基本內容
小產權房的普遍定義是，
一，
二，按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫"大產權"，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫"小產權"，又被稱為"鄉產權"。購房人要注意的是"鄉產權"並不構成真正法律意義上的產權。
第一種小產權還好，第二種是完全不受法律保護的。等於你花錢在租房。千萬不要買。第一種必須很低價格才考慮。
鄉產權房
所謂的鄉產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做鄉產權房。
對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。
第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。
第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。
從價格看，鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。
從住房形態看，一樣是普通住宅。
從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、採暖費便宜。
從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。
什麼是小產權房
[英] the housing of small property right
"小產權房"並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的"小產權房"，也稱"鄉產權房"，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，"小產權"其實就是"鄉產權"，它並不構成真正法律意義上的產權。說的再直白一些，"小產權房"是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的"商品房"。
目前的"小產權房"、"鄉產權房"有兩種:一種是在集體建設用地上建成的，即"宅基地"上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，連外村農民都不能夠買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。
和一般意義上的商品房相比，"小產權房"沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，"小產權房"的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮居民頂著產權風險購買"小產權房"的根本原因。
法律屬性
那么，鄉產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓?
首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，並非只要是鄉產權房就是非法建築，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生衝突，才讓人誤認為是非法建築。
既然是合法的，那么鄉產權房是否可以購買和轉讓呢?根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
小產權和大產權
1、全部產權(大產權)
國務院《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定:凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這裡，房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對於"部分產權"而言，"全部產權"才有存在的意義。
2、部分產權。(小產權)
根據國務院《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房後另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以後才能進行，原售房的產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費後，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。從這裡可以看出部分產權和全部產權的一些區別。部分產權與全部產權的不同之處在於，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定範圍之內。
購買鄉產權房會有什麼風險
第一，法律風險，前面已經詳細論述了由於鄉產權房的特殊法律屬性，使得鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買鄉產權房的契約是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於契約無效，購買人的權利將無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管範圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂契約並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
第三，目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
第四，由於所購鄉產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批准，無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
鄉產權房屋有可能變成大產權房嗎?
有不少人認為隨著《物權法》的出台，公民的財產權利全面被肯定，鄉產權房也會被法律所認可，最終可以轉化為合法的產權房。那鄉產權房屋究竟能轉化為真正意義上的產權房嗎?從我國目前的相關法律規定來看，鄉產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉產權房屋向產權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今後鄉產權房屋可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。
