辦法發布
穗府規〔2017〕18號
廣州市人民政府關於印發廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法的通知
各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
現將《廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設委反映。
廣州市人民政府
2017年12月14日
辦法全文
廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法
第一章 總則
第一條為規範我市國有土地上房屋徵收與補償行為，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱《條例》），結合本市實際，制定本辦法。
第二條市人民政府負責本市國有土地上房屋徵收與補償工作；各區人民政府按照職權分工，負責本轄區內的國有土地上房屋徵收與補償工作。
市轄各區行政區域內國有土地上房屋徵收與補償工作由各區人民政府依法作出決定；市級以上重大項目、跨區項目以及市人民政府認為需要統籌的項目，由市人民政府直接作出決定。
第三條市政府房屋徵收部門（以下簡稱市房屋徵收部門）負責具體組織實施本市的房屋徵收與補償工作，各區房屋徵收部門由各區人民政府確定。
房屋徵收部門的主要職責為：
（一）負責貫徹執行國有土地上房屋徵收與補償的法律、法規和政策，擬定本行政區域內國有土地上房屋徵收與補償的有關規定，報本級人民政府批准後執行；
（二）組織編制本行政區域內房屋徵收規劃和年度計畫；
（三）組織實施本級人民政府決定的國有土地上房屋徵收與補償工作；
（四）受本級人民政府委託，組織有關部門論證和公布徵收補償方案，徵求公眾意見，舉行聽證會，對房屋徵收進行社會穩定風險評估等；
（五）協調有關部門加強對本行政區域內房屋徵收與補償實施工作的指導；
（六）與被徵收人簽訂補償協定；
（七）完成法律、法規規定的和本級人民政府交辦的有關房屋徵收與補償的其他工作。
市住房城鄉建設行政主管部門對全市房屋徵收部門的房屋徵收與補償實施工作進行監督管理。市房屋徵收部門指導監督各區房屋徵收部門開展國有土地上房屋徵收項目具體實施工作。
第四條房屋徵收部門經本級人民政府批准，可以委託房屋徵收實施單位承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。
房屋徵收部門可以委託被徵收房屋所在地的鎮政府、街道辦事處及有徵收拆遷經驗的事業單位或其他機構為房屋徵收實施單位。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。
房屋徵收部門應建立房屋徵收實施單位信用檔案和房屋徵收人員信息庫，定期組織從事房屋徵收工作的人員進行業務培訓和考試。
第五條市房屋徵收部門每年會同有關部門，對區房屋徵收部門組織實施的徵收工作進行監督檢查：
（一）房屋徵收計畫執行情況；
（二）房屋徵收補償方案的執行情況；
（三）房屋徵收決定和補償決定的執行情況；
（四）社會穩定風險評估情況；
（五）信息公開情況；
（六）房屋徵收檔案建立及管理情況；
（七）需要監督的其他行為。
第六條城市管理綜合執法部門要加大對違法建築的查處力度，對徵收期限內未自行拆除的違法建築依法進行查處。
審計部門要加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督。
鎮政府、街道辦事處等有關單位應按照職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。
第二章 徵收決定
第七條擬建設項目具有下列情形之一的，可以認定為符合公共利益需要：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
擬建設項目的內容與性質以立項檔案批准、核准或備案的內容與性質為準。
第八條確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。
保障性安居工程建設、舊城區改建，應當按照法定程式納入市、區國民經濟和社會發展年度計畫。
第九條區房屋徵收部門應從地區經濟社會發展的實際出發，按照本地區國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃編制年度徵收計畫，並應於每年10月31日前將本區下一年度的徵收計畫報送市房屋徵收部門。
市房屋徵收部門匯總各區年度徵收計畫，編制市年度徵收計畫報市住房城鄉建設行政主管部門印發實施，並可結合實施情況在年中進行調整。
第十條市、區人民政府作出國有土地上房屋徵收決定，應當滿足下列條件：
（一）為了公共利益的需要；
