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為推進江門市市區舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，促進節約集約用地，提升城市更新水平，根據《廣東省人民政府關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）有關精神，結合我市實際，制定本實施意見。本實施意見適用於江門市市區（蓬江、江海、新會區）行政區域範圍內“三舊”改造工作的實施管理活動。台山、開平、鶴山和恩平市可參照執行。
檔案內容
一、“三舊”改造的範圍和認定標準
舊城鎮改造主要是城鎮國有土地的舊房屋改造。城鎮國有土地上建設年代久遠、基礎設施不全、影響城市功能、建築結構陳舊、存在安全隱患以及因公共利益需要拆遷的房屋及其附屬物應納入舊城鎮改造範圍。
舊廠房改造主要是指城鎮建設範圍內影響城市合理功能及布局或因產業升級需改造的舊廠區。包括產業發展需要“退二進三”的工業用地，不符合安全生產、環保要求或因城市規劃調整不再作為工業用途的廠房（廠區），國家產業目錄規定的禁止類、淘汰類產業轉為鼓勵類產業或現代產業的原廠房用地。
舊廠房的認定標準為：2007年6月30日之前已建成使用，上蓋物基底面積占改造單元地塊面積比例達30%或以上（省有新規定的，從其規定）。未達上述指標的，可通過調整土地面積的方式達標，調出的土地由政府按基準地價標準收回後，可連同改造地塊公開出讓。
舊村改造主要指“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內的舊村莊改造。舊村莊是指以集體建設用地為主，用途以宅基地為主，包括村屬學校、巷道、曬場、村辦公用房等公共設施用地。一個改造項目的規劃範圍混含舊村莊、舊廠房、舊城鎮的，舊村莊建設用地面積占規劃總面積70%或以上的，可視為舊村改造。
二、“三舊”改造的實施主體
“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體。
（一）城市基礎設施和公共設施建設，不涉及經營性項目的，可由市或各區政府指定改造和建設主體。改造所需要的土地，由政府收回或徵收。改造後節餘的土地，納入政府儲備土地，由政府統籌安排使用。
（二）舊村改造，可由舊村莊土地所屬的農村集體經濟組織申請作為改造主體，自行改造。
1．申請改造的舊村莊所在地塊應已編制控制性詳細規劃和三舊改造單元規劃。
2．鼓勵舊村改造所屬的農村集體經濟組織申請將舊村莊改造範圍內的集體土地轉為國有建設用地。未轉為國有建設用地的土地，不能用於商品房地產開發。
3．農村集體經濟組織可成立獨資(或全資)項目公司開展舊村改造，項目公司可作為舊村改造主體。改造主體取得改造地塊使用權後，需引入社會資金合作開發的，合作主體的選擇和合作方式、出資比例、利益分配等內容必須按村民組織法實施，召開村民大會或村民代表大會通過，並須通過農村集體資產交易平台公開選擇合作主體。
（三）“三舊”改造中將舊廠房用地改造為商住混合用地或商品住宅用地的，國有土地使用權由當地政府依法收回，應當採用招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓，所得收益按“三舊”改造補償標準補償原土地使用權人。
“三舊”改造中將舊廠房用地改造為商業、旅遊、娛樂、教育、科技、醫療、文化、體育等用地的，符合所在地塊控制性詳細規劃和“三舊”改造單元規劃，原土地使用權人可申請自行改造。
（四）市屬、區屬國有全資企業可在政策允許範圍內將自有的舊廠房用地按三舊改造規劃自行改造。
三、“三舊”改造方案