因此，我們建議最好不要購買鄉產權房，已經購買了也應儘早退房。如果你認為自己能夠承擔文中所述的風險，或確實需要購買鄉產權房屋，我們建議你最好能購買現房，並注意考察項目是否辦理了相應的審批手續及開發商的資質和信譽，從而儘量降低購房風險。如果你既無法或不願承擔前述風險，又想購買鄉產權房屋，就目前而言你只有將戶口轉到鄉產權房屋所在的村集體。
以上內容均為律師個人觀點，僅供參考!
中央明確不許再建小產權房
已購者利益受保護對於民眾普遍關心的農村小產權房問題,陳錫文明確表示,小產權房違法,絕對不允許再建設。對於那些已經在農村購買了小產權房的消費者,國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。 中央財經領導小組辦公室副主任中央農村工作領導小組辦公室主任 陳錫文:很多消費者購買的時候,他不可能對國家的法律有這么多的了解,因此糊裡糊塗就買了,覺得便宜就買了,對這些人的合法利益,政府是要給予保護的。小產權房"的產生是違法的，因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了關於農地轉為城市建設用地的法律程式，所以它本身是不合法的。
全國小產權房總面積達66億m2
2008/10/24[來源:華商晨報]
近年來，小產權房在全國範圍迅猛發展。
據國土部門不完全統計，截至2007年上半年，全國"小產權房"面積已經達到66億平方米，其中有很大比例是農民在宅基地建房然後出售。
儘管國家有關部門多次出台檔案，禁止城市居民到農村購買宅基地和建於其上的民房，但小產權房仍然遊走在法律的邊緣，在全國範圍蓬勃發展。
近年來，農村土地大幅度增值，農民紛紛反悔，起訴要求契約無效，收回房屋。由於法律存在漏洞，小產權房糾紛成為全國性的司法難題。
2004年，北京市高級人民法院曾經發布《關於印發農村私有房屋買賣糾紛契約效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》，規定農村私有房屋買賣契約應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現值與原價的差異對買受人賠償損失;其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
據《中國青年報》的報導，此前，北京市海淀法院山後法庭相繼審結了四起同類案件中，亦根據房屋的升值程度，確定涉案房屋的重置成新價和區位補償價。其中一宗案件中，農民須賠償買受人45萬元之多。
由此，在小產權房的糾紛中，儘管農民可收回房屋，但是高額的賠償金在一定程度上會讓得不到利益的農民知難而退。
國務院:城鎮居民不得到農村購買小產權房
2007年12月12日 中國證券網-上海證券報
國務院常務會議要求改革土地有償使用制度，嚴限劃撥用地範圍;探索基礎設施用地有償使用
⊙據新華社電
國務院總理溫家寶11日主持召開國務院常務會議，研究促進節約集約用地和依法嚴格管理農村集體建設用地，批准2007年度國家科學技術獎獲獎項目和人選。
會議指出，我國耕地資源緊缺，土地供需矛盾突出，但土地利用方式粗放的現象相當普遍，節約用地的潛力很大。守住18億畝耕地的紅線，解決發展用地和保護耕地的矛盾，不僅要實行最嚴格的土地管理制度，還要切實解決用地浪費問題，大力促進節約用地和集約用地，保障經濟社會可持續發展。
會議要求，按照約束要硬、激勵要實、責任要明、監管要嚴的原則，提高各項政策措施的針對性和可操作性，推動節約集約用地取得明顯成效。
(一)嚴格審查調整各類用地規劃和標準。強化土地利用總體規劃的整體控制作用，統籌協調各類基礎設施建設規劃，嚴格土地使用標準，切實解決用地規模過大、標準過寬、城市用地過度擴張等問題。
(二)大力提高建設用地利用效率。把空閒、廢棄、閒置和低效利用的土地作為挖掘土地利用潛力的重點，鼓勵對地上地下空間進行立體利用，嚴格執行閒置土地處置政策。
(三)充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用，深入推進土地有償使用制度改革，嚴格限定劃撥用地範圍;積極探索基礎設施用地的有償使用，對其中經營性用地先實行有償使用;完善和落實鼓勵節約集約用地的財稅政策。
(四)強化農村土地管理，搞好鄉鎮土地利用總體規劃和村莊、集鎮建設規劃，加強農民住宅建設管理，農民住宅建設用地應首先安排利用空閒地、閒置宅基地，嚴格執行農村一戶一宅政策。
(五)建立健全土地市場動態監測制度，及時公開供地計畫、公告、結果、實際開發利用情況等動態信息;加強對各地新增建設用地、耕地減少和違法用地等情況的監測，結果要向社會公開;重點查處嚴重破壞、浪費、閒置土地資源的違法違規案件。
會議指出，近來一些地方違法違規將農用地轉為建設用地，並有蔓延上升之勢，必須堅決遏制。會議強調:(一)嚴格執行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的試驗和探索都不能違反國家的土地用途管制制度。(二)嚴格規範使用農民集體所有土地進行建設，嚴禁非法占用(租用)農民集體土地進行非農業建設。城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或"小產權房"，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。
(三)嚴格控制集體建設用地規模，禁止通過"村改居"等方式非法將農民集體所有土地轉為國有土地。
(四)嚴格禁止和嚴肅查處"以租代征"等違法違規行為，堅決剎住亂占濫用農用地之風。
中央明令禁止 "小產權房"絕對不允許再建
2008年10月24日08:51 中國網
趙娜
有關部門明確"'小產權房'絕對不允許再搞"
國新辦於2008年10月22日下午舉行新聞背景吹風會，請中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文介紹中共中央關於推進農村改革開放有關情況 ，並回答記者提問。
中央電視台記者在發布會上問，農村"小產權房"的問題比較突出，這次《決定》中或者說中央有沒有這方面新的政策?如果有的話，怎么樣加以解決?
陳錫文回答說，關於"小產權房"的問題，並沒有列入這次會議正式討論的內容，因為之前有關部門已經對它進行調查研究和制定解決的辦法。
他說，我想有幾個原則是清楚的，"小產權房"的產生是違法的，因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了關於農地轉為城市建設用地的法律程式，所以它本身是不合法的。因此，違法批准建設"小產權房"，違法開工建設"小產權房"的人，是要承擔法律責任的。但是，很多消費者購買的時候不可能對國家的法律有這么多的了解，覺得便宜就買了。
那么怎么樣才能讓他們在這種非法交易中形成的權利合法化，這是有關部門正在研究的具體措施。但是明確一條，"小產權房"絕對不允許再搞，這個是清楚的。
什麼是小產權房?
鄉產權房
國務院:城鎮居民不得到農村購買小產權房
小產權房違法不允許再建
中央明令禁止 "小產權房"絕對不允許再建
全國小產權房總面積達66億m2