（二）徵收範圍確定，且徵收項目依照廣州市申請使用建設用地規則的要求取得發展改革部門出具的立項批文、國土規劃部門出具的規劃意見和用地審查意見；
（三）已進行社會穩定風險評估，形成風險評估報告並提出可實施的建議；
（四）對擬徵收範圍內的房屋相關情況進行摸底調查並確定徵收補償方案。
徵收範圍按照國土規劃部門出具的規劃意見紅線範圍確定。徵收項目涉及被徵收人數量達100戶以上（含100戶）的，或者存在其他重大複雜情況的，市、區人民政府作出房屋徵收決定前，應當經本級人民政府常務會議討論決定。
第十一條作出房屋徵收決定前，房屋徵收部門應當按照有關規定就房屋徵收的合法性、合理性、可行性以及可能出現的風險進行社會穩定風險評估，制定風險化解措施及應急處置預案，出具風險評估報告。
房屋徵收部門可以委託相關機構進行評估論證。
風險評估報告應當根據房屋徵收項目實施風險程度和風險化解可行性情況分別作出低風險、中風險和高風險的預警評價，並相應地提出可實施、暫緩實施或不可實施的建議。
第十二條房屋徵收補償資金應根據房屋徵收補償工作和安置用房購買、建設的進度足額到位。
財政撥款投資的徵收項目，房屋徵收部門應會同財政部門按照財政資金撥付的有關規定實施管理。
非財政撥款投資的徵收項目，房屋徵收部門應按照本級人民政府批准的徵收補償方案核定房屋徵收補償資金總額。
第十三條房屋徵收補償資金的使用範圍為：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）搬遷、臨時安置補償；
（三）停產停業補償；
（四）對被徵收人的補助和獎勵；
（五）與房屋徵收有關的其他費用。
第十四條非財政撥款投資的徵收項目，項目單位應在房屋徵收決定作出前，將房屋徵收部門核定的徵收補償資金總額存入專用賬戶，做到足額到位、專戶專儲、專款專用。
第十五條市、區人民政府可採取自建、配建、購買及盤活等多種方式籌措國有土地上房屋徵收項目的安置房源。
具體辦法由市住房城鄉建設行政主管部門牽頭制定。
第十六條房屋徵收部門應當組織有關部門對擬定的徵收補償方案進行論證，並將擬定的房屋徵收補償方案在政府入口網站公布，在房屋徵收範圍內顯著位置公告，公開徵求公眾意見，徵求意見期限不得少於30日。被徵收人需提交意見的，應持本人身份證明和房屋權屬證明在徵求意見期限內以書面形式提交。
第十七條因舊城區改建需要徵收房屋，半數以上被徵收人認為徵收補償方案不符合《條例》規定的，房屋徵收部門應組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。房屋徵收的聽證程式，按照我市國有土地上房屋徵收補償方案聽證的有關規定執行。
第十八條市、區人民政府作出房屋徵收決定後應當及時在徵收範圍內公告，並將公告在公開發行的報紙上刊登及在政府入口網站上發布。公告應當載明以下內容：
（一）徵收的目的和依據；
（二）徵收的地點和範圍；
（三）委託的房屋徵收實施單位名稱；
（四）房屋徵收補償方案；
（五）達不成協定或者被徵收房屋所有權人不明確的處理辦法；
（六）行政複議、行政訴訟權利；
（七）索取房屋徵收相關資料以及諮詢地點；
（八）其他應當公告的事項。
區房屋徵收部門應當在房屋徵收決定公告時，將徵收決定及徵收補償方案同時抄送市房屋徵收部門存檔。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
第十九條房屋徵收部門在擬徵收範圍內發出通知，對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行摸底、調查，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
第二十條房屋徵收部門在徵收房屋前，應當核實徵收地塊內歷史文化遺產的普查情況，作出普查結論的時間超過5年或者尚未完成普查的，區人民政府應當在房屋徵收前完成普查或者對該徵收地塊進行歷史文化遺產調查。未完成普查或者調查的，不得開展徵收工作。
徵收範圍內歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史建築、歷史風貌區和傳統村落的徵收與補償工作，按照《廣州市歷史文化名城保護條例》相關規定執行。
第二十一條房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建永久性房屋及其附屬物和永久性改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
房屋徵收範圍確定後，有下列行為之一的，不增加違反規定的補償費用：
（一）以被徵收房屋為註冊地址的工商註冊登記手續辦理；
（二）房屋的轉讓、租賃和抵押；
（三）已依法取得建房批准檔案但尚未建造完畢的房屋的續建；
（四）其他不當增加補償費用的行為。
房屋徵收部門應當將本條第一款、第二款的要求在房屋徵收範圍內予以公告，並書面通知有關部門。公告和書面通知應當載明暫停期限和徵收範圍，並附徵收範圍圖。暫停期限最長不得超過1年。
