研究報告
通過研究分析，我們力求獲得充分、真實而客觀的信息，為廣大關注富陽發展的朋友提供一些個人見解，並為廣大的開發商提供一個比較全面系統的富陽房產分析。 本調研報告基於2007年上半年富陽房產市場現狀調查所得。
市場研究
富陽房地產市場發展整體概況
國務院為了抑制房地產投資的增長和房價上漲過快勢頭，在2005年出台“國八條”政策基礎上，2006年又聯合九部委制定“國六條”政策來調控房地產的發展，但調控政策對當年房地產開發投資影響並不大。由於工業企業退城入園等諸多因素，房地產開發投資快速增長，房價也一直居高不下。房價已大大超過了普通居民的承受能力，而富陽市房地產市場發生了較大的變化，預約登記、排隊購房、一房難求的火暴情景已悄然消失；繼而國家出台了土地增值稅的政策，但是此政策的推出，很大方面導致了開發商將土地增值稅增加的費用加在了房價上。受國家巨觀調控政策的影響。
今年以來，國家兩次調整房屋貸款利率，利率調整致使我市住房貸款利率比上年同期上漲3.4 %，房貸率的上調，一定程度上降低了購房者的貸款買房，今年買房者也相應的比較理智，大多數購房者持觀望態度，而開發商們的大部分樓盤的銷售情況與往年相比已經不再那么一帆風順。
雖然受國家的巨觀調控政策的影響，但是房地產投資的勢頭仍是有增無減，2006年富陽市房地產開發投資全年增長32.8%，實現生產總值238.4億元，比上年增長18.5%。
從房地產開發投資的使用方向看，主要為商品房的建設投資和土地購置費，分別為16.4億元和11.1億元,占房地產開發投資總量的93.9%,其中土地購置費增長迅速,增長166.6%。從商品房用途看,住宅投資仍是大頭。2006年住宅投資22.7億元,占77.3%的比重,同比增長28.9%,其中別墅高檔公寓的投資倒是明顯下降,為上年的39.6%。商業營業用房的投資增長比較快,完成投資3.3億元,同比增長87.4%；辦公樓比上年增長8.2%。
房產市場供量
據統計，02年至04年內在富陽城區總供應地66.49公頃，可開發住宅近100萬平方米，房屋施工面積和新開工面積增長較快。2006年房屋施工面積為282.9萬平方米，同比增長32.7%,新開工面積為112.1萬平方米，同比增長35.9%。其中別墅高檔公寓的施工面積和新開工面積下降很明顯，分別下降70.0%和94.8%。房屋的檔次往大眾化方面回歸。商品房竣工速度較快，銷售情況也較好。今年商品房竣工面積65.9萬平方米。同比增長14.1%。商品房銷售面積66.5萬平方米，同比增長40.8%。商品房平均銷售價格4648元/平方米，同比增長2.5%。
商品房空置情況
目前富陽房產使用率還不是很高，空置面積增加較快，2006年空置面積達5.8萬平方米，同比增長59.2%，其中住宅的空置面積為1.5萬平方米，同比增長16.2%別墅和高檔公寓受政策調控影響，成了市場上的香勃勃，空置面積僅為0.3萬平方米，為上年的30%，平均價格更是上漲了26.1%。
房產供需特點
對於富陽來說，06年富陽房地產在巨觀調控的政策影響下的開發和銷售情況具體如下：
（1）、隨著消費需求的提升，房地產市場呈現“供銷兩旺”的良好勢頭。
（2）、隨著消費對象和消費群體的擴延，促進了房產市場區域的不斷擴大，使富陽市房地產呈現出兩大“區域市場”。其一是以建成區為中心，向外擴延的房地產市場，其消費對象主要是富陽市民。其二是緊鄰杭城以受降鎮範圍為主的房產市場，消費者對象主要是杭州市市民。
（3）、隨著消費水平的不斷提高和房產開發商開發理念的不斷更新，富陽房地產市場呈現出兩大特色房產，分別是沿江房產和以銀湖區塊為主的“高尚別墅區”房產市場。
（4）、隨著房地產市場的擴大和房地產市場競爭的加劇，房產市場出現“外向型”開發，越來越多的其他類別企業轉而涉及房產開發，且呈現出本地企業外地化，外地企業本地化的特色——富陽市內的企業向外市發展，外地房產企業向富陽進軍。
富陽的住房現狀及居民消費水平
富陽城區的房子分為兩大類：一類是市區中心地段的普通住宅，以多層為主，目前均價在3500元/平方米左右，這些房子主要針對富陽本地市民。富陽市區普通住宅從1998年開始在四五年之間也經歷了一個飛速飆升的過程，從每平方米1000多元直奔3000多元。到了2006年，普通住宅達到了3500元/平方米以上。目前富陽的可售樓盤不多，基本都處於尾盤，有容大·五環城市花園、現代蕭邦、西城·金城花園、海陸·星光園等。人均生產總值由2004年的28233元提升到2006年的37618元，兩年的時間人均GDP增加將近1萬元，這預示著富陽經濟的飛速發展帶動了富陽人民致富之路，對於住房的需求已不僅僅滿足於居住，對住房的品質、配套、環境、景觀等等均有較高的要求。
當前富陽市房市場發展的優劣勢
富春山明水秀，以景色清麗著稱，富陽是典型的江南山水城市，我市的地理環境決定了房地產市場發展獨有的優勢和特點。
（1）主要優勢：
①、區位優勢富陽毗鄰杭州市區，是杭州大都市圈的組成部分，距上海180公里。隨著杭富公路的改造，杭州繞城高速、杭千高速的開通，交通設施的現代化縮短了富陽到杭州市區的距離，富陽城區及其與杭州毗鄰的銀湖區塊、東洲區塊已處於杭州半小時交通圈之內。
