕20號）等有關檔案精神，結合本市實際，制定本意見。
一、總體要求
按照“推進經濟轉型升級、最佳化城鎮功能布局、加快發展現代服務業”的要求，以“退二進三”為重點，合理盤活存量土地，實現促進經濟轉型升級、提升城市綜合競爭力的總體目標。
二、基本原則
“退二進三”是指將位於規劃實施範圍內的工業企業（包括物流倉儲用地企業），通過採取徵收貨幣補償、工業用地置換、臨時改變房屋用途、改變用地性質等方式，騰出工業用地空間用於發展教育科研、醫衛慈善、商務金融、餐飲旅館業、零售、娛樂康體、鮮活農產品銷售、網路經濟、文化創意、總部經濟、現代物流業等第三產業（不包括經營性房地產開發和住宅項目）活動的行為。“退二進三”實施工作中必須遵循以下原則：
（一）政府引導。建立健全政府引導、部門協同、公眾參與的工作機制，充分調動企業的積極性，吸引社會各方廣泛參與，努力擴大有效投資，實現節約集約利用和效益最大化。
（二）規劃先行。“退二進三”工作必須嚴格依據土地利用總體規劃、城鄉規劃、環境功能區劃、主體功能區規劃和產業發展規劃等要求組織實施，與城市有機更新和近期建設規劃相結合。
（三）公開透明。堅持相關部門集體審核，做到公開、公平和公正，保障企業合法權益，接受社會各界監督。
（四）依法穩妥。兼顧歷史事實和土地管理政策的延續性，認真做好與現行相關法律法規的銜接，堅持改造利用與完善手續相結合，依法依規推進城市建設。嚴格“進三”項目準入標準，通過先行試點，完善各項工作措施，有序實施“退二進三”。
三、實施範圍和實施責任單位
實施範圍 ：因城市發展、產業轉型升級需要，全市域根據城市規劃要求須進行“退二進三”改造的地塊。
實施責任單位 ：全市“退二進三”工作由各鎮街根據各自的管轄區域組織實施。
四、基本方式
基本方式分為“退二進三”和“退二優二”。
（一）“退二進三”工業企業，對應適用方式要求，經審核並按相關規定批准，可按以下方式實施。
1. 徵收貨幣補償：適用於列入政府主導再開發項目範圍的地塊或規劃用於商品住宅等經營性房地產開發、城市基礎設施和公共設施建設的地塊。政府以貨幣方式收購工業企業的土地及地上建（構）築物資產，不再給予土地安置，具體按《義烏市國有土地上房屋徵收與補償辦法》（義政發〔2016〕27號）、《關於進一步完善重點工程建設拆遷工業企業安置方法的通知》（義政辦發〔2013〕151號）等檔案執行。
2. 工業用地置換：適用於工業產業屬於政府鼓勵類或重點扶持類且不存在因自身原因造成的閒置、空閒建設土地的地塊。經依法審批，可通過土地置換搬遷到指定的開發區或工業區，以協定出讓方式獲得建設用地使用權。鼓勵符合異地置換建設用地安置條件的企業在本市以租賃標準廠房等方式發展生產，原廠房徵收貨幣補償。
3. 臨時改變房屋用途：適用於暫未列入改造計畫，不改變用地性質，利用原廠房發展第三產業的地塊。在不影響近期建設規劃和控制性詳細規劃實施以及滿足交通、市容、安全等條件的，並滿足結構安全、消防安全、環境保護等要求的，經依法審批，可利用原廠房臨時改變房屋使用功能用於第三產業。
4. 改變用地性質：
（1）適用於除列入政府主導再開發項目範圍的地塊或規劃用於商品住宅等經營性房地產開發、城市基礎設施和公共設施建設的地塊以外，並滿足下列條件的地塊:①符合市域總體規劃和控制性詳細規劃；②第三產業發展項目符合產業政策和服務業發展規劃及相關規範等要求。
（2）改變用地性質類根據改造類型分為兩類，一類為改變用地性質但不改變建築主體結構；另一類為改變用地性質又進行改造。
改變用地性質類“退二進三”項目，嚴禁以開發商品住宅或以商服名義變相建造成套型住宅。
（3）經批准改變用地性質的地塊，允許以協定出讓方式重新辦理土地供應手續，出讓期限允許以重新簽訂土地出讓契約時間為起點，按用途法定最高年限簽訂土地出讓契約，並按照土地使用條件改變前後評估確定地價的差價核定補交土地出讓金數額。
（4）改變用地性質應當整宗實施，實施主體與現房屋權利人必須一致，且不得變更。鼓勵相鄰企業聯合、成片開發。
（二）“退二優二”是指對位於規劃實施範圍內的工業企業（包括倉儲用地企業），利用現有廠房、土地開展技術改造，促進傳統產業轉型升級，並符合控制性詳細規劃確定的建設控制指標的，在不改變土地用途的前提下實施拆建、改擴建以及利用地下空間等途徑提高土地投資強度、利用效率和容積率的，不增收土地價款。