第三章 補償
第二十二條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
第二十三條房屋徵收補償可實行獎勵和補助制度。獎勵包括徵收獎勵和搬遷時限獎勵。
徵收住宅房屋的，應當實行同一徵收項目統一標準的徵收獎勵。住宅房屋價值的補償金額加上徵收獎勵不得高於被徵收房屋所處區位的新建普通商品住宅的市場價格。
徵收住宅房屋可實行搬遷時限獎勵制度，搬遷時限獎勵標準應控制在被徵收房屋所處區位的新建普通商品住宅市場價格的15%以內。
市、區人民政府在制定徵收項目補償方案時，可自行制定非住宅房屋的獎勵措施。
房屋徵收部門應當將分戶簽約情況、房屋補償單價、補償方式、獎勵情況等在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
第二十四條被徵收房屋的建築面積與房屋用途的認定，以房地產登記機構頒發的房地產權證標註的面積和用途為準；房地產權證未標註的或者標註的與房地產登記簿不一致的，以房地產登記簿標註的面積和用途為準。
房屋徵收部門在徵收房屋前，應當組織有關部門依法對擬徵收範圍內未經產權登記的建築，以及房地產登記簿記載事項不明確或者與現狀不符的建築進行調查、認定和處理。
第二十五條市住房城鄉建設行政主管部門即時更新具有相應資質的房地產價格評估機構名錄。
房屋徵收決定公告後30個工作日內，被徵收人應協商選定房地產價格評估機構；半數以上被徵收人共同選擇一家房地產價格評估機構的，視為協商選擇有效，由房屋徵收部門與其簽訂委託評估契約後進行評估作業。如協商選定不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人在公布的評估機構名錄中通過搖珠或抽籤的方式隨機確定。
房屋徵收部門應當在搖珠或抽籤前5日內在徵收範圍內公告時間和地點。選取過程，應當由公證部門進行公證。
房屋徵收部門應當將受委託的房地產價格評估機構資質證書、營業執照、註冊房地產估價師本人簽名的資格證書複印件在徵收範圍內現場公示。
第二十六條被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請覆核評估。申請覆核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面覆核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
原房地產價格評估機構應當自收到書面覆核評估申請之日起10日內對評估結果進行覆核。覆核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知覆核評估申請人。
被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的覆核結果有異議的，應當自收到覆核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照本辦法第四十條規定處理。
第二十七條依法徵收個人住宅且被徵收人符合住房保障條件的，市、區人民政府應當優先給予住房保障。
第二十八條徵收按照房改政策購買的房屋，被徵收人可以按照住房制度改革有關規定購買公用分攤面積後再辦理徵收補償相關手續。被徵收人不購買公用分攤面積的，對被徵收人按照原購房面積給予補償。
第二十九條符合政府公房住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關係的，房屋徵收部門應當按照被徵收房屋價值的補償金額加獎勵之和的30%給予承租人棄租補償，不再提供政府公房住宅（含公租房）進行安置。
第三十條被徵收人選擇房屋產權調換的，房屋徵收部門與被徵收人應當計算被徵收房屋價值的補償金額加上獎勵與產權調換房屋價值，結清差價。
除房屋徵收部門與被徵收人協商一致以外，產權調換房屋的套內建築面積不得少於被徵收房屋的套內建築面積。
產權調換房屋公用分攤面積超出被徵收房屋公用分攤面積的部分，由房屋徵收部門按產權調換房屋的建安成本價格與被徵收人進行結算。
第三十一條房屋徵收部門對被徵收人或政府公房承租人支付的住宅搬遷費標準如下：
（一）房屋徵收部門按戶為單位，向被徵收人或政府公房承租人支付搬遷費每戶不低於2000元。
（二）因房屋徵收涉及的被徵收人或政府公房承租人的電話移機以及有線電視、管道煤氣、寬頻網遷裝等費用，由房屋徵收部門按照徵收時的收費標準予以補償。
（三）被徵收人選擇期房產權調換的，搬遷費增加一倍計算，並一次付清。
第三十二條房屋徵收部門對被徵收人或政府公房承租人支付的住宅臨時安置費標準如下：
（一）被徵收人選擇貨幣補償的，房屋徵收部門應當根據市住房城鄉建設行政主管部門最近一次公布的被徵收房屋所處區位同類型住宅租金參考價格，按照被徵收房屋建築面積，向被徵收人或政府公房承租人一次性支付3個月的臨時安置費。
