解析信息
建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令110號)(以下簡稱《辦法》)的頒布施行，從開工申報與監督、委託與承接、竣工驗收與保修、室內環境質量，裝飾裝修活動的禁止性行為、法律責任等方面對住宅裝飾裝修的管理進行了明確的規定，系統地闡述了裝修人(包括住宅產權人和住宅使用人)。物業管理單位，裝飾裝修企業、設計單位。政府行政主管部門及有關管理單位在住宅室內裝飾裝修活動中的權利和義務。《辦法》頒布後，在業內引起了巨大的反響，本文就住宅室內裝飾裝修中涉及到的一些問題給予解析。
第一部分室內裝修屬於建築活動
一、為什麼說住宅室內裝飾裝修工程是建築工程?
《建設工程質量管理條例》(國務院令279號)規定，建設工程指土木工程、建築工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。建設工程活動包括新建、擴建、改建等活動。裝修工程屬於改建，指不增加建築物或建設項目體量，在原有基礎上，為改善建築物使用功能，對原有工程進行改造的建設項目。
住宅室內裝飾裝修是建築活動，具備建築活動的共同點，又有自己的特殊性。住宅室內裝飾裝修必須符合工程建設強制性標準，按照工程設計、申報、契約、施工、監督管理、竣工驗收、質量保修的程式來進行。
二、企業應具備哪些條件才能夠承接住宅室內裝飾裝修工程?
承接裝飾裝修工程的企業。必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的建築業企業資質證書，並在其資質等級許可的範圍內承攬工程。
三、裝修人與裝飾裝修企業簽訂的書面契約包括哪些主要內容?
住宅室內裝飾裝修管理辦法1、委託人和被委託人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯繫電話；
2、住宅室內裝飾裝修的房屋間數、建築面積、裝飾裝修的項目、方式、規格、質量要求以及質量驗收方式；
3、裝飾裝修工程的開工、竣工時間；
4、裝飾裝修工程保修的內容、期限；
5、裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間；
6、契約變更子口解除的條件：
7、違約責任及解決糾紛的途徑
8、契約的生效時間；
9、雙方認為需要明確的其他條款。
四、住宅室內裝飾裝修工程質量如何控制?
裝飾裝修工程項目的質量要求和質量驗收方式，由裝修人與裝飾裝修企業在簽訂書面契約中約定，同時必須符合工程建設強制性標準。
裝飾裝修企業要按照施工技術標準施工。對工程的施工質量負責，對於施工中出現的質量問題要負責返修。
裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》(國務院令279號)的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。
工程竣工後，裝修人按照工程設計契約約定和相應的質量標準進行驗收。
五、住宅室內裝飾裝修工程如何保修?
驗收合格後，裝飾裝修企業要出具質量保修書。對於裝飾裝修企業負責採購的材料及設備，應當向裝修人提交說明書、保修單和環保說明書。
在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最<氐保修期限為兩年，有防水要求的廚房、衛生間和外牆面的防滲漏為五年。保修期自工程竣工驗收合格之曰起計算。>
六、室內環境質量如何控制?
住宅室內裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準，禁止使用國家明令淘汰的建築裝飾裝修材料和設備。裝修人委託企業對住宅室內進行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工後，空氣品質應當符合《民用建築工程室內環境污染控制規範》(GB50325-2001)的規定。裝修人可以委託有資格的檢測單位對空氣品質進行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業應當返工，並由責任人承擔相應損失。
第二部分裝修中各主體之間屬於什麼關係
一、物權在住宅裝飾裝修行為中如何體現?
物權是權利主體直接支配財產的權利，它既具有人對物的內容，同時又具有直接對抗一般人的效力，包括占有、使用、收益、處分。物權的特徵在於直接支配其標的物，物權人可以依自己的意志就其標的物上直接行使其權利。但是支配範圍的大小依物權的種類而定。
裝修人的權利主要體現為兩個層次的行為：一、住宅產權人在不損害公共利益的前提下，有權處置自己的財產，即按照自己的意願裝修住宅，其他人不得對此進行干涉。二、除《辦法》中規定必須由具備專業資質的施工企業來施工的項目外，產權人可以自行裝修。
二、住宅產權人與非產權人的住宅裝修人(即住宅使用人)之間是一種什麼關係?
兩者之間是一種契約關係，體現了物權範疇中的”用益物權”概念。住宅使用人通過契約對住宅產權人所有的財產形成實際占有，取得使用權。但其使用權是受到限制的，即其裝修住宅要取得住宅產權人的書面許可。
三、住宅相互毗鄰的所有人或使用人之間體現了怎樣的一種相鄰關係?
