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徵用土地 二、建立農村集體經營性建設用地入市制度，賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能,明確入市範圍途徑。
在明律師解讀：近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要併入一些周邊的農村，這就是農村集體經營性建設用地入市的需求之一。把類似於村辦企業、工廠等農村集體經營性建設用地建立入市制度，並與國有土地“同權同價”，農民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現集體經營性建設用地的保值和增值!
三、改革完善農村宅基地制度，探索進城落戶農民自願有償退出或轉讓宅基地，改革宅基地審批制度。
在明律師解讀：試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閒置，國家可能採取的措施會“很簡單很暴力”——徵稅!超過標準、面積過大的宅基地也要徵稅!對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設農村公寓、農民住宅小區落實一戶一宅。而對於那些在城鎮落戶的農民，他們村裡的宅基地可以在“自願”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。
特徵
徵用土地 (1) 征地是一種政府行為，是政府的專有權力
(2)必須依法批准；
(3) 補償性。要向被徵用土地的所有者支付補償費，造成勞動力剩餘的必須予以安置；
(4) 強制性。
(5)權屬轉移性。土地被徵收後，其所有權屬於國家，不再屬於農民集體。
(6)征地行為必須向 社會公開，接受社會的公開監督。
審批
徵收土地實行國務院和省級人民政府兩級審批制度。國務院的批准權如下：
(1)基本農田；
(2)基本農田以外的耕地超過35公頃的；
(3)其他土地超過70公頃的。
其他的用地由省、自治區、直轄市人民政府批准，報國務院備案。在徵用土地的審批中，要徵用農用地，首先要辦理農用地轉用，或同時辦理農用地轉用審批。
補償安置
徵收土地的補償和安置包括土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償等。土地補償
徵用土地 土地補償費是國家建設徵用土地時，為補償被征地和原土地使用單位的經濟損失而向其支付的款項。其實質是對農民在被徵用的土地上的長期投工和投資的補償。
“土地徵用補償是指房屋徵收部門自身或者委託房屋徵收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在徵收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。”楊在明說。
2．土地補償費的計算
徵用耕地的補償費為該耕地徵用前三年平均年產值的6-10倍。按照上述標準支付土地補償費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的30倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
3．新菜地開發建設基金費用收取標準
菜地，是指城市郊區為供應城市居民吃菜，連續三年以上常年種菜或養殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。
城市人口(不含郊縣人口，僅指市區和郊區的非農業人口，下同)百萬以上的市，每徵用一畝菜地，繳納7000—10000元。城市人口50萬～100萬的市，每徵用1畝菜地，繳納3000-5000元。在京、津、滬所管轄縣徵用為供應直轄市居民吃菜的菜地，也按該標準繳納。城市人口不足50萬的城市，每畝繳納3000-5000元。在同一城市，對中央和地方的建設項目征地，按同一標準收取。
安置補助
三門峽市國家建設徵用土地 所謂安置補助費是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多餘勞動力所需費用而支付的補助金額。
2．安置補助費的計算
徵用耕地的安置補助費標準，是按照需要安置的 農業人口數計算。需要安置的農業人口數按照被徵用的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地徵用前三年平均年產值的4—6倍，但每畝耕地的安置補助費，最高不得超過其年產值的15倍。具體計算公式如下：
