第三章使用
第二十條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
業主不交存住宅專項維修資金的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造範圍包括：
（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
（二）樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕；
（三）樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規範的規定值；
（四）建築保溫層出現破損或者脫落，或者建築保溫不良引起外牆內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變；
（五）外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
（六）公共區域窗台、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損的；
（七）公共區域門窗或者窗紗破損的；
（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造範圍包括：
（一）電梯及主要部件的維修或者更換；
（二）避雷設施不能滿足安全要求的；
（三）監控設施、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；
（四）樓內排水（排污）設備出現故障，排水管道漏水、鏽蝕嚴重，排污泵鏽蝕或者其他設備損壞的；
（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依契約約定應當由供水企業承擔的除外；
（六）住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。
第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（二）屬單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（三）屬一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；屬單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（四）相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（五）與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關係的業主按照各自擁有車位的比例共同承擔。
業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。
第二十四條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程式辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案。沒有物業服務企業的，成立業主大會的由業主委員會提出使用方案，未成立業主大會的由社區居民委員會組織相關業主提出使用方案；使用方案應當包括申請使用專項維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用及組織方式等內容；
（二）業主委員會或者社區居民委員會應當組織住宅專項維修資金列支範圍內專有部分占該範圍內建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主對使用方案進行表決，表決前應當將使用方案向住宅專項維修資金列支範圍內的業主公示，公示時間不少於7日；
（三）使用方案通過後，業主委員會或者社區居民委員會持住宅專項維修資金使用申請表、相關業主表決結果及其證明、使用方案及預算、施工契約等材料，向區房屋行政主管部門提出使用申請；
（四）區房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日進行審核；經審核符合使用條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構，市住宅專項維修資金管理機構自收到報告之日起3個工作日內向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（五）業主委員會或者社區居民委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程；
（六）工程驗收合格後，業主委員會或者社區居民委員會持下列材料向區房屋行政主管部門申請撥付維修和更新、改造費用的餘額:
1.維修和更新、改造工程驗收單；
2.維修和更新、改造工程決算單；
3.維修和更新、改造工程的發票；
4.其他相關材料。
（七）區房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日內進行審核；經審核符合條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構，市住宅專項維修資金管理機構自收到報告之日起3個工作內日向專戶管理銀行發出劃轉維修和更新、改造費用餘額的通知。
第二十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程式辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）業主委員會持住宅專項維修資金使用備案表、使用方案及預算等有關材料報區房屋行政主管部門備案；區房屋行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章規定的，應當責令改正；
（四）業主委員會按照區房屋行政主管部門備案的使用方案組織實施維修和更新、改造工程，並通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位；
（五）工程竣工後，業主委員會在物業管理區域內公示工程質量驗收報告和維修費用決算情況。
第二十六條 鼓勵業主委員會或者社區居民委員會通過招投標選擇施工單位，業主委員會或者社區居民委員會可以聘請專業工程造價諮詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理，相關費用從住宅專項維修資金中列支。
第二十七條 共同承擔住宅專項維修資金的業主，可以推薦代表或者聘請專業人員參與維修和更新、改造項目的方案制訂、組織實施、竣工驗收的監督管理。
第二十八條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照下列規定使用住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，由業主委員會或者社區居民委員會按照本辦法第二十四條第（三）項至第（七）項的規定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，由業主委員會按照本辦法第二十五條第（三）項至第（五）項的規定辦理。
前款所稱緊急情況包括：
（一）屋面防水損壞造成滲漏；
（二）電梯故障危及人身安全；
（三）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險；
（四）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備進行維修和更新、改造；
（五）危及房屋使用安全、影響業主正常生活的其他緊急情況。
第二十九條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的區房屋行政主管部門可以按照下列程式組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支：
（一）組織相關專業部門進行鑑定並出具鑑定報告；
（二）由社區居民委員會就工程事項出具相關證明；
（三）由具有相應資質的施工單位製作工程預算並經工程造價諮詢機構審定；
（四）區房屋行政主管部門組織施工單位進行搶修；
（五）區房屋行政主管部門會同相關業主對維修工程進行驗收後，將工程費用分攤至相關業主，並在該物業區域內公示7日；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施設備等進行維修和更新、改造的，所在地的區房屋行政主管部門可以根據應急維修授權協定書按照前款規定的程式組織代修，維修和更新、改造費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
第三十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第三十一條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，住宅專項維修資金可以按照國家有關規定用於購買國債。
不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於抵押、質押等擔保行為。
第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
