2010社科院房產藍皮書
二三線城市房價將緩漲？
中國社會科學院昨日發布的《中國房地產藍皮書（2010）》指出，儘管我國房地產調控政策已實施數年，但2009年之所以房價、地價大幅上漲，還是與房地產調控措施未及時到位有關。由於去年房價已上升至高位，部分城市特別是一二線城市房價已觸及甚至超過普通購房者的承受上限。如果今年出台更為猛烈的房地產調控，今年全國房地產價格會受到遏制，重點城市房價在下半年緩慢下調。二三線城市房價上漲速度減緩並出現調整。
此次調控是為建立市場長效機制
藍皮書介紹，2009年房地產開發建設指標中施工面積、新開工面積不同程度上漲，達到歷史高點。
“我國的建設用地仍是稀缺資源。如果我們把它作為一個短期性的措施，一旦這個措施停止，會有可能複製2009年後半年市場的情形。”中國社科院城市發展與管理研究所土地與房地產研究室主任李景國說，“國十條”的力度比2007年第四季度政策力度要大得多。住建部政策研究中心副主任王珏林認為，此次調控是為了建立一個市場穩定的長效機制和完善市場，“調控的決心很大，要有長期的準備，因為調控效果不出來肯定不行。”
今年房價下調的可能性不大
在昨日上午的發布會上，藍皮書主編、中國社科院管理研究所土地與房地產研究室主任李景國表示，如果2010年收緊貨幣，且加大房地產的調控力度，出台更為猛烈的房地產措施，2010年全國房地產價格會受到遏制，熱點城市房價在下半年會下調。此外，二三線城市房價上漲的速度將減慢。
中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞分析，房價下行的幅度不會太大，時間不可能持久。房地產市場供不應求的矛盾可能至少還會持續20年。
社科院房產藍皮書指出，房價過高、上漲過快，已經成為影響中國房地產市場持續穩定發展最突出的問題，使房地產泡沫不斷加大。
■社科院房產藍皮書建議
建立城市住房儲蓄公積金制度改革職工導向的住房公積金制度，建議建立無房家庭戶導向的城市住房儲蓄公積金制度。
加快房地產持有調節稅政策出台藍皮書建議，改革房地產稅費管理，重點由交易環節轉向持有環節稅費管理。“對開發企業超出規劃周期的未售房產徵收資源閒置持有調節稅，對開發企業以外的房產持有按照面積或套數徵收統一的房地產資產持有稅。”(雲南信息報)
2009社科院房地產藍皮書:我國房地產企業面臨優勝劣汰
中國社會科學院２３日在京發布了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》，藍皮書表示，我國房地產企業面臨優勝劣汰。
藍皮書認為，２００８年受開發信貸增長下降和需求衰退的影響，許多房地產企業資金周轉困難，部分中小企業面臨資金困境，生存受到威脅。因此，２００９年國內房地產企業將迎來重組高峰，特別是未能成功上市的企業併購重組將會增加。
整體來看，一線品牌開發商雖然銷售受到衝擊，但因其行業領導地位和上市公司背景，在融資方面有一定優勢。２００８年一些品牌企業依然取得了與２００７年持平的銷售面積和銷售收入，市場份額也有提高。
藍皮書說，這次房地產市場的調整將使強者更強，行業新一輪的洗牌將加速進行。一些未能成功上市卻大量儲備土地資源的開發商將從債券市場和信託市場尋求支持，實力較小的開發商不得已通過降價換取銷售資金回籠，企業自救和整合力度將決定自身的命運。在未來市場競爭中，購房者會更注重開發商的信譽品牌、品質和售後服務。那些重視品牌建設、產品質量好、信譽高、能夠提供優質服務的房地產企業，將受到購房者的青睞，在行業洗牌中勝出。從長遠來看，企業的優勝劣汰有利於房地產資源的整合和最佳化，有利於房地產行業持續健康地發展。
社科院房地產藍皮書：2008年我國房地產市場調整有利於促進市場理性回歸
新華社北京４月２３日電（王茜、丁可寧）中國社會科學院２３日在北京召開了“２００９年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”，會上發布的藍皮書認為，２００８年的房地產市場調整，既是挑戰也是政府促進房地產市場理性回歸的戰略性契機。
藍皮書指出，我國房地產市場調整的主要表現是銷售量大幅萎縮，這也成為房地產市場不景氣的主要標誌。在這段時期，房地產市場的理性發展、可持續發展尤為重要。
