概述
漯河市人民政府辦公室關於印發漯河市房屋專項維修資金管理辦法的通知
（漯政辦〔2013〕84號）
各縣區人民政府，漯河新區、經濟技術開發區、西城區管委會，市人民政府各部門，直屬及駐漯各單位：
《漯河市房屋專項維修資金管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。
漯河市人民政府辦公室
2013年5月28日
第一章總則
第一條為加強對房屋專項維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權益，根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》和《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》，結合我市實際，制定本辦法。第二條本市行政區域內房屋專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱房屋專項維修資金，是指專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
第三條本辦法所稱房屋共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢房屋業主或者結構相連的不同樓幢業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道、非產權式樓記憶體車庫等。
本辦法所稱房屋共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢房屋業主或者不同樓幢業主共有的附屬設施設備，一般包括共用的上下水管道、安防系統、中央空調、供暖系統、熱水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施、住宅區的道路、綠地、景觀、路燈、排水設施、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條房屋專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條市房產行政主管部門會同市財政部門負責本行政區域內房屋專項維修資金的指導和監督工作，其下屬的市房屋維修資金管理中心具體負責房屋專項維修資金日常管理工作。
各縣房產行政主管部門會同同級財政部門負責本轄區內房屋專項維修資金的指導和監督工作。
第二章交存
第六條凡單幢房屋或者一個物業管理區域內房屋有兩個以上產權人的，應當建立房屋專項維修資金。第七條商品房屋、保障性住房（含經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、單位集資合作建房及徵收安置房屋，下同）的房屋專項維修資金由業主交存。
出售公有住房的,售房單位和業主應當按照本辦法的規定交存房屋專項維修資金。
第八條商品房屋和保障性住房按照所擁有的物業的建築面積交存房屋專項維修資金，首期房屋專項維修資金的交存標準為：
（一）無電梯房屋，由業主按建築面積每平方米40元交存；
（二）有電梯房屋，由業主按建築面積每平方米60元交存。
市房產行政主管部門應當根據房屋建築安裝工程每平方米造價，適時調整並公布首期房屋專項維修資金的交存標準。
第九條出售公有住房的，按照下列規定交存房屋專項維修資金：
（一）業主按照所擁有的物業的建築面積每平方米15元交存首期房屋專項維修資金。
（二）售房單位按照無電梯房屋不低於售房款的20%，有電梯房屋不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取房屋專項維修資金。
第十條業主交存的房屋專項維修資金屬於業主所有。從公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第十一條首期房屋專項維修資金，業主可以委託房地產開發建設單位代交，也可以直接存入房屋專項維修資金專戶。
商品房屋的業主應當在簽署購房契約後30日內，將維修資金存入房屋專項維修資金專戶。委託房地產開發建設單位代交的，房地產開發建設單位應當自收到房屋專項維修資金之日起15日內，將代收的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，由市房屋維修資金管理中心開具“房屋維修資金個人交存憑證”。代收單位應當於開具交存憑證7日內將交存憑證交給業主留存。
尚未售出的房屋，由房地產開發建設單位在辦理房屋所有權初始登記時代交該部分房屋的專項維修資金，待房屋售出後，由開發建設單位足額扣回。
公有住房售房單位應當在辦理房改房手續時，將單位和業主房屋專項維修資金一併交存。
第十二條未按本辦法規定交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十三條房屋專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。
第十四條未成立業主大會或業主大會決定委託政府代為管理的，其房屋專項維修資金由市房屋維修資金管理中心代為統一管理。
市房屋維修資金管理中心應當在所在地委託商業銀行作為專戶管理銀行，並開立房屋專項維修資金專戶。
開立房屋專項維修資金專戶，應以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
已售公有住房的房屋專項維修資金專戶，按售房單位設賬，按幢設分賬；其中業主交存的，按房屋戶門號設分戶賬。
第十五條房屋專項維修資金實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
業主大會應當在所在地委託商業銀行作為本物業管理區域內房屋專項維修資金的專戶管理銀行，開立房屋專項維修資金專戶，並以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
業主委員會應當持業主大會決定及書面報告，報市房屋維修資金管理中心。對於符合條件的，市房屋維修資金管理中心應當將代管的該物業管理區域內業主交存的房屋專項維修資金賬面餘額劃轉至業主大會開立的房屋專項維修資金專戶，並將有關賬目等移交業主委員會。
第十六條業主大會應當建立房屋專項維修資金管理制度。
業主大會開立的房屋專項維修資金賬戶，應當接受市房產行政主管部門的監督。
第十七條房屋專項維修資金自存入維修資金專戶之日起按國家規定銀行活期存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結存到戶。
第三章使用
第十八條房屋專項維修資金應當專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。物業服務企業應當按照物業服務契約約定，承擔房屋共用部位、共用設施設備日常維護、養護管理工作。
