房地產增值稅

房地產增值稅，2016年5月1日起，營改增試點全面推開，建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點範圍，執行了20多年的營業稅將正式退出歷史舞台。按照新的增值稅稅率，建築業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。有關營改增的實施細則並未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地產營改增具體政策如何設計受到多方關注。從目前全國樓市“去庫存”的前提下，營改增的實施在絕大多數城市是利好訊息，有助於減輕稅費從而清理庫存。

基本信息

• 中文名：房地產增值稅

• 中文名稱：房地產增值稅
• 適用領域範圍：建築業、房地產業、金融業、生活服務業
• 實施時間：2016年5月1日
• 國家：中國
• 稅率：適用11%的稅率

• 二手房：將繳增值稅

簡介

房地產增值稅

自2016年5月1日起，“營改增”（營業稅改增值稅）試點範圍將擴大至建築業、房地產業、金融業、生活服務業，並將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣範圍。在備受關注的稅率方面，政策提出房地產業適用11%的稅率。

開發商影響

二手房將繳增值稅

土地成本能否抵扣是關鍵。地產行業的成本主要由：1、土地，2、建安，3、財務成本構成。地方政府無法開具增值稅發票，利息成本需等待金融服務業進行營改增後方能取得發票。若土地及利息成本無法抵扣，則相當於營業稅由目前5.5%上升至6.75%，地產商面臨稅負增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。如果政策特別規定允許房地產企業憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，則將大幅降低開發商稅收成本（由5.5%下降至3.78%）。

手房交易影響

預計政策將向自住及長期住房傾斜。現行營業稅免徵房屋，若徵收增值稅後，將面臨交易成本增加的風險。現行全額徵收營業稅的房屋，若購買原值大於現有售價49%，增值稅小於營業稅，反之則增值稅將大於營業稅。對於差額徵收營業稅的房屋，由於稅率由營業稅的5.6%提高到增值稅的11%，整體稅負亦將有所增加。根據總體稅負只減不增的大方針，我們認為在執行細則上會考慮與現行營業稅的稅負比例，不排除對現在免徵營業稅的房屋也實行增值稅免徵。

商業地產影響

迎來政策暖風。購置商業地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣。我們認為這將利好商業及產業地產的銷售，並增加企業對於持有型物業的投資，長期對房地產投資也有拉動作用。

國外經驗

鼓勵自住及長期持有。根據國外經驗，出售自住住房或長期持有住房，一般而言會享受一定程度的增值稅減免。房產增值稅計做資本增值稅（capitalgain）範疇，稅收用意在於市場供需結構，鼓勵長期持有和自住，打擊短期出售及投資行為。加拿大對非自主住房徵收50%的資本增值稅，美國對於短期收益的房屋最高徵收43.4%的增值稅。