由來
多核心理論最先由麥角齊1933年提出，後來哈里斯(C.D.Harris)和馬爾曼(E.L.Ullman)於1945年加以發展。該理論強調，城市上地利用過程中並非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心，並且其中一個主要商業區為城市的主要核心，其餘為次核心。這些中心不斷地發揮成長中心的作用，直到城市的中間地帶完全被擴充為比。而在城市化過程中。隨著城市規模的擴大，新的中心又會產生。
因素
哈里斯和馬爾曼指出，城市桜心的數目多少及其功能，因城市規模大小而不同。中心商業區是最主要的核心，另外還有工業中心、批發中心、外圍地區的零售中心、大學聚集中心以及近郊的社區中心等。並進一步指出形成城市多中心的因素有4個：
第一，某些活動需要彼此接近，而產生相對依賴性。
第二，某些活動互補互利，自然集聚。
第三，某些活動因必須利用鐵路等貨運設施，且產生對其他使用有害的極大交通員，因此就排斥其他使用而自己集聚在一起。
第四，高地價、高房租吸引較高級的使用，而排斥較低品質的使用。
多核心理論仍然基於地租地價理論，支付租金能力高的產業位於城市中心部位，其餘是批發業和工業以及高密度的住宅區。多核心理論沒有假設城區內土地是均質的，所以各土地利用功能區的布局無一定順序，功能區面積大小也不一樣，空間布局具有較大的彈性，尤其是那些由幾個小市鎮擴展合併而成長起來的城市。另外，該理論僅涉及城市地域發展的多元結構及地域分化中各種職能的結合作用，對多枝心間的職能聯繫和不同等級的核心在城市總體發展中的地位重視不夠，故不足以解釋城市內部的結構形態。
多核心模式圖
哈里斯和馬爾曼提出的多核心模式圖：
多核心模式1、中心商務區（CBD）
位於城市內交通最便利的地方，但它不一定處於城市的幾何中心，商品零售業、辦公機構與行政機關靠近CBD.
2.批發業和輕工業地區，靠近市外交通機構的焦點，集中在鐵道沿線，與中心商務地區毗鄰。
3.重工業地區
由於這個地區需要廣大的場地和發達的交通機構，所以位於建成區的邊緣地區，或原來建成區的周邊地區。
4.住宅地區
高收人住宅地區位於排水良好的高地，又遠離噪音、污染及鐵道。低收人住宅地區位於工廠及鐵道附近，同時，低收入者進人市中心地區古老的住宅地區。
5.小核心地區。
文化中心(如大學)、公園和運動場周圍能形成高收人住宅地區。有時衛星商業區及小的工業地區也構成住宅地區的中心。
6.近郊地區及衛星城市
在近郊能形成住宅地區和工業地區。由於汽車和近郊交通設施的發達，郊區化不斷拓展。衛星城市脫離中心城市，由於通勤者少，與近郊有區別。
綜上所述，在美國各城市中心商務地區多個核心發達，形成若干個有特色的地區。哈里斯和厄爾曼顯示的土地利用類型，僅僅表示一個實例，由於核心的數量和位置是歷史發展的結果，所以每個城市不同。同心圓模式、扇形模式、多核心模式不是相反的模式。後兩個模式可以看作為是修正同心圓的模式。這三種模式的主要差異就是在成長過程中，其核心是一個還是多個。
