形成
牟氏莊園1811年(嘉慶十六年)繼承父業後，“善務農”，大量購置土地。他精於謀略，善於經營，常言：“人不患無財，患不善用其財。”其購置田產的主張是：“餘三餘九，日益充盈”，即按幾何級數積累財富。他利用各種手段吞併當地幾個百畝以上地主的土地。災年時，對賣地的農民，只買下地權而允許賣主享有租種權，用這一手段同其他地主競爭，其地產迅速擴大。1836年(道光十六年)，棲霞“歲大歉，人相食”，饑民紛紛到古鎮都牟氏門前借糧。他立下規矩：糧食只換不借! 饑民只得忍痛用地換糧， “踵門者趾連而肩摩也”。待存糧換完，他又從東北販回一船高粱，以1斗高粱換1畝地，後又降至幾升高粱換1畝地，饑民迫於生計，仍接連不斷地登門換地。1837年，他在劉家村一帶用兩囤高粱換地67公頃，用此手段吞併周圍18個村子的農民土地， 致使大批自耕農失去土地， 淪為牟家的佃戶。至臨終前他已擁有土地達3000多公頃。
牟墨林以地租、放債、僱工和無償勞役等手段剝削農民。放債，有放錢和放豆餅兩種形式。 豆餅放債是牟家最常用的方法。他所開油坊8座，年平均榨大豆7000多石。春季，把豆餅借給農民，夏收後大豆漲價時作價折款，秋後豆價下跌又將款折合成實物，其結果是，利錢翻幾番，坑害無數農民。
他的家業鼎盛時有賬房先生60餘人， 雇員140餘人。他廣交官府，新官到任、卸任，逢年節、遇喜慶，必有款待。1861(鹹豐十一年)和1867年捻軍兩次進入棲霞縣境，他與官府勾結，設爐鑄造土槍土炮，捐銀兩，辦團練，圍剿捻軍。
他為爭取民心，災年偶有“施捨”之舉。他一生不講穿戴，常肩荷鐵杴糞簍上山察看莊稼。臨終囑咐諸子繼承己志。其子孫效法祖輩，著力經營，至民國初期，其家族土地已達4000公頃，山嵐8000公頃，房產5500餘間。於是成就了現在的牟氏莊園。
經營
牟墨林，是牟氏莊園的成大業者，那時，棲霞有千畝土地者好幾家。與他同時代的人，為什麼獨有他是個成功者，原來，他有五大優勢，才使得他成為一個成功者！這小院大門上這副對聯，就是對他成功的真實寫照。
墨守耕讀呈陶富，
林立懿德詔封翁。
牟氏莊園牟墨林成功的 第一條，是有雄厚的財力。他父親牟綧，原來生長在一個小地主家庭里，兄弟五人，分家後得了60畝土地，一時成為一個富裕的自耕農。他父親經過幾十年的奮鬥，土地發展到一千畝，為兒子牟墨林後來的成功奠定了雄厚的財力基礎。而牟墨林接到這千畝家產，沒有象其他人那樣看成是享受的基礎，而把它視為發家的本錢，這就是他與他人最大的不同之處。 第二條是牟墨林有深厚的文化底蘊。牟墨林不但出生在書香門第，自己讀書也多而且天資聰穎，造就他成為一個百事通，如范蠡販馬，他能將一大群馬不花一分錢的運費，就能從甲地運到乙地。這是陶朱公的高明。范蠡的方法是將一大群馬無償提供給運貨的商人使用，商人得了免費馱運的馬隊；又使自己不用花運費就能將馬運到目的地。舊時，一到青黃不接季節或災荒年，大部分農民都四處討飯，衣布遮體食不果腹。牟墨林為了拯救他的佃戶們都能生活下去，除了實行低地租及佃戶住房不交房租外，還運用以工代賑法，使他自己得到大批無償勞動力使用。特別是“三七分成打松柴法，更為高明。
