規定概述
【發布單位】安徽省
【發布文號】淮南市人民政府令2013年第135號
【發布日期】2013-02-04
【生效日期】2013-04-01
【失效日期】
【檔案來源】國務院法制辦公室
關於辦法
淮南市物業專項維修資金管理辦法
(2013年2月1日淮南市第15屆人民政府第2次常務會議審議通過
2013年2月4日淮南市人民政府令第135號公布 自2013年4月1日起施行)
辦法內容
第一條 為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市市轄區(包括毛集實驗區)範圍內的物業專項維修資金(以下簡稱維修資金)的交存、管理、使用和監督。
第三條 本辦法所稱物業共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、電梯間、水泵間、走廊通道、地面架空層等。
本辦法所稱物業共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、路燈、綠地、道路、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
第四條 市房地產行政主管部門負責指導監督維修資金的管理工作，其所屬的市維修資金管理機構具體負責日常管理工作。
市房改部門負責公有住房出售單位交存的維修資金管理工作。
市財政、審計等有關部門應當按照各自職責，做好維修資金的監督工作。
第五條 維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。
第六條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照本辦法規定交存維修資金。但屬一個業主所有且與其他物業沒有共用部位、共用設施設備和居民依法自建自用的房屋除外。
第七條 首次維修資金，由業主按照下列標準交存：
(一)住宅物業，未配備電梯的按照購房款總額1%的比例交存;配備電梯的按照購房款總額2%的比例交存;
(二)非住宅物業(包括建設單位自用、出租的物業)，按照購房款總額或者同期同類商品房售房價款1%的比例交存;
(三)公有住房的買受人按照購房款總額2%的比例交存，售房單位按照高層住宅售房款30%的比例交存、多層住宅售房款20%的比例交存。
第八條 首次維修資金，由業主在辦理物業權屬登記時向市房地產行政主管部門交存;建設單位自用、出租的物業，由建設單位在辦理物業權屬登記時向市房地產行政主管部門交存。
違反前款規定，業主、建設單位未交存首次維修資金的，市房地產行政主管部門不予辦理物業權屬登記。
第九條 業主交存的維修資金屬業主所有，建設單位交存的維修資金屬建設單位所有，房改房單位交存或者從售房款中提取的維修資金屬房改房單位所有。
第十條 市房地產行政主管部門收取維修資金時，應當向交存人出具省人民政府財政部門統一監製的維修資金專用票據。
第十一條 業主分戶賬內維修資金餘額低於首次交存額30%時，該業主應當及時續籌維修資金。
成立業主大會並選舉產生業主委員會的，維修資金的續籌標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定後，由業主委員會具體實施。經業主大會同意，也可以委託物業服務企業實施。
未成立業主委員會的，維修資金的續籌工作由物業服務企業或者物業所在區域居民委員會組織實施。
第十二條 市房地產行政主管部門應當通過招標選擇商業銀行，設立維修資金管理專戶。
業主交存的維修資金，由市房地產行政主管部門在維修資金專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，並按幢、按戶設定明細賬目。
維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。
第十三條 業主大會成立後，業主委員會應當到市維修資金管理機構查詢所在物業管理區域內交存維修資金的業主名單和金額，並在物業管理區域內公示。
業主未交存維修資金的，業主委員會應當督促其交存;逾期仍未交存的，可以向人民法院起訴。
第十四條 業主轉讓物業時，應當向受讓人說明維修資金交存和結餘情況並出具有效證明，該物業分戶賬中結餘的維修資金隨物業所有權同時轉讓過戶。原業主未交存維修資金的，受讓人足額交存後，憑維修資金專用票據方可辦理物業轉讓手續。
業主轉讓物業時，未結清維修資金的，市房地產行政主管部門不予辦理物業轉讓手續。
第十五條 物業因拆遷或者其他原因滅失的，市維修資金管理機構應當將業主交存的維修資金賬面餘額返還業主，業主辦理餘額支取手續時，應當提交物業滅失的相關證明材料。
第十六條 維修資金在保證正常使用的前提下，市房地產行政主管部門可以按照國家有關規定，購買一級市場國債和在專戶管理銀行進行定期存款。購買國債和定期存款的增值部分，扣除市財政部門核定的管理費用外，應當納入維修資金專戶，在物業管理區域內統籌使用。