第十九條房屋專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：
（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營服務單位，為業主提供服務所發生相關管線和設施、設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十一條房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品房屋之間、保障性住房之間或商品房屋與保障性住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存房屋專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（三）售後公有住房與商品房屋、保障性住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業，再分別按照本條第(一)項、第（二）項規定分攤。
（四）未售出房屋，由開發建設單位或者公有住房售房單位按照未售出房屋的建築面積分攤。
第二十二條同一個物業管理區域內，經專有部分面積占相關總建築物面積2/3以上且專有部分人數占相關總人數2/3以上的業主採取業主大會或簽字授權等形式，簽訂房屋維修資金籌集使用授權委託書，授權業主委員會或個人在委託書有效期限內，可直接辦理該物業管理區域內維修資金申請、支用、籌集等約定事項。
第二十三條房屋專項維修資金實行政府代管的，其使用按照以下程式辦理：
（一）制定方案
物業服務企業應當依據業主、業主委員會的意見及查看結果提出維修計畫建議，制定維修和更新、改造方案及相應的維修預算。
沒有物業服務企業的由相關業主提出使用建議，並委託相關單位制定維修和更新、改造方案。
（二）業主確認
維修和更新、改造方案經房屋專項維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積2/3以上，且占總人數2/3以上的業主討論通過或書面同意，並在小區明顯位置進行公示，公示時間為七個自然日。
（三）辦理備案
公示無異議，物業服務企業或業主委託代表到所屬區域房屋專項維修資金管理部門辦理專項維修資金使用備案。要件齊全的，維修資金管理部門應在接件後二個工作日內根據有關資料作出使用決定，並通知專戶管理銀行撥付50%首付款至施工單位。
（四）竣工驗收
工程竣工後，物業服務企業、相關業主、業主委員會、監理單位、施工企業對工程進行驗收，並按照規定出具竣工驗收報告。
（五）工程決算
竣工公示期滿，業主無異議後，物業服務企業或相關業主（業主委員會）持有關資料向所屬區域房屋專項維修資金管理部門申請列支。維修資金管理部門審核同意後，通知專戶管理銀行將剩餘工程款項劃轉至施工單位。
第二十四條房屋專項維修資金實行業主自主管理的，其使用按照以下程式辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支範圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用房屋專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）物業服務企業組織實施使用方案；
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支房屋專項維修資金；
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，並報所在區域內維修資金管理部門備案；維修資金管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉房屋專項維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行將所需房屋專項維修資金劃轉至施工單位。
第二十五條 房屋共用部位、共用設施設備發生突發性損壞，出現下列情形，需要立即對其進行維修和更新、改造的，可以向本行政區域內房屋專項維修資金管理部門申請，啟用房屋專項維修資金應急使用程式：
（1）屋面漏水、外牆滲水嚴重；
（2）共用管道損壞，共用排水系統跑水、塌陷；
（3）出現嚴重危及基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構（建設工程保修期限外）的情形；
（4）路面損壞嚴重影響人身安全；
（5）嚴重影響業主使用或者危及房屋安全的其他情況。
第二十六條房屋專項維修資金應急使用按照以下程式辦理：
（一）業主委員會（相關業主）或物業服務企業直接申報至所屬區域內房屋專項維修資金管理部門；
（二）維修資金管理部門現場勘查，符合維修條件的，會同業主委員會（相關業主）或物業服務企業組織有關維修部門24小時內到場進行維修，同時按照本辦法第二十三條、第二十四條的規定補辦相關手續；
（三）維修工程由聘用的監理公司及維修資金管理部門進行質量與現場監督；維修完畢後，監理公司出具驗收報告，二個工作日內由造價諮詢單位完成維修項目決算；
（四）業主委員會（相關業主）或物業服務企業補齊相關手續後，維修資金管理部門將維修項目、維修費用、施工單位、造價諮詢單位、監理單位、殘值回收情況等內容，在維修項目所涉及業主的區域予以公示，公示時間為七個自然日；
（五）公示期滿後，屬於政府代管的，由維修資金管理部門通知專戶銀行將工程款直接劃轉至施工單位；屬於業主自治管理的，由業主委員會通知專戶管理銀行將工程款直接劃轉至施工單位。
第二十七條為保證工程質量和房屋專項維修資金的合理使用，鼓勵聘請具有相應資質的專業工程造價諮詢機構及工程監理機構對工程預決算進行評估及對工程進行監理，相關費用從房屋專項維修資金增值利息中列支。
第二十八條在保證房屋專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將房屋專項維修資金用於購買國債。利用房屋專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入房屋專項維修資金滾存使用。
禁止利用房屋專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十九條下列資金應當轉入房屋專項維修資金滾存使用：
（一）房屋專項維修資金的存儲利息；
（二）利用房屋專項維修資金購買國債的增值收益;
（三）利用房屋共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）房屋共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章維修資金的續交和補交
