簡介
房產糾紛律師是致力於處理涉及房產建設、買賣、租賃及拆遷等方面糾紛業務的專職律師。
從業資格
持有中華人民共和國律師執業證
具備處理房產建設、買賣、租賃及拆遷等方面糾紛的知識和經驗
相關司法判例介紹]b]
（一）《抗訴人金某某與被抗訴人李某房屋買賣契約糾紛一案抗訴人金某某與被抗訴人李某房屋買賣契約糾紛一案》（2011）一中民終字第04712號
根據《北京高級人民法院關於審理房屋買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》，出賣人轉讓的經濟適用住房的購房契約系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的契約中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記的，可以認定契約有效。
1．案情：2010年1月，李某起訴至原審法院稱：2009年3月18日，我與金某某簽訂《北京市存量房屋買賣契約》，約定金某某將北京市昌平區東小口鎮天通東苑三區52樓1單元6/7―1號房屋（以下簡稱6/7―1號房屋）出售給我，總價款110萬元。契約簽訂後，我先後向金某某支付了7萬元定金，並向中介公司支付2萬元購房代理費。按照契約約定，金某某應於2009年12月25日前將該房屋過戶到我名下，但金某某在2009年下半年房屋交易價格不斷攀升的背景下，無故不履行契約。現金某某已經將該房屋賣給他人，故我訴至法院，要求金某某返還我購房定金7萬元及利息；賠償我中介服務費2萬元；賠償我房屋差價損失50萬元。
金某某辯稱：因李某不符合購買經濟適用住房的主體資格，且我出售夫妻共有房屋未經過共有權人簽字確認，故我與李某簽訂的房屋買賣契約應屬無效。
2．本院認為：雖然李某與金某某簽訂《北京市存量房屋買賣契約》時6/7―1號房屋取得契稅完稅證及房屋所有權證未滿五年，不具備辦理產權過戶的條件，但雙方明確約定在符合上市交易條件後辦理房屋所有權轉移登記手續，故該契約應屬合法有效。金某某在與李某訂立契約後，又將涉案房屋另行出售給他人，其行為不但是法律禁止的違約行為，同時也是與傳統的道德準則相悖的行為。在李某主張權利的情形下，金某某對自己的行為必須承擔法律後果。金某某的違約行為致使李某訂立契約的目的不能實現，導致李某的購房成本增加，原審法院根據鑑定結果判決金某某賠償李某房屋差價損失符合法律規定，應當予以支持。
（二）《某公司與某某公司因房屋買賣契約糾紛一案某公司與某某公司因房屋買賣合糾紛一案》（2011）二中民終字第15737號
交付房屋的裝修存在質量缺陷，雖然在交房後曾對訴爭房屋進行過維修，但根據《司法鑑定意見書》的鑑定結論，訴爭房屋內仍有部分質量缺陷尚未修復。為此，房地產開發企業理應對訴爭房屋中目前存在的質量缺陷予以修復。
1．案情：2010年3月，乙公司起訴至原審法院稱：1998年，乙公司購買甲公司開發建設的北京恒基中心商城第XXXX號房屋。乙公司在該房屋交驗入住時發現，甲公司以每平方米幾千美元售價出售的“精裝房”，其質量存在很大問題。在乙公司使用過程中，該房屋的質量問題進一步凸顯，由於該房屋存在質量問題，給乙公司造成了諸多不便，嚴重影響了乙公司正常的經營活動。對此，乙公司多次找到甲公司提出交涉，在甲公司對乙公司的房屋反覆維修後，房屋仍然存在很多質量問題（地板凹凸拱翹、牆面裂縫、門窗嚴重漏風、室內冬冷夏熱、廚房因煙道缺陷不能使用等）。依照相關法律法規提起訴訟，要求甲公司修繕XXXX單元房屋的質量缺陷；賠償房屋質量缺陷導致的經濟損失100萬元；並由甲公司承擔本案的訴訟費及相關的鑑定費。
甲公司辯稱：乙公司所述不實。首先，按照雙方往來函件，雙方往來的最後一封函件的日期為2004年3月16日，此後乙公司一直沒有主張權利。因此，乙公司的起訴已超過訴訟時效。其次，甲公司認為乙公司所稱屬於遺留問題，不屬於法律上的房屋質量問題。甲公司不承認鑑定結論中認定的房屋質量問題是由甲公司導致的，因為自交房至今已有12年的時間，交房時是否存在這些質量問題無從考證。根據雙方往來函件，甲公司不同意乙公司的訴訟請求。
2．法院認定，依法成立的契約受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據查明的事實，乙公司購買甲公司開發建設的房屋，甲公司應向乙公司提供質量合格的房屋。但從乙公司提供的證據中可以看出，甲公司向乙公司交付房屋的裝修存在諸多質量缺陷，甲公司雖然在交房後曾對訴爭房屋進行過維修，但根據《司法鑑定意見書》的鑑定結論，訴爭房屋內仍有部分質量缺陷尚未修復。為此，甲公司理應對訴爭房屋中目前存在的質量缺陷予以修復。故乙公司起訴要求甲公司對訴爭房屋現存的質量缺陷予以修復，於法不悖，予以支持。
相關司法指導意見精選
（一）《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（2010年12月21日 京高法發[2010]458號）
1．預約協定的效力：當事人簽訂的預購書、購房意向書等協定已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等契約主要內容的，可以認定為房屋買賣契約，但當事人另有約定的除外。
因可歸責於當事人一方的原因致使房屋買賣契約未能訂立，預約協定約定有定金條款的，應當適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應當賠償守約方因此所受到的信賴利益損失。守約方要求賠償契約履行的可得利益損失的，一般不予支持。
2．經濟適用房的新老劃斷：相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房，當事人主張買賣契約無效的，可予支持。政策、法規有新規定的，適用其規定。
出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房契約系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的契約中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定契約有效。
3. 借名購買房屋契約有效：當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據契約約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
（二）《北京市高級人民法院關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣契約糾紛案件若干問題的會議紀要》（2011年12月13日）
1．住房限購政策與不可抗力：國家對於房地產市場的巨觀調控並非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。房屋買賣契約作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的契約，當事人在簽訂契約時對契約訂立後可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為《契約法》第一百一十七條規定的不可抗力。
2.住房限購政策的性質和契約解除的處理原則：住房限購政策在性質上具有公共政策的性質，確實會對房屋買賣契約能否繼續履行造成重大影響。對於契約訂立後由於住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致契約目的無法實現，當事人要求解除契約的，除契約另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經審查契約解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。房屋買賣契約依約定期限能夠實際履行，因一方當事人的原因致契約處於遲延履行狀態，在此期間由於住房限購政策的實施導致契約無法繼續履行的，對守約方要求解除契約，並要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。
3.規避住房限購政策的借名買房契約的處理原則：因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。
