編輯推薦
《商業地產真相》是國際著名地產顧問集團高層在中國的首部專業著述。作者張家鵬先生任職DTZ戴德梁行華北區董事，商業地產顧問業務負責人，曾參與北京中關村廣場、新光天地、天津文化街、大連中心等超過40個大型商業項目的定位/招商/管理工作。本書內容源於商業地產運作過程中的分析與思考，涵括了市場、定位、招商、運營等方面的諸多關鍵問題，有解決商業難題的經驗分享，還有操作案例的生動展示；有對中國商業地產趨勢的判斷，也有美國及日本商業地產發展經驗的參照分析。作者基於國際化的視野及深厚的專業功底，以小篇章的形式對相關問題一一進行了深入解析，不但展示出了諸多問題的實質，亦提供了分析問題的思路方法。本書的務實價值得到了業內的高度認可，瑞安建業、花旗投資、ARUP等諸多國際性房地產發展商、投資基金、商業設計公司、行業媒體高層均史無前例地對本書進行了點評推薦。本書適合關注商業地產行業的相關人士閱讀，如房地產開發、商業（物業）管理、商業零售、房地產廣告、房地產顧問及代理、房地產媒體、建築設計、政府相關部門及協會、商鋪投資者等。
本書作者張家鵬先生，將商業地產的重要環節，從定位至執行，整體深入地將其務實的經驗與讀者分享，亦提供了不同案例，尤其對國內包括北京不同區域的商業地產環境、變化及未來商機作出了深度分析。在與張家鵬先生以往的合作經驗中。確實對他在商業地產的專業提議投以信任的一票。也很高興看到他的著作出版，願意將經驗與同業分享。
——瑞安建業資產管理（香港）有限公司董事總經理黃勤道
與其他地產類型相比，商業地產是運作最為複雜，但有機會取得更高收益的物業類別。中國商業地產發展經歷一個階段過程後。在方向性開發思考方面已取得了長足進展，未來應強化對操作執行環節的縱深化關注，以細節的完善保障物業價值的最大化發揮。張家鵬先生作為具備豐富經驗的專業人士，在本書中分享了其在商業地產項目運作過程中的經驗與心得，對諸多關鍵操作要素進行了深入分析，從對問題的梳理到解決方案的提供都頗具務實意義，給人以啟發。
——花旗集團（Citigroup）房地產投資事業部副總裁 中國區總經理張虎躍
正因為張家鵬先生對商業地產策劃顧問工作的熱愛，才能夠依靠自己的智慧、勤奮和有心積累寫出這本優秀的作品。書中既有理性的分析。又有大量的案例闡述，條理清晰，通俗易懂。無論對於商業地產行業的專業人士，還是有心於商業投資的人士來講都有重要價值。希望更多讀者能夠儘早讀到張家鵬先生的作品，期待不久的將來張先生再有新作問世。
——搜狐（Sohu）公司營運長 焦點房地產一創始人 龔宇
幾年來，業內有種“狼來了”似的流行說法：商業地產項目供量過大。但到了香港一看，幾乎一步一商鋪。於是犯了迷糊：到底過剩還是不足?讀過張家鵬先生的新作，頓悟：不是項目過多，而是具備專業水準和客戶至上精神的服務機構太少，懷揣偏方的江湖術士太多。這才是商業地產難做的頑疾所在。辦對事先要找對人，就像本書首篇之標題：贏在起點。而獲知真相，無異是起點上的起點。基於此，張先生積多年寶貴經驗寫就的“商業地產真相》。應成為更多業者的案頭書。越早越好。
——《地產》雜誌主編張文豪
商業地產項目策劃和實施都比一般住宅及寫字樓項目複雜，從市場定位、發展戰略到設計和招商以及後期管理都充滿挑戰和風險。再加上中國城市有其特殊的發展過程和消費者行為，不可以全盤接收國外經驗。張家鵬先生在文中從多個角度分析了商業房地產的成敗因素，從購物中心、步行街到商鋪等，都提供了不可多得的實施經驗。有關分析亦有多個實際案例作為參考，實為難得的參考資料。張家鵬先生輕鬆之文筆．嚴謹之態度．廣闊之思維都一一在書內表現無遺。本書為商業項目開發商、設計師、策劃師及有興趣人士必讀之作。