第十七條 維修資金的使用，應當遵循程式規範、方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則。
第十八條 維修資金的使用範圍包括物業共用部位維修工程和物業共用設施設備維修更新改造工程。
第十九條 物業管理的下列費用，按照下列規定承擔，不得從維修資金中列支：
(一)物業在保修範圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔;
(二)物業管理區域內屬於市政公用、市容環衛、綠化、供水、供氣、供熱、供電、通信、廣播電視等專業部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通訊、電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔;
(三)物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔;
(四)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，包括日常綠化養護、水箱清洗、化糞池清淤、疏通水管等，由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出。
第二十條 物業共用部位、共用設施設備保修期限，按照《建設工程質量管理條例》、《房屋建築工程質量保修辦法》和《商品房銷售管理辦法》等有關規定，其最低保修期限為：
(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、屋面和外牆面的防滲漏，為5年;
(三)供熱、供冷系統，為2個採暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;
(五)其他項目的保修期限依照開發建設單位與用戶約定。
第二十一條 使用維修資金，應當具備下列條件：
(一)物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿;
(二)維修資金足額交存，物業維修更新改造項目符合使用範圍。有部分業主已交存，部分業主未交存，但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致且將維修資金分攤額存入市維修資金專戶的;
(三)經使用範圍內專有部分占建築物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意。
第二十二條 維修資金的分攤，應當遵循誰受益誰負擔的原則進行分攤。
屋頂等共用部位為部分業主依據契約約定單獨使用的，其維修和更新、改造費用由受益業主自行承擔;沒有約定的，由屋面庇護範圍下各層的相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
共有屋面或者共有牆體滲漏的，經相關業主申請可以直接使用相關業主交存的維修資金。
第二十三條 物業維修更新改造費用，按照下列規定列支：
(一)用於物業管理區域內共用設施設備維修更新改造的，由全體業主按照其所有的物業建築面積比例分攤，並從業主交存的維修資金中列支;
(二)用於整幢樓共用部位、共用設施設備維修更新改造的，由該幢物業的全體業主按照其所有的物業建築面積比例分攤，並從該幢業主交存的維修資金中列支;
(三)用於一個單元內共用部位、共用設施設備維修更新改造的，由該單元內的全體業主按照其所有的物業建築面積比例分攤，並從該單元業主交存的維修資金中列支;
(四)相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照其所有的物業建築面積比例分攤，並從相鄰業主交存的維修資金中列支。
第二十四條 物業共用部位、共用設施設備維修更新改造時未售出的物業，建設單位應當按照未售出物業建築面積分攤維修費用。
第二十五條 物業共用部位、共用設施設備維修更新改造涉及已售公有住房的，首先從公有住房售房款中提取的維修資金中列支;不足部分由已購公有住房的受益業主按照其各自擁有物業建築面積的比例分攤。
第二十六條 住宅小區內單一產權獨立式物業交納的維修資金專項用於共用設施設備的維修更新改造。
第二十七條 維修資金的使用，按照下列程式辦理：
(一)制定方案。業主委員會、物業服務企業或者物業所在區域居民委員會(以下統稱維修資金使用申請人)，根據物業共用部位、共用設施設備現狀及業主意見，編制使用方案。使用方案包括：擬維修項目名稱、工程預算書、實施範圍、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收及資金決算方式等內容;
