第一節 物業環境的內涵
一、環境的含義
環境，是指周圍的地方及其情況和條件。環境是針對主體而言的，以人類為主體的環境有廣義與狹義之分。
(一)廣義的環境含義
廣義的環境含義包括以下四個層次：
1.第一環境
第一環境即自然環境或原生環境。第一環境既含有對人類有用的自然資源，如土地、森林、礦產、水、大氣、生物、植物等，也含有對人類不利的自然災害，如地震、火山、洪水、土石流、海嘯等。
第一環境實質上是指自然界生物和非生物兩類物質。這兩類物質雖然從存在形式上可分為生命體和無生命體，從存在特點上可分為可再生物質和不可再生物質，但是總的說來，它們都在以各自的形式運動變化著，並且它們的運動變化又是互相交錯、互相影響和互相制約的。正是自然界的物質在其固有的條件下規律性的運動變化，才保持著第一環境的平衡。如果這種平衡被破壞，就會使物質運動發生紊亂，出現難以預料的後果。
2.第二環境
第二環境即次生環境，是指被人類活動改變或污染的自然環境，如城市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水域和水體，城市郊區(農業用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城區內部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等。
第二次世界大戰以後，由於科學技術的不斷發展，人們征服自然的能力提高了，但同時破壞自然的可能性也增加了。人們在征服自然的過程中，不斷發現自然新的屬性，擴大了原材料的使用範圍，創立了一系列工業群。與此同時，也產生了新的污染物質。這些污染物質進入自然界，污染大氣、土壤、水流、損害森林、植被，擾亂生態環境的平衡，給生態系統造成難以承受的壓力，並危及人類的生存。
3.第三環境
第三環境是指由人工建造的房屋、道路和各項設施等組成的人工環境。
第三環境是人類生存和發展的基礎。房屋是供人們生產、工作、休息等各類活動的場所，也是人類發展所離不開的基本要素。而寬廣、通暢的道路和各項配套完善的設施是促進人類進步和社會發展所不可缺少的條件。因此，創造美好的人工環境是促進社會進步、人類發展的基本保證。
4.第四環境
第四環境是指由政治、經濟、文化等各種社會因素所構成的人與人之間的社會環境。
第四環境屬於“軟”環境。政治穩定、經濟健康快速發展、文化素質水平高，人與人之間團結、誠實，必然會導致生產、工作效率高，人們的幸福感會增強，人生價值就會得到充分體現，人類社會就會不斷向前發展。
(二)狹義的環境含義
狹義的環境就是僅指廣義環境含義中的第二環境，即被人類活動改變或污染的自然環境——次生環境。
二、物業環境的內涵
物業環境是城市環境的一部分。一般說來，物業環境包括廣義環境的第二環境、第三環境和第四環境。城市環境是指城市範圍內的情況和條件；物業環境則是指某宗物業，如居住小區、寫字樓、購物中心、賓館等其所在區域內的情況和條件。
物業環境按物業用途的不同，可分為生活居住環境、生產環境、商業環境和辦公環境等。
(一)生活居住環境
生活居住環境是指提供給人們居住的物業環境，包括內部居住環境和外部居住環境兩個方面。
1.內部居住環境
內部居住環境是指居住物業——住宅建築的內部環境。影響住宅建築內部環境的因素主要有以下幾個方面：
(1)住宅標準 住宅標準主要有面積標準和質量標準。面積標準一般是指平均每套或每戶建築面積和平均每人居住面積的大小；而質量標準是指設備的完善程度，如衛生設備、供水、供電、供氣、供熱、電視、電話等設施的完善程度。
(2)住宅類型 住宅類型涉及到住宅的高度和層高。住宅有底層、多層和高層之分。一般來說，低層或多層住宅居住的方便性優點比較突出，而高層住宅因室內容量大、室外視覺效果好，居住起來舒適性特點較突出。
(3)隔聲 住宅建築的居室上下或前後左右要有良好的隔聲效果，對電梯或樓梯、管道及外部噪聲要有良好的防護效果。
(4)隔熱與保溫 住宅建築在夏天具有良好的隔熱效果，在冬天具有良好的保溫功能，這是改善居住環境的重要條件。
(5)光照 居住建築室內必須具有適宜的光照時間和強度，包括自然採光和人工照明兩種情形。
(6)日照 居住建築室內必須能夠獲得適時與適量的太陽光的直接照射。日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種情形。
(7)通風、風向、風力 通風一般是指自然通風。居室應具有良好的通風條件，特別是在炎熱地區而沒有空調的情況下，居室更應具有良好的通風條件。另外，風向與風力也是影響居室環境的重要因素。
(8)室內小氣候 住宅建築室內要具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣對流速度，確保室內居住環境空氣清新，溫度、濕度適宜，不損害人身健康，保持居室內環境的舒適性。
(9)室內空氣量和二氧化碳含量 居住建築室內要保持足夠的新鮮空氣量，儘量降低對人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的氣體含量，使人們居住在一個安全、舒適的室內環境之中。
