密雲縣人民政府關於
印發密雲縣城鎮住宅區物業
管理辦法（試行）的通知
各鄉鎮人民政府，地區、街道辦事處，縣政府各委、辦、局，各縣屬機構：
《密雲縣城鎮住宅區物業管理辦法（試行）》已經2007年7月16日第3次縣政府常務會議討論通過，現予以印發，請結合工作實際，認真貫徹執行。
二○○七年七月三十一日
密雲縣城鎮住宅區物業管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民民眾的居住環境，根據有關法律、法規和規章，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於密雲縣行政區域內的城鎮住宅區物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 新建住宅小區及配套設施比較齊全的原有住宅小區積極推行物業管理，在基礎設施較為完善、條件成熟的住宅小區開展業主大會、業主委員會的組建試點工作，並在全縣逐步推廣。
配套設施不全的原有住宅小區，有建設或產權單位的，由建設或產權單位繼續管理；無產權單位的，暫由所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會統一管理。各管理單位應對原有住宅小區積極整治，完善各項配套設施，逐步推行物業管理。
縣政府建立住宅小區專項整治基金，專款專用。
第五條 縣建設行政主管部門負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）貫徹實施有關物業管理的法律、法規、規章和政策，研究制定物業管理的有關措施；
（二）規範物業管理企業服務行為，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；
（三）負責房屋專項維修資金交繳、使用的監管工作；
（四）負責物業管理企業資質管理工作；
（五）依法查處物業使用、物業管理中的違法行為；
（六）組織物業從業人員培訓和繼續教育；
（七）對設立業主大會和業主委員會給予指導和協助；
（八）建立投訴受理制度，接受投訴並反饋處理結果；
（九）法律、法規、規章規定的其他職責。
第六條 發展改革、規劃、城管、公安、工商、環保、市政、園林、綠化、環衛、郵政、通訊、有線電視、供水、供電、供氣、供熱等相關單位，按照各自職責，協同實施本辦法。
第七條 各街道辦事處或鄉鎮人民政府負責本轄區物業管理活動的組織協調及指導監督工作。居民委員會或村民委員會指導和監督業主委員會、物業管理企業開展工作。
第八條 物業管理活動應當遵循業主自治自律與專業服務相結合原則、業主與物業服務提供者權利義務相一致原則和維護公共秩序原則。
物業管理活動應向市場化、專業化、規範化方向發展，建立完善的物業管理機制，提高物業服務水平。
第二章 業主及業主大會
第九條 房屋所有權人為業主。業主在物業管理活動中，按照法律規定和契約約定享有權利，並承擔相應義務。
第十條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理公約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十一條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
業主可以委託代理人參加業主大會會議，按業主大會議事規則要求提交手續。業主不參加也不委託他人參加業主大會會議的，視為同意業主大會作出的各項決定。
業主人數較多的，可以按一定比例推選代表組成業主代表大會。業主代表大會行使業主大會的職權。
第十二條 業主大會履行下列職責：
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）制定、修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（四）審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）選聘、解聘物業管理企業或者其他管理人；
（六）審議批准業主大會、業主委員會工作經費籌集、使用方案；
（七）決定專項維修資金使用、續籌方案並監督實施；
（八）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（九）改建、重建建築物及其附屬設施；
（十）決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項；
（十一）法律、法規、規章或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十三條 召開首次業主大會會議，成立業主大會的步驟如下：
（一）成立籌備組，負責業主大會的籌備工作；
（二）籌備組應自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。
第十四條 籌備組由住宅物業首次業主大會會議所在地的居民委員會或村民委員會負責組織業主代表、物業管理企業代表、建設單位組成，可以邀請當地公安派出機構參加；街道辦事處或鄉鎮人民政府、縣建設行政主管部門應當給予指導和幫助；籌備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見的基礎上確定。
第十五條 籌備組的主要職責如下:
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權；
（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款規定的（一）、（二）、（三）、（四）項工作應以書面形式在首次業主大會會議召開10日前在物業管理區域內顯著位置公告。
第十六條 業主公約一般包括以下內容：
（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；
（二）業主大會的召集程式及決定物業區域內重大事項的方式；
（三）業主大會議事規則的主要內容；
（四）業主委員會的工作內容和工作機構；
（五）業主委員會委員資格的產生方式和終止情形；
（六）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及公用設施的權益；
（七）業主參與物業管理的權利；
（八）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；
（九）物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；
（十）業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則；
（十一）違反業主公約的責任。
第十七條 業主大會議事規則應當就下列事項作出約定：
（一）業主大會的議事方式；
（二）業主大會表決程式；
（三）業主投票權數的確定方法；
（四）業主委員會的組成、補選、改選和換屆；
（五）業主委員會委員選任與終止的條件、人數、任期；
（六）業主大會臨時會議的召開；
（七）業主質詢的規則；
（八）其他事項。
第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定，由業主委員會組織召開。應當於會議召開前15日通知全體業主，同時告知物業管理區域內的居民委員會或村民委員會。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）20%以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
第十九條 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會的決議。業主委員會組成人數一般為5—9人的單數。
業主委員會主任、副?的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務契約；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務契約；