(二)業主表決。使用方案應當經維修資金列支範圍內專有部分占相關建築物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意，並在使用方案業主表決確認明細表上籤字，同時將表決結果在物業管理區域內公示;
(三)受理審核。維修資金使用申請人持使用方案、工程預算明細表、業主大會決議或者業主書面簽名等材料，向市維修資金管理機構提出使用申請，經其現場勘查、審核。
維修資金使用申請人應當組織未交維修資金的業主或者維修資金賬戶餘額不足分攤維修費用的業主補交維修資金，並存入市維修資金專戶;
(四)項目實施。市維修資金管理機構審核同意後，維修資金使用申請人可自行或者委託相關單位通過招投標或者其他公開、公平、公正的方式選定施工單位，組織實施。
市維修資金管理機構根據使用方案和工程施工契約，將工程預算資金的30%劃撥到施工單位賬戶;
(五)竣工驗收。工程竣工後，維修資金使用申請人組織施工單位、監理單位、業主代表、市維修資金管理機構工作人員及其他相關單位對工程進行驗收，並簽署竣工驗收報告，驗收合格後方可交付使用。
電梯等特種設備的質量和安全技術性能，經施工單位自檢合格後，由維修資金使用申請人向法定監督檢驗機構提出驗收檢驗申請。檢驗不合格的，不得交付使用;
(六)決算分攤。維修項目驗收合格後，市維修資金管理機構會同維修資金使用申請人，根據施工單位的工程決算書編制項目決算，決算金額在5萬元以上的項目應當進行決算審計，以工程決算審價報告作為撥付工程資金的有效憑據。
工程決算審核後，維修資金使用申請人將工程決算費用分攤明細表、工程竣工驗收報告以及維修項目實施狀況、完工時間等在物業管理區域內公示。
公示結束後，決算費用未超過工程預算金額或者在約定範圍內的，維修資金使用申請人到市維修資金管理機構辦理工程結算手續，並提交工程決算費用分攤明細表、決算費用分攤明細表公示證明、工程決算書、發票和工程竣工驗收報告。
市維修資金管理機構審核後，將工程尾款劃撥到施工單位賬戶，並按照分攤明細表從相關業主個人賬戶中核減。
第二十八條 有下列緊急情況之一的，可以使用維修資金：
(一)電梯運行系統中涉及的設施設備存在安全隱患，經法定檢測機構出具整改通知書的;
(二)樓體外牆裝飾面存在脫落、剝落等隱患，經法定房屋質量檢測機構出具證明的;
(三)樓地板、扶梯踏板斷裂和公共陽台、曬台、扶梯等的各種扶手、欄桿鬆動損壞有脫落危險的;
(四)消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障，消防機構出具整改通知書的;
(五)其他物業共用部位、共用設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益等安全隱患，必須立即消除的。
第二十九條 有本辦法第二十八條規定情形之一，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修更新改造的，由維修資金使用申請人提出工程緊急使用方案，並由物業所在地街道辦事處出具證明或者由有關法定機構出具檢驗檢測結果、鑑定結論，報市維修資金管理機構，經其現場勘查並審核備案後，預先撥付搶修資金。
維修更新改造工程緊急使用方案應當在建築區劃內主要出入口顯著位置進行公示並留存公示影像資料。維修結束，經維修資金列支範圍內相關業主2/3以上同意竣工驗收，或者經市維修資金管理機構現場查勘並審核，發生的維修費用從維修涉及範圍內相關業主維修資金賬戶中列支並公示，公示期不少於7日。
第三十條 緊急維修費用在5萬元以上的項目，維修資金使用申請人應當對維修費用進行審核或者委託專業中介機構對維修費用進行審計，以工程決算審計報告作為撥付工程資金的有效憑證。
第三十一條 使用維修資金的費用應當劃轉到維修更新改造工程契約確定的施工單位賬戶，不得支取現金。
第三十二條 市房地產行政主管部門應當根據建築區劃內共用部位、共用設施設備維修更新改造工程的需求，建立具有相關資質的審價、監理、鑑定、維修等中介機構庫，供業主委員會、相關業主或者其委託的單位選擇。
中介機構代理費用，可以按照國家規定標準列支。
第三十三條 維修資金使用申請人應當對其提供材料的真實性、合法性、有效性負責;隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，依法承擔相應的法律責任。
第三十四條 違反本辦法規定，挪用維修資金的，由市房地產行政主管部門依法給予處罰。
第三十五條 市房地產行政主管部門及其所屬的市維修資金管理機構，在維修資金監督管理工作中，有徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守行為的，對有關責任人員依法給予處分。
第三十六條 鳳台縣維修資金的交存、使用、管理和監督，參照本辦法執行。
第三十七條 本辦法自2013年4月1日起施行。