2.外部居住環境
外部居住環境是指居住物業所在區域內，與居民生活居住密切相關的各類公共建築、公共設施、綠化、院落和室外場地等設施與設備的情況和條件。外部居住環境與內部居住環境的有機組合，構成了居住物業的生活居住環境。影響住宅建築外部環境的因素主要有以下幾個方面：
(1)居住密度 居住密度是指單位用地面積上居民和建築的密集程度，通常用單位用地面積所容納的居民人數和單位用地面積所建造的住宅建築面積兩個指標來衡量。從居住的舒適性角度考慮，居住密度以低為優。
(2)公共建築 居住物業的公共建築是指為居民生活服務的各類公共建築，包括中國小、幼稚園、託兒所、醫院、電影院、商店、郵局、銀行等文教、衛生、商業服務、公安、行政管理等方面的公共建築。居住物業的公共建築能夠配套、完善，是保證居住物業具有良好外部環境的基本物質條件。
(3)市政公共設施 市政公共設施是指居住物業的居民生活服務的設施，如道路、各種工程管線、公共運輸等。一般來說，完善、便利的市政公共設施能夠給居住物業提供一個良好的外部居住環境。
(4)綠化 綠化是指居住物業的室外公共綠化面積和綠化種植。綠化不僅有利於調節小氣候，而且還能美化居住環境，有利於人們的身心健康。
(5)室外庭院和各類活動場所 室外庭院主要是指住戶獨用的室外庭院和公用的生活用地。居住物業的活動場所主要包括兒童遊樂和成年人、老年人休息活動的場所。這些都是居民生活居住所不可缺少的組成部分。
(6)室外環境小品 室外環境小品主要包括建築小品、裝飾型公共標誌、公共小設施、公共遊憩小設施以及地面鋪砌等。
(7)大氣環境 居住物業區域內，空氣中有害氣體和有害物質的濃度與氣味，直接影響著居民的身心健康。因此要保持良好的室外大氣環境，應消除空氣中的有害、有毒氣體與氣味，或者最大限度的降低其濃度，確保居民人身安全和身心健康。
(8)聲環境和視環境 為了確保一個良好的居住環境，應儘可能降低噪聲強度和住戶相互間視線的干擾程度。
(9)小氣候環境 應做好居住區內的氣溫、日照、防曬、通風或防風等狀況的維護工作，確保居住區內優雅、舒適的小氣候環境。
(10)鄰里和社會環境 居住區內的社會風尚、治安狀況、鄰里關係、居民的文化水平和藝術修養等，都會直接影響居住環境。
(11)環境衛生狀況 居住區的衛生狀況好，能夠淨化環境，給居民提供一個清潔宜人的生活環境。
(二)生產環境
生產環境是指提供給企業及其生產者——工人從事產品生產的相關設施與條件，其主要包括如下幾個方面：
1.物業用途及類型
物業用途及類型是否與使用該物業生產的產品相一致，是影響生產環境的首要問題。例如，假設將一個層高較低的生產用房用於生產一種需要較高層高的廠房才能正常生產的產品生產用途上，則其生產環境一定比較差。
2.隔聲
隔聲要求生產用房之間、生產用房與外界不造成噪聲污染，確保生產者在生產工作時不受噪聲的干擾，同時保證不影響外界他人的活動。
3.隔熱和保溫
隔熱和保溫要求生產用房在夏天能防止室內溫度急劇上升，在冬天能防止室內溫度急劇下降，確保生產者在一個適宜的溫差環境中從事生產活動。
4.光照與通風
光照與通風要求生產者能在具有足夠的自然採光或人工照明和良好的通風條件的生產用房內從事生產。
5.綠化
生產區域內若有足夠的綠地面積和綠化種植，不僅有利於廠區小氣候的調節，而且能夠美化廠區環境，有利於生產者的身心健康，樹立企業良好的形象。
6.環境衛生狀況
良好的環境衛生狀況，能夠確保生產者在一個清潔、衛生的環境中從事生產，是高效率生產高質量產品的重要條件。
7.交通條件
生產型企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此必須有便捷的交通條件。例如：鄰近公路交通幹線或者符合運輸條件的道路與公路幹線相連、有鐵路專用線進入廠區、臨近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能同時滿足兩項及其以上者，則該物業的生產環境的交通條件達到較好程度。
8.基礎設施
企業生產對基礎設施的依賴性較強，生產用房的電力供應情況、生產用水是否能夠滿足需要、排污及污染治理的可能性、通訊條件等等，都是影響生產環境的因素。
9.行政服務條件
直接為生產型企業服務的公安、銀行、工商、稅務、環衛等行政服務機構的設定，對於確保企業生產有一個良好的生產環境，起著十分重要的作用。
(三)商業環境
商業物業環境是指用於商業目的的物業，包括商店(商場、購物中心、商鋪、市場等)、旅館(賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等)、餐館(飯莊、酒樓、酒家、茶樓等)、遊藝場館(娛樂城、歌舞廳等)和商務寫字樓等，其所在區域的情況和條件，主要包括以下幾個方面：
1.物業類型與檔次
商業物業有低層、多層和高層之分，同時其物業檔次也不相同。一般來說，其檔次越高，相關的商業環境就越好，客戶對商業環境的要求相對來說也要高一些。
2.隔聲
商業物業應有較好的隔聲效果，以免影響他人或外界，造成噪聲污染。
3.光照與通風