②、環境優勢富陽風景秀麗，既賦山城之美，又具江城之秀，國家級風景名勝富春江橫貫全境，自古有“天下佳山水，古今推富春”之譽。境內眾多的山塘水庫、低山緩坡，十分適合開發房地產，房產樓盤可依山傍水，別具一格，做到人與自然的和諧統一，能充分滿足都市人回歸自然的生活理念。
③、價格優勢 目前，富陽商品房的城區平均價格為4100元/平方米左右，而杭州市區中心圈的平均價格在13000元/平方米以上。富陽銀湖區塊、東洲區塊等富陽近郊排屋，主力戶型總價定位在150萬左右，這恰好與杭州市中心的高檔公寓價格相當，但在面積、樓盤結構、環境、品質等方面近郊排屋具有無可比擬的優勢。
④、經濟基礎優勢 改革開發以來，富陽緊緊抓住了個私經濟這個重點。造紙、電纜、通訊、體育器材等行業取得快速發展，我市綜合實力不斷增強，人民生活水平不斷提高。地方經濟的發展，增強了政府的巨觀調控能力，有了較多的財力來抓建設，特別是作為事業發展先行官的基礎設施建設，可以更好的為房地產發展起好引導、推動作用。
⑤、政府推導優勢最近召開的杭州市委九屆十次全體（擴大）會議提出樹立“大杭州、大建設”發展戰略，為富陽帶來了難得的機遇，發展時機極佳。遵循構築市域網路化大都市的戰略思想，“十一五”富陽城市規劃、建設的基本定位是把富陽建設成為“富春山水名市”、“現代產業新城”、“人居休閒聖地”，成為杭州的“臥城”，變“郊縣”為“郊區”。
（2）主要劣勢
①、現有的公共運輸體系與打造杭州“臥城”的房地產發展戰略不匹配從國際經驗看，成功建設、打造“臥城”必須有一個先決條件，就是城際間有非常發達的交通系統，特別是公共運輸體系。目前富陽至杭州的公共運輸系統定位還是在普通郊縣與省城的水平上，遠遠滿足不了杭州市民在富陽安置第一居所的要求。
②、生活、教育、醫療等配套設施建設滯後，居住性較差當前，城郊結合部、受降區塊的樓盤空置率和空關率很高，其中最重要的一個原因就是這些樓盤的可居住性差，面臨著交通、生活、教育、醫療等必要設施缺乏的種種問題，居住成本很高。儘管在巨觀調控的打壓下，但還是不難看出，目前在受降區塊購房者當中還是有相當部分的投資者存在。這部分投資者看中的是在國家嚴格控制高檔住宅土地供應的前提下，今後別墅、排屋的稀缺性和升值潛力，他們並不認可受降區塊目前的可居住性。
③、城區住房供應結構不夠合理當下，我市市場上的樓盤推出的住房主流戶形偏大，總價偏高。而這一類型住房的目標客戶群絕大多數都有了自己的第二、第三套住房，自主需求不強，而且目前的政策環境並不鼓勵投資購房。但同時，市場上又有很大的自住型消費群體存在，卻由於住房總價太高望而卻步，住房供應結構不合理的矛盾突出。
④、土地出讓價格較高商品房開發用地採用“招拍掛”形式出讓，地價越高越好的單一模式，其固然為地方經濟作出了巨大的貢獻，但同時也是形成房價高、老百姓買不起房的原因之一。據了解，富陽老水廠地塊拍賣的土地出讓單價是12300元/平方米，規劃容積率在3.2左右，折算後房價中的土地取得成本就有3843元/平方米，商品住房預售價可能要達到每平米10000元，其他樓盤的土地成本占的比例也比較高。
區域分布
富陽商品房開發項目主要集中於主城區外圍，目前有10餘個樓盤在售，主要分布於金橋路、江濱路東西段及銀湖開發區地段、東洲開發區域。銀湖、東洲區塊由於緊鄰杭州市區，具有得天獨厚的天然優勢，通過幾年的開發，高尚別墅區已經形成，金都富春山居、綠城七里香溪、萬安秀水山莊等“高尚風景房”等近十隻樓盤，構成了富陽市房地產開發的新亮點。
開發水平分析
由於處在杭郊一帶，因此富陽的房地產開發與浙江同類型縣城相比，算是處於較先進的水平。開發商大部分是杭城的一些開發商，因此使富陽整體的開發水平處於接近於杭州的房產檔次。有些別墅的開發甚至高於杭州的品質。且建築風格也隨著時代而趨於多樣化，但房產布局大部分還是為排列式，小數別墅樓盤則是趨向於自然景觀的建設，布局隨地勢而變化。從大部分在售樓盤來看，富陽的樓盤內部布局已經形成各自的環藝景觀，但內部配套還不是很完善，主要以滿足市民最基本的居住需求。
商品住宅建築成本高，戶型多樣。大部分樓盤的均使用品質較高的建築材料，在景觀設計上也有一定的水準。另外大部分樓盤都注重智慧型化的建設。
產品類型及體量分析
目前富陽商品房住宅產品類型較多樣化，主要以高層，小高層開發為主別墅排屋也占到了一大部分。一層、二層為汽車庫或商鋪，三層以上為住宅；部分頂層為複式結構。
目前，富陽許多樓盤項目都在100畝以上，如九龍山莊、華立永通·逸城、鳴翠桃源占地都在300畝以上，丁香花園、九龍一號、水岸青雲、容大五環、東方海岸等都占地100畝以上，規模化的開發熱潮由此帶來小區配套和各項設施的進一步完善，擺脫了小區的配套設施單純依賴周邊配套的局面，有些大盤都規劃建設了幼稚園和大型商場，均構成有景觀園林和組團綠地的商品房住宅園區，能夠全方位的為業主提供便利，所有的生活細則都包含在小區的半徑之內，大盤時代悄然改變著消費者的生活方式。
九龍山莊為現有項目中最大的樓盤，總建築面積約66萬平方米，其次為鳴翠桃源，總建築面積為40萬平方米，兩期總套數為1300套左右。
以下是現在在售較有代表性項目：
（表一）
| 項目名稱 | 開發商 | 建築面積 | 套數 |
| 金都鉻苑 | 富通金都置業 | 110000平方米 | 350餘套 |
