深圳市城市更新辦法

第十條 第二十條 第三十條

深圳市人民政府令（第211號）深圳市城市更新辦法
文號：第211號
《深圳市城市更新辦法》已經市政府四屆一四六次常務會議審議通過，現予發布，自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新辦法
第一章 總 則
第一條 為規範本市城市更新活動，進一步完善城市功能，最佳化產業結構，改善人居環境，推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會可持續發展，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域範圍內的城市更新活動。
本辦法所稱城市更新，是指由符合本辦法規定的主體對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）內具有以下情形之一的區域，根據城市規劃和本辦法規定程式進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：
（一）城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；
（二）環境惡劣或者存在重大安全隱患；
（三）現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施；
（四）依法或者經市政府批准應當進行城市更新的其他情形。
第三條 城市更新應當遵循政府引導、市場運作、規劃統籌、節約集約、保障權益、公眾參與的原則，保障和促進科學發展。
第四條 城市更新應當符合國民經濟和社會發展總體規劃，服從城市總體規劃和土地利用總體規劃。城市更新實行城市更新單元規劃和年度計畫管理制度。
城市更新單元規劃是管理城市更新活動的基本依據。
城市更新年度計畫應當納入近期建設規劃年度實施計畫及土地利用年度計畫。
第五條 城市更新可以依照有關法律法規及本辦法的規定分別由市、區政府、土地使用權人或者其他符合規定的主體實施。
第六條 市、區政府應當保障開展組織實施城市更新的工作經費，對城市更新項目提供適當的資金扶持。
城市更新涉及的基礎設施和公共服務設施建設，應當從土地出讓金中安排相應的項目資金。城市更新涉及政府投資項目的，根據政府投資項目管理的相關規定實施。
第七條 市規劃國土主管部門負責組織、協調全市城市更新工作，依法擬訂城市更新相關的規劃土地管理政策，統籌城市更新的規劃、計畫管理，制定城市更新相關技術規範，組織制定城市更新單元規劃，負責城市更新過程中的土地使用權出讓、收回和收購工作。
第八條 各區政府（含新區管理機構，下同）組織轄區內城市更新用地的整理，組織轄區內綜合整治類更新項目和市政府確定由其實施的拆除重建類更新項目的實施，對功能改變類和其他拆除重建類更新項目的實施進行協調。
市發展改革部門負責擬定城市更新相關的產業指導政策，統籌安排涉及政府投資的城市更新年度資金。市財政部門負責按照計畫安排核撥城市更新項目資金。
各相關主管部門依法在各自職能範圍內為城市更新活動提供服務並實施管理。
第二章 城市更新規劃與計畫
第九條 全市城市更新專項規劃根據城市總體規劃制定，與近期建設規劃相銜接，明確全市城市更新的重點區域及其更新方向、目標、時序、總體規模和更新策略。
第十條 法定圖則應當對其規劃範圍內的城市更新作以下規定：
（一）城市更新單元的範圍；
（二）城市更新單元範圍內應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規模；
（三）城市更新單元的規劃指引。
第十一條 對於城市建成區中具有本辦法第二條所規定情形，需要進行城市更新的區域，應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照有關技術規範，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區域作為城市更新單元，制定城市更新單元規劃。
一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。
第十二條 城市更新單元規劃應當按照有關技術規範制定，依法進行公示、徵求意見。
城市更新單元規劃應當包括以下內容：
（一）城市更新單元內基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及其布局；
（二）城市更新單元內更新項目的具體範圍、更新目標、更新方式和規劃控制指標；
（三）城市更新單元內城市設計指引；
（四）其他應當由城市更新單元規劃予以明確的內容。
城市更新單元規劃涉及產業升級的，應當徵求相關產業主管部門意見。
第十三條 城市更新單元規劃應當根據法定圖則所確定的各項控制要求制定，由市規劃國土主管部門批准後實施。
未制定法定圖則地區應當在現狀調查研究的基礎上，根據分區規劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規劃，報市政府批准後實施。城市更新單元規劃的相關內容應當納入法定圖則的制定。
城市更新單元規劃對法定圖則的強制性內容作出調整的，由市規劃國土主管部門報市政府批准後實施。相應的內容應當納入法定圖則並予以公布。
第十四條 城市更新年度計畫包括城市更新單元規劃的制定計畫、已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目、相關資金來源等內容。其中，綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年度計畫。
第十五條 各區政府可以組織其相關職能部門對轄區內各類需要進行城市更新的項目進行篩選，提出轄區內的城市更新單元規劃的制定計畫和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，向市規劃國土主管部門申報納入城市更新年度計畫。
市政府各相關主管部門、有關企事業單位，也可以提出城市更新單元規劃的制定計畫和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，在徵求項目所在區政府意見後，向市規劃國土主管部門申報納入城市更新年度計畫。
第十六條 未納入城市更新單元的城市建成區具有本辦法第二條所規定情形，具備制定城市更新單元規劃相關條件的，各區政府和市政府各相關主管部門可以依據全市城市更新專項規劃等相關規劃，擬訂城市更新單元範圍並提出納入城市更新年度計畫的建議，提交市規劃國土主管部門。