商業物業在使用中，其室內應有足夠的自然採光和人工照明，同時應具有較好的通風效果。
4.室內小氣候
要求室內具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣流動速度。
5.室內空氣含氧量
室內空氣要具有足夠的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有異味的氣體或物質，確保使用人的人身安全和身心健康。
6.綠化
商業物業要有足夠的綠化面積和綠化種植或盆花種類。
7.環境衛生狀況
良好的環境衛生狀況，有利於商業活動的開展和吸引顧客。
8.環境小品
美觀、合適的環境小品，能給商業活動的開展構造一個良好的情景和氛圍。
9.商業設施
完善、配套和便捷的商業設施，為商業活動的開展奠定了基礎。
10.交通條件
對於商業物業來說，應考慮兩個方面的交通條件：一是顧客方面，主要是公共運輸的通達度(附近公交線路的條數，公車輛時間間隔，以及公交線路聯結的居民區人數；距飛機場、火車站、碼頭等的距離遠近)；腳踏車、機車和汽車的停車場地問題。二是經營方面，要考慮進貨和卸貨的交通便利程度。
11.服務態度和服務水平
商業物業的服務態度越好、服務水平越高，其商業服務環境就越佳，相應的商業效益就越好。
(四)辦公環境
影響辦公環境的因素主要有以下幾個方面：
1.辦公室標準與類型
辦公室面積較大、室內淨空高度較高，則辦公的空間環境優越，無壓抑感。
2.隔聲
良好的隔聲效果，既起到了保密作用，又不干擾他人和外界。
3.隔熱和保溫
4.光照與日照
5.通風
6.室內小氣候
7.室內空氣今氧量和二氧化碳含量
8.室內景觀
辦公室的盆景、小飾物、壁畫、雕塑等小景觀的合理布置，構成了一個優美的辦公室內環境。
9.辦公設備
配套、完善的辦公設備是構造一個優美的辦公環境的基本條件。
10.室外綠化
11.室外環境小品
12.大氣環境
13.聲環境和視環境
沒有外界的噪聲干擾和良好的視覺環境，是辦公條件的要求。
14.環境衛生狀況
15.辦公區域的治安狀況
16.辦公人員的基本素質
辦公人員的基本素質主要包括思想文化素質、藝術修養以及人際關係等等。
另外，根據我國目前裝修行業的發展，建築裝修材料對物業環境的影響較大，特別是對人身安全與身心健康有較大影響。1998年4月，武漢市衛生防疫站對某新建小區的5家住戶的室內空氣污染進行了調查，受訪的10位居民每天在家停留13小時，他們稱在家裡常感到頭暈、睡眠不好、記憶力減退、皮膚過敏、眼咽鼻不適，且發生率高達50％～90％。經檢測，這種病態反應主要是因為室內的裝修材料和家具釋放的污染物所致。
目前，像此類因建築裝修污染致病的事例屢見不鮮。山東青島市李滄區某居民一家三口在房子裝修後就馬上搬進新居，開始全家人都有一種不適感，但沒在意，後來出現了胸悶、嘔吐、呼吸短促等症狀，夜間男主人因有過敏性哮喘病史導致喉頭水腫窒息而亡，妻兒均深度中毒。而北京市每年發生有毒建築材料引起的急性中毒事件400餘起，中毒人數1萬餘人，死亡人數約350人，慢性中毒約10萬人次。
研究表明，建築材料導致的疾病主要有三類：一是癌症。溶解型塗料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯類物在高濃度時會使血液受到毒害，易造成血癌；天花板、防火材料等石棉材料則可引起肺間質流。二是不良建築物綜合症(SBS)，俗稱“空調病”、“辦公室病”、“星期一疾病”。它主要是因為建築物室內空氣交換率低、污染程度高，以致室內人群產生諸如流淚、咳嗽、乏力、疲倦、頭昏、嗜睡等症狀，而一旦離開該建築物，症狀即可消失。這種現象常在一些裝修豪華的寫字樓、卡拉OＫ廳、錄像廳的包房裡出現。三是過敏症。它和SBS都是由木質人造板的粘合劑、含脲醛樹脂的泡沫絕緣材料、隔音材料等釋放的甲醛所致。甲醛已被確認為室內主要污染物之一。
第二節 物業環境管理的內容和目標
一、物業環境管理的內容
物業環境管理主要是調控業主或物業使用人與環境保護的關係，組織並管理業主或物業使用人的生產和生活活動，限制業主或物業使用人損害環境質量、破壞自然資源的行為。一般來說，物業環境管理主要包括以下幾個方面的內容：
(一)治理環境污染
環境污染主要有以下幾種情況：
1.空氣污染
造成空氣污染的因素主要有：
(1)直接燃煤，排放過多二氧化硫氣體。
(2)機動車排放的尾氣經強紫外線照射形成光化學煙霧污染。
(3)基建揚塵形成的塵煙污染。
據研究資料表明，在採暖期大氣中的塵以煙塵為主，約占三分之二；在非採暖期大氣中的塵以揚塵為主，約占二分之一以上。
2.水體污染
工業廢水和生活廢水等含有大量有毒、有害污染物，進入水體後形成水體污染。
3.固體廢棄物污染
固體廢棄物是人們在生產和生活中扔棄的固體物質。影響物業環境的固定廢棄物主要有生產與生活垃圾、糞便、溝泥等。其中垃圾包括無機垃圾(磚瓦碎石、爐灰、渣土等)和有機垃圾(動植物殘體、廢紙、塑膠、碎布等)。固體廢棄物如不及時加以處理，也會對環境造成污染。
4.噪聲污染
噪聲可分為交通噪聲、生產噪聲和生活噪聲三種。