安置補助費=被徵用耕地前三年平均年產值x補償倍數
特殊情況下，計算所得的補償和安置費不能維持原有生活和生產水平時，經過省、自治區、直轄市人民政府批准，可以適當提高標準；但土地補償和安置補助費之和，最高不得超過年產值的30倍。
3．剩餘勞力的安置
主要的安置辦法是支持被征地單位從事農業開發、興辦企業或採用貨幣安置或自謀職業等。
被徵用土地的人員安置途徑主要有以下幾種：
(1)安排符合條件的人到建設用地單位或其他需要用人的單位就業。若由建設單位負責安置，則建設用地單位可免交征地安置補償費，否則將相應的安置補助費轉撥給接收單位。
(2)將安置補助費金額發給需要安置的人員，由他們自己自謀職業。但農村集體經濟組織和村民委員會應與自謀職業的農民簽訂協定。
(3)被征地的集體經濟組織負責安置，安置補償費由該組織使用與管理。有條件的地方，由集體經濟組織出資開墾新的土地，重新分給土地被徵用的農戶，經雙方協調簽訂協定。
(4)大中型建設項目或連片征地的，在有條件的地區，根據統一規劃，可以從徵用土地中劃出一定比例的土地使用權交給被征單位和農民，支持其開發經營、興辦企業，所需征地費用，由被征地單位負擔。
(5)大型水利水電工程用地，具有公益性，占地數量一般都很大，在征地過程中，除解決補償安置問題外，還要解決移民安置問題。水利水電工程建設用地的移民安置，應按照就地安置的原則，首先在本鄉本縣內安置；在本鄉本縣內安置不了的，應在工程受益地方安置；在受益地方安置不了的，可按照自願協調的原則外遷安置。移民自願投親靠友的，由遷出地人民政府和移民協商，簽訂協定，辦理有關手續，遷出地人民政府應當將相應的土地補償費和安置補助費，交給安置地人民政府，統籌安排移民的生產、生活，經安置的移民不得擅自返遷。
(6)通過將國營農場土地調劑給被征地單位。
其它補償
凡在協商征地方案後搶種的農作物、樹木和搶建的設施，一律不予補償。1．青苗補償標準
辦理徵用手續時，應明確移交土地的時間，使當地村組及早準備，以免造成過多的損失。損壞被徵用土地上的青苗，應當給予合理的補償。對剛剛播種的農作物，按季產值的三分之一補償工本費。對於成長期的農作物，最高按一季度產值補償。對於糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收穫的，不予補償。對於多年生的經濟林木，要儘量移植，由用地單位付給移植費；如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對於成材 樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。
2．房屋拆遷補償標準
被征土地上的房屋等設施需要拆遷時，必須在申請徵用土地的同時，一併編制計畫，上報批准。在國家建設工程開工之前，當地政府幫助拆遷戶安排好住房。拆遷房屋按“拆什麼，補什麼，拆多少補多少，不低於原來水平“的原則，對所拆遷的房屋，按其原有建築的結構類型和建築面積，給予合理補償。補償的標準按各地區現行價格分別制定。
3．其他附著物的補償標準
用地單位占用耕地建房或者從事其它非農業建設時，應當按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規定，繳納耕地占用稅。
其它規定
徵用土地 （2）《土地管理法》規定。大中型水利、水電工程建設徵用土地的補償和移民安置辦法，由國務院另行規定。
(3)臨時占地及補償。《土地管理法》規定，建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，報縣級人民政府土地行政主管部門批准。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經過有關城市規划行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地的契約， 並按照契約約定支付臨時使用土地的補償費。使用期滿之後，用地單位負責恢復原有土地的耕作條件，對土地採取妥善的復墾措施；若用地單位一時無力直接承擔這部分土地的復墾工作時，可以按恢復土地工作量向當地村組支付土地恢復費，交村組自行恢復。有的地區可以向用地單位直接收取土地復墾費，以統一進行該地區的土地復墾工作。水利、公路、航道建設工程的空地或廢棄地，經過平整可以耕種或開展多種經營的，不按征地處理，仍歸農村集體所有，建設單位承擔平整土地的費用，並補償該耕地一年的產值。