——資深規劃師及城市設計師 前美國（JERDE）捷得建築師事務所中國區總監 葉祖迭
內容簡介
本書前三章分別就定位、租售、運營管理三個商業地產全程運作中的重要環節作出了分析，第4章和第5章是對中國大陸商業地產及北京商業地產形勢和發展現狀的看法，而第6章則是作者作為商業顧問的思考。全書內容獨立成篇，短小精悍，探討了商業地產項目運作中的熱點問題；分析了影響商業地產項目運作成敗的因素，並提出了務實的實施經驗；加之以諸多實際項目案例作為佐證，可以使讀者得到拿來即用的啟示。書中近百張獨具風格的彩色圖片，呈現了一場精彩的商業零售和地產項目相得益彰的視覺盛宴。本書能夠為商業地產從業人員的業務工作提供切實有效的專業幫助，對商業地產投資者也頗具借鑑價值。
張家鵬，中國大陸最具權威的商業地產專家之一，現任戴德梁行華北區董事，商業地產顧問業務負責人。張先生在商業零售運作及商業地產開發經營方面積累有豐富經驗，攜同團隊長期為國內外機構投資者、房地產上市公司及政府大型商業項目提供顧問/招商/管理服務，運作商業面積累記超過400萬平方米，合作客戶包括花旗集團、瑞安建業、裕景集團、華平投資、廈門市政府、上海實業等，地域遍及北京、天津、青島、瀋陽、西安、重慶、大連、廈門等中國主要城市。
張家鵬目錄
名家、媒體人推薦語
前言
贏在起點——定位操作探討
商業地產項目的定位之道
解析商業步行街
案例——空中的步行街
是什麼導致商業地產的失敗
商鋪空置診-因分析
盛唐時期的商業借鑑
畢堡的綷-驗——讓建築帶來生意
如何打造體驗型商業
日本購物中心發展及趨勢分析
重在執行——租售實施要項
購物中心如何實現高效招商
主力店選擇的利弊
商業零售市場競爭激烈，大型主力店組合風險顯現
北京新光天地綷-驗分析
北京商鋪投資市場風險分析
充滿風險的“商場式產權商鋪”
如何看待售後包租商鋪
怎樣找到高價值商鋪
商業地產中的系統謬論
潘石屹的商鋪策略
商鋪行銷中的承諾一致診-則
解決銷售商鋪綷-營問題的提示
商業地產的“果盤”
陽泉金聯財富廣場案例
細節制勝——商業運營啟示
如何保持購物中心的運營活力
理性看待新商業項目的培養期
美國購物中心衰亡診-因分析
美國購物中心衰亡的啟示
商業的利益和精神
高歌猛進——颶變中的商業地產機會
商業地產開發進入新規則時代
中小城市商業地產的新機會
海外資本加速布局中國商業地產
實力內資房企熱捧商業地產開發
房地產的殺人遊戲
一日千里——北京商業地產之風雲突變
北京商業地產市場特徵分析
北京商鋪產品供應分析
亞奧板塊商業發展分析
萬平方米商鋪同期爭奪客戶
多中心商業格局將正式形成
商業快速進入購物中心時代
北京南城的新商業機會
北京發展大型郊區購物中心應謹慎
商業地產遭受“忽悠”的報復
北京商業地產趨勢分析
奧運對商業地產的影響
北京捷運對商業的影響
自說自話——商業顧問映象
商業地產顧問的作用
顧問的個工作準則
醉漢思維的警示
媒體評論
專業倍增效率
——評張家鵬《商業地產真相》 劉磊
如今，“專業”這個詞曝光率極高，由專業的人來做專業的事，成為人們不謀而合的共識。在做事過程中表現出較高職業化素養的人，被稱為“專業人士”；能夠掌握並靈活套用職業化知識和技能，可謂“專業精深”；而全心全力把事情做好，則具備了“專業態度”。總之，我們越來越相信——專業倍增效率，專業創造價值。最近讀了由張家鵬先生寫的一本叫做《商業地產真相》的書，可說是將“專業”表現得淋漓盡致的一本好書。