| 清風·萬和苑 | 工貿房產 | 60000平方米 | 300套左右 |
| 丁香花園 | 飛虹房產 | 180000平方米 | 1000餘套 |
| 百合藍鳥苑 | 百合房產 | 22500平方米 | 118套 |
| 彩雲苑 | 大家置業 | 140000平方米 | 908套 |
| 百合景苑 | 百合房產 | 70000平方米 | 250套左右 |
| 華立永通·逸城 | 永通房產 | 300000平方米 | 1000多套 |
| 鳴翠桃源 | 紫太商住 | 400000平方米 | 1300套 |
| 容大酈城 | 容大房產 | 150000平方米 | 150套 |
| 明裕花苑 | 明裕房產 | 19341平方米 | 120套 |
| 九龍一號 | 銀溪九龍 | 130000平方米 | |
| 九龍山莊 | 富陽浙電九龍 | 800000平方米 | |
| 上林湖 | 浙江清源 | 150000平方米 | 346套 |
| 華庭雲鼎 | 浙江華庭 | 200000平方米 | 1600餘套 |
戶型分析
◆ 三房四房成為市場供應主流
從本次對富陽在售樓盤調查顯示，套型面積範圍間距較大，從40多平方米到200多平方米麵積均有，總體上以三房和四房戶型為主，其中120—140㎡的三房是富陽目前商品房住宅市場供應的主流，多數樓盤都占了50%，高的甚至100%,如一期的容大酈城推出的全是三房。
◆ 戶型功能布局改善餘地大
從戶型設計上，富陽市的戶型設計都有雷同的現象，尤其是主流戶型基本上開間和以及衛櫥的空間設計都有相似之處，當然一些弊端也有共同之處，如部分較早開發樓盤，一般是簡單的戶型分隔，動靜區隔的空間設計不足，動線模糊，功能空間利用不明晰，缺乏必要的室內儲藏空間及玄關空間的考慮。但從部分新推出的樓盤來看，很多開發商也越來越重視對戶型的設計，戶型上以趨向更加合理化，並對戶內空間的動靜分區、乾濕分離的功能布局做出考慮，改善餘地很大。
代表項目戶型配比情況： （表二）
| 項目名稱 | 戶型 | 面積 | 比例 | 總計 |
| 金都鉻苑一期 | 兩房兩廳一衛 | 100-110平方米 | 11% | 350套 |
| 三房兩廳二衛 | 110-180平方米 | 68% | ||
| 四房兩廳二衛 | 150—180平方米 | 12% | ||
| 複式 | 200—300平方米 | 9% | ||
| 丁香花園二期 | 三房兩廳二衛 | 130—140平方米 | 60% | 1000套 |
| 四房兩廳二衛 | 167-210平方米 | 25% | ||
| 複式 | 200平方米以上 | 10% | ||
| 容大酈城一期 | 三房兩廳二衛 | 130—150平方米 | 100% | 150套 |
| 水岸青雲 | 三房兩廳二衛 | 110-139平方米 | 86% | 908套 |
| 四房兩廳二衛 | 176-215平方米 | 6% | ||
| 五房兩廳二衛 | 205-212平方米 | 6% | ||
| 三房躍式 | 155平方米 | 2% | ||
價格分析
富陽大多數樓盤價格均價大概4100元/㎡，由於接近杭州，受杭州房價影響，富陽房地產市場是處於穩健上升的態勢，但房價走高的因素主要有：市場需求旺盛、城市基礎設施的完善和功能的日趨合理，以及樓盤自身建設品質的提升，其合力作用產生才是富陽房產市場向好的根本所在。
目前富陽房價屬頤景山莊最高，均價到11000元/㎡，而整個小高層、高層價格均假在4100元/㎡左右。其中以“容大酈城”、“丁香公寓”價格較高，分別為5000元/㎡左右（均價）、5500元/㎡（均價），最高6100元/㎡左右。而且二期開發的均價都比一期開發的要高出500元/㎡以上，有的是高出2000元/㎡。如上林湖一期只有6800元/㎡，預計二期將達到8000元/㎡以上。
（表三）
| 物業名稱 | 地理位置 | 建築類型 | 銷售價格 |
| 金都鉻苑 | 桂花西路 龍山西潞 | 高層 | 沿街5200元/㎡ 裡面5600元/㎡ |
| 清風·萬和苑 | 迎賓路 | 多層、小高層、單身公寓 | 5500元/㎡以上 |
| 丁香花園 | 金橋北路188號 | 小高層、高層 | 小高層6098元/㎡（13層） 均價5500元/㎡ |
| 百合藍鳥苑 | 金橋北路南 | 小高層 | 均價4500元/㎡ |
| 彩雲苑 | 金橋路北 | 小高層 | 均價4200元/㎡，8層以上4450元/㎡ |
| 百合景苑 | 迎賓路與工農路 | 高層 | 均價6000元/㎡ |
| 華立永通·逸城 | 東洲開發區 | 花園美墅、花園洋房、小高層 | 花園3600元/㎡—4000元/㎡ 小高層3900元/㎡，二期疊排6000元/㎡ |
| 鳴翠桃源 | 華庭西路88號 | 多層`高層`排屋 | 3300元/㎡ |
| 容大酈城 | 金橋北路 | 高層 | 一期4000元/㎡ 10樓4300元/㎡（內部） 二期5000元/㎡左右（預計） |
| 明裕花苑 | 大橋路 | 多層 | 均價4600元/㎡ |
| 九龍一號 | 富陽區銀湖開發區九龍大道杭州野生動物世界旁 | 排屋加少量別墅 | 均價6500元/㎡ |