（二）被徵收人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，被徵收人或政府公房承租人自行安排住處的，房屋徵收部門應當根據市住房城鄉建設行政主管部門最近一次公布的被徵收房屋所處區位同類型住宅租金參考價格，按照被徵收房屋建築面積，向被徵收人或政府公房承租人支付臨時安置費。
（三）被徵收人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，被徵收人使用房屋徵收部門提供的周轉用房，房屋徵收部門不支付臨時安置費。政府公房承租人使用房屋徵收部門提供的周轉用房，周轉用房租金標準高於原租金標準的，由政府公房承租人按原租金標準向房屋徵收部門支付周轉用房租金。
（四）房屋徵收部門提供的周轉用房使用面積應不少於被徵收人房屋原使用面積。
被徵收人或政府公房承租人使用房屋徵收部門提供周轉用房的，過渡期限內的水、電等費用自負。水、電等費用超過原徵收房屋地段單價標準的，超出標準部分由房屋徵收部門支付。
第三十三條對因徵收房屋造成被徵收人停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。其中，房屋被徵收前的效益原則上以房屋徵收決定作出前1年內實際月平均稅後利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅後利潤的，按上年度本地區同行業平均稅後利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產停業期限的確定，選擇貨幣補償的按6個月計算；選擇產權調換的，停產停業期限自被徵收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知交付之日止。
被徵收房屋的生產、經營單位或個人不是被徵收人的，被徵收人負有清退被徵收房屋的責任。被徵收人與生產、經營單位或個人有契約約定的，依照約定分配停產停業損失補償；沒有約定的，由被徵收人與生產、經營單位或個人協商分配。
徵收非住宅房屋的，房屋徵收部門應當支付搬遷費、臨時安置費。其中，搬遷費包括機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷後無法恢復使用的生產設備重置費等費用。
第三十四條擁有合法產權，但被徵收人自行“住改商”的住宅房屋，被徵收人選擇產權調換的，按住宅用房進行補償；選擇貨幣補償的，按以下方式給予補償：
（一）1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行前已改變為經營性用房，被徵收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，並實際正在營業的，房屋徵收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的70%給予補償。
（二）1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行後至1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行前已改變為經營性用房，被徵收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，並實際正在營業的，房屋徵收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的60%給予補償。
（三）1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行後至2001年2月6日《廣州市住宅建築改變使用功能規劃處理辦法》施行前已改變為經營性用房，被徵收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，並實際正在營業的，房屋徵收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的50%給予補償。
（四）2001年2月6日《廣州市住宅建築改變使用功能規劃處理辦法》施行後改變為經營性用房的，房屋徵收部門按照住宅房屋給予補償。
按上述第（一）、（二）、（三）項計算的貨幣補償總額低於按照本辦法有關住宅房屋計算處理的補償總額（即房屋價值補償加上獎勵）的，應當按照住宅房屋的補償總額確定補償。
第三十五條對未經產權登記的建築，屬於未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償。