(1)交通噪聲 大量交通噪聲來源於物業區域以外的城市道路。機動車進入物業區域內部也會帶來噪聲。距離城市道路遠近的不同，受到交通噪聲的干擾也就不同。
(2)生產噪聲 主要有工廠加工噪聲和工程施工噪聲等。
①工廠加工噪聲 如衝壓、鍛造、蜂窩煤加工點的噪聲，對附近居民和辦公人員影響很大。
②工程施工噪聲 如施工現場打樁機、攪拌機、切割機、振動泵等機器設備工作中所產生的噪聲，這類噪聲嚴重干擾著周圍物業業主和物業使用人的正常工作和生活。
(3)生活噪聲 生活噪聲主要包括商業噪聲、保育教育噪聲和日常生活噪聲三類。
①商業噪聲 居住區和小區的商業中心是人流集中、氣氛熱烈的公共場所。特別是附近的農貿市場，其叫賣聲、討價還價聲、人群熙熙攘攘聲等不絕於耳，對居住和辦公產生嚴重干擾。
②保育教育噪聲 如學生上學與放學的嘈雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的哭鬧嬉戲聲等，都會影響附近物業業主和使用人的工作和休息。
③日常生活噪聲 日常生活噪聲種類繁多，如居民播放音樂、家庭影院、家庭舞會等娛樂聲響，家庭廚房噪聲、家庭糾紛的爭吵聲、家庭聚會的喧譁聲、走家串戶的叫喊叫賣聲等等。
5.電磁波污染
目前由於電器、電信等具有強大電磁波污染因素的產品走入家庭和被消費者廣泛使用，造成電磁波污染嚴重，極大地損害人們的身心健康。
(二)做好物業環境綠化工作
儘量擴大綠化面積及種植花草、樹木的種類，不僅可以淨化空氣，調節物業區域小氣候，保持水土、防風固沙，而且還可以消聲防噪，達到淨化、美化環境的目的。
(三)做好物業環境衛生管理工作
物業環境衛生管理是物業管理中一項經常性的管理服務工作，其目的是淨化環境，給物業業主和使用人提供一個清潔宜人的工作、生活的優良環境。良好的環境衛生不但可以保持物業區域容貌的整潔，而且對於減少疾病、促進身心健康十分有益，同時，對社會精神文明建設也具有很重要的作用。
(四)清除物業區域內的違章搭建
違章搭建是對整個物業區域和諧環境的破壞。它既有礙觀瞻，又影響人們的日常工作和生活，還可能帶來交通、消防等方面不安全的問題。因此，物業管理公司一定要協助有關部門，認真做好清除和及時防止物業區域內的違章搭建的管理工作。
(五)加強市政公用設施管理
為物業業主、使用人和受益人生產、生活、辦公等服務的市政公共設施是該物業區域的一個重要組成部分，一旦它遭到破壞或損壞，便會影響人們正常的生產、生活和工作。因此，加強市政公用設施的管理也是物業管理公司環境管理的一項重要工作。
(六)搞好車輛交通管理
車輛是人流、物流的載體。物業區域的交通道路是物業人流、物流流動的通道。物業相對於其外部環境，車輛交通是對外聯繫的主要載體與通道，在物業使用中有著特殊的重要性。車輛交通管理的目的是為了建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保物業業主、使用人和受益人的車輛不受損壞和失竊。
(七)建設各種環境小品
物業環境小品的種類繁多，就其性質來說，大體上可劃分為兩大類：一是功能性環境小品，二是裝飾性環境小品。環境小品具有方便實用、美化環境、最佳化空間的功效。不同物業，環境小品的布置原則和方法不盡相同。環境小品的設計應從使用功能出發，在整體環境協調的統一要求下，與建築群體和綠化種植緊密配合，才能達到理想的效果。
(八)抓好治安管理工作
物業區域內的治安管理工作是指物業管理企業為防盜、防破壞、防**活動、防意外及突發事故而對所管物業區域內的一系列管理活動。治安管理防治的對象主要是人為造成的事故與損失。其目的是避免所管物業區域內財物受損失、人身受傷害，維護正常的工作、生活秩序。治安管理在整個物業管理中占有舉足輕重的地位。它是物業業主、使用人和受益人正常工作、安居樂業的基本保證，也是整個社區及社會安定的基礎。同時，良好的物業治安環境能提高物業和物業管理企業的聲譽。
(九)抓好消防管理工作
消防管理工作在物業管理中占有頭等重要的地位。為使物業業主、使用人和受益人有一個良好的物業使用環境，物業管理公司應做好物業消防設施和器材的配置與管理、消防宣傳教育等工作，要預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為物業業主、使用人和受益人的生產和生活提供安全環境，增強其安全感，保衛其生命和財產的安全。
(十)建立新型的人文環境
新型的人文環境應該是和睦共處、互幫互助的生活環境；互利互惠、溫馨文明的商業環境；融洽和諧、輕鬆有序的辦公環境；安全舒適、相互協作的生產環境等。新型的人文環境可以使人們煥發熱情，提高工作效率，熱愛生活，充滿愛心，並對社會治安狀況的好轉有著很大的促進作用。
二、物業環境管理的目標
物業環境管理的實質，就是要遵循社會經濟發展規律和自然規律，採取有效的手段來影響和限制物業業主、使用人和受益人的行為，以使其活動與環境質量達到較佳的平衡，保證物業正常良好的工作、生活秩序與創造優美舒適的工作、生活環境，確保物業經濟價值的實現，最終達到物業經濟效益、社會效益和環境效益的統一。按照這個總目標，物業環境管理的具體目標，主要有以下幾個方面：