| 九龍山莊 | 富陽區銀湖開發區,東依頤景山莊,南至九龍大道. | 排屋加少量別墅 | 6000元/㎡左右 |
| 上林湖 | 富陽區銀湖別墅群內,南臨九龍大道,北依午潮山. | 排屋、別墅 | 6800元/㎡ 二期8000元/㎡（未開盤） |
| 華庭雲鼎 | 富陽區銀湖別墅度假區東南側 | 小高層、高層 | 5800元/㎡ |
銷售情況
目前富陽的商品房銷售市場依然持續著2006年以來的熱銷氣勢，在售樓盤中大部分的都已接近尾聲，而一些今年上半年剛開盤的樓房也將近售出總量的50%以上。
大部分富陽在售房產都是期房銷售，但都呈現出一個總的特點，就是越到末期銷售越困難，因為大部分地理位置和層次較好的房子都在銷售前期售出，到後期只有些總價較高，且位置、地段稍差的房子。根據調研信息現在富陽市銷售接近尾聲的樓盤，余房大多為複式、別墅以及位置不太好的排屋（300平方米以上）。但相對於整體市場，富陽市的房產去化率相對來說還是很高的。大部分樓盤去化率都在70%以上，銷售形勢較樂觀。
（表四）
| 物業名稱 | 地理位置 | 銷售情況 | 銷售價格 |
| 金都鉻苑 | 桂花西路、龍山西潞 | 銷售率達 60%—65% | 沿街5200元/㎡ 裡面5600元/㎡ |
| 清風·萬和苑 | 迎賓路 | 銷售率50% | 5500元/㎡以上 |
| 丁香花園 | 金橋北路188號 | 銷售率70% | 小高層6098元/㎡（13層） 均價5500元/㎡ |
| 百合藍鳥苑 | 金橋北路南 | 銷售率60% | 均價4500元/㎡ |
| 彩雲苑 | 金橋路北 | 一期基本售磬 | 均價4200元/㎡，8層以上4450元/㎡ |
| 百合景苑 | 迎賓路與工農路 | 基本售磬 | 均價6000元/㎡ |
| 華立永通·逸城 | 東洲開發區 | 銷售率40% | 花園3600元/㎡—4000元/㎡ 小高層3900元/㎡ 二期疊排6000元/㎡ |
| 鳴翠桃源 | 華庭西路88號 | 銷售率80% | 3300元/㎡ |
| 容大酈城 | 金橋北路 | 一期基本售磬 二期開始預售 | 一期4000元/㎡ 10樓4300元/㎡（內部） 二期5000元/㎡左右（預計） |
| 明裕花苑 | 大橋路 | 基本售磬 | 均價4600元/㎡ |
| 九龍一號 | 富陽區銀湖開發區九龍大道杭州野生動物世界旁 | 一期售完 二期5月底開盤 | 均價6500元/㎡ |
| 九龍山莊 | 富陽區銀湖開發區,東依頤景山莊,南至九龍大道. | 銷售率80% | 6000元/㎡左右 |
| 上林湖 | 富陽區銀湖別墅群內,南臨九龍大道,北依午潮山. | 一期已售90% 二期9月底開盤 預售開始 | 6800元/㎡ 二期8000元/㎡（未開盤） |
| 華庭雲鼎 | 富陽區銀湖別墅度假區東南側 | 5800元/㎡ |
市場需求分析
自1998年富陽房地產市場啟動以來，房地產市場一直以當地人需求為主，但講究房地產開發的規模效應和品質隨著人民生活水平不斷改善，市民對居住環境的要求越來越高。且富陽經濟直接受“金三角”圈影響，投資環境理想，但現有的經濟條件對人口吸引度小，但對於杭州市民的置業吸引力卻越來越強。因此市場需求人群除了富陽本地人還包括杭州的一些消費群體，由此可見富陽房地產的整體需求量還是有一定的潛力。從現有的市場需求層面分析，富陽房地產市場客戶群結構已經從原來的單一性走向了多樣化，以前主要為政府機關各相關職能機構人員；銀行、醫院、電力、學校等事業單位人員；富陽各大中型企業經濟效益較好的從業人員。現在主要的則是中小私營業主及個體戶等客群構成，以及一些在杭的投資大戶。而一些企事業單位人群，雖然現在也占了一部分，但已經不是富陽房地產消化的主要人群了。因此，今後富陽的房產需求量在一定程度上還是呈上升趨勢的。
第二部分 市場問卷調查分析
一、住宅消費
市場問卷調查情況
本次問卷調查旨在了解消費者對本項目住宅市場的需求、產品偏好特性、市場阻礙及癥結所在，探求產品的市場適應性。總計發放問卷51份，收回有效問卷50份。調研人群為富陽目前具有購房能力與預期購房可能性的人士。
被訪人員基本情況 1 、年齡構成
【 分析】
數據顯示26-40歲的年齡段比例最高。通過判明消費者的年齡構成，在本項目推廣中應考慮這個年齡段客戶的心理喜好、生活習慣。
職業構成
【分析】調查意在判明消費者的職業結構，數據表明經商戶、收入穩定的企業、事業單位人員總計達到73%，是購買住宅的主要對象。
3 、學歷水平
【 分析 】從學歷水平上看，被採訪者的整體學歷水平良好，有55%左右的被採訪者學歷都是中專以上，其中本科有26%，這部分人總的來說有一定的素質涵養，接近本案的目標消費群。
4 、家庭年收入水平
【分析】該項內容只在考慮富陽人民大致的收入水平，可能有些被採訪者沒有真實填寫，因此資料僅供參考。但大致反映出富陽人民的收入水平還是可以的，但對於高價房，人們還是有些顧慮的。
（2）問卷內容：
問卷總共 50 份 , 回收率有效率 100%. 有購放房打算的問卷份數為 45 份 , 占 90%, 沒有購房打算的問卷份數是 5 份只占 10%. 下面是對這些有購房打算問卷 ( 共 45 份 ) 的一個整體分析 .
