第一章總 則
株洲市農村宅基地和農民建房管理辦法
第一章總 則
第一條為維護集體土地所有者和使用者的合法權益，規範農村宅基地和農民建房審批和管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國公路管理條例》、《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《湖南省實施<中華人民共和國城鄉規劃法>辦法》、《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》、《湖南省長株潭城市群生態綠心地區保護條例》、《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕32號）、《湖南省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳<關於規範和改進農村宅基地管理的若干意見>的通知》（湘政辦發〔2014〕11號）和《湖南省人民政府關於加強地質災害防治工作的意見》（湘政發〔2011〕51號）等相關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本市城市行政區域（包括天元區、荷塘區、蘆淞區、石峰區和雲龍示範區）內農村宅基地和農民建房管理適用本辦法。法律、法規、規章另有規定的，從其規定。各縣市可參照本辦法執行。
第三條本辦法所稱農民建房是指農村村民在依法取得的農村宅基地上自建房屋的行為；住房用地面積是指住房垂直投影占地面積；農村宅基地是指農村村民個人取得合法手續用以建造住宅的土地，包括住房、廚房、雜屋等用地。
第四條各區人民政府（含雲龍示範區管委會，下同）負責本行政區域農村宅基地和農民建房的管理；各區國土資源部門、規劃部門及鄉鎮人民政府（辦事處）負責本轄區內農村宅基地和農民建房審批管理的具體實施工作；市人民政府負責對各區人民政府農村宅基地和農民建房審批的監督管理。
市國土資源局、市規劃局、市農辦、市林業局和市公路局按照各自的職責協同實施本辦法。
第五條農村村民建房應堅持以下原則：
（一）依據規劃原則。農村村民使用宅基地應符合土地利用總體規劃和城鄉規劃。
（二）節約用地原則。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民住房用地應節約和合理利用土地，嚴格控制占用耕地建房，禁止占用基本農田建房。
（三）相對集中原則。農村村民建房應與新農村建設、農村土地綜合整治相結合，按規劃、有計畫地逐步向小城鎮、中心村和農村住宅小區集中。
（四）依法審批原則。農村村民建房，必須嚴格審查建房資格，按程式、許可權審批。嚴禁農村村民未批先建或者違反規劃亂占濫用土地建房。
第六條天元區馬家河鎮高塘村與湘潭縣交界處至株洲航電樞紐大壩段的湘江兩岸河道外100米範圍內和飲用水源保護區範圍內，以及公路、鐵路、電力等相關法律法規中已明確禁止建設的區域為農村村民禁止建房區。農村村民建房應當遠離基本農田保護範圍。
第七條農村村民集中建房推行“統一規劃、統一設計風格”，住宅層數及立面風格應符合鄉（鎮）、村莊規劃要求。
第八條宅基地涉及占用農用地的，可採取城鄉建設用地增減掛鈎的方式，推進“空心村”治理、舊宅基地及其他廢棄建設用地復墾，周轉出的指標經市級國土資源部門確認後，可在全區範圍內統籌用於農民建房，不再占用新增建設用地計畫。
第九條各區人民政府應依法組織編制鄉（鎮）、村莊規劃，切實保護耕地、園地、菜地等農業空間，劃定生態紅線。加強對農村村民建房的引導，科學合理安排農村村民集中建房的選址定點，按規劃、有計畫逐步向小城鎮、中心村和農村住宅小區集中，推動完美鄉村建設。
第十條各區人民政府、相關職能部門以及各鄉、鎮人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會要加大對農村村民違規建房的監管力度，各區拆違大隊要加大巡查和執法力度，對違法占地、未批先建等違法建設行為要嚴厲打擊，依法予以拆除，確保城市的長遠發展。
第二章宅基地與建房申請
第十一條農村村民有下列情形之一的，可以申請宅基地建房：
（一）符合分戶條件沒有宅基地的；
（二）因無住房或現有住房用地面積明顯低於規定標準，需要新建住房或擴大住房用地面積的；
（三）因發生或防禦自然災害，需要搬遷的；
（四）向中心村、鄉鎮或者農村住宅小區集居且退出原有宅基地的。
第十二條農村村民申請宅基地建房有下列情形之一的，不予批准：
（一）不符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的；
（二）將原有宅基地及地上建築物出賣、出租、贈與或者改為經營場所等非生活居住用途後，再次申請宅基地建房的；
（三）戶口已遷出不在當地居住的；
（四）原有住房面積或宅基地面積已經達到規定標準能夠解決分戶需要的；
（五）已享受征地拆遷安置的；
（六）土地權屬有爭議的；
（七）其他不予批准的情形。
第十三條農村村民每戶宅基地面積不超過120平方米，需符合村莊規劃、建築層數最多不得超過三層。利用空閒地、荒坡地和其他未利用地建房，或者對原住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的宅基地面積。宅基地儘量不占或少占耕地，確需占用耕地的，由各區人民政府統籌補充，實行先補後占、占補平衡，不得向農民收取耕地開墾費。農民自行復墾或開發的零星分散耕地，經市國土部門確認，並納入年度土地利用現狀變更後，可專項用於農民建房占補平衡。