(一)合理開發和利用物業區域的自然資源，維護物業區域的生態平衡，防止物業區域的自然環境和社會環境受到破壞和污染，使之更好地適合於人類勞動、生活和自然界生物的生存和發展。
要達到這一目標，就必須把物業環境的管理與治理有機地結合起來，也就是合理利用資源，防止環境污染；在產生環境污染後，做好綜合治理的補救性工作。這是防止環境污染和生態破壞的兩個重要方面。在實際工作中，我們更應該注意以防為主，把環境管理放在首位，通過管理促進治理，為物業業主、使用人、受益人創造一個有利於進行生產和生活的優良環境；一個既能保證技術的合理髮展，又能防止污染的健康、舒適、優美的物業環境，以達到物業的經濟效益、社會效益和環境效益的統一。
(二)有效貫徹國家關於物業環境保護的政策、法規、條例、規劃等，具體制定物業環境管理的方案和措施，選擇切實可行的能夠保護和改善物業環境的途徑，正確處理好社會和經濟可持續發展與環境保護的關係。
由於不同的物業區域，其環境保護的要求或標準有所不同，有的物業在某些方面要求高一些，有的要求則會低一些，這就需要物業管理企業根據物業的不同和物業區域的不同，客觀地擬定所管物業的環保標準與規範。同時，物業管理企業還應組織有關部門定時進行物業環境監測，掌握所管物業區域的環境狀況和發展趨勢。有條件的還應該會同有關部門開展對所管物業區域的環境問題進行科學研究。
(三)建立物業環境的日常管理機構，做好物業環境的日常管理工作，如物業區域內的衛生保潔、綠化、治安、消防、車輛交通等方面的維護和監督工作，使物業區域內的環境經常都得到淨化、美化、綠化，保證正常的工作和生活秩序。
(四)積極開展保護環境的宣傳教育，引導公眾參與物業環境管理，構建物業環境文化。
過去人們一直在研究環境對人類的影響，很少研究人類對環境的破壞作用。因此，傳統文化沿著人統治自然的方向發展，必然會產生人類生存和發展的自然環境的嚴重破壞。環境科學和其他環境學科，如物業環境管理的提出與發展，孕育了一種新型環境文化，這種環境文化代表了人與自然關係的新的價值取向，認為人與自然本質上是一個整體，人與自然應當和諧相處。這種新型的環境文化，標誌著人類在現代社會中高文化水平的意識覺醒，提高和普及公眾的環境意識，是現代文明進步的標誌和尺度。這種環境意識，使傳統的倫理學、道德標準都會發生變化。現代環境倫理學認為，人的正當行為必須擴大對自然的關心，道德標準必須擴大到人類維護環境質量的實體和過程，必須以維護基本生態過程和完善生命維持系統為標準，保護遺傳的多樣性和保證人類對環境資源的持續利用，由此人類發展途徑只能選擇社會、經濟、環境全面綜合發展的途徑。
物業環境是一個局部區域的環境，但它直接影響著一個城市、乃至整個國家的整體環境，最終涉及到人類自身的切身利益。現代工業文明的發展，大量消耗資源，不僅使環境日益惡化，威脅人類生存，而且為爭奪自然資源，也給人類和平帶來威脅。美國環保局局長威廉賴利曾說：“生態完整是國家安全的核心”。
由此可見，普及環境意識，引導人們自覺遵守和維護有關保護物業環境的政策、法律，喚起人們關心物業環境、社會公共利益與長遠利益，把物業環境管理方面的要求和標準變成人們自覺遵守的行為準則和道德規範，是實施物業環境管理的根本和基礎。
第三節 物業環境管理的基本原則
一、環境具有價值的原則
環境是資源，環境以各種形式直接向生產者和消費者提供服務。例如，我們所呼吸的新鮮空氣，我們觀賞自然景色所得到的享受等。因此，環境管理屬於資源管理，這就表明了環境管理具有經濟屬性，環境管理所涉及的問題主要是生產力方面的問題。經濟學家說過，天上不會掉餡餅，沒有免費的午餐，保護環境必須付出代價。這條準則表明環境資源有限，要求環境管理者實施誰開發誰保護、誰損害誰負擔、受益與使用者付費、保護與建設者得利的原則。這條原則指出了環境應當遵循價值規律，利用經濟手段把環境管起來，促使人們在開發和利用資源時，要充分考慮資源環境的持續利用問題，自覺地制止資源浪費、環境的污染與破壞。
在市場經濟條件下，市場並不能總是產生有利的社會與環境效果。其主要原因是：市場價格體系沒有考慮到環境問題，價格嚴重背離價值，環境資源和自然資源無償使用。特別是不加調控的市場，更不能產生正確的信息和信息量。他們不僅對有害健康的生產環境不予重視，而且常常採取欺騙手法，生產有害於環境、有損於公眾安全和利益的商品。他們常常在表面上治理污染，暗地裡卻進行排污或製造假的監測數據。特別是“為公論”，聲稱造成環境污染並不是為了謀私利，而是為了完成國家生產任務或維護集體利益。在這種論調的掩蓋下，再加上地方保護主義，致使許多環保政策難以落實，污染事故難以得到處理。因此，在物業環境管理過程中，應該利用價值規律來搞好物業環境管理，通過加強經濟核算等方法，來調節生產效益與環境效益，從經濟利益上使人們珍惜資源，保護環境。環境具有價值這一原則，有助於建立各種指標體系，把環境管理工作定量化、科學化，有助於把環境管理通過物業環境管理真正落實到各項具體工作中去，否則環境保護只能停留在口頭上，只能是一種願望而已。總之，環境具有價值原則是物業環境管理的基礎和前提。
二、全局和整體效益最優的原則
物業環境管理要遵循全局和整體效益最優的原則。這條原則表明了物業環境管理的生態屬性，物業環境管理必須遵循生態規律，這可從以下三個方面來說明：