（四）監督業主公約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會應制定業主委員會議事規則，並應按議事規則履行職責。
第二十一條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主日。
業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議等資料向縣建設行政主管部門及物業管理區域所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會備案。
第二十二條 業主委員會委員的資格因下列情況而終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依業主公約與業主委員會議事規則終止其業主委員會委員資格的。
第二十三條 業主委員會應建立、健全物業檔案管理制度，加強物業檔案管理工作。
業主有權向業主委員會、縣建設行政主管部門查閱其所在物業管理區域的業主大會議事規則、業主公約、以及法律法規規定的其他資料。
第二十四條 業主大會、業主委員會可以邀請街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會和物業管理企業列席業主大會會議和業主委員會會議。
第二十五條 業主大會和業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規、規章以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第二十六條 業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第三章 物業管理企業
第二十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，並具有相應的資質。
第二十八條 物業管理企業的各項活動不得違反法律、法規和規章的規定，並接受業主、縣建設行政主管部門的監督。
第二十九條 物業管理企業因法定或約定事由退出物業管理活動的，應當將預收的交接之日後的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，代管的專項維修資金，以及物業管理用房等移交給業主委員會或新的物業管理企業，並且履行相關規定的其他義務。
第三十條 物業管理企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批准：
（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一併委託給他人的；
（三）挪用專項維修資金的；
（四）擅自改變物業管理用房用途的；
（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；
（八）物業服務契約終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；
（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；
（十）不履行物業服務契約，業主投訴較多，經查證屬實的；
（十一）超越資質等級承接物業管理業務的；
（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；
（十三）發生重大責任事故的。
第四章 前期物業管理
第三十一條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護，管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示並予以說明，買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第三十二條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當選聘有資質的物業管理企業，並與其簽訂書面的前期物業服務契約。
前期物業服務契約約定的內容，應當寫入建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣契約中。
第三十三條 建設單位應分別於業主臨時公約制定和前期物業服務契約訂立之日起30日內，向縣建設行政主管部門備案並在物業管理區域內公示。
第三十四條 在業主大會、業主委員會尚未成立前，按照房地產開發與物業管理相分離的原則，由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業承擔物業管理服務。
如果投標人少於3個或者住宅規模較小的，經縣建設行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第三十五條 建設單位與物業管理企業交接住宅物業，應當符合住宅小區竣工驗收的各項要求，按照相關的物業交接驗收規定辦理，並向縣建設行政主管部門備案。
第三十六條 建設單位應當在物業管理區域內按總建築面積3‰至5‰的比例配置物業管理用房，並與建設項目同步交付。
第三十七條 建設單位應當按照相關規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
第三十八條 前期物業服務契約生效之日至銷售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業服務契約終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售契約的約定交納；房屋銷售契約未約定的，由建設單位承擔。
第三十九條 建設單位如果在拆遷、售房時承諾減收、免收業主的物業費、供暖費等物業管理相關費用，應當在將物業移交物業管理企業前，向物業管理企業、供暖等相關單位一次性付清費用，並提供付款憑證。
第四十條 為保證前期物業管理服務的正常運行，建設單位與物業管理企業可以約定由建設單位承擔前期物業項目開辦費用及由於項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式可根據項目規模、配套設施等因素由物業管理企業和建設單位協商確定，任何部門和單位不得挪用或截留。
第五章 物業服務與收費
第四十一條 物業服務契約的內容由當事人約定，一般包括以下條款：
（一）當事人的名稱或者姓名和住所；
（二）物業的基本情況；
（三）委託方和受託方的權利義務；
（四）物業管理服務事項和服務質量要求；
（五）物業管理服務收費項目、標準和收取辦法；
（六）物業管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；
（七）契約的有效期限，契約變更和終止的約定；
（八）契約終止時物業資料、財物的移交方式；
（九）違約責任及解決糾紛的途徑；
（十）雙方當事人約定的其他事項。
第四十二條 物業管理服務事項一般包括以下內容：
（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；
（二）公共區域內日常環境衛生的維護；
（三）公共綠化的養護；
（四）物業管理區域內安全防範的措施；
（五）物業裝飾裝修管理服務；
（六）物業管理區域內車輛停放的管理和交通秩序的維護；
（七）物業檔案資料的管理，包括與管理物業相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗收記錄、維修記錄等；
（八）物業使用中對禁止行為的管理措施；
（九）應業主要求提供的特別服務。
第四十三條 物業管理企業可以根據業主的委託提供物業服務契約約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十四條 物業管理區域內，物業管理企業按照契約約定清掃生活垃圾，並歸集至垃圾存放處，環衛部門應當及時清運。
