基本概念
商業抵押擔保證券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)為1種不動產證券化的融資方式，將多種商業不動產的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發行。該項產品具有發行價格低、流動性強、充分利用不動產價值等優點，因此問世25年來，在全球不動產金融市場迅速成長，為傳統銀行貸款之外，地產開發商籌資的新選擇。以美國區域為例，目前商業抵押擔保證券占商用地產融資市場的3分之1比例。發展歷程
商業貸款抵押證券最早出現於1983年，由美國富達(Fidelity)將價值6,000萬美元的商業地產抵押貸款，以證券形式出售給另外3家業者，該交易被評為AAA等級。此後商業銀行、儲貸機構、投資銀行也紛紛仿效此種交易模式。90年代美國儲貸危機緩解後，信評機構也逐步確立此類產品的評等標準，商業貸款抵押證券逐漸成為成熟的融資手段，在1999~2005年間，美國市場的發行量甚至超越房地產信託投資(REITs)的總額。不過由於2007年以消費者個人為主的次級房屋貸款問題浮現，這種包裝多樣債券再出售的資產證券化作法遭到非議，認為有風險難以釐清的弊端。原先商業抵押擔保證券被認為風險評估較嚴謹、且辦公室、購物中心等是被認為現金流較充裕的抵押資產。但隨著經濟情勢惡化，當初使用此種融資方式的地產開發商，償付能力出現問題，導致違約率攀升，部分專家擔憂2009年投資人將蒙受巨大虧損。