第十七條 市規劃國土主管部門對各區政府、市政府各相關主管部門及有關企事業單位的申報進行統籌、協調後，擬訂城市更新年度計畫，按照規定程式公示後納入近期建設規劃年度實施計畫及土地利用計畫草案，報市政府審批。
需單獨制定綜合整治類更新項目年度計畫的，市規劃國土主管部門可以單獨制定並報市政府審批。
城市更新年度計畫可以按照上述報批程式進行調整。
第十八條 區政府申報的轄區內城市更新單元規劃制定計畫納入城市更新年度計畫的，由區政府組織原申報單位擬訂城市更新單元規劃草案，按照規定程式報批。
市政府各相關主管部門、有關企事業單位申報的城市更新單元規劃制定計畫納入城市更新年度計畫的，由市規劃國土主管部門組織申報單位擬訂城市更新單元規劃草案，按照規定程式報批。
第三章 綜合整治類城市更新
第十九條 綜合整治類更新項目主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建築節能改造等內容，但不改變建築主體結構和使用功能。
綜合整治類更新項目一般不加建附屬設施，因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施需要加建附屬設施的，應當滿足城市規劃、環境保護、建築設計、建築節能及消防安全等規範的要求。
第二十條 綜合整治類城市更新的相關技術規範由有關主管部門組織擬訂，報市政府批准後執行。
第二十一條 綜合整治類更新項目由所在區政府制定實施方案並組織實施。
根據法律、法規及有關規定或者相關標準與規範，實施綜合整治需報有關部門批准或者備案的，應當進行報批或者備案。
第二十二條 綜合整治類更新項目的費用由所在區政府、權利人或者其他相關人共同承擔，費用承擔比例由各方協商確定。涉及改善基礎設施、公共服務設施和市容環境的費用，費用承擔比例按照市、區兩級財政負擔事權劃分的有關規定執行。
第四章 功能改變類城市更新
第二十三條 功能改變類更新項目改變部分或者全部建築物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建築物的原主體結構。
功能改變類更新項目可以根據消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施的需要加建附屬設施，並應當滿足城市規劃、環境保護、建築設計、建築節能及消防安全等規範的要求。
第二十四條 功能改變類更新項目應當符合產業布局規劃，優先滿足增加公共空間和產業轉型升級的需要。
第二十五條 實施功能改變類更新項目的土地使用權人應當按照有關法律法規規定的建築物改變使用功能的程式，向市規劃國土主管部門及相關主管部門申請辦理規劃許可變更和相關手續。
市規劃國土主管部門在受理規劃許可變更申請後，應當在深圳特區報、深圳商報就申請事宜進行公示，公示時間不少於7日，公示費用由申請人承擔。
建築物由業主區分所有，部分業主申請將住宅改為經營性用房的，申請人應當依法徵得利害關係人的同意，並在申請辦理規劃許可變更手續時提交書面證明檔案。
建築物由業主區分所有，部分業主申請其他形式的功能改變的，參照前款規定處理。
第二十六條 市規劃國土主管部門批准功能改變的，應當與土地使用權人簽訂土地使用權出讓契約補充協定或者補簽土地使用權出讓契約；土地使用權人應當按照相關規定繳納地價。
功能改變後的土地使用權使用期限按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩餘期限確定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申請人補繳地價後按照規定予以補足。
第二十七條 功能改變類更新項目應當繳納的地價按照以下規定確定：
（一）改變功能的原有建築面積部分，按照其改變後的功能和土地使用權剩餘期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩餘期限以公告基準地價標準計算的地價；
（二）改變功能的增加建築面積部分，按照其改變後的功能和土地使用權剩餘期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。
非商品性質房地產轉為商品性質的，應當按照有關規定另行補繳相應地價。
第五章 拆除重建類城市更新
第二十八條 拆除重建類更新項目應當嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計畫的規定實施。
第二十九條 根據城市更新單元規劃的規定，城市更新單元內土地使用權期限屆滿之前，因單獨建設基礎設施、公共服務設施等公共利益需要或者為實施城市規划進行舊城區改建需要調整使用土地或者具備其他法定收回條件的，由市規劃國土主管部門依法收回土地使用權並予以補償。
第三十條 除依法應當收回的外，市政府可以根據城市更新的需要組織進行土地使用權收購，城市更新單元內的土地使用權人也可以向市規劃國土主管部門申請土地使用權收購。
土地使用權收購的程式、條件、價格按照土地儲備和土地收購的有關規定執行。
第三十一條 除鼓勵權利人自行改造外，對由政府統一組織實施城市更新的，可以在拆遷階段通過招標的方式引入企業單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補償成本從土地出讓收入中支付；也可以在確定開發建設條件且已制定城市更新單元規劃的前提下，由政府在土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中確定由中標人或者競得人一併實施城市更新，建築物、構築物及其他附著物的拆除清理由中標人或者競得人負責。
第三十二條 拆除重建類城市更新項目範圍內的土地使用權人與地上建築物、構築物或者附著物所有權人相同且為單一權利主體的，可以由權利人依據本辦法實施拆除重建。
第三十三條 拆除重建類城市更新項目範圍內的土地使用權人與地上建築物、構築物或者附著物所有權人不同或者存在多個權利主體的，可以在多個權利主體通過協定方式明確權利義務後由單一主體實施城市更新，也可以由多個權利主體簽訂協定並依照《中華人民共和國公司法》的規定以權利人擁有的房地產作價入股成立公司實施更新，並辦理相關規劃、用地、建設等手續。
第三十四條 同一宗地內建築物由業主區分所有，經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意拆除重建的，全體業主是一個權利主體。
城中村、舊屋村拆除重建的，應當經原農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規定表決同意。