對未經產權登記的建築，認定為違法建築或超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
不屬於第一款、第二款情形的未經產權登記的建築，存在以下情況的，給予貨幣補償：
（一）1967年1月1日前建設的未經產權登記的建築，房屋徵收部門可按照住宅房屋進行貨幣補償。
（二）1967年1月1日後至1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前建設的未經產權登記的建築，房屋徵收部門可按照不超過房屋徵收決定公告之日被徵收房屋住宅房地產市場評估價的60%給予貨幣補償。
第三十六條法律、法規、規章對徵收外國領事館房屋、軍事設施、華僑房屋、教堂、寺廟、不可移動文物、歷史建築、歷史文化保護區內的建築物等另有規定的，依照有關的法律、法規、規章執行。
第三十七條市、區人民政府徵收房屋的，被徵收人可按照有關規定享受稅費優惠政策。
第四章 徵收實施
第三十八條房屋徵收部門應當與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內簽訂徵收補償協定。
徵收補償協定的內容應當包括補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換的房屋的地點和面積、交付時間、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房的地點和面積、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、相關獎勵或者補助等事項。
徵收補償協定簽訂後，一方不履行協定約定義務的，另一方可以向人民法院起訴。
第三十九條實行貨幣補償的，被徵收人在簽訂徵收補償協定時，應當將被徵收房屋的房地產權證一併繳回。房屋徵收部門、被徵收人應當及時到房地產登記機構辦理房地產註銷登記。
實行產權調換的，房屋徵收部門應當為被徵收人辦理所調換房屋的產權登記手續。房地產登記機構應當自受理申請之日起30日內給予辦理。
第四十條房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成徵收補償協定的，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、區人民政府依照本辦法的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。徵收補償方式應當採取產權調換，被徵收人選擇貨幣補償的除外。
補償決定應包括補償方式、被徵收房屋補償金額、用於產權調換房屋的地點、面積和房地產評估價格、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。
徵收補償決定的搬遷期限不得少於30日。
徵收房屋所有權人不明確的房屋，經市、區人民政府作出征收補償決定進行產權調換後，產權調換房屋由被徵收房屋所在區房屋管理部門代管。
第四十一條被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
第四十二條被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的搬遷期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、區人民政府向被徵收人發出搬遷催告。被徵收人仍不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、區人民政府向人民法院申請強制執行。
人民法院裁定準予執行的，可由作出征收決定的市、區人民政府組織城市管理、公安、房屋徵收等部門和單位依法實施強制搬遷和拆除，也可由人民法院執行。
第四十三條徵收項目完成後，由房屋徵收部門書面告知項目業主。
第四十四條房屋徵收部門應當做好徵收補償信息公開、文書送達工作，建立徵收補償檔案，並將行政複議訴訟、資金使用（撥付）、審計等情況納入檔案，按照統計管理的有關規定按時報送統計數據。
房屋徵收部門應當按照有關規定採取拍照、錄音、錄像等方式，做好聽證、公告、送達、協商、異議處理等環節的證據保全，確保徵收補償檔案的規範、完整。
市政府房屋徵收部門應當結合司法審判規則和經驗，另行制定完善徵收補償工作細則等配套制度，指導徵收補償工作規範化、模板化開展。
第五章 附則
第四十五條《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定辦理。各有關部門要加強引導、監督拆遷人和拆遷實施單位，依法做好被拆遷人的補償安置工作，嚴格執行有關規定，規範行政裁決行為，確保行政裁決合法、公正。當事人拒不履行行政裁決的，政府及有關部門不得組織實施行政強制拆遷，應當依法申請人民法院強制執行。
第四十六條本辦法自印發之日起施行，有效期5年。