與其他地產類型相比，商業地產是運作最為複雜，但是有機會取得更高收益的物業類別。都說商業地產難做，除去巨觀環境、市場態勢、競爭程度和項目個性等因素的影響，其實更需要強化執行，專注於項目運作過程中專業化的策劃思路和操作方式。“工欲善其事，必先利其器”。對於做好商業地產項目的策劃和運營，書中的頗多觀點還是值得借鑑。
商業地產的定位之道，對商業地產成敗因素的解析，體現了奪目的商業地產策劃思路；通過對購物中心租售策略條分縷析地介紹，從不同視角對商鋪投資的風險分析，以及商業運營中的細節，展示了卓有成效的商業地產租售、運營管理的新思路。
另外 ，作者表達了對中國大陸商業地產及北京商業地產形勢和發展現狀的看法，特別是對北京主要區域板塊商業地產發展的解讀，為我們提供了對我國其他城市相關情況分析的比較依據和系統參照。
商業地產真相值得一提的是，書中有很多精美的彩色圖片，展現了一場精彩的商業零售和地產項目相得益彰的視覺盛宴。頗具個性的點評文字拓寬了知識，圖文互動，可引發新的思考，找到新的靈感。
有句話說得好，“授人以魚，不如授人以漁”。品嘗一頓大餐，的確可能不如會做幾道小菜來得實在。而這本書確實兼具了這兩種功能，不管你把它當作大餐還是小菜，都值得品讀。那些簡單明快的文字，清新雅致的圖片，使閱讀本身成為一種享受，又能看到務實的方法，得到觸類旁通的啟發。讀後，是雋永的回味。
如果說把讀書也作為一件專業的事情來看，讀到一本好書就是找到了一個良師益友，你大可放心隨性地與之交流，可深可淺；如果說讀一本書是一次思想旅行，讀《商業地產真相》，讓你不虛此行。
書摘
01贏在起點——定位操作探討
商鋪空置原因分析
1.階段面積供應過量，超出需求規模
北京的商鋪面積大量集中供應，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內開店擴張計畫未能達到與供應相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調，導致了一定面積商鋪的空置。
控制建議：
開發商在進行商業項目開發時要理性分析判斷項目的可行性及可發展規模，在分析判斷過程中除了要針對區域商業市場、消費者、現有商業項目進行深入分析外，更要注重“零售商訪談”工作——就項目的定位、具體業態布局與零售商進行溝通，了解其入駐項目意向，並按照現有需求可消化的面積，結合未來需求規模的可增長空間來確定項目發展規模，如此可增加項目招商的確定性，避免空置風險。
2.不合乎用家需求的產品進入市場造成空置
諸多項目在設計時未考慮不同業態零售商的硬體需求特徵，實際上不同業態商家在層高、柱距、荷載等方面有不同的要求，如果在設計時未能作出針對性預留，則在後招商時就難以成功。即使位置再優越，可能零售商也無法接受，因此造成了空置現象。
控制建議：
商業項目在設計實施前就應該有明確的定位，亦要初步確認每層的業態布局，在以上諸項得以確定的基礎上，再參照不同業態的需求特徵，同時考慮相對的可調性，形成設計意見來指導設計工作，如此可避免未來不適合商家需求的產品出現而形成空置。
3.分割產權銷售造成經營失敗導致空置
諸多開發商為快速回收投資而採取劃割商鋪銷售的方式操作，但銷售後將會造成業主眾多且過於分散，使得項目整體難以實現統一的經營規劃，在各自為營的情形下也無法建立自身的競爭優勢，最終往往會導致經營失敗，形成空置。
……