住宅相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的合法權利時，都要尊重他方所有人或使用人的權利，相互間應當給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關係從本質上是一方所有人或使用人的財產權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產權利的限制。
裝修人在裝修前應將裝修的時間、地點等予以明示。裝修涉及到住宅共用部位、共用設施設備時，不得有損害他方利益的行為。任何單位和個人對裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。
《辦法》中對禁止及限制性行為的明確規定體現了對公眾利益的維護，其他住宅所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權利，不得隨意干擾裝修行為。
四、裝修人與物業管理單位之間是一種什麼關係?
裝修人與物業管理單位是一種平等的民事主體關係。
裝修人的裝飾裝修行為既要滿足個體的住用要求，又不能損害整個住宅房屋的公共安全和其他房屋產權人的公共利益。所以，物業管理單位受全體房屋產權人的委託，需要協調裝修人和其他房屋產權人之間的關係，提供一種服務型的管理，在為裝修人提供管理和服務的同時，維護好其他房屋產權人的合法權益。表現為物業管理公司與裝修人簽訂管理服務協定，依據協定對裝修人進行監督管理，不同於政府的行政管理行為。雙方的行為都受到協定的限制，都要對協定內容承擔違約責任。
住宅室內裝飾裝修管理是物業管理的基本內容和重要組成部分。從開工申報到竣工驗收，物業管理始終貫穿於住宅裝飾裝修的各個環節中。需要明確指出的是，物業管理單位實施的不是行政管理，不具有行政處罰權。
五、裝修人與裝飾裝修企業之間是一種什麼關係?
裝修人與裝飾裝修企業簽訂承攬契約。裝飾裝修企業按照契約的質量和數量要求為裝修人裝飾裝修住宅，裝修人向裝飾裝修企業支付約定的報酬。對於契約的履行期限、驗收的標準和方法、材料的供應方式、保修責任等由雙方進行約定。但《辦法》中明確規定，工程中使用的材料和設備必須符合國家規定標準，禁止使用國家明令淘汰的材料和設備。
六、裝修人與設計單位之間是一種什麼關係?
裝修人與設計單位簽訂的設計契約，屬於建設工程契約。裝修人要按照契約約定提供開展設計工作所需要的基礎資料，並對提供資料的可靠性負責，按照契約的約定提供必要的協作條件，支付設計費用。裝修人對設計人交付的設計成果，不得擅自修改，也不得擅自轉讓給第三人重複使用。
《辦法》明確規定，變動建築主體和承重結構，超過設計標準或者規範增加樓面荷載，必須經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。設計單位完成的方案必須符合建設工程質量、安全標準，符合建設工程勘察、設計的技術規範，符合契約的約定。設計單位要對設計方案負責。設計單位在設計檔案中選用的材料、設備，其質量要求必須符合國家規定的標準。
七、政府行政管理部門在裝飾裝修行為中的作用是什麼?
政府行政管理部門對裝飾裝修的行政管理，是區別於物業管理單位的基礎性具體管理工作的更高層次的管理。通過制定政策法規、管理企業資質、行政監督執法等行政手段來實現管理目的。
第三部分物管企業應為裝修提供管理和服務
一、物業管理單位提供裝飾裝修管理和服務的方式是什麼?
裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理單位申報登記，與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協定，交納管理服務費用。
(一)申報登記
物業管理單位應當按照《辦法》和本市的有關規定，審查裝修人提交的資料。裝修人應當提交的材料有：
1、房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證)；
2、申請人身份證件；
3、裝飾裝修方案；
4、變動建築主體或者承重結構的，超過設計標準或者規範增加樓面荷載的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；
5、搭建建築物、構築物的；改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗的，應當提交城市規划行政主管部門的批准檔案：
拆改供暖管道和設施的，需提交供暖管理單位的批准檔案：
拆改燃氣管道和設施的，需提交燃氣管理單位的批准檔案：
改動衛生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準提交施工方案；
6、委託裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的複印件。
非業主的住宅使用人。還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。
(二)管理服務協定
物業管理單位要依據協定約定，對裝飾裝修活動進行監督檢查，裝修人。施工企業不得拒絕和阻礙。裝修人(施工企業)、物業管理單位中一方違反協定約定的，另一方有權制止並追究違約責任。已造成事實後果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。
住宅室內裝飾裝修管理服務協定應當包括下列內容：
1、裝飾裝修工程的實施內容；
2、裝飾裝修工程的實施期限；
3、允許施工的時間：
4、廢棄物的清運與處置；
5、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求：
6、禁止行為和注意事項；
7、管理服務費用；
8、違約責任；
9、其他需要約定的事項。
(三)裝修過程中，物業管理單位要按照管理服務協定進行監督，對違反法律、法規和管理服務協定的，要求裝修人或裝飾裝修企業糾正。
工程竣工後，物業管理企業要會同裝修人進行現場檢查，並將檢查記錄存檔。
二、裝修人為什麼要繳納管理服務費用?