環衛部門除根據相關規定收取城市垃圾清運及消納費外，不得再向建設單位、物業管理企業和業主收取任何其他費用。凡實施物業管理、收取物業管理費的小區，保潔服務費應含在物業管理費中，不得向業主另行收取。
第四十五條 業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費用。業主與使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相符合的原則。物業服務費用應與不同物業的性質特點，物業服務內容相適應。
物業管理企業應當在物業管理區域內顯著位置以書面形式公示服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準等內容。
第四十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位以用戶計??用戶收取有關費用：
（一）業主自用的向業主收取??收取；
（三）公共使用的由業主分攤，按??理企業簽訂委託契約，委託物業管理企業向業主或者使用人代收有關費用。物業管理企業接受委託代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。
供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第四十八條 業主進行住宅室內裝飾裝修的，應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修服務協定。
住宅室內裝飾裝修管理服務協定一般包括以下內容：
（一）裝飾裝修工程的實施內容和期限；
（二）允許施工的時間；
（三）清運與處置；
（五）因裝修引發的鄰里糾紛的處理；
（六）裝飾裝修中物業管理企業的管理事項；
（七）裝修押金和管理服務費用；
（八）其他需要約定的事項。
第四十九條 違反物業服務契約約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以提起訴訟。
第六章 物業的使用與維護
第五十條 住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
簽訂住宅房屋買賣契約的物業買受人應交納專項維修資金。
將住宅轉為租賃、經營或自用的建設單位也應交納專項維修資金。
第五十一條 專項維修資金屬業主共有，專項用於物業保修期滿後物業共有部位及其附屬設施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。
第五十二條 專項維修資金按相關規定由專門機構管理。物業管理企業代管的維修資金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。
第五十三條 任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分。
因物業維護或公共利益需要臨時占用的，應當事先告知業主委員會、物業管理企業，並在業主委員會或物業管理企業許可的合理期限內恢復原狀；造成損失的，應當承擔賠償責任。
第五十四條 利用物業共用部分進行經營性活動的，應當經業主大會同意。
利用物業共用部分獲取的淨收益歸全體業主所有，可根據業主公約的規定或業主大會的決定納入專項維修資金進行管理。
第五十五條 物業承租人或者除業主之外的其他實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反法律法規及業主公約。
業主應當自契約簽訂起30日內將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業管理企業。
第五十六條 業主和物業使用人在物業管理區域內不得為下列行為：
（一）損壞房屋承重結構，破牆開窗、開門，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益；
（四）私搭亂建、堆放雜物；
（五）侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品、超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動；
（八）未經批准擺攤設點；
（九）無序停放車輛；
（十）在建築物和構築物上亂懸掛、亂塗寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；
（十一）在消防通道上設定路障，損壞或者挪用消防設施；
（十二）聚眾喧鬧，噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為；
（十三）違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜；
（十四）法律、法規和規章禁止的其他行為。
第五十七條 物業專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，專有部分所有人應當及時修繕、維護或採取防範措施。經業主委員會或物業管理企業通知後，在合理限期內仍未進行修繕、維護或採取防範措施的，由業主委員會或物業管理企業進行修繕、維護或採取防範措施，其費用由相關責任人承擔。
物業共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，業主委員會或物業管理企業應當進行修繕、維護或採取防範措施。
物業因第三人原因需要維修的，第三人應當及時維修。第三人未及時維修，給業主造成損失的，應承擔賠償責任。物業管理企業應當通知第三人進行維修，在合理限期內第三人未進行維修的，物業管理企業應當進行維修，其費用由第三人承擔。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業管理企業應當及時組織維修、更新或者採取應急防範措施，並及時通知業主委員會和縣建設行政主管部門，維修費用由相關責任人承擔。
第五十八條 物業專有部分、共用部分進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。
第七章 違反本辦法的處理
第五十九條 違反本辦法規定的行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規、規章已有處罰規定的，從其規定。
第六十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，由縣建設行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，並通知全體業主。
第六十一條 違反本辦法規定的，依法應當由發展改革、規劃、工商、城管、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第六十二條 當事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
第六十三條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業在物業管理活動中產生爭議的，可以通過協商和解、依法申請調解、向有關行政部門申訴、提請仲裁機構仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。
第六十四條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業對物業管理活動中侵犯自己合法權益的違法行為可以向縣建設行政主管部門投訴，縣建設行政主管部門接到投訴後，應當受理，並進行調查、核實，在規定期限內將處理結果回復投訴人。
第八章 附則
第六十五條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲、寫字樓、商住樓等非住宅區，以及農村住宅，實行物業管理的，可參照本辦法執行。
第六十六條 業主自行管理建築物及其附屬設施或委託其他管理人管理的，參照適用本辦法。
第六十七條 本辦法執行中的具體問題，由縣建設行政主管部門負責解釋。
第六十八條 本辦法自發布之日起施行。