牟氏莊園打松柴全是運用以工代賑法，即每年冬閒，佃戶無法幹活的時候，他家便在靈山的看山房裡，支起了伙房，向佃戶們提供足夠的飯食，讓佃戶們給他打松柴。後來，為了節省工頭的監督，又使出工者有積極性，又加了“三七”分成即每打十個松柴，打柴人自己還可以得到三個；這樣，佃戶們的一冬勞動，不但換出飯吃，也得到了足夠一年的燒草。後來，都爭著乾，為了平衡關係，東家不得不加上一條制約措施，即每戶佃戶，只許出一個勞動力。佃戶們的燒草多了，莊園主人為佃戶安排了一個專用放草園，蓋上兩間小房，到了晚上，讓佃戶輪流看護。這就是他學陶朱公販馬而得到的－－墨守耕讀呈陶富。
第三條是天賜良機。道光十六年前後，棲霞大災餓殍遍地，民不聊生，已達到了人相食的地步。牟墨林瞅準機會去東北販運高粱，以糧換地，不僅拯救了大批饑民的生命，也使自己的家業迅速發展起來。
第四條能艱苦創業。有了財力，有了方法，又有了天賜良機，如果不能吃苦，也是妄然。牟墨林非常懂得這個道理。所以，他在發展家業時的一切活動總都事必親躬。且不說他與長工一起上山幹活，與民工共同抬石頭修大壩，就說他到東北販糧這件事吧，如果自己不親自去，到了那裡購糧價花多少錢！買到的糧食成色又是如何！這么大的事，自己不親躬能放心嗎？再是，他人販糧為了減少風險，都是運到登州海港，批發出去了。沒有陸運這段麻煩。而牟墨林的承諾是，必須把糧食運到棲霞。從登州到棲霞150里山路，饑民遍地，土匪時出，又這么運！又是他老先生想出了聲東擊西的辦法，將運糧騾隊，分成兩路馱著柴草，開進了登州海港，傍晚裝上糧食，回來時集中走正路，由於騾隊龐大，趕牲口的人都健壯，小股土匪不敢妄動，一個晚上便到達棲霞境內。路上，只遇到小量饑民，隨遇隨施捨，基本沒有麻煩。那時的糧食已達到論粒賣的程度了，而他卻開出一斗糧換一畝地的高價，造成饑民紛紛爭著來換活命糧。由於糧少人多，換糧人怕自己換不到糧食，出現了自相鬥打。為了平衡關係，讓每個饑民都得到糧食，最後不得不將地價由一斗到半斗，最後壓倒一升糧。即是一升糧食也救出了大量準備吃孩子的饑民，救活了多少孩子。所以，饑民們將自己的土地換出去了，還稱牟墨林為活菩薩。
第五條嚴格的家政管理。牟墨林發起來了，隨之暴露出新矛盾，就是如何管好這個家。過去常言“財主不過三代富”，牟墨林他非常懂得這個道理，所以，他在家政管理上，運用他的文化底蘊，創造出了以下八條辦法。
1、運用供給制，制約子孫，發奮讀書，當好儒家財主。
2、設定管理機構，進行全方位理財，按計畫進行收支。
3、花錢買官，嚴防官府中的混官敲詐。
4、支援困難，換出官府中的好官保護。
5、不設專職家丁，提高雇員工資，讓他們身兼“保衛’。
6、滿足丐幫生活要求，杜絕土匪搶劫。
7、主人造槍，佃戶持有，主佃形成共同防禦保衛體。
8、廣行善事，如買地花高價，優先租種權，低地租制，災年欠租，無償向佃戶提供一套住房，農閒時以工代賑等等，緩和各種人的矛盾。就這樣，使他得到－－林立懿德詔封翁。
由於牟氏家族“勤儉”家風的世代影響，加之牟墨林生就聚財儉樸的個性，決定了他住宅的簡陋。
風水
牟氏莊園相傳，據南方風水先生反覆查驗，此處數丈之內是旺氣和靈氣的匯合點，又稱“地眼”。具體表現：踏於“地眼”之內，頓感氣場繚繞，身有異感；夜間時常紅光閃閃，實為寶地一處，旺氣所在。