第十四條有舊宅基地的農村村民申請移址改建住宅的，必須退出舊宅基地。在用地申請時，建房戶應向所在集體經濟組織按耕地開墾費標準繳納舊宅基地退出保證金，並與所在村委會或村級集體經濟組織簽訂舊宅基地退出契約，確保按期拆除舊房。建房戶交出舊宅基地後，保證金予以退還。保證金收繳、退還及原宅基地上建築物、構築物拆除由鄉鎮人民政府（辦事處）監管。
第十五條 農村村民擁有安置房的視為擁有一處宅基地，不再批准使用新的宅基地。
第三章宅基地與建房審批
第十六條符合申請宅基地建房條件的農村村民，應當經村級農民集體代表會議三分之二以上成員或者村級農民集體三分之二以上村民代表簽字同意後，向村級農民集體提出書面申請，並提交身份證、戶口簿等材料。村級農民集體應當及時組織召開會議，進行建房資格初審。
村級農民集體將村民申請建房的相關材料報鄉鎮人民政府（辦事處）。鄉鎮人民政府（辦事處）負責進行建房資格審查，初審合格的，由村委會在本村、組向村民張榜公示，公示期限為7日。公示內容包括申請人姓名、年齡、家庭成員、戶籍所在地、擬申請用地面積、建築面積、建築層數、地點等。
第十七條公示期滿無異議的，填報統一的《株洲市農民建房申請審批表》，由鄉鎮人民政府（辦事處）組織規劃、國土資源部門進行聯合踏勘、選址，報規劃分局和國土資源分局審查、審批，並提交以下材料：
（一）經村級農民集體會議三分之二以上成員或者村級農民集體三分之二以上村民代表簽字同意的書面申請；
（二）《株洲市農民建房申請審批表》；
（三）申請人的身份證及全家成員的戶口簿複印件；
（四）申請人原房屋土地使用證（改建房屋提供）；
（五）村民會議結果和公示結果的書面材料、說明；
（六）農民建房地質災害簡易評估；
（七）建房資格初審單位出示公示無異議的證明和圖片；
（八）現場踏勘記錄；
（九）其它需要提交的資料。
第十八條國土資源中心所和區國土分局應加強對農民建房審批的管理，並通過電子政務系統對農民建房進行審批，與“一張圖”工程相連結。所有申請資料必須全部錄入電子政務系統，建立電子台帳並與案卷資料對應，形成電子檔案和紙質檔案，紙質檔案資料由區國土資源分局統一存檔保管。
第十九條株洲市土地利用總體規劃確定的中心城區建設用地規模範圍外的建房申請經規劃所、國土資源中心所分別報區規劃分局、區國土資源分局審批。規劃分局核發《鄉村建設規劃許可證》，國土資源分局核發《個人建房用地批准書》。
株洲市土地利用總體規劃確定的中心城區建設用地規模範圍內不審批除危房改造外的重建、改建住宅和零星新建住宅。確需住房的，可申請入住保障性住房。
宅基地經審批後，由鄉鎮人民政府、規劃及國土部門聯合張榜公布審批結果，與拆違控違機構共同實施放線。
第二十條農村村民依法取得的原有住房需要原址改建，且符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的，由鄉鎮人民政府（辦事處）組織規劃所、國土資源中心所聯合踏勘後，報規劃分局、國土資源分局審批，由規劃分局核發《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》後，再由國土資源分局核發《個人建房用地批准書》。
第二十一條鄉鎮人民政府（辦事處）應在收到農村村民申請建房合格資料之日起15個工作日內完成資料審查，組織規劃所、國土資源中心所聯合踏勘並簽署審查意見，將資料移交規劃所；規劃所收到資料後應在15個工作日內完成本部門的審批手續，並將資料移交國土資源中心所；國土資源中心所收到資料後應在15個工作日內完成本部門的審批手續，將《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》、《個人建房用地批准書》移交鄉鎮人民政府（辦事處）。各部門之間移交資料應當填寫資料移交清單，雙方簽字認可。如涉及農用地轉用審批的可適當延長審批時限。
第二十二條除權證工本費以外，各級國土資源部門在宅基地審批過程中不得收取其他行政事業性、服務性費用。
第四章宅基地有償使用和流轉
第二十三條農村集體經濟組織可以探索宅基地有償使用和自願有償退出機制。
第二十四條由市國土資源局會同有關部門加快推進農村宅基地和農民住房確權、登記、發證工作，建立集體建設用地基準地價體系；農村村民可以通過評估顯化住房財產權；各級人民政府依法推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。
第二十五條株洲市土地利用總體規劃確定的中心城區建設用地規模範圍外及個人建房嚴控區範圍外依法取得的農村宅基地使用權，有下列情形的可在集體經濟組織內部村民之間流轉：
（一）農村村民已進城購買商品房不再使用該處宅基地的；
（二）農村村民退出原承包土地並不再使用該處宅基地的；
（三）農村村民戶口已遷出不再使用該處宅基地的；
（四）在農村土地綜合整治、城鄉建設用地增減掛鈎項目區域內根據規劃和相關規定可以流轉的。
第二十六條宅基地流轉的辦理依照有關法律和政策的規定辦理。
第二十七條引導農民集中居住，在符合村莊規劃的前提下，農村村民拆舊建新進入農村住宅小區並退出原有宅基地的，在農村住宅小區內無償提供宅基地，並視情況予以適當獎勵。