Ⅰ、購房區域選擇
【分析】
如上圖顯示富陽人對市中心的房子青睞度最高，但是市中心的房源是不能滿足全體客戶群的需要的，而富陽郊區，現在房地產開發已是較為成熟階段，於是富陽郊區的地區就成了很大一部分人買房的首選之地。杭州市區對於大部分富陽人來說，起價格還是讓人難以接受的，但其優越的位置，還是吸引了部分富陽置業者。
Ⅱ、是否願意購買富春江邊的江景房
【分析】
從上圖我們可以看出，願意買江景房的人還是一大部分，而且願意買的那部分人當中普遍選的都是沿江西大道。在調查中我們還了解到，很大一部分人還是和喜歡江景房的，但對於江景房較高的價格，還是讓這些普通置業者望而卻步。
2、住宅類型選擇
Ⅰ、住宅類型
【分析】通過以上數據我們可以看出現在在富陽房地產市場小高層和高層已經完全被人們所認可和接受，多層雖然還是較受人們歡迎，但隨著人們觀念的轉變和經濟的發展，高檔的房子也越來越為人們所需求，從數據中我們看到有不少人逐漸接受別墅和排屋，這也足以看出富陽的經濟發展的速度。從上面看出單身公寓也逐漸為人們所接受，所以適量的開發單身公寓也會有一定的市場潛力。
Ⅱ、選擇小高層、高層考慮因素：
【分析】
從表格中我們可以看到大部分人選擇小高層、高層都比較重視有無電梯和生活的便利性，對於他們來說生活方便是住高層的首選條件，其次是視野和通風，選擇高層的人大部分都是很注重這一塊的，這正好也是與多層有所區別的一塊。在其它項目的統計中很多人也選擇了一些配套較好的住宅設施，如體育場，游泳池，花園等。可見周圍的配套設施也是選擇高層，小高層人士的諸多考慮因素。
3 、置業目的
【分析】
從置業目的來看，反映出現富陽27%的人買房都是有改善住宅條件的想法，但視今後個人家庭生活情況而定。而39%的人則是為了滿足居住需要，可見富陽市的買房者大部分還是用於自身的需要。本次調查，有27%的被訪者有為子女或老人其他人購房的而選擇購房的需求，這類購房者也是值得關注的客戶群。從富陽住房總體情況來看，提高住宅品質將成為富陽房地產市場主要發展趨勢。
4 、購買戶型選擇
【分析】
在住宅戶型選擇上，三房二廳二衛的需求量為最大，其次為三房二廳一衛和二房二廳二衛，一房和四房的分別占了近4%的比例。因此在開發三房的同時，少量的開發一房和四房也有一定的市場容量。另外對於五房以上的戶型在富陽市消費群還是比較少的。
5 、購買面積選擇
【分析】
從以上的購買面積來看，101-140㎡的面積是大眾廣為接受的戶型面積，但現在看到81-100㎡的小戶型和141-180㎡的面積也有一定的市場容量，而181㎡以上的面積市民所承受能力較低的，所以它所占的比例也最小。現在富陽房產市場上還有大量的181㎡以上的戶型積壓著。因此對於大面積的房型開發要謹慎。
6 、可以承受的住宅單價和總價分析
【分析】
通過對住宅價格的心理價位和總價的承受能力調查，從上述兩圖顯示，接受4000元/㎡-5000元/㎡單價的占到40%，總價承受範圍在70萬以內的占到71%，30萬以下低價住宅需求有近1/4的比例，而70—100萬價格承受客群也占到一定數量，可見對於高品質房的追求在富陽還是有一定數量的。但是在100萬以上的，就很少人接受了，從上圖看比例不足2%。這與目前商品房住宅市場價格相吻合，基本反映出目前消費者價格承受水平。根據規律，對於好的產品，往往會引起購買衝動，價格在此每上升5-10%，則提升一個敏感點。
7 、大眾喜歡的住宅結構
【分析】
從上表中我們可以看出錯層結構的和平層房子，大眾是比較喜歡的，均占了三分之一以上的比例。而躍式也占了將近1/4的比例，可見對於住宅結構的選擇，富陽人民已經走出了單一的平層式，大部分的被訪者也基本贊同新穎的住房風格。但是對於複式房，較高的房價、居住成本在富陽來說還是很少人可以承受的，這就造成了需求與承受能力相衝突的矛盾，價格仍是制約其需求水平的主要原因。
8 、建築風格選擇
【分析】
針對富陽現有住宅建築的形態，有超過50%的受訪者都喜歡現代簡潔風格，其次是中式的，對歐陸風格和前衛的風格雖然有部分人接受，但接受度相對來說還是較低。
9、購房考慮的因素及小區配套
其他類的有幾位被調查者寫了網咖、棋牌室.