（一）“三舊”改造方案編制的主要內容。
1．改造地塊基本情況。具體應包括土地位置、面積、土地權屬情況、土地使用方式、房屋產權情況、臨時建築物或構築物的面積及是否存在抵押、查封等情況。
2．規劃情況。包括改造地塊是否符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，是否已納入“三舊”改造專項規劃和年度實施計畫，是否已編制控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃。
根據“三舊”改造專項規劃劃定的改造範圍，可以連片一次改造，也可以分期分項目實施。分期分項目改造的，每期每項目必須按照經批准的“三舊”改造單元規劃實施，保持控制性詳細規劃的完整性，在經濟上和社會效益上有利於整個規劃範圍的順利實施，不允許只改易不改難。具體分期分項目的範圍由區“三舊”辦組織國土資源、城鄉規劃部門審定。
3．土地利用現狀情況。包括該地塊現用途情況，使用情況（屬於不同用途的，分別列出用途、面積及使用單位）。現有建築面積、容積率、年產值等情況。
4．協定補償情況。包括地塊中需完善徵收手續的土地的征地補償情況、被征地農民的意見、違法用地處罰情況、或自行改造主體與土地原權屬人達成的補償或收購協定情況。舊村莊改造涉及拆遷安置的地塊（特別是分期分項目的）須召開村民大會或村民代表大會，就拆遷補償標準和安置方案，經三分之二以上村民或村民代表表決通過，形成決議。
5．土地擬改造情況。包括供地方式、改造後的土地用途（具體的用途和產業）、地塊改造的規劃建設要求、重置建設成本、預計年產值（或改造後的綜合效益情況）、承擔的公建配套設施及移交等情況。
（二）申請自行改造的，申請人應提交自行編制的“三舊”改造方案，並闡明符合自行改造條件的理由。採用公開方式確定改造主體的，由各區“三舊”辦組織編制“三舊”改造方案。改造方案的審定檔案不作為規劃和用地許可的法定批准檔案，改造方案批准後，需另行申請規劃及用地許可。
（三）“三舊”改造方案由各區政府組織審批，審批內容應包括土地使用、公建配套、環保要求、文物保護等，審批結果報市“三舊”辦及市國土、規劃、住建、環保、文廣新等部門備案。
四、“三舊”改造程式
（一）做好改造範圍土地房屋權屬狀況調查。在經批准的“三舊”改造專項規劃範圍內，項目實施改造前，由區“三舊”辦組織相關部門和委託有資質的測繪單位，對每片擬改造範圍的土地和房屋面積、權屬狀況進行調查摸底，在圖件上標註，並列表造冊，做好“三舊”改造範圍內的權屬登記工作。調查成果作為制訂“三舊”改造方案的依據。
（二）納入“三舊”改造專項規劃並標圖建庫備案的改造項目，可按“三舊”改造政策實施。包含多個相鄰地塊需成片連片改造的“三舊”改造項目須在地塊控制性詳細規劃的基礎上編制“三舊”改造單元規劃。
（三）經批准的“三舊”改造方案，列入“三舊”改造年度實施計畫後，由國土資源部門制定供地方案。供地方案按照土地審批制度報批後，按程式供地。屬協定出讓土地的，出讓前要按規定公示。
五、“三舊”改造的土地出讓價格
（一）自行改造項目土地出讓價格。
自行改造的項目，在明確“三舊”改造單元規劃後，經地價評估、集體決策和公示程式後，按市場價繳交或補繳土地出讓價款，並將相關土地協定出讓結果逐級報市國土資源局、省國土資源廳備案，同時抄送當地審計部門。
（二）公開出讓項目土地出讓底價。
公開出讓底價在明確“三舊”改造單元規劃及地塊規劃條件後，經地價評估、集體決策和公示等用地審批程式確定。
六、“三舊”改造的房屋及地上物補償標準
（一）舊村莊、舊城鎮、舊廠房更新改造範圍內的房屋拆遷補償標準，由各區政府制定後公布執行，原則上每年修訂一次。
