內容簡介
作為一位在美國抵押貸款業內幹了14年的行家裡手，作者親身經歷了這場席捲美國的危機發展的全過程——房屋滯售，價格跌落，信貸緊縮。而問題的真實情況似乎比這還要嚴重的多。這場危機給大眾留下了太多的猜疑和揣測：它究竟是怎樣發生的？未來會發展到何種程度？它給世界經濟帶來了怎樣的影響？
· 為什麼說美國3/4的次級貸款是不穩定和具有欺詐性的？
· 次級貸款行業是如何將美國房價推到不可思議的高位的？
· 房地產經紀商是利用何種手段欺騙債權人和債務人的？
· 經紀商如何利用巧妙的金融技巧使不合格的貸款者如願以償地得到貸款？
· 為什麼說華爾街與評級機構是推動次貸危機的主要原因？
· 解決危機需要綜合考慮行業鏈條內的哪些環節？
作者簡介
理察·比特納（Richard Bitner），康奈爾大學傳播學碩士。現任LTV Media出版傳播諮詢公司總裁。曾有14年抵押貸款業從業經驗，其中5年擔任Kellner投資公司總裁。目前，他擔任Family Gateway 房地產公司的董事。
編輯推薦
比冰冷的金融史更為鮮活
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給你一部真實可信而又別開生面的美國金融列傳
金融史也可以很好看！
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專業書評
誰是推高房價的罪魁禍首？
次級貸款，如何引發了美國現代史上最嚴重的信用危機？
美國金融貸款機構資深人士揭開行業內幕
解讀這場充滿誘惑與欲望的金錢遊戲
《貨幣戰爭》作者宋鴻兵、經濟學家向松祚、中國人民銀行研究局研究員鄒平座、中國國際金融有限公司董事總經理貝多廣、《第一財經日報》主編秦朔聯袂推薦
所有今天的故事都是明天的歷史，當未來的歷史學家拿著放大鏡查考今天美國次貸危機的線索和成因時，理察·比特納先生的《貪婪、欺詐和無知——美國次貸危機真相》將能夠為後人的研究提供真實而鮮活的素材。
——宋鴻兵《貨幣戰爭》作者
次貸危機對於美國人是一場災難，對於中國人則是一團迷霧。房價緣何沖高而又暴跌？美國的次級貸款為何會引發出金融危機而危機又為何漫延成全球性的信用危機？各種投資機構、投資銀行以及評級公司在整個過程中都扮演了什麼樣的角色？中國人可以從這一歷史事件中獲得哪些啟示？本書就像及時雨一樣為我們撥開迷霧，娓娓道來，回答我們心頭的疑問。
——貝多廣 中國國際金融有限公司董事總經理
次貸危機如此之深地影響著全球金融市場，無數人在問：這個怪物究竟是怎么闖進我們的花園的？攝像頭失靈？警鈴失聲？門衛跑哪裡去了？《貪婪、欺詐和無知——美國次貸危機真相》的啟示是，怪物其實一直在跑，只不過當人們看重商業模式勝於商業信用、看重融資創新而不在意風險控制時，他們迷濛的眼睛對怪物是視而不見的。
——秦朔 《第一財經日報》主編
目錄
拐點做一名次級貸款人意味著你在一個灰色的世界里生活。大部分的業務信息都不透明，如果我們糾纏於瑣碎細節，那我們會整天質疑前期的決定。當然，貸款指引是我們的導向，但是有很多產品需要我們具體情況具體處理。這表示，要想存活下去，周全可靠的判斷、承擔風險的主觀意願以及對直覺的自信力非常關鍵。
良好的貸款行為變質
目擊崩潰
我們都在想些什麼？
激流隱退
事態的發展
即使抵押違約數量在不斷的刷新記錄高點，但是絕大部分——至少有80%——次級借款人都在按時歸還貸款。雖然整體的違約數量越來越高這一事實不可否認，但借款人80%的還貸比例說明，把錢借給信用不良的借款人並不是完全錯誤的行為。我們現在面臨的是更深層次的問題，即深入的了解這個行業的運作機制。