本辦法所稱城中村是指我市城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域範圍內的建成區域。
第三十五條 權利人拆除重建類更新項目的實施主體在取得城市更新項目規劃許可檔案後，應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓契約補充協定或者補簽土地使用權出讓契約，土地使用權期限重新計算，並按照本辦法規定補繳地價。
第三十六條 拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建築容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建築容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建築容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。
城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建後，符合有關規定的建築物和附著物均可以由建設單位取得完全產權，並可以自由轉讓。
城中村拆除重建項目補繳地價可以按照市政府有關規定返撥所在區政府，作為城中村基礎設施和公共服務設施建設費用。
第三十七條 市政府《關於發布深圳市寶安龍崗區規劃國土管理暫行辦法的通知》實施前已經形成的舊屋村拆除重建的，現狀占地面積1.5倍的建築面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。
第三十八條 拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建築面積以內部分不再補繳地價；增加的建築面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。
拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業等經營性用途的，原有合法建築面積以內部分，按照其改造後的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩餘期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建築面積部分，按照其改造後的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市政府關於寶安龍崗兩區舊城舊村改造項目的處理意見已有規定的，從其規定。
拆除重建類的工業區升級改造項目，未按照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；建成後其建築物需要轉讓的，適用市政府工業樓宇轉讓的有關規定。
第三十九條 本辦法第三十六條至第三十八條規定情形以外的拆除重建類城市更新項目，按照其改造後的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建築面積按照原土地用途及剩餘土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價。
非商品性質房地產轉為商品性質的，應當按照有關規定另行補繳相應地價。
第四十條 實施拆除重建的權利人應當依法解決拆除重建項目範圍內的經濟關係，自行拆除、清理地上建築物、構築物及附著物等，並按照城市更新單元規劃和土地使用權出讓契約的要求移交基礎設施、公共服務設施等用地，政府均不作補償。
第六章 其他規定
第四十一條 被依法鑑定為危房、需要拆除重建的單棟建築，依據城市危房管理的有關規定執行，不需要納入城市更新年度計畫，不專門制定城市更新單元規劃。
第四十二條 城市更新項目範圍內的違法用地、違法建築應當依照有關法律、法規及廣東省、本市有關規定接受處理後，方可作為權屬確定的更新對象。
城市更新項目範圍內未辦理房地產權登記、又不屬違法用地或者違法建築的建築物、構築物或者附著物，應當根據本市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規定完善手續後，方可作為權屬確定的更新對象。
第四十三條 城市更新單元範圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應當優先用於基礎設施和公共服務設施的建設。
未被規劃用於基礎設施和公共服務設施建設的，可以根據城市更新單元規劃一併納入更新改造，由市規劃國土主管部門辦理相關手續，出讓給其相鄰地塊的城市更新實施主體。出讓的零星土地總面積不超過該項目總用地面積的10%，位於特區內的不得超過3000平方米。
第四十四條 城市更新項目應當遵守保護歷史文化遺存的法律、法規，依法保護城市更新範圍內的歷史文化遺存。
實施城市更新不得破壞城市防洪系統、城市人民防空設施等各類城市安全保障系統，或者使其功能部分、全部喪失。
第四十五條 根據保障性住房建設及產業用房建設的有關要求，可以在拆除重建類項目中配建一定比例的政策性用房，具體辦法由相關主管部門另行制定，報市政府批准後實施。
第四十六條 城市更新涉及產業用地的，除應當遵守本辦法的規定之外，還應當符合深圳市產業導向目錄、城市更新或者相關產業升級政策。
第四十七條 市規劃國土主管部門根據城市更新單元規劃的規定，在土地使用權出讓契約中與更新項目實施主體約定配套建設保障性住房、產業用房、基礎設施和公共服務設施的內容。
第四十八條 規模較大的城市更新項目可以分期實施。
城市更新項目分期實施的時序、規模等規劃控制指標由城市更新單元規劃和規劃許可檔案規定。
分期實施的城市更新項目應當優先安排基礎設施、公共服務設施和用於安置回遷業主的建築。
第四十九條 實施城市更新過程中，應當通過發展綠色建築，營造宜居環境，改善能源結構，推廣中水和雨水利用，加強建築廢棄物再利用等多種途徑，有效推進節能減排工作。
第七章 附 則
第五十條 相關管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
對城市更新實施主體違反城市規劃和土地管理等方面法律、法規的行為，應當依法追究法律責任。
第五十一條 本辦法自2009年12月1日起施行。本辦法施行前本市相關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。