“退二優二”工業企業，通過技術改造、最佳化空間布局等措施，新建或者整合利用現有工業樓宇的，經認定其產業符合相關規定且畝產效益特別高的，允許將工業樓宇進行分割轉讓。
五、補償內容
（一）適用徵收貨幣補償和工業用地置換方式實施“退二進三”的企業，其補償按照《義烏市國有土地上房屋徵收與補償辦法》（義政發〔2016〕27號）、《關於進一步完善重點工程建設拆遷工業企業安置方法的通知》（義政辦發〔2013〕151號）等規定執行。
（二）適用臨時改變房屋用途和改變用地性質實施“退二進三”的企業，不予補償。
六、資產評估
土地出讓金、收益金補交數額、補償費用等按相關評估辦法確定。
（一）評估機構的選定。實施責任單位可與實施企業採取協商一致的方式，從我市相關主管部門備案的市內外評估機構名單中選定；改變用地性質方式實施“退二進三”的企業應補繳的土地出讓金，由市國土資源局委託2家以上有資質的評估單位進行評估。
（二）評估結果的套用。實施責任單位必須以評估機構出具的符合法定形式的評估報告為依據與企業進行談判、簽訂補償協定。
七、激勵政策
（一）進度獎勵。對徵收貨幣補償和工業用地置換的工業企業，在規定時間內完成簽約並提前騰空、搬遷的，可視情給予補償總額一定比例的獎勵，最高不超過補償總額的10%。
（二）產權分割登記。企業利用現有閒置廠房建設小微企業創業園，其畝產效益綜合評價符合《義烏市關於支持中小微企業發展推動產業轉型升級的十條意見（試行）》（義政發〔2016〕17號）有關規定的，允許分割轉讓。
八、實施步驟
（一）徵收貨幣補償。因城市規劃需要，由實施主體所屬鎮街提出征收方案，報市“退二進三”工作領導小組、市政府批准後收回土地使用權，納入政府土地儲備，有地上建築物的，由市公共資產管理中心管理。
（二）工業用地置換。企業異地安置申請經所在鎮街審核後提交市工業開發辦，市工業開發辦召集規劃、國土等部門及相關鎮街進行聯合審查，提出方案並報市“退二進三”工作領導小組、市政府批准後實施，由所在鎮街與申請企業簽訂拆遷安置協定，依法給予補償。
（三）臨時改變房屋用途。
1.轉型企業提出申請，經所在鎮街初審、經信委審核後向市“退二進三”工作領導小組辦公室提出申請。
2.部門聯審和批准。市“退二進三”工作領導小組辦公室召集規劃、經信、國土、消防等主要相關部門進行初步審查，對符合規劃要求、產業準入等各方面要求的，在公示無異議後，由市“退二進三”工作領導小組辦公室召集領導小組各成員單位進行聯合審查，審查通過的予以批准。
3.組織實施。經部門聯審同意後，企業按規定向有關部門辦理相關手續後實施。
（四）改變用地性質。
1.轉型企業提出申請，經所在地鎮街初審、經信委審核後向市“退二進三”工作領導小組辦公室提出申請。
2.部門聯審。市“退二進三”工作領導小組辦公室召集相關部門聯合審查，對符合規劃要求、產業準入等各方面要求的，在市主要新聞媒體公示無異議後，報市“退二進三”工作領導小組、市政府批准。
3.組織實施。經批准同意後，企業按規定向有關部門辦理相關手續後實施。
九、保障措施
（一）加強組織領導。為確保 “退二進三”工作順利推進，市政府成立由常務副市長任組長，分管工業、規劃副市長任副組長，國土局、經信委、發改委、規劃局、環保局、城管委、商務局、行政執法局、市場監管局、金融辦、財政（地稅）局、科技局、國稅局、教育局、衛計委、消防支隊等單位及各鎮街行政主要負責人為成員的義烏市“退二進三”工作領導小組，下設領導小組辦公室，辦公室設在市規劃局。
領導小組負責統籌協調、指導督促全市“退二進三”工作，確定“退二進三”改造範圍，協調解決在“退二進三”工作推進過程中的重大問題與情況。辦公室負責日常管理工作，加強對面上工作的指導協調和督促檢查等工作。
（二）明確職責分工。市相關管理部門依法制定相關專業標準和配套政策，履行相應的指導、管理和監督職責。明確分工，落實專職人員，合力做好全市“退二進三”工作。
市規劃局：審核實施對象是否符合市域總體規劃、控制性詳細規劃要求及改造合理性，確定規劃控制指標。