次級貸款的“槍手”業務
了解次級貸款業
次級貸款業的發展
次貸業的經濟學
1998年的第一次危機
參與者與業務流程
貸款公司與經紀商的關係
貸款公司與投資機構的關係
衝突的體系
自有文化
白手起家
從理論上說，經紀商是獲取抵押貸款最好的選擇。經紀商認識很多貸款公司，了解幾百種貸款產品，因此，他能提供申請多家貸款公司的一站式服務。信用不好的借款人甚至能通過經紀商得到更多的貸款。次級貸款的利率和費用浮動範圍很大，經紀商能夠找到最好的產品和價格來滿足借款人的需要。
抵押貸款經紀業務
經紀商的業務流程
抵押貸款欺詐
經紀商的謀略
誠實的經紀商
行為失調
不道德的經紀商
我將自己置於何種境地？
對人性喪失信心
如果說次級貸款行業有什麼藝術性可言的話，那就是“無中生有”。在RFC的工作立場雖然是作為投資方，但是我們也很注重購買檔案資料符合我們貸款要求的閉合貸款。貸款審批人看到這些貸款檔案的時候，已經經過了揉、擠、推、拉的工序，被修剪成現有的模樣。直到我直接和經紀商接觸和往來，我才了解到創新金融是怎樣的一回事。我的銷售經理羅伯·雷格將此過程稱之為“用雞屎做雞肉沙拉”。雖然無甚詩意，不過概括了這個行業的“真諦”。
理解風險
融資創新如何運作
房產評估中的水分
評級機構和投資機構共同決定著次級貸款市場的運作。華爾街決定著可融資的貸款類別，評級機構進行評級，這樣，投資者才購買債券。很多州政府通過法律來監管非儲蓄類貸款公司，但是，他們大都忘記了公布貸款審批的準則和產品指引規定。
證券化的影響
何謂抵押貸款支持證券
華爾街蹚渾水
評級機構
利潤豐厚的商業模式
插上一手
難以調和的關係
評級機構的權勢
誰在導演這場秀？
反應遲緩
證券化如何影響借款人
未來何去何從
作為借款人，我們沒有什麼自救能力。如果刷爆所有信用卡的誘惑還不算是十足的壞主意，那要拒絕廉價資金就是不可能的事。無論是買一套更大的房子，以更低的利率進行再融資，還是好好的利用房產權益，這可是一生一次的機會。
二級參與者——美聯儲
借款人
隨意選擇收入和首付款
抵押貸款零售商
建築商和房地產中介
次貸業的命運流轉
判斷失誤
次級貸款的問題是多方面的，包括經紀人、信用評級機構在內的所有市場參與者皆應對次貸危機負有責任。既然我們目前面臨的結果是集體合力造成的，同樣解決方案也應該是一個綜合全面的方案。除非存在於目前抵押貸款食物鏈的每個層級中最根本的錯誤能被正確處理，否則，為改變行業運作方式所做的任何努力，都將無法得到令人滿意的結果。
變革計畫
投資銀行——創造責任
評級機構——徹底檢修
抵押貸款經紀人——修補體系
解決欺詐問題——打破思維定式
評估師
貸款指導——很有意義的改變
讓欺詐無所遁形
目前的危機
如果由於次貸危機導致美國嚴重經濟衰退，將會有什麼事情發生？認為次貸的影響無關緊要顯然是愚蠢的想法。美國需要依靠中國，因為身為美國的債權人之一，中國購買了大量的美國國債。反過來，中國的經濟繁榮也受惠於向美國大量出口。雖然中國已經在開始尋找美圓儲備的替代選擇，但其他金融工具尚不能被證明有同樣的吸引力。中國也認識到如果拋售這些資產或者不再追加購買，由此產生的巨大衝擊波將席捲全球。一旦美國經濟嚴重衰退，中國經濟有可能將承受適度甚至更嚴重的金融影響。
美國房地產市場的崩潰
對美國經濟的影響
對中國經濟的影響
次貸危機對中國的影響
中國抵押貸款業
美國次貸危機的教訓