(一)既要把物業環境問題作為城市和社會經濟建設中的一個有機組成部分，又要把環境問題作為一個有機聯繫的整體，從物業環境本身固有的各個方面、各種聯繫上去認識和研究，進而揭示環境總體發展趨勢和運動規律，正確處理全局與局部、局部與局部之間的關係，取得最大的全局和整體效益。
(二)在制定物業環境方案和組織實施方案時，要對物業區域內的各組成要素或功能性群體進行定性和定量分析，把不同層次與不同部門的管理工作有機聯繫和協調起來，避免決策失誤和管理不善等情況的發生，促進環境管理的整體效益與全面效益不斷提高。
(三)加強物業環境規劃和物業區域內的綜合治理工作，要綜合研究區域內的人口、資源、經濟結構、自然條件、環境污染和破壞程度等因素，合理安排區域內的生產、建設、商業、生活等活動，制定物業區域內的環境規劃，統籌解決環境問題，運用多種管理手段來加強對環境的管理，實現物業環境管理的最佳整體效益。
三、綜合平衡的原則
環境問題始終是關於保護生態與發展經濟的協調性問題。環境管理具有生態經濟屬性，環境管理必須遵循生態經濟規律，力求生態與經濟的協調和平衡。在物業環境管理中，遵循綜合平衡原則的具體表現為：
(一)保持生態環境的良性循環和控制污染是整個城市、乃至整個社會大系統中的一個有機組成部分，應該把物業區域內的生態保護和環境管理納入城市經濟和社會發展計畫，來協調和綜合平衡城市社會經濟發展與環境保護的關係，在整個城市、乃至整個社會發展的基礎上搞好物業區域內的環境管理。
(二)物業環境管理要有預見性和長遠性，要密切注視物業所在區域的生產、經營、消費等，以整個城市和社會經濟發展動向可能對物業區域的環境保護帶來的影響，及時提出環境保護對策，防患於未然；同時，還要開展物業環境評價和環境預測工作，尤其要開展經濟建設中的環境影響評價工作，並使之制度化和規範化。
(三)要制定和實施綜合有效的制度、條例和規範，強化物業環境管理。為此就必須改變過去物業管理各個部門封閉地、獨立地、互不關聯地制定其單一的管理制度與措施，而應該在制定環境管理制度與措施時，既要考慮諸如大氣、水體、土壤、生物和非生物之類的環境因素，又要考慮社會、政治、經濟、文化、科學技術、法律等方面的情況，並對這些情況進行綜合考慮，統一決策，分工協作，協調發展。
四、持續發展原則
1987年4月，聯合國環境與發展委員會發表了研究報告《我們的未來》，正式提出了可持續發展戰略，其含義是“既滿足當代人的需求，又不對後代人滿足其需求的能力構成危害的發展”。可持續發展戰略包含兩個方面的內容：一是發展目標是為滿足人類的基本需求，特別是貧困人們的需求；二是發展要以生物圈的承受能力為限度，如果超過這種限度，必將影響自然環境支持當代人和後代人生存的能力，只有通過技術進步和管理，對發展進行協調、制約，才能達到經濟、社會和環境的協調發展。
從環境管理的角度出發，可持續發展包括以下基本思想：
1.可持續發展並不否定經濟成長，但人類需要重新考慮的是如何推動經濟成長。
要達到具有可持續意義的經濟成長，必須審計能源和原料的使用方式，力求減少損失、杜絕浪費，儘量不讓廢物排入環境，從而減少單位經濟活動造成的環境壓力。既然環境退化原因存在於經濟過程之中，那么其解決的方法也應從經濟過程中去尋求，這樣才能使傳統的經濟成長模式逐步向可持續模式過渡。
2.可持續發展要以自然資源、環境為基礎，同環境承載能力相協調。
通過適當的經濟、技術手段和政府干預，就可以減少每單位經濟活動所產生的廢物量，即減少資源的耗竭速率，使之低於資源再生速率，從而實現不損害環境的可持續增長。
3.可持續發展要以提高人類生活質量為目標，同社會進步、發展相適應。
對於居住類物業來說，環境管理的最終目的是為居民創造一個舒適、寧靜、高雅、安逸的高質量生活環境，並在此基礎上為業主(住戶)創造一種從物質到精神，既具有現代風貌，又具有個性特徵的生活方式。與社會服務相結合的、功能完善的物業管理是以“物業”為中心的一個“微型社會”，通過良好的環境管理形成一個“陶冶情操，淨化心靈，提升精神”的小社會。因此，良好的物業環境管理在充分保障業主、使用人的合法權益的同時，增強業主、使用人的睦鄰友好意識，創造互相尊重、和樂共處的氛圍，從而達到居住環境和社會關係、社會發展的和諧統一和協調發展。從這個意義上來說，物業管理不僅是改善市民居住條件、提高居住水平的物質基礎，而且也是人類居住區可持續發展的重要前提。
4.可持續發展承認自然環境具有價值，應把生產中環境資源的投入和服務計入生產成本和產品價格之中，逐步完善經濟核算體系。
自然資源的價值和產品價格，應當完整地反映三部分成本：一是資源開採或獲取的成本；二是開採、獲取使用有關環境的成本(包括環境淨化成本和環境損害成本)；三是由於今天使用這一部分資源而不可能被後代人利用的效益損失，即機會成本。而產品銷售價格應當是這些成本加上正常利稅及流通費用的總和。
5.可持續發展的實施必須強調“綜合決策”、“公眾參與”，並制定和實施相應的法律法規。
要改變過去各個部門獨立地、單一地制定社會、經濟、環境政策的做法，提倡根據社會、經濟、環境的全面信息和綜合要求來制定相關政策和措施，並有效地予以實施。
