概念
土地流轉信託，是指在堅持土地集體所有制和保障農民承包權的前提下，由政府出資設立的信託中介服務機構接受農民的委託，按照土地使用權市場化的需求，通過規範的程式將土地經營權在一定期限內依法自願、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規範有序流轉的必由之路（天誠國土）。
產生背景
由於農業生產成本較高、農業的比較效益低下、農民進城務工增多等原因，土地拋荒在全國範圍內仍普遍存在，而拋荒會危及糧食生產安全及造成社會緊缺的耕地資源閒置浪費等現象，也不利於城鎮化進程的順利展開。在此情況下，土地信託順勢而生，同時，土地信託激活農地流轉。城鎮化東風越刮越強之時，在湖南益陽、浙江紹興等地開展多時的土地信託開始探出頭，尋求東風滋養。但城鎮化東風能否解土地信託之渴，尚有不少疑問。
土地流轉信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規範有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將對新型城鎮化產生深遠的影響。
解釋分析
土地流轉信託雖然也有“信託”二字，在實務中信託公司並非唯一的操作方，信託公司參與土地流轉信託則是信託公司作為受託管理者，受託管理農村集體組織或農戶個人的土地承包經營權。土地流轉信託的關鍵因素分析，信託公司作為金融機構，如果要大規模開展土地流轉信託，信託報酬的收取比例以及具體來源，這應當是各家信託公司關心的首要問題。
需要明確的是，信託公司的信託報酬只能來自於土地流轉後所產生的地租提升及其他增值收益。也就是說，只有在信託公司對土地流轉進行管理，產生了“增值收益”。信託公司收取信託報酬方可得到委託人（即原土地承包權所有人）的認可，信託公司才有長期收取信託報酬的理由。
這就對信託公司的“土地流轉信託”管理專業能力提出了嚴峻的挑戰。
那么，土地流轉的“增值收益”是如何產生的呢？首先，土地集約型經營，就具備了比土地零碎經營更好的經營基礎。但需要注意的是，這僅僅是基礎，但並非必然。土地集約型經營，也需面臨種植、產品銷售等諸多經營風險，並非易事。
土地流轉後的土地經營狀況，這是整個信託計畫成敗的關鍵，也是信託公司能否長期合理獲取信託報酬的關鍵。
政策導向
中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議公報指出：“城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關係，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。要加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制。”這樣三中全會形成的決議有三個亮點：強調了“治理”，就是強調公開、透明、民主、法治；建設現代財政制度，即現代公共財政，是透明的，是受人民監督的；要賦予農民更多財產權利，這意味著未來農村土地流轉會有重大改革，土地價值和土地收益分配要更多向農民傾斜。當然土地流轉信託市場也會發生重大突破。政策支持是土地流轉信託能夠循序推進的重要信號。土地流轉信託涉及到土地確權以及地方政府、產業資本和農民多方利益的協調，在現實中推動起來比較困難。此次十八屆三中全會釋放出了加速推進土地流轉，賦予農民更多財產權利的信息，這與土地流轉信託的服務理念趨同，也會刺激信託公司推進土地流轉信託的研究。土地信託
土地信託在國外已頗有歷史。但國內，由於農村土地所有權和使用權尚處於分離狀態，加上流轉費用過低，土地信託試點推進相對緩慢。從制度層面而言，儘管國土資源部主導的農村集體土地確權登記發證工作已基本對所有權完成確權，但對土地流轉的主要標的—承包經營權（使用權）的確權到戶上仍進展緩慢。
信託給農村帶來了新的融資工具，但信託資金以盈利為目的，而真正的農業項目周期長、回報率相對低，非常考驗資本的耐心，農業是一個需要長期資本介入的過程。
雖被業界普遍看好，但在實際操作中，諸多中小信託企業仍保持觀望的狀態，並直言收益不高和資金難題是主要原因。業內人士指出，開始階段，無論是委託人、發行人和資產出讓方等利益相關者都會在產品設計、盡職調查和風險防範方面非常謹慎。
不是說有了信託就不會出問題，只是這個法律約束的過程，比已經實踐的模式要好得多。比如服務商可能出現的經營風險，例如天災影響土地的產值大幅下滑，引入的經營方突然去世，甚至惡意跑路等，都是非常現實的問題。信託公司只有研究出禁止這些風險的方法，信託流轉的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。
構建“土地信託銀行”。“若政策進一步放開，信託憑證可進一步用作抵押。農戶通過持有的土地經營權在信託計畫中占有一定的份額，信託公司向其發行信託憑證，代替農戶管理土地。在信託流轉土地的規模足夠大、效益足夠好而且穩定的情況下，農戶可以使用信託憑證進行抵押貸款。”
據了解，一些地方的土地銀行試點已經開始展開。以成都模式為例，土地銀行將農民的土地承包經營權按需求集中預存起來，統一貸給有實力的龍頭企業或經營大戶進行規模經營。農民的土地承包經營權一經存入土地銀行即產生穩定的利息收入，土地銀行所獲利潤的一部分根據農民存入面積進行二次分紅。