序言
一年前，我從未想過我需要對次級借貸這個行業寫上點什麼。我知道這個行業不太妥當，但是，次貸危機在2007年的現實演繹似乎還是超出了人們的想像。次級借貸業務停頓中止，壞訊息一日更甚一日。房屋滯銷，價格跌落，信貸緊縮。而且我相信，這些問題的真實情況仍然不為人知。留給大眾的只是揣測和猜想：這場危機究竟會發展到何種嚴重的程度。
作為一個在抵押貸款行業幹了14年的熟手——其中有5年是達拉斯一家次級借貸公司的合伙人——次貸災難慢慢席捲，而我身處第一線。與諸如Countrywide、華盛頓共同基金之類的大傢伙相比，我的公司只是一個小玩家。在巔峰時期，我們的次級抵押貸款的年增長額接近2.5億美元——這不是一個小數目，但相對大規模機構所融出貸款而言，也只是九牛一毛。
不過，小規模貸款公司的身份為我觀察這場危機提供了一個獨特的視角。我每天的工作就是和抵押貸款經紀商以及國內最大型的抵押貸款證券公司打交道。因為次貸行業內的所有工作我都做過，所以，我對這個行業有全面的認識和了解。
雖然這本書是基於我作為貸款人的經歷，但是，它也反映了整個次貸行業的運行機制。我寫作此書的準備工作之一就是和很多同事、同行交談，他們中的很多人或在次級抵押貸款公司工作過，或打理過次級抵押貸款公司，或曾開辦過這類公司。通過和他們的交流，我想要確認的是，他們的業務操作就是次貸的一般性業務，和我的工作相差無幾。我用文字描繪了這個不穩定的行業，對這本書來說，這些同仁們的見解和反饋是無價之物。
這是我第二次回顧這本書。在著手寫書的時候，我就明白我們正面對著一件有歷史意義的事件。我並不清楚自己想法的正確程度有多高。當我在2007年8月動筆的時候，我感到全美將經歷現代史上最嚴重的商業危機。之所以這么說，原因有三：第一，大部分商業危機都是由食物鏈頂端的少數領導者行為不當引起的，但是，目前危機的禍源卻是覆蓋整個行業的系統性問題。沒有單一的人或者個體能夠承擔主要的責任。第二，65%的美國人擁有住房，其他商業危機不會對這么多的人造成大範圍的衝擊。第三，一旦房地產市場停止現在的自由落體運動，核算一下來自房屋產權價值的跌落和抵押支持證券市場持續的虧損，最後的損失將以萬億計算，是的，上萬億。
我開始寫這本書時所持的觀點是，作為近距離親歷這次危機的局內人應該出來講述其間的故事。不過，我很快意識到，這並不構成寫作此書的充分理由。對我而言，遠不止於此。
我的職業生涯大部分是在抵押貸款行業度過，總體上，我認為自己是行業的一分子。我希望抵押貸款行業能找到自己的道德羅盤，回歸到用理智貸款融資的狀態。但是，沒有重大的變革，這種情況是不可能發生的。本書是從局內人視角分析行業的不當行徑，而第七章的重點就是解決之道。最終，這成為了我寫作的動機。
在約翰·威利父子出版公司涉入之前，丹·麥克金在《新聞周刊》上寫了一篇關於這本書的評論文章。不管我喜歡與否，動筆之後，我儼然已經成為次貸行業的形象代言人，所以，我知道可能會出現一些負面反饋。稍作聯想，我成了罪人。看著幾百條加注下劃線的評論，上面寫著眾多建議——包括監禁和槍決。如果我說對這些感到無所謂，那是在騙人。如果你的成長曆程讓你堅信應該行為端正，如果你每天都在努力這么做，那么你是不可能不受這些評論影響的。
讓我把話再說得清楚點。我並不是在尋找同情或者求得認可。我想說的是，在我作為次級貸款商的5年時間裡，我公司的平均違約率不超過3%。比較一下這個數字和現在20%左右的次貸違約率，這說明我的公司有效地做到了讓借款人擔負力所能及的貸款。在我看來，這是判斷貸款機構是否良性運轉的唯一標準。
