界定
所謂一套房貸、二套房貸，三套房貸，首先購房單位是家庭而不是個人。家庭由三種人組成，本人、配偶、未成年子女。一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能證明是二套房的，那就是第三套房。他表示，只有以房來劃分，才有一套二套的問題。而“實行差別的房貸政策的時候，主要以房進行劃分”，房貸新政“以房為限，而不是以貸為限”。
第三套房認定案例
情況一：婚房可能被列為三套房
很多父母都習慣在自己房產產證中加入子女名字。但根據目前三套房“認房又認貸”的標準，子女與父母共有的房產仍會被算作一套。“目前我們核定標準是一看個人徵信記錄，二看上海房地產交易中心個人名下產權記錄。”建設銀行上海分行房貸人員對本報表示，“如果子女與父母共有一套房產，並且自己名下仍有房產，再購買就會被列作第三套。”
更困惑的情況是，如果男女雙方婚前都與父母共有一套房產，那么雙方再購置物業時，是不是應該被列為第三套房產?記者致電上海多家銀行獲悉，大多數銀行都會將這種情況列為第三套房產。某股份制商業銀行房貸工作人員表示：“房產認定是以家庭為單位，計算夫妻雙方名下物業總和，即使雙方都無貸款記錄，僅按認房標準，這也會被算作第三套房產。”
但中國銀行上海分行房貸工作人員表示：“如果這兩套房子都是父母在子女未成年時購買的，而且夫妻雙方並無貸款記錄，那么再申請購房時，可按照第一套房來對待。”
總體來看，按照“認房又認貸”標準，並以家庭為單位，夫妻雙方婚前的貸款記錄、房產記錄均會被疊加計算在內。比如夫妻雙方，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後申請貸款仍被視為三套房。
又或者夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行徵信系統中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。
不過，如果婚前雙方所買房產並未貸款，那么，將之前房產賣出，再買則算首套。
情況二：有貸款記錄但名下無房產
李小姐目前在申請房貸時也被多家銀行按照“三套房貸”標準退回。“其實我現在並沒有房產，但也被算作第三套房了。”李小姐對記者表示，2002年她曾在江西老家用商業貸款購買過一套房產，但2007年已出售。2007年她在上海用公積金貸款購置另一套房產，也於2008年售出。但今年在上海再次申請購房貸款時，雖然她能夠提供房屋出售證明，但仍被多家銀行退回。
“開始我以為我最多會被算作第二套，但央行個人徵信系統全國聯網，在江西、上海的貸款記錄均可以查出。”李小姐表示，雖然她目前名下並無任何房產記錄，但銀行調查個人貸款記錄、房產記錄後，取二者較大者計算，被列為第三套房產。
記者致電多家銀行獲悉，在央行個人徵信系統中可以記錄個人在全國各地貸款信息，按照目前“認貸”標準，商業貸款、公積金貸款均被算在內，而且即使貸款已經全部還清，再貸款也會被認定為三套。
在這種政策影響下，部分改善型購房者受到影響最大，很多人希望通過“小房”換“大房”方式提高生活質量，但現在即使將房產出售，只要有貸款記錄仍被算作一套。如果被認定為二套，那么首付比例和貸款利率大幅提高;認定為三套，則無法申請購房貸款。#p#副標題#e#
情況三：外地房產成“漏網之魚”
與上面兩種情況相比，在外地擁有房產但無貸款記錄者則可能僥倖成為“漏網之魚”。目前各地房地產交易中心記錄的個人名下房產並未實現全國聯網，個人在不同地區擁有的房產並不能全部被查出。上海多家銀行表示，“只要上海市房地產交易中心的單子上沒有顯示就行，一般只看單子上的記錄。”但交通銀行客服表示，在三套房認定標準中“認房認貸認調查”，銀行將會調查個人在外地房產情況，但至於具體調查辦法，交行並未做過多具體說明。
據了解，雖然大多數銀行對個人在外地房產記錄不做過多追究，但銀行在向個人發放購房貸款時，都會要求個人提供“承諾書”，對自己名下的房屋作出書面承諾。如果發現客戶提供的承諾書與事實不相符合，則會被銀行納入不良記錄。
但外地擁有兩套房產卻申請到住房貸款的人仍不在少數。趙小姐在重慶擁有兩套房產，一套房產與母親共有，另一套房產單獨屬於自己。“這兩套房都是父母貸款辦理，我並無貸款記錄，我已經就我的情況諮詢了多家銀行，如果我現在在上海申請房貸，仍按首套處理。”趙小姐對記者表示，由於自己成年未婚，銀行只會調查她的貸款、房產記錄，而不會再去調查父母貸款、房產記錄。
情況四：假離婚真買房
面對嚴厲房地產調控政策，也有夫妻想出“假離婚 真買房”的方法。夫妻雙方離婚後，將財產歸到一方名下，再由另一方申請購房貸款，之後再復婚。
記者致電諮詢多家銀行獲悉，如果夫妻雙方離婚，房產全部歸曾經有貸款記錄一方，那么另一方來申請貸款確實符合“無房又無貸”條件，再購置住房可以按首套房受理，辦理的時候，需要有房管局出具的“無房證明”，離婚證和相關的離婚判決也要帶上。從銀行角度說，“假離婚”這種事情確實不好判別，客戶提供的所有材料都不會顯示離婚的意圖，取證困難。
但是“假離婚”仍存在很大隱患。從法律上說，沒有“假離婚”這種說法，完成了法律程式就是真離婚，而如果弄假成真，就得不償失了。另外“假離婚”也存在很大財產糾紛風險。比如離婚時把房產歸到妻子一方，即使復婚，這房產也算妻子的婚前財產。這樣，就會使房屋未登記在自己名下的夫妻一方存在較大法律風險，將來一旦產生糾紛，合法權益很難得到保護。
政策