【分析】
在對消費者對購房因素和小區配套要求了解中。在指向性明確的前提下，購房最受影響的幾個因素為：環境（景觀）、交通、價格、質量、地段。這幾個因素都有超過50%的人選擇。而對小區各種環境配套設施受訪者都有一定的興趣，相比較超市、醫療設施以及兒童遊樂設施是人們最為關注的。
10 、對住宅智慧型化的要求
【分析】：對於這個題目大部分的被訪者並不是很了解智慧型化設備，因此在選題上也只是對一些基本的智慧型化有選擇，因此在樓盤開發中注重智慧型化宣傳和功能性介紹也是有必要的。讓消費者了解了這個智慧型化系統才可以更好的做出選擇。
11 、付款方式
【分析】
從上圖中我們可以看出66%的人選擇按揭付款，看來按揭以成為富陽是主要的付款方式。但從比例形狀來看，一次性付款的人和分期付款的人，也占了有六分之一的量，看來在富陽買房的人都有一定的積蓄，從目前市場上來看，由於一次性付款可以得到更多的優惠，因此一次性還是可以被部分人所接受。
12、購房信息渠道
【分析】
從上表中我們可以看出大多數人都是直接在售樓現場得到的信息，其次是經過朋友的介紹以及報紙廣告和開發商的樓書和宣傳資料。由此反映出，一方面，購房者都比較理想，實物是決定其下單的主要理由，另一方面，在富陽這樣的城市，宣傳推廣中口碑宣傳的作用最為重要，但從上面的數據中我們也可以看到報紙廣告也有一定的作用。
13 、人們所熟悉的小區和房地產列舉
大部分受訪者由於對小區的名稱知道的較少，更多的人只是知道自己所居住的樓盤或附近的樓盤，而對於熟悉的房地產公司很多人也是不能講出其名稱。調查中提到的大致有這幾個：金宇房產、容大五環、富春灣、大家房產、丁香、蕭邦、金都名苑、春江花園、天河、奔騰房產、如意、金宇房產、中港花園、錦繡茗苑
第三部分 富陽房地產發展現狀及趨勢
過去十年，富陽市房地產整體上保持了持續、健康、快速發展態勢，但也存在一些問題，如房價上升過快，投資性需求過旺，空關率高，基礎配套不齊全等。從下一步發展形勢看，富陽開發區房地產發展將緊跟杭城整個樓市的變化，不但當前銷售走勢平淡，而且還存在區域城市基礎配套設施不到位，成熟的可供土地資源短缺等問題。急待構建道路框架，拓展可開發土地空間，完善整體配套，打造區塊品牌形象，形成規模優勢，發揮整合效應，順利融入杭城居住圈，增加杭城房市中富陽房產的比重，從而促進富陽整個房地產穩步發展。
影響未來行業長期發展的因素
（1）國民經濟的快速增長是行業長期向好的經濟基礎
改革開放以來，富陽市的綜合實力和居民收入都有了根本的提高，GDP從1995年56.7億上升到2006年的238.4億元，12年間增長約4.2倍；同時經濟成長質量也有了質的飛躍，近幾年經濟發展速度一直保持在10%以上，預計在未來較長的時間內仍會保持較高的經濟成長速度，綜合實力也會不斷的增強，居民的收入水平和消費能力將大大提高，大家對未來的預期也將越來越趨于樂觀，因此，對房地產的需求也會大幅度提高。
（2）居民收入的大幅增加是行業長期向好的物質基礎2000年富陽城鎮人均可支配收入超過1000美元，標誌著富陽經濟已經進入一個新的發展階段，社會由溫飽型向小康型轉化，近幾年的住房消費情況就提供了有力的證明。同時，農民純收入的逐步增加使其進城購房的可能性日益增大。
（3）城市化進程加速提供了房地產市場“外延式”發展機遇根據新一輪總規，富陽在目標上要打造富春山水名城與人居新城，城市人口規模要求近期（2007年）30萬，2015年40萬，遠期2020年49萬。大量的外來人口、城鎮基礎設施的改善以及政府城市經營過程中產生的拆遷因素都將大大推動富陽房地產市場的“外延式”發展。
城區房地產需求預測
富陽城區（以富春街道為主）的住宅需求主要包括以下方面：
（1）城區居民居住水平不斷提高帶來的住宅需求富陽城區每年有5%左右的住戶欲改善現有居住條件，形成以小換大的住宅需求。
（2）人口自然增長帶來的住宅需求目前富陽城區人口自然增長率為5.102%，由此帶來年均自然增長人口的住宅需求。
（3）城市化進程不斷加快帶來的住宅需求2004年富陽城市化水平約40.35%，到2010年要求達到50%，由此帶來新增住宅需求。綜合以上需求，通過分析測算，2005年至2010年每年富陽城區需新增的住宅量為33.474萬平方米。
3、城區房地產供應預測（新的數據有待統計）
據統計，02年至04年內在富陽城區總供地66.49公頃，可開發住宅近100萬平方米，商業用房14.3萬平方米，服務用房4.7萬平方米，其中普通住宅和商業用房依次分別為同類房屋年均實際銷售量的7.3倍和14.3倍。
由於近幾年富陽實際銷售住宅面積低於新開工住宅面積，以及近三年城區供地可開發住宅大增等狀況，未來兩年內的富陽房地產市場將以消化存量土地為主，同時政府將加強督促存量土地的及時開發，滿足市場需求。從長期看，政府將適時供地，使房地產市場供略大於求，以滿足年均約33萬平方米的新增住宅需求，並防止房價過快高漲。
從房地產周期分析，目前富陽房地產市場正處此輪房地產上升周期的末端，緊縮的巨觀經濟環境，逐漸增速的市場供給最終將使市場短期供求趨於平衡，甚至供大於求，房價將有漲幅收窄向小幅下跌過渡。但是，從行業長期發展前景分析，經濟的快速增長、人均可支配收入的快速增加、人民幣的升值預期及處於加速之中的城市化進程等，這些都是推動富陽市城區房地產市場保持長期快速增長的決定性因素，未來可能的短期行業調整不會改變富陽房地產業長期向好的大方向。
在富陽未來的房地產發展中，將形成以下幾個主要的發展區塊，同時不同的區塊將形成不同的特色。
銀湖區塊：以別墅、排屋等較高檔次住宅為主，形成“住在富春”的文化，進一步銜接小和山、轉塘等地的功能布局。隨著杭州捷運建成，特別是轉塘鎮捷運第一號線（下沙至蕭山火車站）站台的設定，將使銀湖與杭州主城連成一片，實現真正的無縫隙接軌。
