通知
四川省物價局 四川省建設廳關於印發《四川省物業服務收費管理細則》的通知
川價費〔2003〕294號
各市、州物價局、房地局：
為規範物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，我們依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》制定了《四川省物業服務收費管理細則》，現印發你們，請遵照執行。執行中有什麼問題請及時與我們聯繫。
四川省物價局 四川省建設廳
2003年12月25日
管理細則
四川省物業服務收費管理細則
第一章 總 則
第一條 為規範物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》特制定本管理細則。
第二條 本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務契約的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第二章 物業服務收費管理
第四條 四川省人民政府價格主管部門會同建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。市（州）、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅物業服務收費實行政府指導價，普通住宅以外的物業服務收費實行市場調節價。普通住宅的範圍由各市、州確定並報省建設行政主管部門備案。
第七條 政府指導價由市、州（或者授權縣）政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定和調整，並定期公布。各地應當根據物業管理服務等級標準等因素，制定、調整物業服務收費政府指導價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務契約中約定。
第八條 前期物業管理階段，建設單位與物業買受人簽訂的買賣契約，應當約定前期物業管理服務內容、服務標準、物業收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第三章 物業服務收費計費形式
第九條 業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式確定物業服務費用（包括政府指導價和市場調節價）。包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在物業服務資金中除按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條 物業服務收費按法定產權面積計算（以產權證登記建築面積計費，未辦產權證的以售房契約中建築面積計費）。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預收。
第四章 物業服務收費形成
第十一條 實行政府指導價的物業服務收費，由業主和物業管理企業按照本細則規定和當地價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業契約中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務契約中約定，並將收費項目和收費標準報當地價格主管部門備案。
第十二條 實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。
第十三條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過專項維修資金列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費用屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務契約約定以外的支出。
物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物業服務資金年度預決算並每年至少公布一次物業服務資金的收支情況。
業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答覆。
第五章 實 施
第十五條 物業管理企業在物業服務中應遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務契約，為業主提供質價相符的服務。
第十六條 業主應當按照服務契約約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務契約約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業也可以依法追繳。
第十七條 納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十八條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第六章 相關價格、收費的管理
第十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取3%以內的手續費（不得計入價內），但不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十條 利用物業公共部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金（產權屬物業管理公司的除外），也可按照業主大會的決定使用。
第二十一條 物業管理企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重複收取性質和內容相同的費用。
第二十二條 物業管理企業根據業主的委託提供物業服務契約約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第七章 監督與檢查
第二十三條 物業服務收費按規定實行明碼標價。物業管理企業應當將收費項目、收費標準和提供相應的服務內容、服務質量在物業管理區域內的顯著位置進行公示。
第二十四條 物業服務收費採取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務契約約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第二十五條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由各級政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第八章 其 他
第二十六條 各市、州政府價格主管部門會同房地產行政主管部門可依據本細則制定、調整物業服務指導價收費標準，並報省物價局、省建設廳備案。
第二十七條 本細則由省物價局會同省建設廳負責解釋。