藍皮書建議，政府應制定進促市場回歸理性、可持續穩定發展的相對長期性政策。一是應努力培育房地產合理價格的形成機制，促進市場由投機投資操縱牽引、開發商壟斷市場價格向自住性消費主導價格的轉型；二是更受歡迎的住房保障體系建設應包括保障大多數國民通過財富積累具有進入房地產市場的消費能力；三是調整和改善城市經濟結構，改變城市財政收入和城市建設發展過度依賴房地產業的現狀；四是需要時刻警惕房地產泡沫，遏制房地產泡沫應與控制銀行風險相結合；五是促進房地產業適應市場變化。
同時，開發企業應積極順應市場變化。面對不確定的需求面，面對因產品積壓和金融危機衝擊導致的存量資產價值縮水風險、流動資金緊張及目前原材料價格下跌等，企業更應關注機會成本，應積極適應和應對變化了的市場環境，順勢而為，正確處理眼前利益和長遠利益的關係，理性對產品價格定位，理性設定企業利潤預期，把產品價格調整到消費者購買能力上來，使市場的潛在需求轉化為有效需求。
購房者應成熟和理性，不跟風消費，量力而行，根據需要購房。
社科院房地產藍皮書建議：擴大廉租保障人群覆蓋面 惠及農民工群體
新華社北京４月２３日電（丁可寧、王茜）中國社會科學院２３日在京舉辦“中國房地產高峰論壇”，發布了２００９年《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》。藍皮書建議，在我國房地產調整時期，應擴大廉租保障人群覆蓋面，惠及農民工群體。
藍皮書指出，我國現有的廉租房主要針對城市既有的貧困家庭，幾乎沒有惠及農民工家庭。隨著城市化進程快速推進，農民工群體迅速增大，在收入相對較低情況下更需要政府提供住房幫助。
藍皮書說，在城市住房不能得到有效保障的情況下，更多農民工返鄉建房，既影響城市化進程，導致人口城市化長期滯後於就業城市化，也導致農村建設用地居高不下和住房資源的低效率占用。在經濟調整時期，由於城市就業和收入的不穩定，更加劇了農民工群體返鄉建房的趨勢。
為此，藍皮書建議，充分利用城市住房建設成本下降的有利條件，擴大廉租住房保障人群覆蓋面，把農民工群體納入城市廉租住房保障覆蓋範圍，推動健康的城市化進程。
社科院房地產藍皮書建議：開徵房地資產持有稅 減少流轉環節稅費
新華社北京４月２３日電（丁可寧、王茜）中國社會科學院２３日在京召開“中國房地產高峰論壇”，並發布２００９年《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》。藍皮書建議，應抓住房地產市場調整機會，改革和完善房地產稅費制度，開徵房地產資產持有稅，減少流轉環節稅費。
藍皮書認為，高額交易稅費的征繳一方面抑制了房產市場投資和投機性需求，另一方面也增加了房地產正常交易成本。既限制了房地產資源流動，降低了房產資源的配置效率，也形成市場供過於求的預期，加劇房產市場波動。因此，為活躍房地產市場，拉動市場需求，有必要清理房地產交易流轉環節稅費，取消多數稅費項目，部分必須保留的稅費項目也應適當降低稅率。
同時，藍皮書認為，對房地產資源徵收持有調節稅，有利於社會公平和提高房地產資源的使用效率。對開發企業超出規劃周期的閒置土地和未售房產徵收房地產資源閒置調節稅，抑制囤地囤房，加速土地資源和開發資金流轉，促進房地產開發投資增長，並對於非開發企業持有的房產統一徵收房地資產持有調節稅。
藍皮書建議，國家認定的標準以下的自住房可減免持有稅，鼓勵自住性購房需求，同時，租賃性住房憑合法租賃契約可申請稅收減免，鼓勵閒置住房資源進入租賃市場，增加租賃市場供給。
社科院房地產藍皮書：2008年上海稅收優惠等房市刺激政策略有成效
新華社北京４月２３日電（王茜、丁可寧）中國社會科學院２３日在北京召開了“２００９年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”，會上發布的藍皮書指出，２００８年上海市採取的一系列房市刺激政策中，稅收優惠和放鬆第二套房貸等政策略有成效。
藍皮書介紹，２００８年１０和１２月，中央政府兩次推出房地產新政策，鼓勵住房市場交易和消費。上海市除落實中央政策外，還增加了對普通商品房交易免個人所得稅、土地增值稅、印花稅，提高公積金貸款額度等措施，並提供了購買第二套普通住房申請公積金貸款的政策便利。“對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”