第三十條業主分戶賬面房屋專項維修資金餘額（售後公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額的30%時，應當及時續交已用部分。成立業主大會的，房屋專項維修資金的續交方案由業主大會決定。業主大會應當及時向分戶賬面餘額不足首期交存額30%的業主發出續交通知，業主應當在接到續交通知之日起30日內，將續交的房屋專項維修資金交存到維修資金專戶；未成立業主大會的，續交方案由物業管理區域內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主決定。
第三十一條本辦法實施前房屋已經出售但未建立房屋專項維修資金的，應當補交。補交的實施主體是物業區域的業主大會，業主大會應就補交本區域房屋專項維修資金作出決定，並按相關規定授權業主委員會具體實施。
第三十二條房屋專項維修資金的補交標準以房屋建築面積為計算基數，原則上不能低於同期、同類型房屋交存標準。
第三十三條房屋專項維修資金補交具體實施方式
（一）一次性補交的交存方式
業主大會討論通過補交方案，由業主委員會或業主授權代表負責具體實施，業主應按“補交標準”的規定及時將補交的維修資金集中交存至指定專戶。
（二）分期交存方式
維修資金的補交併入物業服務費測算項目。按年限（最長不得超過5年）、建築面積等計算房屋每平方米每月或每年補交基數，以年度、季度或月份實施分期交存，也可在日常交納物業服務費時一併交存。
（三）經業主大會討論通過，也可綜合上述兩種交存方式，即首次由業主交存該戶應交維修資金總數的20%—30%，剩餘70%—80%部分計入物業服務費由業主按月交存。
（四）業主大會討論通過的其他合法補交方式。
第三十四條房屋專項維修資金補交的程式
（一）維修資金的補交工作，需經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意後予以實施。
（二）成立業主委員會並簽訂物業管理服務契約的房屋，維修資金補交工作由業主委員會組織召開業主大會討論通過後，由業主委員會實施維修資金補交具體工作，補交的維修資金應交存至維修資金專戶。
（三）有房屋產權（管理）單位，但未實行物業管理的房屋，維修資金的補交工作由房屋產權（管理）單位或業主授權代表組織實施。
（四）既沒有房屋產權（管理）單位、也未實行物業管理的房屋，維修資金的補交工作由對共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主或業主授權代表提出補交計畫，並組織實施。
第五章監督管理
第三十五條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明房屋專項維修資金交存和結餘情況並出具有效證明，該房屋分戶帳中結餘的房屋專項維修資金超過首期應交維修資金的30%時隨房屋所有權同時過戶，不足首期交存額30%的，受讓人應按首期交存標準補交後再辦理過戶手續。受讓人應當持房屋權屬證明及本人身份證明到房屋維修資金管理部門辦理分戶賬更名手續。
房屋專項維修資金已劃轉至業主委員會開立的專用賬戶的，受讓人應當到業主大會開戶銀行辦理變更手續。
第三十六條房屋滅失的，按照下列規定返還房屋專項維修資金：
（一）房屋分戶賬中結餘的房屋專項維修資金返還業主；
（二）公有住房售房單位交存的房屋專項維修資金賬面餘額返還售房單位；售房單位不存在的，按售房單位財務隸屬關係，收繳同級國庫。
第三十七條房屋維修資金管理部門、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對房屋專項維修資金賬目，並向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）房屋專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）其他有關房屋專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求覆核。
第三十八條專戶管理銀行應當每年至少一次向房產行政主管部門、房屋維修資金管理部門、業主委員會傳送維修資金對賬單。
房產行政主管部門、房屋維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行覆核。
專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，隨時接受業主和公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金的交存、使用、增值收益、賬面餘額的查詢。
第三十九條房屋專項維修資金的管理費用在維修資金增值收益中列支，由主管部門核定，並與專項維修資金分賬核算。
房屋專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第四十條房屋登記機構在辦理預告登記、所有權初始、所有權轉移登記時，應當查驗申請人房屋專項維修資金交存憑證，並作為辦理要件。
第六章法律責任
第四十一條房地產開發企業有下列行為之一的，由房產行政主管部門按下列規定處理：（一）違反本辦法第十二條規定將房屋交付購買人的，責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
（二）未按本辦法第二十一條第（四）項規定分攤維修、更新和改造費用的，責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第四十二條業主未按規定或業主大會決議續交、補交房屋專項維修資金，或者拒不分攤維修和更新、改造費用的，業主委員會、授權代表或利益相關人可依據《管理規約》訴諸法律。因拒絕續交、補交維修資金，給其他相關業主造成維修不便及損失的，相關業主或其他利益相關人可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十三條違反本辦法規定，挪用房屋專項維修資金的，由房產行政主管部門追回挪用的房屋專項維修資金，沒收違法所得，可以並處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
物業服務企業挪用房屋專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
房產行政主管部門挪用房屋專項維修資金的，由上一級政府房地產行政主管部門追回挪用的房屋專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十四條房產行政主管部門違反本辦法第二十八條規定的，由上一級政府房地產行政主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主大會或者業主委員會違反本辦法第二十八條規定的，由房產行政主管部門責令改正。