由於09年來，投資、投機消費造成房地產市場消費過度旺盛，供應的偏緊加上量的狂熱去化，房價一日千里。房地產的居住屬性被降格到了第二屬性，沸騰的民怨給決策層造成了很大壓力。這波調控針對的，是購買多套房的炒房客。“對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”；“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”；按照國務院的要求，“商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款”這幾條極具鮮明針對性的政策，對炒房客尤其是輾轉各地炒房客的殺傷力是非常巨大的。
建行某支行個貸業務經理稱，國務院關於三套房可停貸的規定，主要是針對房價過高的一線城市，而北京作為房貸高漲的典型代表，在政策剛剛下發之初，各家銀行肯定會嚴格執行。
該業務經理指出，現在銀行把那些有兩次購房紀錄的客戶，不管是否已經把貸款還清，再買房都稱之為三套房，除非該客戶資質情況特別好，並且是在客戶接受高首付、高利率的前提下，銀行才會考慮進行審批，“這樣的情況並不多”。
隨著管理層房貸“收縮令”的下發，銀行正處在監管層大力審查的風口浪尖，上述業務經理告訴記者，銀行並不傾向於做第三套房貸業務，目前的情況下，大多數銀行特別是國有銀行，都會選擇暫停審批三套房貸。
房產投資客是否會抵擋住三套房高首付成數和高貸款利率的壓力，依然選擇貸款購買第三套甚至多套房呢？某中介業務人員表示，隨著管理層對房地產市場的調控力度越來越大，那些投資客早已經陷入進退兩彷徨的境地，而房價可能持續下跌的預期也讓投資客暫時“偃旗息鼓”。
近期日誌
近期國家房地產調控政策頻出，其速度、力度，可謂前所未見。
4月11日， 劉明康稱“部分城市二套房首付須60%”
銀監會主席劉明康在博鰲亞洲論壇上表示，對以炒房為目的的貸款者，銀行有權拒絕其貸款要求。
“目前部分商業銀行審慎評估二套及以上房風險。比如，在北京的有些銀行已自主審慎地將二套及以上房首付比例提高到60%。”這是針對有關媒體報導劉明康表示“部分城市二套房首付須60%”，引起市場關注後，銀監會出面澄清劉的原話。
4月14日國務院會議：買二套房首付比例須五成
國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議確定實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
4月15日，國土資源部：確保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地優先供應
4月15日，國土部公布2010年各省（區、市）住房供地計畫，並要求按照住房建設規劃、計畫和資金落實情況，確保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地優先供應，確保三類房供地不低於70%，達不到70%的地方，國家土地督察局將通過限期責令整改、暫停用地審批等嚴厲手段，確保計畫的落實。
4月17日，國務院發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業內稱作“新國十條”
“新國十條”其中要求：
1、購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低於30%；
2、貸款購買第二套住房，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；
3、商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；
4、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數；
5、財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策；
6、保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，並優先保證供應；
7、房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應；
8、抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃（包括各類棚戶區建設、政策性住房建設），並在2010年7月底前向全社會公布；
通知還要求，各省（區、市）人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要於2010年6月底之前報國務院。
4月19日深夜，住房和城鄉建設部發出《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》
《通知》核心內容：
1、嚴格實行購房實名制。住房和城鄉建設部日前發出的通知中，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名。
2、預售許可最低規模不小於棟。通知說，各地要嚴格商品住房預售許可管理，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求，預售許可的最低規模不得小於棟，不得分層、分單元辦理預售許可。
3、未獲預售許可商品房不得排號。通知在“進一步加強房地產市場監管”部分中要求，今後未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。
4、尚未開盤項目要責成限期銷售。通知在“進一步加強房地產市場監管”部分中還要求，房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。