舊村莊改造土地出讓收入由區政府統籌，其中5%用於區的城市基礎設施建設，其餘部分撥付給原農村集體用於成本支出及基礎設施建設。
（二）“三舊”改造中將舊廠房用地改造為商業、旅遊、娛樂用途的自行改造項目，按照本意見第五點確定的標準繳交土地出讓價款，繳交的出讓價款的30%撥付給原土地使用權人，作為土地及地上物的補償。“三舊”改造中將舊廠房用地改造為教育、科技、醫療、文化、體育用途的，屬劃撥性質的補辦出讓手續補繳土地出讓價款後，按相關政策規定執行。
（三）市屬、區屬國有全資企業將舊廠房自行改造為商住混合或商品住宅用地的，在按照本意見第五點確定的標準繳納地價後，按出讓價款總額的10%撥付給原土地使用權人，作為土地及地上物的補償。
（四）舊廠房、舊城鎮改造公開出讓項目。
1．公開出讓的舊城鎮改造項目，拆遷補償和安置後形成淨地再出讓。拆遷補償安置工作由區政府組織實施。拆遷補償和安置支付的費用，以及相應的利息（按人民銀行同期貸款基準利率計算），地塊出讓後在土地出讓收入中安排。
2．“三舊”改造中將舊廠房用地改造為住宅或商業住宅混合用地，通過公開出讓確定改造主體的項目，原土地使用權人可獲得以下土地及地上物的貨幣補償：
（1）公開出讓項目核定規劃容積率2.0以下（含）部分，相應成交額的60%撥付給原土地使用權人；
（2）公開出讓項目核定規劃容積率2.0—2.5（含）部分，相應成交額的40%撥付給原土地使用權人；
（3）公開出讓項目核定規劃容積率2.5以上部分，相應成交額的10%撥付給原土地使用權人。
3．“三舊”改造中將舊廠房用地改造為住宅或商業住宅混合用地的公開出讓項目，原土地屬於村集體經濟組織所有的，土地出讓收益補償分配可以選擇貨幣補償或貨幣補償與物業補償相結合的方式。
（1）選擇貨幣補償的，按照第六（四）2點執行。
（2）選擇貨幣補償與物業補償相結合的，應在土地公開出讓公告中明確原土地使用權人回購物業的面積（不高於該地塊總建築面積的20%）、價格（由土地成本和建築成本構成，土地成本按照該地塊公開出讓成交時的樓面地價確定，建築成本按照江門市工程造價管理站出具的近期建築工程造價指標確定）、用途。具體落實方案由競得人和原土地使用權人參考規劃設計方案商定。雙方的協商過程應不影響土地開發，避免土地閒置。因此造成土地閒置被收回的，政府按原土地成交價60%（含已經支付的貨幣補償）補償給原使用土地的村集體。貨幣補償及物業補償的總補償金額不高於第六（四）2點的金額。
七、“三舊”改造實施要求和政策支持
（一）規劃方面。
1．“三舊”改造專項規劃必須服從土地利用總體規劃和城鄉規劃。“三舊”改造專項規劃由城鄉規劃部門牽頭組織編制，專項規劃成果經徵求各區政府和市直相關部門意見後報市規委會及市“三舊”改造工作領導小組批准實施。經批准的“三舊”改造專項規劃成果由市政府報送省住房城鄉建設廳、省國土資源廳備案。
2．“三舊”改造專項規劃應包括改造範圍、改造目標、改造後的功能定位、總體用地布局和規模、規劃控制要求、配套設施的總體規劃和道路規劃、歷史文化遺蹟保護、自然生態保護等內容。“三舊”改造專項規劃成果應包含規劃文本、圖紙和附屬檔案，並適時修編。
3．“三舊”改造專項規劃經批准後，對於成片連片改造項目，可在控制性詳細規劃或者相關上位規劃的指引下，由各區政府組織編制“三舊”改造單元規劃，明確改造單元內各項目地塊的具體規劃建設要求及公共服務設施建設責任。“三舊”改造單元規劃報市城鄉規劃委員會控制性詳細規劃技術審查專業委員會審議後報市政府批准實施。
4．“三舊”改造年度實施計畫由各區“三舊”辦組織編制，經區政府同意後，報市“三舊”辦匯總，市“三舊”改造工作領導小組批准後實施。
5．按照城市規劃要求，符合消防、抗震安全、城市道路等有關規定，在滿足功能配套需要的前提下，對為社會公眾提供開放空間的項目，可按有關規定適當提高建築容積率，因地制宜地制定規劃指標。