藍皮書指出，在中央與上海新政策作用下，上海市住房交易有了起色。根據上海市統計局統計，上海市２００８年１１月份新建商品住房成交１３０．４萬平方米，比１０月份增長３６．０６％。與此同時，新建商品住房價格基本穩定，２００８年１１月份下降幅度僅為０．１７％，低於１０月份的０．２６％。１１月份，全上海市二手住房共成交１０４４２套，比１０月份猛增３８４０套，環比漲幅高達５８．１６％。
藍皮書指出，但是，２００８年１１月份一手住房成交量增長之後，只相當於２００６年同月的３５．６８％和２００７年同月的５４．８１％，即交易到達正常年景的４至５成，二手房的情況也基本如此。因此，儘管比起２００８年７月至１０月，市場交易得到了明顯修復，但尚未達到正常水平。
社科院房地產藍皮書：選單式物業服務收費將成為物業服務收費主導模式
新華社北京４月２３日電（王茜、丁可寧）分等級選單式物業服務收費模式在全國物業管理行業引起積極嘗試和廣泛推廣，將成為物業服務收費的主導模式。中國社會科學院２３日在京發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》這樣表示。
藍皮書介紹說，２００４年由中國物業管理協會出台的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》根據普通住宅區物業管理服務需求的不同情況，設定了三個等級服務，每個服務等級又從基本要求、房屋管理、共有設備設施維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六個方面的服務標準提出具體要求，即提出了管理服務的選單，交給業主進行選擇。
這種“選單式物業服務收費模式”由物業服務企業向業主提供服務“選單”，業主自行選擇所需要的服務，享受什麼樣的服務，交納什麼標準的費用。自２００５年上海市在全國率先實施該模式以來，已引起全國物業管理行業的積極嘗試和推廣。目前，北京、天津、重慶等城市都積極實施這一新的服務收費模式。
２００８年，住房和城鄉建設部新修訂的《物業服務收費管理辦法》取消了“政府定價和經營者定價”，把物業管理服務費的定價權推向了市場，還給了業主和物業服務企業。
藍皮書認為，這種按質論價、選單式服務收費不僅有利於供需見面，加速推進物業管理市場化的進程，而且有利於減少因物業收費引發的糾紛。隨著物業管理市場化的逐步形成，選單式物業服務收費將成為物業服務企業與業主定價的主導模式。
社科院房地產藍皮書：中國房價深幅大調可能性較小
新華社北京４月２３日電（王茜、丁可寧）中國社會科學院２３日在北京召開了“２００９年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”，會上發布的藍皮書認為，中國房價深幅大調可能性較小。
我國房地產市場自２００７年９月開始進入調整，雖然房價仍在上漲，但銷量已下降；２００８年年中房市調整趨於明朗，不僅全國大多數城市銷量銳減，更有前期房地產價格領漲城市房價出現下行。
之所以認為中國房地產價格出現深幅大調的可能性不大，藍皮書介紹，這主要是因為我國房價泡沫累積有限。特別是在房價快速上漲期間，國家採取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫並未大範圍顯現，而房地產市場剛性需求猶在。
藍皮書說，據國外研究顯示，房地產市場進入調整期後，首先是量減價升，之後是量價齊降，之後會出現房市回暖現象，大概需要兩年時間。我國房地產市場調整至２００９年下半年也到了兩個年頭，房市回暖存在著可能性。
藍皮書強調，特別是２００８年下半年以來，國家及時地調整了巨觀政策，如大幅降息和上調存款準備金率，放鬆信貸等，對房地產市場是利好。在積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策刺激下，我國巨觀經濟有望在下半年走高，從而推動房地產景氣度回升。在國家放鬆購房信貸、鼓勵購房消費的政策刺激下，市場需求將有補償性釋放。一些房價前期調整幅度較大的城市房市有可能率先走出低迷，趨於回暖。
社科院房地產藍皮書：我國房地產市場調整存在三大動因
新華社北京４月２３日電（王茜、丁可寧）中國社會科學院２３日在京發布了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》，藍皮書認為，我國這次房地產市場調整存在三大動因。