五、政府干預和公眾參與相結合的原則
政府是環境管理的主體，物業環境管理要依據政府制定的環境保護的相關法律、政策和方針進行。但是，環境管理完全依靠政府的干預也是不行的。這主要是由於在環境管理上存在“政策失靈”的情況，即政府干預往往不能改正市場失靈，反而會把市場進一步扭曲。其主要原因有：
1.改正市場失靈很少是政府干預的主要目標。而政府的主要目標大多是國家安全、社會平等、巨觀調控等。
2.政府干預常有未預料到的副作用。如政府鼓勵並給予一定的優惠政策讓居民購置家用小汽車，但可能因為汽車使用量增加而使城市交通困難和大氣環境惡化。
3.政策作用的對象是有理性的人，政策的效果取決於人們對政策的反應。
4.不同的政府政策干預相互影響，使激勵機制發生扭曲。
5.與環境無關的政府政策往往比環境政策對環境的影響更大。如木材價格的上調政策會刺激對森林的過度採伐。
總之，由於政府在制定政策時要兼顧公平與效率兩個方面，公平包括代內公平和代際公平，效率則涉及管理成本與實際效果。在確定資源、能源及重要產品的價格時，在決定對某些產品或行業給予補貼時，在對特定的環境與發展政策、計畫或重大項目作出決策時，政府必須根據完全的經濟、社會和生態信息，審慎地權衡公平與效率。即使是對市場失靈引起的問題進行干預或補救，如果政府的政策或行動不足或過度，也會引起“政策失靈”。例如，一環保項目不符合實際指標，到期不能完成，影響了公眾對政策的信任感，造成負面影響，使一些企業產生政策性虧損以及補貼不當導致浪費使用等。尤其是國家既是社會的管理者，又是國家資產的所有者，同時還是管理政策的制定者，如果不能恰當地把國有企業的資產所有和經營職能分開，還將成為事實上的主要污染者。
因此，在環境管理中，把政府的干預和公眾參與結合起來，通過開發環境教育，增強公眾對環境價值的認識和對開展環境保護工作的緊迫感，激發人們自發保護環境的熱情，才能有效地監督政府避免決策失誤。可見，政府干預與公眾參與原則對物業環境管理方案的實施有著十分重要的意義。
第四節 物業環境管理的基本手段
一、法律手段
運用法律手段是物業環境管理的一種強制性措施。環境管理一方面要靠立法，把國家對環境保護的要求和作法，全部以法律形式固定下來，強制執行；另一方面還要靠執法，環境管理部門要協助和配合法務部門對違反環境法律的犯罪行為進行鬥爭，按環境法規、環境標準對嚴重污染和破壞環境的行為可以提起公訴，直至追究法律責任，也可依據環境法規對危害人民健康、污染和破壞環境的單位或個人直接給予各種形式的處罰，責令賠償損失等。我國自20世紀80年代開始，從中央到地方頒布了一系列環保法律、法規，特別是有關物業管理和物業環境管理的相關法律、法規的頒布，對物業環境、城市環境和整個地球的環境保護與污染防治起到了十分明顯的效果，但存在的問題還不少，致使環境管理的巨觀調控能力受到影響。其具體表現在以下兩個方面：
(一)立法不完善
首先，我國有關環境保護的某些法律條文不明確、不具體，使許多具體問題難以解決，不利於法律、法規的貫徹、執行與監督。例如，污染使受害人難以維護自身的環境權益，在尋求行政或經濟制裁時，又沒有明確的程式可依，法律對此規定不具體，不易操作，處理實際問題時帶有很大的主觀隨意性。
其次，法律在賦予環境保護與管理機構某些職權的同時，並未賦予相應和必要的執法手段和權利。
再次，由於部門職能獨立，常依企業的隸屬關係作為環境管理的依據，不利於當地政府對所轄區域的環境質量負起責任。
(二)執法體制不完善
目前，我國各項經濟管理工作正在逐步向法制方面轉移，但由於歷史和現實方面的原因，一些領導幹部法制觀念淡薄，不按法律辦事，僅顧局部利益和眼前利益，憑領導個人意志行事，行政干預多，違反建設項目環保執法程式，不惜耗竭資源、破壞環境的事件經常發生。因此，為改變這種不良局面，應完善執法體制，建立環保經濟責任制，責任人承擔防止環境污染的責任，自覺遵守、執行環保法規，履行法定義務。
二、經濟手段
在物業環境管理中，我們要遵循價值規律利用價格、稅收、信貸等經濟槓桿，調節生產者在資源開發中保護環境、消除污染的行為，以便於限制損害環境的社會經濟活動，獎勵積極治理污染的單位和個人，促進節約和合理利用資源，充分發揮價值在環境管理中的經濟槓桿作用。如排污收費、經濟處罰、損失賠償、治污獎勵等保護環境經濟措施的綜合利用。
當前，我國在市場經濟條件下，由於市場經濟是一種利益導向型經濟運行機制，以自主經營、自負盈虧、獨立核算的企業和個體經濟，為追求自身的經濟利益，在當前我國環境保護相關法律、法規還不完善的情況下，千方百計地將生產經營造成的污染損害轉嫁給社會，形成外部效應。外部效應是企業或個人的行為對活動以外的企業或個人的影響。外部效應導致私人成本和社會成本的不一致，使市場實際價格不同於最優價格。外部效應可能是好的，也可能是壞的。好的外部效應的例子是，上游農民植樹造林，保持水土不流失，下游農民能夠得到灌溉用水和免受洪水與流沙之害。但上游的農民並不一定有這樣做的積極性。壞的外部效應的例子是，上游伐木會對下游的種植、灌溉、運輸、工業生產、居民生活等方面產生很多壞的影響，造成洪水泛濫、水土流失、生存環境惡化。這對下游居民和全社會都是成本，但上游居民並不承擔這一成本。他們沒有動力考慮這一成本，並且停止伐木還會減少上游居民的收益。另外，上游居民之間的競爭關係也不允許單一上游居民單獨承擔社會成本，只有全體上游居民都承擔這種成本，單一的上游居民才不會在競爭中失敗。因此，必須採用經濟槓桿，制定對所有上游伐木者同樣的標準和激勵機制使他們都承擔這一成本。