6．已出讓的工業用地改造後不改變用途的，在符合規劃和國家規範前提下，綜合考慮不同地塊的環境狀況、歷史人文和物業特點，鼓勵適度提高工業用地建築容積率。提高容積率不需增繳土地出讓金。
7．符合城鄉規劃，原有舊廠房建築質量好、規劃可以改為商業、辦公等建築使用的，可保留原有建築物，改造方案經批准後，按有關規定補交土地出讓金後，辦理變更土地性質和建築物使用性質手續，由原土地使用權人實施改造。需要變更土地使用權人的，改變用途後可按轉讓辦理。
8．“三舊”改造中將舊廠房用地等土地用途改變為商業和商品住宅等經營性用地的，改造項目應當按照城鄉規劃要求，將不低於項目用地總面積15%的土地（含地上物，以下簡稱“公益性用地”）無償移交政府，用於城市基礎設施、公共服務設施或其它公益性設施建設。具體用地構成及處置辦法如下：
（1）按項目所在地段控規實施公益性項目。其中，公共服務設施用地納入項目建設用地一併供地，由項目建設單位負責實施建設，建成後無償移交政府，該部分用地計入需無償移交的公益性用地；道路等基礎設施用地由建設單位移交政府按規定實施。
（2）根據項目所在地段控規，若項目需要配建的公益性用地面積小於15%的，應無償劃出地塊補足15%，補足部分用地由政府另行安排使用。
（3）根據項目所在地段控規，若項目需要配建的公益性用地面積大於15%的，超出部分用地按原土地性質由政府有償收回。
9．結合存量土地開發利用特點，完善控制性詳細規劃和“三舊”改造單元規劃的編製程序及控制標準，對提供公益性設施或城市空間、保障住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目給予容積率獎勵或異地補償。
10．舊村莊、舊城鎮依據“三舊”改造單元規劃，在項目申請供地前，為便於開展入戶動遷工作，可先予辦理“三舊”改造規劃布局意向方案。
（二）土地方面。
1．“三舊”改造標圖建庫實施動態調整，具體按照省國土資源廳《關於建立“三舊”改造地塊標圖建庫動態調整機制的通知》（粵國土資試點發〔2011〕175號）檔案執行。
2．同一改造單元內，按政策可視為舊村改造的舊廠，經村民大會或村民代表大會通過後，舊厂部分可批准分期先行改造。改造為居住項目的，建成的房屋應主要用於舊村安置，在本改造單元拆遷安置完成前，其中的50%房屋面積不得銷售。
3．納入“三舊”改造專項規劃改造範圍，符合土地利用總體規劃且已使用、但沒有辦理合法用地手續的建設用地，按以下情況分別處理：
（1）用地行為發生在1987年1月1日以前的。由國土資源部門出具符合土地利用總體規劃的審核意見書，依照原國家土地管理局1995年3月11日發布的《確定土地所有權和土地使用權的若干規定》進行確權，辦理國有建設用地確權登記手續。
（2）用地行為發生在1987年1月1日至2007年6月30日之間的，已對農村集體經濟組織簽訂補償協定且作了補償，沒有因征地補償安置等問題引發糾紛，迄今被征地農民無不同意見的，可按用地發生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）後，由地級以上市政府審批完善歷史問題用地手續，需辦理徵收手續的按土地現狀向省以上人民政府申請補辦征地手續。用地行為發生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和留用地安排的，在提供有關歷史用地協定或被征地農村集體同意的前提下，不再要求舉行聽證、辦理社保審核和留用地安排。
（3）沒有合法用地手續，符合土地利用總體規劃而又保留為集體性質的土地，參照上述條款進行確權登記或向地級以上市政府申請補辦農地轉用手續。
