第一章 總則
第一條 為了規範住宅物業的使用、維修和其它管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家的有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市規劃區域內的住宅物業管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。
本辦法所稱業主，是指住宅的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指住宅的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指具備資質條件，取得營業執照，受業主或者業主委員會的委託，根據物業管理服務契約進行專業管理服務的企業。
第四條 物業管理實行業主自治管理與委託物業管理企業專業管理服務相結合的原則。
第五條 市房產管理部門（以下簡稱市房產部門），是本市物業管理的政府行政主管部門，負責組織實施本辦法。
有關管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。
街道辦事處協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關係進行協調。
第二章 業主自治管理
第六條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。
一個物業管理區域成立一個業主委員會。
物業管理區域的範圍，由市房產部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。
第七條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會應當由業主擔任。
一個物業管理區域內，具備下列情況之一的，市房產部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：
（一）公有住宅出售建築面積達30%以上；
（二）新建商品住宅入住率達到60%以上；
（三）住宅出售已滿兩年。
第八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成；業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。
業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會；經15%以上業主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。
第九條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會委員；
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；
（三）聽取和審議物業管理服務工作報告；
（四）決定物業管理的其它重大事項。
第十條 業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列檔案向市房產部門備案：
（一）業主委員會委員名單；
（二）業主委員會章程。
第十一條 業主委員會根據物業管理區域的規模，由9人至15人的單數組成。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
業主委員會每屆任期3年。
第十二條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
（一）召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；
（二）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務契約；
（三）依照本辦法負責對維修基金的使用和管理；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計畫、財務預算和決算；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；
（六）監督公共建築、公共設施的合理使用；
（七）業主大會或者業主代表大會賦予的其它職責。
業主委員會應當定期召開會議，會議應當有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。
第十三條 住宅出售單位應當按規定的比例提供物業管理區域必需的物業管理服務用房。建築面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按總建築面積0．7%的比例提供，建築面積10萬平方米以上的，按總建築面積0．5%的比例提供。公有住宅出售單位按售房款的5%的比例提供資金，用於購買物業管理服務用房。
由政府集中組織開發建設的，物業管理服務用房的產權歸政府所有，業主委員會負責管理，物業管理企業使用；其他開發建設單位建設的，物業管理服務用房的建築費用已列入商品房成本的，產權歸全體業主所有，業主委員會管理，物業管理企業使用；公用住宅出售單位按售房款5%的比例提供資金，用於購買的物業管理服務用房的產權，歸政府所有，業主委員會負責管理，物業管理企業使用。
物業管理企業通過與業主委員會簽訂租賃契約，租賃使用物業管理服務用房。物業管理服務用房的收益用於該房屋的維修和補充物業維修費用。
第十四條 業主公約是有關物業使用、維修和其它管理服務活動的行為規範，對全體業主具有約束力，使用人應當遵守業主公約。
業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。
業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內，將業主公約報市房產部門備案。
業主公約示範文本由市房產部門制訂。
第十五條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具體約束力。
業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相牴觸。
第三章 物業管理服務
第十六條 從事物業管理的企業應當按照規定，向市房產部門申請物業管理資質證書。
市房產部門應當按國家有關規定對物業管理企業進行資質審查，對符合條件的物業管理企業核發物業管理資質等級證書。市工商部門對於經過資質審查並獲得資質等級證書的物業管理企業核發《企業法人營業執照》。
第十七條 業主委員會應當委託一個物業管理企業管理物業。
物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務契約。
物業管理服務契約應當載明下列主要內容：
（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；
（二）物業管理區域的範圍和管理項目；
（三）物業管理服務的事項；
（四）物業管理服務的要求和標準；
（五）物業管理服務的費用；
（六）物業管理服務的期限；
（七）違約責任；
（八）契約終止和解除的約定；
（九）當事人雙方約定的其他事項。
物業管理服務契約的期限為3年。
物業管理企業應當自物業管理服務契約生效之日起15日內，將物業管理服務契約報市房產部門備案。
第十八條 物業管理服務契約中當事人應當約定下列物業管理服務事項；
（一）住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；
（二）物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；
（三）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；
（四）保潔服務；
（五）保全服務；
（六）物業維修、更新費用的財務管理；
（七）物業檔案資料的保管；
（八）其它物業管理服務事項。
第十九條 物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，並按照下列規定實施：
（一）按照有關規定的技術標準和規範以及業主委員會審定的物業管理服務年度計畫，實施管理服務；
（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；
（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；
（四）發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即採取保護措施，並按照物業管理服務契約的約定進行維修；
（五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；
（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
（九）發現違反本辦法或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，並向業主委員會和有關行政機關報告；
（十）按照物業管理服務契約約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委託的其它管理服務事項。
除前款規定外，物業管理企業應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作。
第二十條 物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。
第二十一條 物業管理收費包括下列項目：
（一）維修費，用於共用部位、共用設備、公共設施等的使用管理、維修和更新；
（二）服務費，用於保全、保潔等項服務；
（三）房屋設備運行費，用於電梯、水泵、供暖等房屋設備的運行、服務；
（四）管理費，用於檔案材料的保管、物業費用的財務管理。
以上費用，有規定的，從其規定；沒有規定的，物價部門會同房產部門另行規定，雙方特約服務收費按照契約約定收取。
第二十二條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重複收取性質相同的費用。