目前，由於環境保護的經濟手段不力，隨著市場經濟的建立和發展，這種外部的壞效應現象越來越明顯，其具體表現在以下兩個方面：
(一)把排污費作為企事業單位的環保補助金，並規定企業單位繳納的排污費可從生產成本中列支，這是不公平的。
企業把排污費列入成本，隨著產品流通過程的完成，最後還是轉嫁到消費者身上，形成一家污染，全民負擔的局面。
(二)現行有關環境保護優惠措施已失去效用。十多年來，國家在經濟優惠政策方面，對“三廢”綜合利用產品和環保產品的生產、銷售、價格等方面給予了一定優惠條件，但隨著市場經濟的建立，這些優惠條件已失去鼓勵效果，產品銷售、生產、價格等屬於企業自主權，優惠條件已不復存在。因此就要求進一步加強經濟方面的管理，對環境和資源實行符合價值規律的管理方法，要根據市場經濟的特點給予新的稅收、信貸等優惠，懲罰環境污染者，獎勵環境保護者，以促進環保產業、綠色產品生產和材料的發展。
三、行政干預手段
物業所在區域的環境保護和管理部門，應根據國家行政法規所賦予的組織和指揮權力，對環境資源保護工作實施具體的管理措施。主要包括環境管理部門定期或不定期地向同級政府機關報告本地區的環境保護情況和工作，對貫徹國家有關環境保護方針、政策提出具體的意見和建議；組織制定國家和地方以及各類物業與不同條件下的環境保護政策、工作計畫和環境規劃，並把這些計畫和規劃報請政府審批，使之具有行政法規效力；運用行政權力對某些區域採取特定措施，如劃為自然保護區、重點污染防治區、環境保護特區等；對一些污染嚴重的工交企業要求限期治理，甚至勒令其關、停、並、轉、遷；對易產生污染的工程設施和項目，採取行政制約的辦法，如審批開發、建設項目的環境影響評價書，審批新建、擴建、改建項目的“三同時”(我國《關於保護和改善環境的若干規定》中明確指出：“一切新建、擴建和改建的企業，防止污染的項目，必須和主體工程同時設計、同時施工、同時投產。”)的設計方案，審批有毒、有害的化學品生產、進口和使用，管理珍稀動植物物種及其產品的出口、貿易事宜等等。
值得注意地是，行政干預的必要性，還得取決於以下兩個條件：
1.行政干預的效果必須好於市場機制調節的效果。
2.行政干預所得到的收益與效益必須大於行政干預本身的成本和代價(即計畫、執行成本和所有由於行政干預而加於其他經濟部門的成本或損失)。
四、技術手段
運用技術手段，實現物業環境管理的科學化，包括制定物業環境質量標準，組織開展環境影響評價，編寫環境質量報告，總結推廣防治污染的先進經驗，開展物業環境管理的研究、交流與合作，為制定環境保護技術政策提供依據。
從環境問題被提到議事日程、產生初步的環境管理概念，直到今天發展到用生態經濟學的觀點，運用系統論、資訊理論、控制論等現代科學原理和方法，開展環境管理基礎理論的研究，建立符合持續發展戰略要求的人類——環境——經濟系統，大規模地開展環境預測、預報和評價工作，預測科技進步、生產技術革新和評價資源、能源給環境帶來的影響及其效果等，都是科學技術發展的產物。現在，就巨觀而言，許多西方國家已對環境管理的污染物體系以及有關評價人類——環境——經濟系統的指標體系進行了大量系統研究，建立了許多定性模型和定量模式，套用模擬實驗、計算機模擬方法進行系統分析，實現對高空乃至全球環境污染進行預測、預報，並對資源進行探測等等；就微觀而言，環境管理已由局部的點源治理髮展到今天提出的污染全過程控制，提出了在生產過程中消滅污染的“清潔生產”方案。這種“清潔生產”方案的特點是：生產上的投入最少，產出量最大，既能取得近期效益，也能取得長遠的效果；資源的消耗和利用最經濟合理；生產者利益和整個社會利益協調一致，有最佳的環境效益。
總之，許多環境政策、法律、法規的制定、實施都涉及到許多科學技術問題，所以環境問題解決的好壞，在很大程度上取決於科學技術。沒有先進的科學技術，不僅發現不了環境問題，而且即使發現了，環境污染和破壞也難以控制。所以科學技術是實現環境科學管理的有效途徑和必不可少的手段。
五、宣傳教育手段
這是環境管理的一項戰略性措施。環境保護宣傳既是普及環境科學知識，又是思想動員。通過廣播、電視、電影及各種文化傳播形式廣泛宣傳，使公眾了解環境保護的重要意義和內容，激發他們保護環境的熱情和積極性，把保護環境、熱愛大自然、熱愛我們每個人所生存的環境變成自覺行動，形成強大的社會公眾意識和公眾輿論，制止浪費資源、破壞與污染環境的行為。
物業區域內的業主、使用人和受益人，其環境意識的強弱是衡量其文明程度的重要標誌。物業環境管理人員不僅應該加強對物業區域內成年人的環境意識教育，而且更應該重視對物業區域內的中、小學生和學齡前兒童普及環境科學知識，使他們從小就養成良好的環境意識和習慣。總之，加強公眾環境意識的宣傳教育工作，無疑是保護環境、促進社會經濟持續發展的戰略性管理手段。