上述有關完善歷史用地手續的規定執行至2020年底。省有最新檔案規定的，從其規定。
4．在“三舊”改造中規劃邊沿地帶，單塊面積小於3畝，累計面積不超過改造項目用地面積10%的零碎地塊，如為集體土地，需向省政府申請辦理農地轉用或土地徵收手續，在提供有關證明材料的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。其他方面按現行征轉用手續程式辦理。
5．舊村莊、舊城鎮改造涉及原有土地及地上物申請辦理註銷不動產登記的，按以下程式辦理：
（1）國有土地使用權及房屋所有權註銷：
屬於政府收回後通過招拍掛方式確定三舊改造主體的，由不動產登記中心憑原權屬證書（或遺失聲明）及政府用地審批檔案（含有同意註銷原權屬登記內容），直接辦理國有土地使用權及房屋所有權註銷登記手續。
屬於自行改造的，房屋拆除後由原登記的房屋所有權人或其合法繼承人（委託他人辦理的須提供公證委託）申請辦理國有土地使用權及房屋所有權註銷登記手續。
（2）集體土地使用權及房屋所有權註銷：
由村集體統一作為申請主體，憑已作補償的依據，到不動產登記部門辦理集體土地使用權及房屋所有權註銷登記手續。村集體在與產權人簽訂補償契約時應收回原權屬證書。
（三）建設方面。
1．按照國家和省有關規定減免“三舊”改造項目涉及的行政事業性收費。舊村莊自行改造項目，在原地塊內建設安置住房時，可按原拆除合法住宅對等面積免收城市基礎設施配套費（不包括拆除的臨建、違建面積）。舊廠房改造項目，在異地興建廠房的，可按原拆除合法廠房對等面積免收城市基礎設施配套費。
2．“三舊”改造項目涉及的設計、監理、安裝、測繪、施工圖審查、建設項目環境影響諮詢等經營服務性收費，按收費標準最低限收取。
3．“三舊”改造區域涉及的基礎設施建設項目優先列入城市建設年度計畫。
（四）產業發展方面。
1．搬遷、引入的項目符合各市、區重點扶持發展的行業，可享受項目落戶地招商引資相關優惠政策。
2．鼓勵實施“工改工”、“工改教”、“工改科”、“工改文”、“工改體”、“工改養老”等行業和產業發展，具體審批管理按照《江門市人民政府關於印發江門市市區工業類用地升級改造開發項目的工作指導意見的通知》（江府〔2015〕12號）執行。
（五）稅收方面。
1．舊廠房改造涉及企業搬遷、土地徵用等發生的財產損失，根據國家稅務總局《關於發布<企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告〔2011〕第25號）的有關規定，在申報企業所得稅時扣除。
2．對被拆遷人按照國家有關城市房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的房屋拆遷補償款，經主管稅務機關核實後，依法免徵個人所得稅；凡縣級以上人民政府批准，國土資源部門及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益），暫不徵收增值稅及城市維護建設稅、教育費附加。屬於房屋拆遷補償的，可按政策規定申請減免契稅。
3．“三舊”改造拆遷安置補償及土地整合過戶款涉及的增值稅、契稅、土地增值稅、個人及企業所得稅等主要稅種計收規則，由稅務部門依規定完善及明確稅收指引，避免重複納稅。
4．各地實施“三舊”改造要優先選擇工礦企業棚戶區和城市危舊房進行改造，執行“三舊”改造優惠政策。“三舊”用地經規定程式納入棚戶區改造範圍的，享受棚戶區改造優惠政策。
（六）司法方面。
1．因“三舊”改造發生土地權屬爭議的，由所在區政府依法及時處理；因征地補償安置、國有土地上面的房屋徵收、建築施工等發生糾紛的，要引導當事人通過以調解為基礎的多元處理方式妥善解決。鼓勵社會組織設立第三方調解服務機構，充分發揮社會組織參與土地糾紛調解的優勢。有關土地使用權人就舊村莊是否實施改造、搬遷補償安置等重大事項未能達成一致意見的，由村集體提交村民大會或者村民代表大會討論決定。