牟氏家族不惜重金邀請各方風水先生，進一步查看地脈，探求鎖住“旺氣”與“靈氣”之法。於是，建設了這所造型奇特，形如古鎖的古老住宅，以此鎖住靈氣，發達本族。請看特點，兩頭探出，中間凹進，很像一把古鎖。
別稱
改革開放後，黨和政府強調實事求是，棲霞將“牟二黑子地主莊園”更名為“牟氏莊園”；由省級文物保護單位升為國家文物保護單位等。牟氏莊園的典型人物牟墨林則被廣大遊客稱為“清代的農民企業家”。而由他創建的牟氏莊園不但被譽為“民間小故宮”，而且，還被稱為“棲霞永寶”、“華夏五個第一”。
第一
牟氏莊園，它在華夏的五個第一為：一、六萬畝土地、十二萬畝山嵐、五千五百間房屋、年收地租三百萬，中國土地經營的第一大財主。二、牟家連富了十代，達356年，是中國第一壽命最長的大財主。三、莊園大院占地面積三十萬平方米，為第一大院。四、年舍飯千石谷百年不變，賑災濟民為第一。五、無專職保全家丁，百年不招土匪，各種不同階層的人，都可以在這裡平安相處，創百年和諧社會第一。
百日紅
莊園中有一古樹，學名“紫薇”，又稱“百日紅”，當地叫“痒痒樹”。在這旺氣與靈氣的關照作用下，這棵古樹歷經了兩個多世紀，至今枝繁葉茂，紅花簇簇。我國著名旅遊專家、建築專家楊乃濟教授稱這是“六百年旺氣之所在”的象徵。因此，當地人非常看重這棵古樹，以至於崇拜。“摸摸痒痒樹，渾身有靈氣”、“樹上抓一抓，旺氣帶回家”之說，在膠東廣為流傳。
因此，牟墨林對自己的住宅感到非常滿意。他不但相信這“旺氣”將對自己帶來好運，而且更相信，人光有好運還不行，離開了個人奮鬥，也將一事無成。
評價
牟墨林性情緘默，樂善好施，生平穿著樸素，吃喝節儉，終生保持了莊戶人的本色。他頭腦靈活，處事精明，“善務農”、“善用其財”，對農業生產有一定研究，他常年背著糞簍巡視田野，查看莊稼，掌握墒情，掂掇地茬。講究科學種田。他“善用其財”的本領在大災之年得到了充分的施展。他不但能瞅準機遇，而且能把住機遇不放，鍥而不捨，直到成功。我們不能不承認，牟墨林的一生是成功的一生。
劇本
書名：《罪惡的牟二黑》
繪畫：陶長華,趙仁年
內頁：88圖
出版：學林出版社
版次：2009年12月1版1印
ISBN：9787807309420
1965年11月 上海人美第一版。
【內容提要】 牟二黑是解放前山東棲霞縣出名的大地主。牟二黑本名牟墨林，由於他為人狠毒心腸黑，所以農民們給他起了個“牟二黑”的外號。這個臭名昭著的綽號，一直被他的子孫後代繼承了下來。在解放前的一百多年間，牟二黑家族橫行霸道，無惡不作。牟家祖孫幾代，先後任過山東棲霞縣主簿、直隸正定府同知、南宮縣知縣等職。牟家倚仗著反動政府的權勢，靠著災年奪地、重租壓榨、高利盤剝、無償勞役、大斗大秤等“八大靠”的血腥手段，肆無忌憚地搜刮民脂民膏，不斷地擴充他們的家業，過著窮奢極欲的糜爛生活。解放前，牟家霸占的土地達六萬多畝，山嵐十二萬多畝，房屋五千五百餘間。牟二黑家族的歷史，沾滿了勞動人民的血和淚。牟家的萬貫家產，是在無數個勞動人民的白骨上積累起來的。棲霞解放後，萬惡的大地主牟二黑家族被鬥倒了，勞動人民徹底翻了身。可是，人們永遠也不會忘記這血淚仇，永遠也不會忘記這階級恨。