富春灣區塊：位於富陽市東北部，南面臨江，西為富春山居高爾夫球場，北為黃公望森林公園。該區域未來規劃定位是旅遊娛樂中心，目標客戶鎖定為杭州市場。其優勢在於交通便捷，濱江東大道是杭富沿江一級公路，已全線貫通。現在富春灣區塊到杭州市區距離比到銀湖還要近，離富陽市中心距離也只有幾分鐘車程。
富陽城區區塊：雖然目前該區塊消費群體仍以本地人為主，但憑藉“優質地價”的市區住宅和稀缺的江景房，該區塊正吸引著越來越多的外地人來富陽投資、居住。市區中心地段的普通住宅，以多層為主。富春江畔的江景房，則是繼銀湖高檔別墅、富春灣景觀房後，富陽房產的又一投資熱點。有專家指出，這裡的定位就應該是整個長三角地區的“後花園”。接軌“大杭州” 富陽房地產還需大步向前：富陽的山水優勢固然給房地產開發帶來了獨特的優勢，但是區位距離的存在，要吸引更多的杭州人前來置業，富陽房地產市場還有很長的路要走。
業內認為，多數杭州人之所以還是鍾情於杭州城郊的較遠樓盤，而不選擇像富陽這樣距離相當甚至更近一些的的周邊縣市居住，主要還是一個心理上的距離。所以要推介我市樓盤，更關鍵的是要使“大杭州”的觀念更加深入杭州人心中。
據了解，為了營造更加便捷的往返杭州交通條件，我市積極完善配套工程。9月初，富陽320國道至餘杭02省道（杭徽高速）連線線工程（高樺線）可行性研究報告就已經通過了專家組的評審，有望儘早投入建設；今年的市政府工作報告中，將啟動銀湖至小和山留和路的午潮山隧道工程。目前這項總投資兩個多億的，正在積極爭取杭州市政府的支持。
有關人士還建議，把富陽建設成為杭州的“臥城”，變郊縣為效區，在具體舉措上，一是自覺地把富陽城市總規作為杭州市城市總規的一個組成部分，把富陽作為“郊區”來認知，作為組團來規劃，著力打造山水文化名市、現代產業新城、人居休閒勝地；二是打破行政區域界限的框框和束縛，根據持續、和諧、集約、節約的原則，編制產業、交通、市政設施等方面的規劃或方案；三是編制完善居住區域規劃，提高房產地有序開發、科學開發程度和品質；四是調整產業結構，鼓勵發展現代服務，限制“低、小、散”行業；五是推行農村住宅公寓化，節約、集約利用土地，營造臥城氛圍，美化環境。本面積都為50㎡以下。
附：富陽目前在售樓盤信息（部分）
1 、 金都鉻苑
| 樓盤名稱 | 金都鉻苑 | ||
| 樓盤位置 | 桂花西路、龍山西潞 | ||
| 開發商 | 富通金都置業 | ||
| 環境配套 | 位於富陽中心黃金地段、桂花西路、龍山西潞 | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 60畝 | |
| 總建築面積 | 11萬方 | ||
| 規劃戶數 | 350套左右 | ||
| 產品類型 | 高層 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 110㎡、130㎡、150㎡、180㎡ | |
| 戶型範圍 | 110㎡—200㎡以上 | ||
| 配套設施 | 配置防盜、電子對講門、電話、有線電視插口等。 | ||
| 樓盤售價 | 沿街5200元/㎡ 裡面5600元/㎡ | ||
| 付款方式及折扣 | 開盤優惠1個點 | ||
| 交房時間 | 2008年底 | ||
| 銷售情況 | 已銷售60—65% 已開盤1#、2# | ||
2 、清風·萬和苑三期
| 樓盤名稱 | 清風·萬和苑 三期 | ||
| 樓盤位置 | 迎賓路 | ||
| 開發商 | 工貿房產 | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 52畝 | |
| 總建築面積 | 6萬方 | ||
| 戶數 | 300套左右 | ||
| 產品類型 | 多層、小高層 單身公寓 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 130㎡左右 | |
| 戶型範圍 | 100㎡-220㎡ | ||
| 配套設施 | |||
| 樓盤售價 | 5500元/㎡以上 | ||
| 付款方式及折扣 | 無折扣 | ||
| 交房時間 | 2008年底 | ||
| 銷售情況 | 已銷售60—65% | ||
丁香花園
| 樓盤名稱 | 丁香花園 | ||
| 樓盤位置 | 金橋北路188號 | ||
| 開發商 | 飛虹房產 | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 占地120畝 | |
| 總建築面積 | 18萬方 | ||
| 規劃戶數 | 1000餘戶 | ||
| 產品類型 | 小高層、高層 | ||
| 層高 | 2.9米 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 130—140㎡ | |
| 戶型範圍 | 110㎡-250㎡ | ||
| 配套設施 | 游泳池、健身所、咖啡吧、圖書閱覽室、棋牌室、兒童活動室. | ||
| 樓盤售價 | 小高層6098元/㎡（13層） 5500元/㎡ 均 | ||
| 付款方式及折扣 | 一次性9.8折 | ||
| 交房時間 | 一期2008年6月 | ||
| 銷售情況 | 已出售70% | ||
百合藍鳥苑
| 樓盤名稱 | 百合藍鳥苑 | ||
| 樓盤位置 | 金橋北路南 | ||
| 開發商 | 百合房產 | ||
| 環境配套 | 位於富陽中心黃金地段、桂花西路、龍山西潞 | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 60畝 | |
| 總建築面積 | 11萬方 | ||