2．舊村改造方案及拆遷補償方案經村民大會或村民代表大會三分二以上通過後，對個別“釘子戶”的不合理訴求經調解後仍拒不執行村民大會或村民代表大會決議的，建議村民委員會通過司法途徑解決。
（七）環保方面。
按照“誰污染，誰治理”原則，造成土壤污染的單位或個人要承擔治理與修復的主體責任。責任主體發生變更的，由變更後繼承其債權、債務的單位或個人承擔相關責任；土地使用權依法轉讓的，由土地使用權受讓人或雙方約定的責任人承擔相關責任。責任主體滅失或責任主體不明確的，由所在地縣人民政府依法承擔相關責任。
八、“三舊”改造的監管監督
（一）加強“三舊”改造事中事後監管。依託省、市“三舊”改造地塊監管平台，各區“三舊”改造主管部門要落實部門共同監管責任，對“三舊”改造項目實施情況進行動態監管。
（二）各區“三舊”改造主管部門要與“三舊”改造主體簽訂監管協定，明確具體監管措施以及改造主體的責任義務，並加強巡查監管，確保協定落實到位。
（三）對規模較大的改造項目，可依據“三舊”改造實施方案由各區“三舊”辦組織國土、規劃部門審定同意分期實施方案後，實行分期供地；改造過程中需調整改造方案的，應報經原批准機關批准。
（四）建立健全“三舊”改造項目退出機制，對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優惠政策，並按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閒置土地的，按照《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。
（五）加強“三舊”改造工作信息公開，加大公眾監督力度。對“三舊”改造涉及的政府收購土地使用權、使用土地出讓收入對原土地使用權人進行補償、協定出讓補繳地價等重大事項，須經政府集體決策，並將決策結果在政府入口網站上公示。以招標拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權的，應通過公共資源交易平台實行網上交易，交易結果按規定向社會公布，接受公眾監督。
九、“三舊”改造的組織領導
（一）“三舊”改造作為一項長期的重點工作，要切實加強組織領導，落實工作機構及人員，保障工作經費，強化工作責任，細化完善具體實施辦法和目標任務，確保“三舊”改造工作順利推進。
（二）各相關職能部門要主動服務、最佳化程式，要將“三舊”改造項目涉及的立項、規劃、用地、建設等審批手續全部納入“綠色通道”，最佳化審批流程，簡化報批材料，推行網上辦理，對符合審批條件、手續齊全的項目，即收即辦、限時辦結。對涉及“三舊”改造項目的審批事項，應當採取提前介入、並聯審批等方式加快辦理，加快實行“一門式、一網式”審批模式。
（三）市政府結合耕地保護目標責任履行情況考核工作，對各地“三舊”改造情況實行年度考核，重點考核常態化工作機制建設、專項政策資金配套、年度改造任務完成情況、改造項目實施監管等工作。考核結果將作為土地利用年度計畫管理及實施獎懲的重要依據。
（四）監察部門對“三舊”辦、相關職能部門履行職責情況以及“三舊”改造開展情況進行監督檢查。凡是弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造範圍的用地納入改造範圍或不按“三舊”改造報批程式進行報批的，由監察部門依照有關規定嚴肅查處。
十、附則
本實施意見自2017年9月1日起施行，有效期3年。原《江門市區“三舊”改造實施意見（試行）》（江府〔2010〕3號）同時廢止。