一是房價持續高漲，超過消費者購買力。我國房地產業和房地產經歷了近十年的快速發展，在高收入富裕家庭自住房需求已經基本滿足、中等收入家庭成為購房主力的背景下，２００４年以來房價迅速飆升，市場支撐能力減弱，房價增長空間透支。當一種商品的價格上漲超出消費者購買能力時，價格的回落就成為必然，樓市也是如此。房價過高，市場調整是必然的，銷售量萎縮是市場要求價格下調的信號。
二是政策和經濟下行環境影響消費者心理預期。全球金融危機蔓延，國內經濟下行壓力加大，預期收入下降。國內持續多年的控制房地產開發、抑制房價的政策和輿論導向，使消費者心理預期發生變化，購房意願下降，觀望情緒濃厚。
三是開發企業應對市場變化遲緩。２００７年下半年開始，房地產行業運行環境已經發生改變。房地產開發企業對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建、新建面積較大，２００７年土地購置面積、竣工面積均達房改以來最高。
同時，藍皮書認為，房價高企快速上漲與居民購買力之間的不匹配是目前房地產市場成交量下跌的主要原因。在金融危機衝擊、經濟下行壓力加大、房地產業拉動內需保增長權重增長的情況下，多種因素疊加、交織的共振效應導致的成交量萎縮成為當前市場的主要問題。不僅影響房地產市場本身的穩定健康發展，也影響房地產業“增投資、促內需、保增長”作用的發揮。
社科院房地產藍皮書：三大原因導致我國房地產經紀行業受挫
新華社北京４月２３日電（王茜、丁可寧）中國社會科學院２３日在京發布了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》，藍皮書指出，２００８年我國房地產經紀機構顯著減少，發展面臨嚴峻挑戰，其受挫原因主要有三點。
一是網點泛濫與競爭過度。房地產經紀行業狀況首先是房地產市場發展的必然結果。目前我國房地產行業及房地產經紀業經歷的調整期，既具有一定的偶然性，也是經濟規律作用的必然。在高速發展中，部分房地產企業不再注重精細化管理和生產經營，不僅房地產開發商難免進入“囤地——上市”的怪圈，房地產經紀企業也紛紛以“擴張——上市”融資作為自己的重要經營目標，從而出現房地產經紀企業網點極度泛濫的局面。其後果就是形成魚目混珠、監管難嚴、過度競爭等發展格局，導致了當前房地產經紀行業的洗牌與重塑。
二是市場低迷與供需失衡。二手房市場發展向來與一手房市場的發展狀況難以分開。一手房市場快速發展過程中，在部分城市形成了結構性泡沫，即高端住宅的建設數量高於普通住宅，投資性購房行為所占比例過高。這導致目前二手房交易市場中供給偏大，２００８年房地產經紀行業房源過度充足。同時，受到一手房市場不景氣的影響，二手房市場中存在客戶觀望、持幣待購現象，造成了需求大幅減少、供需進一步失衡的局面。
三是經濟動盪與資金短缺。全球房地產市場在國際金融危機中受創，我國房地產市場難以倖免。由於資金運作不善，房地產開發企業現金流幾近中斷的現象時有發生；而房地產經紀企業的抗風險能力則是更弱。同時，國際金融危機影響了消費者的實際支付能力及購房欲望，使得房地產市場中的消費需求進一步被遏制，這對於以交易數量決定利潤數量的房地產經紀企業而言其打擊是致命的。
社科院房地產藍皮書：警惕企業在經濟低谷期“囤地囤房”
新華社北京４月２３日電（王茜、丁可寧）在經濟低谷時期更應採取措施抑制企業“囤地囤房”行為。中國社會科學院２３日在京發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》這樣表示。
藍皮書介紹，房地產開發周期較長，其開發過程由開發立項、征地基礎建築、主體建築、裝修、房產銷售等多環節構成，各環節之間環環相扣，一氣呵成，才能保證開發投資的落實。因此管理部門應依據我國房地產開發實際進程，科學規定房地產開發程式，並監督開發企業嚴格執行，防止房地產開發鏈條中斷。
在經濟低谷和調整時期，隨著房價地價下跌，泡沫擠壓，一些在繁榮時期購置的土地和未售的房產面臨著貶值，進一步的投資決策應以新市場形勢為依據。但一些習慣於經濟繁榮的企業囿於對原利潤目標的追求，利用高比例的信貸資金支持，拒絕順應降價銷售的市場要求，出現“囤房”現象，導致信貸資金積壓，形成金融機構的呆壞賬，影響金融機構對房地產開發的信貸，造成新增開發項目信貸不足。
一些開發企業則對前期購置土地延緩開發進程，以求在地價、房價再次高漲時期轉售或再開發，出現“囤地”現象。
藍皮書認為，這兩種現象既影響巨觀層面的房地產開發投資增長，也導致微觀層面土地資源的閒置浪費。
因此藍皮書建議，在經濟低谷時期更應採取措施抑制企業“囤地囤房”行為。
