房地產資產管理

寫字樓資產管理是寫字樓資產所有人自己或者委託專業機構對寫字樓資產進行運營管理、物業管理、財務管理等工作，以期實現資產最大限度的保值增值行為。對於寫字樓開發商而言，其終極目標是將運營良好的資產打包成金融產品，通過市場交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。

房地產資產管理是資產所有人自己或者委託專業機構對有形的房地產資產進行科學管理，以期實現資產最大限度的保值增值行為。房地產資產管理的業務內容主要有物業管理、設施管理、財務管理和運營管理。對於房地產開發商而言，其終極目標是將運營良好的資產打包成金融產品，通過市場交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。
房地產資產的物業管理關注資產的日常運營，為租戶提供及時的服務，保證物業的持續收入和現金流。它是對整個物業資產進行科學化管理，包括制訂物業整體發展策略，進行物業定位和定位調整分析、持有或出售物業的決策分析，物業費用支出的管理與審批，物業運行績效的監控。並根據物業管理在市場競爭中的績效表現，評估物業公司的工作狀況，協調物業公司與租戶的關係，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。此外，確定物業投資目標，審批物業更新計畫、新購或處置舊有物業以保持資產的運營優勢和市場競爭力，實現組合投資收益的最大化也是房地產資產物業管理的重要內容。
房地產資產的設施管理主要集中在設施的運行管理和維護上，包括各種水電管網和設備管理、安防管理、保潔管理、商務服務、前台服務、維修管理、技術改造、節能管理、系統運行和日常巡查等。設施管理所顯示出的服務水平對於資產的價值發揮具有重要的意義。高端持有型物業80%以上都委託專業的乃至國際性的管理公司進行科學管理，其原因就在於此。設施管理前期的設備選型、設備招投標、設備維保契約的簽訂等為後期經營打下良好而堅實的基礎具有重要意義，後期則通過專業的物業操作和維護使整個物業設施設備保持長久如新，避免“一年新、兩年舊、三年破”的狀況出現，以實現資產的保值增值。
房地產資產的財務管理對象的特徵在於，資產以出租為主而不是出售，以保證物業產權的單一性，對物業享有永久性的權利和義務。從而，資產管理的財務目標是實現資產長久性的保值、增值並獲得超額利潤。在資產成長的過程中，前期的資金支持以及後期的經營管理對於廣義商業地產的成功有著十分重要的作用。在後期經營的財務管理中，租戶或業主的管理費一般包含在租金之內，維修基金由開發商支付並以投資計畫來做安排。其風險在於出租率底、租金收取不及時。因此，物業的高端性以保證租戶的質量是關鍵。從而，以此為基礎的預算的周密程度反映了資產管理水平的高低，其中以營業預算表和收支平衡表最為重要。此外，房地產融資在房地產資產的財務管理中占據重要地位。銀行貸款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS則更適合於持有型物業融資，它可以打通房地產行業的各種融資渠道，溝通銀行存款與資本市場的關係，促進持有型物業的健康發展。無論對於投資機構還是個人投資者，商業物業、酒店物業和寫字樓都屬於資本獲益最為顯著的持有型資產類型。有專業人士指出，“如何對最為顯著的資產進行管理”和“如何進行有效的資產財務管理”是目前投資者最為關心的兩個話題，解決好以上兩個問題，是有效管理資產的重要途徑。
房地產資產管理的核心在於資產運營。包括前期策劃運作、中期招商招租和後期管理運營。僅僅著眼於後期運營而不關注前期和中期的，注定會成為失敗的資產運營案例。前期策劃奠定物業成功的基礎，中期招商實現物業的規劃，後期經營創造物業的價值。整個鏈條構成資產運營的全過程。
前期策劃是一個非常重要的環節，需要開發商以先進的理念，融合優秀的建築設計師和專業的經營顧問公司共同打造，形成一個有著良好投資回報的物業。建築設計師主要從外在的地塊特徵、自身條件、產品造型出發，用建築師特有的表現手法突出項目的地標性、獨特性；經營顧問公司則從內在的市場需求出發，通過產品的業態定位、動線規劃、使用空間的合理性、設施設備的實用性、層高的適合性來打造項目的適用性，從而實現開發商的夢想和租戶、商戶使用起來的便捷性、科學性與舒適性，並最終實現房地產資產的物業價值。
中期招商招租上，通過專業的商業市場和寫字樓市場調研與消費能力分折，以確定項目體量與客戶定位；通過專業的商業規劃，以保證商業最佳的運營條件；通過優秀主力商家的招商和寫字樓大客戶的招租以最大限度地吸引消費者和中小租戶的積聚，從而保證租金收益的安全性與穩定性；通過專業的商業經營管理公司進行科學的商業管理系統設定及專業管理團隊組建，以保證項目資產運營的良性發展。
後期運營則是物業價值的全面體現。任何持有型物業項目無論從自身商業價值還是地產價值來看，都是通過經營來進行提升的。寫字樓、酒店、商業地產的物業服務對象的重要特點是服務對象的不固定性，流動性和變化性較大，公共使用空間和共用設備設施的吸引力成為重要的砝碼。特別是公共空間的景觀布局、動線規劃的通達性與便捷性，中央空調的舒適性與照明設計的敞亮性等都直接影響到人們對物業整體品質的感受，直接影響到物業的出租率和租金的收取率。
此外，房地產資產管理很注重投資的長線價值。以當前中國經濟發展的趨勢而言，二三線城市的持有型物業是極具房地產資產管理價值增長空間的區域。首先，受經濟梯度發展規律的影響，當一線城市處於成熟階段的時候，二三線城市則處於快速城市化建設發展期；其次，受資本轉移規律的影響，一線城市資本增值空間的選擇餘地越來越少，二三線城市則存在極大的機遇，競爭性相對較少，可通過合作或收購實現快速發展；再次，二三線城市的先富者消費水平也是很高的，需要有合適的物業場所實現其價值需求。不過，二三線城市的房地產資產價值實現要注意項目定位、目標客戶群分析、投資目標選擇的科學性，以及國家和當地當時的政策法規的導向性，必要的時候還要特別注意合作夥伴的選擇以防止投資失誤。