市國土局：做好騰退土地收儲和土地出讓及土地收益金、出讓金的收繳工作；負責委託有資質的評估單位對改變用地性質類企業應補繳的土地出讓金進行評估；按職責分工做好職能範圍內違法用地查處工作，並建立長效機制。
市經信委：負責審核企業是否符合“退二”政策要求，負責牽頭審核企業是否符合“優二”政策要求；負責認定市級小微企業創業園並審核畝產效益綜合評價是否達到分割轉讓要求；引導符合異地置換建設用地安置條件的企業租賃集聚項目標準廠房發展生產。
市發改委：做好“退二進三”項目的項目準入審查和許可權未下放項目的備案、核准工作。
市環保局：負責“退二進三”項目的環保審批等工作。
市城管委：負責對已建房屋改造的結構安全的指導和審核；負責辦理“退二進三”項目施工許可、排水許可等許可手續。
市商務局：負責審核“進三”項目是否符合商貿服務業及網點發展規劃要求。
市綜合行政執法局：牽頭做好違法建築、違規使用房屋查處工作，並建立長效機制。
市場監管局：做好“退二進三”企業的註冊登記、加強市場主體經營資格和交易活動的監督檢查，規範其經營行為；在申請工商登記時，提供的不動產權登記證、土地證、房產證及其他單位、部門開具的住所（經營場所）證明等材料上已表明為國有工業用地房產，但申請人未能提供有關部門同意改變房屋使用功能批准檔案或工業企業“退二進三”相關檔案的，不再辦理營業執照（法律法規另有規定的除外）。
市金融辦：負責審核改造地塊、地上建築物的抵押情況；負責審核幫扶企業相關條件；配合做好騰退土地收儲和土地出讓的融資保障工作。
市財政（地稅）局：負責做好“退二進三”工作相關經費的保障及工業企業的地方稅收稽查。
市國稅局：負責做好“退二進三”工業企業的國稅稽查。
市教育局：負責審核“進三”項目是否符合教育發展規劃要求。
市衛計委：負責審核“進三”項目是否符合醫療衛生產業發展規劃要求。
市科技局：負責審核“進三”項目是否屬於科技型創業創新產業。
市消防支隊：負責審核“退二進三”項目是否符合消防安全要求。
各鎮街：作為工作實施責任單位，建立專門的協調機構和推進機制，落實分管領導和具體責任人，制定區域內“退二進三”的工作方案，明確實施時間、實施對象、實施目標。
十、工作要求
（一）計畫方案制定。“退二進三”年度實施計畫和具體地塊實施方案，由實施責任單位提出並經市“退二進三”工作領導小組審議通過後組織實施。
（二）突出推進重點。明確重點實施區域，先行在畝產效益綜合評價A類或需要幫扶的企業中開展。各鎮街充分發揮屬地主體的作用，強化行政推動和政策激勵，狠抓工作落實，形成重點項目帶動，重點區域示範，一般區域配合，嚴格規範運作，區分情況，分類處理，確保“退二進三”工作穩步有序開展。
（三）管控制約措施。對已明確的“退二進三”實施地塊採取以下措施：一是不再新增工業用地；二是企業不得改建、擴建廠房，不得分割轉讓和分割登記房地產；三是對非因政府原因造成超過開工期限的已批未建項目，一律停止實施。
（四）推進產業結構調整和升級。嚴格“進三”標準，加強項目準入管理，“退二進三”騰出的用地空間優先用於科技型創業創新、現代物流業、總部經濟、網路經濟、文化創意以及教育、醫療衛生等民生項目。
（五）嚴肅查處擅自改變用途的違法行為。
對擅自將工業用途改變為商業服務業用途的違法行為，由市綜合行政執法局牽頭集中整治、聯合查處。在違法違規用地問題未依法處理之前，市發改委及各鎮街、開發區等單位不得為其辦理項目備案、核准手續，市規劃局不得辦理建設工程規劃許可，市城管委不得發放建築施工許可證，市國土局應按法定用途進行登記，市場監管、教育、文化、衛生、環保、安監、公安、消防等部門不得辦理相關審批手續，相關執法部門按職責做好查處工作。
對已改變用途的，允許企業在本檔案下發之日起一年內自行整改、補辦相關手續，對不符合規劃要求、產業準入等各方面要求的，要恢復工業用途；對符合要求的，按規定補辦相關手續。在規定期限內補辦手續的，臨時改變房屋用途、改變用地性質期限和繳納土地收益金、出讓金期限自本檔案下發之日起計。對一年內仍整改不到位的，一律按違法用地嚴肅查處。
十一、其它事項
本意見自下發之日起試行。本意見由市“退二進三”工作領導小組辦公室負責解釋。