需要指出的是：①征地是國家的行政行為，而不是土地買賣。征地既是一種國家行為，也是農民對國家應盡的一種義務，不是農民向國家賣地；國家徵用土地再出讓時，原土地與出讓時的土地的地價差異是由國家投資所形成的，原則上這項收益應歸國家所有。因此，國家對農民的補償支付的費用仍然是補償或補助性質的，而不是完全的地價，不能根據土地使用權的出讓價格制定征地補償標準。②征地補償和安置補助的原則是保證被征地農民的生活水平不因征地而降低。即徵用土地後，通過補償、安置補助費的支付和使用，要使被征地單位的農民的生活水平達到或超過征地前的生活水平。如果達不到，應當採取相應的措施，包括提高補償標準，最高可提高到30倍。
支付管理
徵用土地 市、縣人民政府土地行政主管部門應在土地徵用批准後三個月內，將征地補償費用支付給被徵用土地的農村集體組織或村民委員會。
征地補償費的管理
1．土地補償費
由農村集體經濟組織或者村民委員會管理，主要用於發展集體經濟和改善生產和生活條件，可視土地使用者或者土地承包者對土地的投入情況給予適當補償。
2．安置補助費
誰負責安置，誰管理、使用，不安置的支付給個人。
3．地上附著物補償費
誰拆遷或遷建的，支付給誰；自行拆遷的，支付給附著物的所有者；林木、果樹補償給所有者。
4．青苗補償費
青苗的補償費支付給所有者。禁止侵占、挪用被征地單位征地補償費和其他有關費用。
5．對徵用承包戶的土地補償
徵用農業承包戶的土地，承包期限在10年以上的，農村集體經濟組織和村民委員會可以將土地補償費的80%支付給土地承包經營者。
例題．徵用承包期限在10年以上的農業承包戶的土地，土地補償費支付給土地承包經營者。 ( w )
方案編制
征地方案是在批准農用地轉用後或同時必須上報的材料，征地方案的申請受理、審查過程與農用地轉用方案基本相同。主體內容
1．徵用土地方案編制的主體徵用土地方案一般由縣級人民政府土地行政主管部門負責編制。
2．徵用土地方案的內容
徵用土地方案要說明被征土地的數量、 位置、權屬以及土地補償標準、安置途徑等內容，以表格的形式填寫，同時另附以下材料：
(1)《建設擬征(占)地土地權屬情況匯總表》。
(2)耕地以外的其他土地的有關補償標準的規定。
(3)用地單位對本方案的意見。
(4)1：500至1：1000征地紅線圖，能反映征地範圍、面積、利用現狀及權屬關係。
編製程序
1．確定征地範圍在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集體建設用地範圍內，按年度建設占地指標，城市或村鎮規模確定的各地塊的用途，具體建設項目的用地需求，確定建設用地位置即為征地範圍。對經國務院及省政府批准的大型能源、交通、水利等基礎設施，需徵用土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集體建設用地範圍以外的土地，按具體項目用地要求並經論證批准確定建設項目的準確位置，即為征地範圍。
2．現場調查
縣級土地行政主管部門派工作人員到現場調查被征地村的基本情況。
3．確定征地補償費、需要安置的人數和安置途徑
征地補償費的確定、需要安置的人數和安置途徑見前述。
4．擬定徵用土地方案
根據徵用土地方案內容，由縣級以上人民政府土地行政主管部門負責擬定徵用土地方案。
5．徵求意見
將擬定的徵用土地方案徵求被征地村的意見，在法律許可的範圍內儘量使方案滿足農民的要求。
6．簽字上報審批
擬定的征地方案經修改和具體經辦人員及分管領導簽字上報
至有批准權的人民政府審查批准。
程式
1．擬訂徵用土地方案：由擬徵用土地所在地市、縣人民政府或其土地行政主管部門擬訂。2．審查報批：報有批准許可權的上級政府批准。
3．方案公告：由市、縣人民政府對經批准的征地方案在被徵用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。
4．征地補償登記
被徵用土地的所有權人和使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地 補償登記。
5．制定征地補償、安置方案
由市、縣土地行政主管部門會同有關部門根據批准的徵用土地的方案及土地所有者和使用者的登記情況(經核實)制定，即把征地方案中確定的各種補償的總費用分配到各所有者和使用者，以及具體落實人員的安置方案。
6．公告征地補償、安置方案並組織實施
征地補償費用應當自征地補償、安置方案批准之日起3個月內全部支付。
7．清理土地
征地補償、安置方案實施後，由市、縣土地行政主管部門組織有關單位對被徵用的土地進行清理。