物業管理企業對住宅室內裝飾裝修進行管理，要花費一定的人力、物力等，產生管理成本。而在目前的物業管理費中，沒有包含這部分費用。因此物業管理企業和裝修人在簽訂協定時，要約定這部分內容。管理服務包括提供原竣工圖紙、對裝修工程進行監督檢查等內容。
三、物管單位對裝修人、裝飾裝修企業違反《辦法》和協定約定內容行為如何處理?
分為三個層次，即依據協定約定，追究違約責任；立即制止；報告有關部門依法處理。
(一)對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修管理服務協定的，追究違約責任。
(二)發現裝修人或者裝飾裝修企業有《辦法》第五條禁止行為的，或者未經有關部門或單位批准實施《辦法》第六、七條所列行為的，或者有違反《辦法》第八條、第九條規定行為的，應當立即制止。
(三)對裝修人或者裝飾裝修企業未按規定進行裝飾裝修造成事實後果或者拒不改正的，物業管理單位應當及時報告有關部門依法處理。物業管理單位如發現有違反《辦法》和協定約定內容的行為不及時處理，會受到房地產行政主管部門的處罰。
第四部分政府主管部門須加強對裝修的管理
一，室內裝修涉及哪些主管部門和單位?
政府主管部門和物業管理單位的管理方式不同，但目的都是為了保護裝修人、產權人的權益不受侵害。通過物業管理手段解決不了的問題，需要上升到政府主管部門的管理層次，採用行政手段來處理。
1、房地產行政主管部門。《辦法》規定，直轄市房地產行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。
2、建設行政主管部門。《辦法》規定，承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業，必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的資質證書，並在其資質等級許可的範圍內承攬工程。對於裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定進行處罰。
3、規划行政主管部門。對涉及到住宅室內裝飾裝修工程的設計單位的資質要進行管理。對裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動中，涉及到搭建建築物、構築物的，或改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗的，按照《城市規劃法》進行管理。
4、供暖管理單位。裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，拆改供暖管道和設施，應當經供暖管理單位批准。
5、燃氣管理單位。裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，拆改燃氣管道和設施，應當經燃氣管理單位批准。
此外，住宅室內裝飾裝修活動還涉及到其他一些管理部門和單位。可見，對住宅室內裝飾裝修活動的行政管理以房地產行政主管部門為主，由多個管理部門和單位組成管理體系，按照各自的職能，共同來實施管理行為。
二、政府行政主管部門管理的側重點是什麼?
(一)對房屋住用安全的維護
《辦法》明確規定對涉及房屋安全的行為，如將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間，廚房間；擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連線陽台的磚、混凝土牆體；損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案的，擅自變動建築主體和承重結構，擅自超過設計標準或者規範增加樓面荷載的行為等要進行經濟處罰。通過行政管理手段來強化對房屋住用安全的維護。
(二)對裝飾裝修企業的管理
1、企業從事裝飾裝修活動必須遵守《建設工程質量管理條例》：
2、承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業，必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的建築業企業資質證書，並在其資質等級許可的範圍內承攬工程。不具有相應資質等級的企業，不能從事住宅室內裝飾裝修工程；
3、裝飾裝修企業必須遵守國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，採取必要的安全防護和消防措施；
4、必須具備相應資質的裝飾裝修企業才能從事的住宅裝飾裝修工程有：變動建築主體和承重結構；超過設計標準或者規範增加樓面荷載的；搭建建築物、構築物的；改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗的；拆改供暖管道和設施的：拆改燃氣管道和設施的；改動衛生間，廚房防水層的工程。
(三)對物業管理企業的管理
物業管理企業發現有違反《辦法》規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協定約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。
(四)對設計單位的管理
承接住宅室內裝飾裝修工程的設計單位，必須取得相應的資質證書，並在其資質等級許可的範圍內承攬工程。不具有相應資質等級的設計單位，不能從事住宅室內裝飾裝修工程設計。
對設計單位未按工程建設強制性標準進行設計的，要依法進行處罰。
第八章附則
第四十四條
工程投資額在30萬元以下或者建築面積在300平方米以下，可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動參照本辦法執行。
第四十五條
住宅竣工驗收合格前的裝飾裝修工程管理，按照《建設工程質量管理條例》執行。
第四十六條
省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十七條
本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第四十八條
本辦法自2002年5月1日起施行。