未受業主委員會或者業主、使用人委託，物業管理企業自行收取服務費的，業主或者使用人可以不支付。
第二十三條 物業管理企業應當在物業管理服務契約終止或者解除後的10日內，向業主委員會辦理下列事項，並報市房產部門備案：
（一）對預收的物業管理服務費用核實結算，多收的部分予以退還；
（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交物業管理服務用的房屋、場地和其它財物。
第四章 物業的使用
第二十四條 業主、使用人應當遵守法律、法規、規章的有關規定，按照有利於物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、維修、環境衛生、環境保護等方面相鄰關係。
第二十五條 業主、使用人應當禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋的結構、外立面、內部平面布局、用途、隨意鑿洞、拆換門窗和私建濫建；
（二）亂拋、亂堆、亂倒垃圾雜物和在建築物上隨意搭掛、張貼、寫畫；
（三）踐踏綠地，占用場地、小區道路、腳踏車棚、停車場或者其它共用設施；
（四）損壞、塗劃園林雕塑；
（五）隨意停放腳踏車和其它車輛；
（六）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質，排放有毒、有害物質；
（七）聚眾喧鬧；
（八）私設攤點或者從事影響居民正常生活的經營活動；
（九）法律、法規、規章禁止的其它行為。
第二十六條 業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。
物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，發現違反本辦法第二十五條規定的行為，應當勸阻制止，並督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會，並報有關行政管理部門依法處理。
第二十七條 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信等部門，在已實施物業管理範圍內進行專業施工，應當事先通知物業管理企業，並負責恢復原狀；造成損失的，應當按照規定予以賠償。
第二十八條 利用物業設定廣告等經營性設施的，應當在徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意後，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批准的，應當與業主委員會簽訂協定，並支付設定費用，所得費用列入物業維修費。
第二十九條 物業管理區域內生活垃圾和糞便的清運、處理，按照有關規定執行。
第三十條 業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓契約或者租賃契約的附屬檔案。
住宅轉讓契約或者租賃契約簽訂之日起10日內，當事人應當將住宅轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。
第五章 物業的維修
第三十一條 商品住房和公有住房出售後，應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金），專項用於住宅共用部位、共同設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。
商品住房在銷售時，購房者應當按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取，屬全體業主所有，不計入住宅銷售收入。
公有住房出售後，由售房單位按售房款25%提取維修基金；購房者個人按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金使用按有關規定執行。
第三十二條 維修基金不足時，由物業管理區域內的全體業主按照業主委員會的決定或者按照各自擁有的住宅建築面積比例共同承擔。
住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，業主應及時改造維修。拒不改造維修的，業主委員會授權物業管理企業進行維修，費用由業主承擔。
第三十三條 新建住宅在物業移交時，開發建設單位應當向業主委員會移交或由物業管理企業代收後向業主委員會移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）庭院規劃設計平面圖；
（五）其它有關資料。
第六章 前期物業管理
第三十四條 本辦法所稱前期物業管理，是指住宅入住後至業主委員會成立前的物業管理。
第三十五條 新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務契約，並報市房產部門備案。
新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓契約時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務契約和住宅使用說明書作為住宅轉讓契約的附屬檔案。
住宅使用公約不得與法律、法規、規章相牴觸。
第三十六條 新建商品住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。
第三十七條 新建商品住宅出售單位，應當按照國家和本市規定的保修期限和保修範圍，承擔住宅的保修責任。
第三十八條 自前期物業管理服務契約簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務契約終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和購買人按照住宅轉讓契約的約定承擔。
第三十九條 新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓契約另有約定外，物業管理企業不得向住宅購買人收取任何費用。
第四十條 住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。
前期物業管理服務契約至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理契約生效時終止。
第四十一條 公有住宅出售後的前期物業管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。
第四十二條 前期物業管理適用本辦法第二章以外的各章規定。
第七章 法律責任
第四十三條 業主、使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、住宅使用公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
業主、使用人未按照物業管理服務契約交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用3‰的滯納金或者按約定加收滯納金。
物業管理企業違反物業管理服務契約的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。
第四十四條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法的，市房產部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第四十五條 違反本辦法下列規定，由市房產部門責令改正，按照下列規定予以處罰：
（一）違反本辦法第十六條一款、第十九條、第二十條、第二十六條二款規定的，處以500元以上3000元以下的罰款。
（二）違反本辦法第二十五條、第二十六條第一款、第二十八條規定的，處以500元以上2000元以下的罰款。
（三）違反本辦法第三十三條、第三十五條、第三十六條規定的，處以2000元以上5000元以下的罰款。
第四十六條 物業管理企業違反本辦法情節嚴重的，市房產部門可以作出降低資質等級的處理，直到收繳資質證書，並建議工商行政管理部門依法註銷其物業管理的經營項目。
第四十七條 市房產部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條 對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
第四十九條 罰沒票據的使用和對罰款的處理，按照國家和省的有關規定執行。
第八章 附則
第五十條 本辦法中一些專業用語的含義：
（一）自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽台、天井、庭園以及室內牆面、屋面、地面等部位；
（二）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及總管以外的供水、排水、散熱器、燃氣管道（含戶表）、電線（含戶表）等設備；
（三）共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用門廳、樓梯門、水泵間、電錶間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外牆面、層面等部位；
（四）共用設備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、鍋爐及附屬設備管網、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；
（五）公共設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、鍋爐房、照明路燈、給水、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施；
（六）房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重牆體、樑柱、樓蓋、屋頂等。
第五十一條 本市規劃區域內非住宅的物業管理和縣（市）住宅物業管理，參照本辦法執行。
第五十二條 本辦法自1999年2月1日起施行。