此外，有一件事是很清楚的。我們帶著好心善意經營業務，我們相信次級貸款行業必須要提供積極、正面的服務，但即便是我們這樣的人也發現，在危機爆發前的幾年時間裡，要有效地管理風險，並在市場中一直保持競爭力，其難度日益在增大。當這一切成為現實的時候，就會判斷失誤，錯誤百出。可以肯定的一點是，這個行業從不缺乏失敗的教訓。
雖然這本書是關於次級貸款行業的，但是我認為，大部分人不知道抵押貸款危機其實並不是孤立於次貸危機的。其他類型的產品供應早已鑄成大錯，其中包括向信用良好的借款人供應的貸款產品。這些產品只是需要再長一點的時間才會在違約報告中露出面目。我在第七章更多地對此做了討論。
雖然本書記錄了我公司的發展歷史，但本書——一名次級貸款人的自白並不只是關乎一個人、一家公司或者是借貸行業某一領域的。它關注的是，抵押貸款行業如何集體性地失去目標、迷失方向，如何引爆了這場美國現代史上最嚴重的信用危機。
文摘
導讀
偉大的哲學家聖奧古斯汀在他的名著《上帝之城》一書中指出：世界上存在著兩重同構的秩序：“上帝之城”的秩序和“塵世之城”的秩序。人間秩序是充滿邪惡和苦難的，人間秩序的完美化和拯救之途就在於“上帝之城”的秩序。
而當我看過理察·比特納著的這本書後，感覺到美國的次貸市場真是一個缺失“上帝之城”秩序的“地獄之城”。一個重要的原因是金融生態的混亂。作者通過一個業內人的視角，為我們揭開美國次貸行業的內幕，描繪了一個行業全景和其中形形色色的人物與故事，次貸市場的很多經紀商是騙子、流氓無賴、妓女、惡棍，他們形成了混亂的交易網，反映了交易背後的利益勾連，揭示了造成危機的原因和真相。
美國的次貸市場是一個基本上無序的市場。書中指出：“如果說次級貸款行業有什麼藝術性可言的話，那就是‘無中生有’。當在RFC作為貸款投資方從事貸款業務的時候，我們的重點是購買那些申請資料符合貸款準則的已閉合貸款。而當貸款審批人看到這些貸款檔案的時候，它們已經經過了揉、擠、推、拉的工序，被修剪成現有的模樣。直到我直接和經紀商接觸和往來，我才了解到創新金融是怎樣的一回事。我的銷售經理羅伯·雷格將此過程稱之為‘用雞屎做雞肉沙拉’。雖然無甚詩意，不過概括了這個行業的‘真諦’。”
這種次貸市場運行的結果必然產生金融危機。無論是金融機構、經紀人，還是貸款人、投資者，都沒有從中得到好處，國家也受到了很大的損失。這使我想起了一個叫“天堂和地獄”的故事：
一位行善的基督徙，臨終後想見天堂與地獄究竟有何差異。於是天使就先帶他到地獄去參觀，在他們面前出現了一張很大的餐桌，桌上擺滿了豐盛的佳肴。地獄的生活看起來還不錯嘛。不用急，你再繼續看下去。過了一會，用餐的時間到了，只見一群骨瘦如柴的餓鬼魚貫入座。每個人手上拿著一雙長十幾尺的筷子。可是由於筷子實在是太長了，最後每個人都夾得到但吃不到，很是悲慘。
到了天堂，同樣的情景，同樣的滿桌佳肴，每個人同樣用一雙長十幾尺的長筷子。不同的是，圍著餐桌吃飯的可愛的人們。他們也同用同樣的筷子夾菜，不同的是，他們彼此餵對面的人吃菜，因此每個人都吃得很愉快。
從書中可以看出，美國的次貸危機顯然是一個系統性錯誤，一個重要的原因是監管不當。正如中國人銀行副行長、著名經濟學家易綱所分析，從1933年到1999年的60多年間，美國實行《格拉斯–斯蒂格爾法》，這個法案是1933年大危機之後提出來的，基本的思想<
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