估值處於較低水平
公司歷史估值處於低位
從近6年估值縱向比較，天健市盈率處於低位，市淨率處於次低位。
以平均價比較，深天健目前處於較低位置，相比深綜指的跌幅較大
公司估值與房地產行業比較
房地產行業與深圳國資委下屬地產公司比較表
從橫向比較，天健的市盈率與市淨率都低於行業平均水平，與深圳國資委下屬五家地產公司比較天健的估值基本處於最低的水平。
公司基本情況
深圳市天健（集團）股份有限公司系深圳市國資委控股企業，1999年在深圳證券交易所上市，主營業務為建築施工、房地產開發和商業運營，旗下的知名企業包括深圳市市政工程總公司、深圳市天健房地產開發實業有限公司、深圳市天健商業物業運營有限公司等10餘家。
近三年來：天健營業收入主要由工程施工、房地產開發、物業租賃三大塊業務構成，其中工程施工占比最大，近三年一直在65%-72%之間波動，房地產業務占比約30%-35%，物業租賃占比2%-5%。各業務板塊占比比較穩定。
從毛利貢獻看：房地產開發占比最大，一直在71%-79%之間波動，工程施工占比約13%-18%，物業租賃占比5%-9%。各業務板塊占比比較穩定。
增發項目回報不高
由 於募投項目進度及外部環境發生了變化，2014年9月19日公司第七屆董事會第十七次會議審議通過了《關於終止原非公開發行股票方案的議案》。公司將在重 新確定募集資金總額、認購方式及發行對象等具體事項後，擇機擬定新的非公開發行股票方案並提交董事會審議。本文僅以13年公告的信息分析增發資金用途。
捷運9號線項目
開工日期：2012年7月1日
竣工日期：2016年12月30日
項目總投資：69,669萬元
項目投資規模適中，回購方案明確，總體風險可控，投資收益良好，預計實現稅後利潤7,372萬元，總投資利潤率（稅後）為10.58%。
建設深天健技術中心研發大樓
預計開工時間：2014年上半年
預計竣工時間：2017年年底
項目總投資：150,060萬元
根 據項目建設用地規劃，本項目占地面積23,589平方米，計容建築面積71,100平方米。預計本項目總建築面積137,793平方米。。本項目經濟效益 良好，經測算，財務內部收益率（稅後）為10.64%，靜態回收期為13.29年。技術中心建成後公司將減少長期租用深圳市福田區濱河大道5020號證券 大廈20、21、23、24層的租賃支出，建成後除用於本公司研發中心和經營場所外，剩餘物業將用於為深圳市建築業搭建產業升級的平台，預計產生一定租金 收入。
我們認為上述項目的回報並不高，深投控與遠致大筆現金參與增發不排除是借增發渠道增持股份，控制天健集團。
根 據13年增發方案，本次非公開發行股票的數量為不超過36,880萬股（含36,880萬股）本次非公開發行的發行對象為包括深投控在內的不超過十名特定 對象，募集資金總額不超過260,000萬元。其中，深投控擬認購本次非公開發行的不低於人民幣100,000萬元所對應的股票股數，且本次非公開發行完 畢後，其持股數量不高於公司目前第一大股東持股數量。最終發行數量由公司董事會根據公司股東大會的授權及發行時的實際情況，與本次發行的保薦機構（主承銷 商）協商確定。
本次增發後，如果深投控與遠致均認購10億元，深圳國資委控股比例將由36.35%上升至52.57%，處於絕對控股地位，有利於公司業務做大做強。
主要投資亮點
天健工業園用地城市舊改項目
根據深圳市規劃和國土資源委員會2012年4月10日發布的公告，《2012年深圳市城市更新單元計畫第一批計畫》已經市政府批准，其中包括公司屬下天健工業園片區用地，具體如下：
該 地塊位於深圳福田區景田片區，教育醫療公園等公共配套齊全，交通便利，位於捷運9號線旁。目前該片區素質較高的二手樓盤價格例如萬科金色家園為 41000-42000元，因此保守估計新開發住宅樓銷售均價45000元/平米。該工業園目前容積率為2.0，根據深圳國土局有關該地塊的規劃公示，可 售建面有望達到：180000平米，銷售額可望達到：80億元。銷售淨利潤可望達到：8-12億元（分別以10%-15%的淨利潤率核算）。僅該項目實現 利潤將是2013年公司淨利潤3.78億2-3倍。
公司持有一些隱性資產，目前以成本計價
公 司採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，並按照與房屋建築物或土地使用權一致的政策進行折舊或攤銷。截止14年中報，公司持有投資性物業27.4萬平 米，賬面價值11.01億元，折算每平米成本4015元。由於這些物業大多集中在福田區景田區域，如果按照現行市場價格估算會有很大的增值。保守以 15000萬元每平米估算，市值約41億元，比目前賬面價值增值300%。如果公司以市值計算投資性物業，扣除所得稅後可以增加淨資產22.5億元，以增 發前5.525億股本計算，增加每股淨資產4.07元，每股淨資產高達10.37元。
公 司還持有萊寶高科7596萬股，占比10.76%。該項資產在報表中列為可供出售金融資產，公司原始投資成本為2367萬元，14年中報市值為8.58億 元，賬面浮動盈利8.34億元，獲利十分豐厚。該項資產目前會計處理方式是：投資分紅計入投資收益，反映在損益表中，而股票市值的漲跌不反映在損益表，只 反映為其他綜合收益，計入資本公積，體現在資產負債表中。公司如果未來出售萊寶股票，將會有大額的投資收益體現。
公司目前業務發展態勢良好
近三年來：天健毛利潤主要由房地產開發、工程施工、物業租賃三大塊業務構成，其中房地產開發占比最大，近三年一直在71%-79%之間波動，工程施工占比約13%-18%，物業租賃占比5%-9%。各業務板塊占比比較穩定。房地產開發是決定公司業績的關鍵業務。
公司目前預收賬款處於歷史高位，顯示未來一年公司的房地產收入有保障。
公司14年三季度預收賬款24.38億元，比13年末增長72%。根據房地產企業銷售
結算規律，企業往往先預售，等交樓時才確認收入，預收款越高表示將來可結算的收入越高。目前預收款是13年地產銷售收入（15億）的1.62倍，可結算資源豐富。
截止14年3季度，隨著異地項目的陸續開發，公司存貨也快速增長，規模達61.2億，比13年末的44.8億增長36.6%。這顯示公司未來一兩年有較為充足的可銷售物業，是後續業績的保障。
從今年中報分析，房地產存貨占總存貨的92.3%，房地產存貨中完工與在建開發產品占比87%，2013年結轉的房地產銷售成本7.14億元，這部分存貨將會在未來幾年轉化為銷售收入，保障公司有足夠的可結算貨源。
公司土地儲備表（14年6月）
公司獲取土地的主要方向是南寧和長沙，屬於周邊省份的省會城市，從樓面地價看公司那地風格謹慎，不爭高價地，項目有合理利潤空間。