| 規劃戶數 | 350套左右 | ||
| 產品類型 | 高層 | ||
| 層高 | 2.9米 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 110㎡、130㎡、150㎡、180㎡ | |
| 戶型範圍 | 110㎡—200㎡以上 | ||
| 配套設施 | 配置防盜、電子對講門、電話、有線電視插口等。 | ||
| 樓盤售價 | 沿街5200元/㎡ 裡面5600元/㎡ | ||
| 付款方式及折扣 | 開盤優惠1個點 | ||
| 交房時間 | 2008年底 | ||
| 銷售情況 | 已銷售60—65% | ||
大家·水岸青雲/彩雲苑
| 樓盤名稱 | 大家·水岸青雲/彩雲苑 | ||
| 樓盤位置 | 金橋路北 | ||
| 開發商 | 大家置業 | ||
| 環境配套 | 金橋北路南 | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 137畝 | |
| 總建築面積 | 14萬方 | ||
| 規劃戶數 | 908套左右 | ||
| 產品類型 | 小高層 | ||
| 層高 | 2.9 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 110㎡.139㎡ | |
| 戶型範圍 | |||
| 配套設施 | 會所,兒童遊樂設施, | ||
| 樓盤售價 | 4200元/㎡ （8層以上）4450元/㎡ | ||
| 付款方式及折扣 | 無 | ||
| 交房時間 | 2007年12月 | ||
| 銷售情況 | 一期現房基本售磬 | ||
| 備註 | 二期未開盤今年7月開盤 | ||
百合景苑
| 樓盤名稱 | 百合景苑 | ||
| 樓盤位置 | 迎賓路與工農路 | ||
| 開發商 | 百合房產 | ||
| 環境配套 | 金橋北路南 | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 13180方 | |
| 總建築面積 | 7萬方 | ||
| 規劃戶數 | 250套左右 | ||
| 產品類型 | 高層 | ||
| 層高 | 2.9 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 155㎡.180㎡ | |
| 戶型範圍 | |||
| 配套設施 | 會所,兒童遊樂設施, | ||
| 樓盤售價 | 6000元/㎡ | ||
| 付款方式及折扣 | 無折扣 | ||
| 交房時間 | 2007年12月底 | ||
| 銷售情況 | 一期現房基本售磬 | ||
| 備註 | 無 | ||
華立永通·逸城
| 樓盤名稱 | 華立永通·逸城 | ||
| 樓盤位置 | 東洲開發區 | ||
| 開發商 | 永通房產 | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 350畝 | |
| 總建築面積 | 30萬方 | ||
| 規劃戶數 | 待定 | ||
| 產品類型 | 花園美墅、花園洋房、小高層 | ||
| 層高 | 2.8 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 140—150㎡ | |
| 戶型範圍 | 120—300㎡以上 | ||
| 配套設施 | 會所, | ||
| 樓盤售價 | 花園3600—4000 小高層3900 | ||
| 付款方式及折扣 | 無 | ||
| 交房時間 | 一期2008年4月 二期2009年 | ||
| 銷售情況 | 已銷售40% | ||
| 備註 | 一期、二期6幢已開 二期2 007年5月開盤 | ||
鳴翠桃源
| 樓盤名稱 | 鳴翠桃源 | ||
| 樓盤位置 | 華庭西路88號 | ||
| 開發商 | 紫太商住 | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 350畝 | |
| 總建築面積 | 40方 | ||
| 規劃戶數 | 1300套 | ||
| 產品類型 | 多層`高層`排屋 | ||
| 層高 | 2.9 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 90㎡.145㎡ | |
| 戶型範圍 | 90㎡-300㎡以上 | ||
| 樓盤售價 | 3300元/㎡ | ||
| 付款方式及折扣 | 無 | ||
| 交房時間 | 2007年7月 | ||
| 銷售情況 | 銷售80% | ||
| 備註 | 開盤2006年6月準現房 | ||
容大酈城
| 樓盤名稱 | 容大酈城 | ||
| 樓盤位置 | 容大房產 | ||
| 開發商 | 金橋北路 | ||
| 環境配套 | 周圍交通方便,各項設施齊全. | ||
| 規 劃 設 計 | 總占地面積 | 1萬多方 | |
| 總建築面積 | 15萬方 | ||
| 規劃戶數 | 150左右 | ||
| 產品類型 | 高層 | ||
| 層高 | 2.9 | ||
| 戶型 設計 | 主力戶型 | 130—140平方米 | |
| 戶型範圍 | 119-140平方米 | ||
| 配套設施 | 基本配套齊全 | ||
| 樓盤售價 | 一期4000元/㎡ 10樓4300元/㎡（內部） 二期5000元/㎡左右（預計） | ||
| 付款方式及折扣 | 無 | ||
| 交房時間 | 準現房2006年6月 | ||
| 銷售情況 | 基本售磬 | ||
| 備註 | 二期現已推出 | ||