第五章確權登記
第二十八條嚴格依照法律、法規、規章和政策規定，確定農村宅基地使用權：
（一）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行確權登記。
（二）自1982年《村鎮建房用地管理條例》實施至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過湖南省規定的面積標準的，超過部分在土地權利證書記事欄內註明，如超過面積部分原已經政府部門處罰的，可以憑相關證明材料按實際使用面積進行確權登記。
（三）1987年《中華人民共和國土地管理法》實施後，農村村民建房占用的宅基地，超過株洲市規定的面積標準的，按照實際批准面積進行登記。對超占部分在土地登記簿和土地權利證書記事欄內註明。待以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理，並按照各地規定的面積標準重新進行確權登記。
（四）經依法批准建設的宅基地，可以確定農村宅基地使用權。
（五）非農業戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋產權和現狀沒有變化的，可依法確定其農村宅基地使用權。
（六）經依法批准流轉取得的宅基地，可以確定農村宅基地使用權。
（七）依法繼承房屋取得的宅基地，可以確定農村宅基地使用權。
（八）符合申請宅基地條件的農村村民，經村民委員會或農村集體經濟組織全體成員討論同意後，購買本村或村集體經濟組織內部他人多餘房屋的，可以確定農村宅基地使用權。
第二十九條有下列情形的不能確定農村宅基地使用權：
（一）農村村民一戶擁有一處宅基地以外的宅基地（除繼承外）；
（二）城鎮居民私自在農村購買或違法建造住宅的；
（三）未經批准擅自流轉宅基地的；
（四）空閒或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地。
第三十條經批准新建、改建、擴建的農村村民住房和經依法批准流轉的宅基地，應當自房屋竣工驗收合格和批准流轉之日起30日內依法向市土地登記機關申請辦理土地初始登記或者變更登記手續，領取土地使用權證書。持土地使用權證書、《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》等相關資料向市房產登記機關申請房屋產權登記手續，領取房屋所有權證書。
第三十一條符合下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批准用地機關批准，可以收回宅基地使用權及辦理原宅基地使用權註銷登記：
（一）為進行鄉（鎮）、村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地；
（二）為實施村莊和集鎮規划進行村鎮改造需要調整的宅基地；
（三）農村村民一戶一宅之外多餘的宅基地；
（四）未按照批准的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情況除外）；
（五）農村村民戶口遷出本集體經濟組織後遺留的宅基地以及農村“五保戶”騰出的宅基地。
按上述規定收回宅基地使用權的，本農民集體應當就地上附著物對原所有權人進行補償。
第六章法律責任
第三十二條農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地建設住宅的，由有關部門和單位依法限期拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀。
第三十三條在鄉、（鎮）村莊規劃區未取得鄉村建設工程規劃許可證或未按照鄉村建設工程規劃許可證的規定進行建設的，依據《湖南省實施《中華人民共和國城鄉規劃法》辦法第五十二條之規定，由鄉鎮人民政府責令停止建設，限期改正；逾期不改正的，可責令自行拆除或者強制拆除。
第三十四條城市、鎮總體規劃建設用地範圍內，未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，按《湖南省實施<中華人民共和國城鄉規劃法>辦法》第五十一條規定執行。
第三十五條違反本辦法規定，非法批准農村村民建房的，其批准檔案無效；對非法批准農村村民建房的，依法依規追究有關責任人行政和法律責任，並依法收回非法批准檔案和使用的土地。
第三十六條違反有關規定，非法向申請建房的農村村民收取費用的，由其上級行政主管部門責令限期退還，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任。
第三十七條實施農村宅基地與農民建房管理的機關及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其上級主管部門或者監察機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任，涉嫌犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。
第七章附則
第三十八條本辦法自公布之日起施行，原有規定與本辦法不符的，以本辦法為準。
